裁判字號：臺灣高等法院臺南分院90年上字第95號民事判決
裁判日期：民國90年07月03日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十年度上字第九五號Ｋ
上訴人甲○○被上訴人財團法人嘉義基督教醫院法定代理人乙○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十年一月十七日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十九年訴字第五一九號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原判決之所以為上訴人敗訴之判決無非係認上訴人與國有財產局間不存在租賃契
約。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第四二一條及第一五三條分別訂有明文。
㈡按系爭土地在民國七十五年四月因土地重測後其所有權始登記為國有財產局所有
，然早在日據時代該地即建有木造之辦公處所，之後由 陳竹 篡加以改建，民國六十二年上訴人向陳竹篡購買後進駐使用迄今。針對系爭土地上訴人曾多次提出申購及申租之要約，在上訴人符合修正前國有財產法第四十二條第一項第二款所規定之：「本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳清歷年使用補償金者。」要件下，國有財產局乃於八十八年三月二十五日函文准許上訴人繳納使用補償金，並要求上訴人需於八十八年四月三十日前繳納，上訴人旋即依所定期限於八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金（證物一），國有財產局與上訴人間顯然已經默示的成立租賃契約，僅係雙方未簽訂書面契約而已。果否若當事人間無租賃之意思上訴人何需請求繳納使用補償金（實際上即係租金），又國有財產局何不收回土地，而准許並寄郵政劃撥儲金存款單與上訴人繳納使用補償金，是上訴人實早已與國有財產局就系爭土地存有不動產之租賃契約，僅係雙方未簽訂書面契約而已。
㈢按依照最高法院七十三年台上字第四二二四判決及一五九四判決：「按使用租賃
物而支出之對價即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。」依此，上訴人所支付之使用補償金實際上即係租金。是上訴人實早已與國有財產局就係爭土地存有不動產之租賃契約，僅係雙方未簽定書面契約而已。按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四二二條訂有明文，依此國有財產局與上訴人間所存者為不定期之租約關係，此亦係何以國有財產局於八十九年度再次對上訴人寄發郵政劃撥儲金存款單，請上訴人再次繳納租金之原因。
㈣按上訴人係在民國八十八年三月份與國有財產局就係爭土地成立不動產租賃契約
，而被上訴人係在八十九年三月四日以後方取得系爭土地之所有權，依照民法第四二五條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」買賣不破租賃之規定，系爭土地雖出售予被上訴人，惟上訴人租賃關係所取得之權益，不因此而受影響，是被上訴人於上訴人仍有租賃契約保障之情況下提起本件訴訟即顯無理由，請鈞院判決如上訴之聲明，俾保權益。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提國有財產局函暨繳納租金證明影本乙件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠、上訴駁回。㈡、上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠查上訴人以伊曾向國有財產局繳納租金，而依買賣不破租賃原則主張伊有合法占用權源，被上訴人否認上開主張，並將理由分述如左：
⒈依財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處（下稱國產局嘉義分處）所檢送
甲○○申租案資料顯示，系爭九八八地號北面同所九八八之一、九八八之二地號土地係分割自九八八地號，而上訴人原占用位置僅九八八之一地號土地七平方公尺，其餘九八八地號土地均為空地，此經原審七十八年度訴字第八八號拆屋交地事件囑託嘉義市地政事務所測量在卷。惟上訴人於七十八年申購期間非但未拆除無權占用之地上物，且逕自擴大占用範圍，意圖承租整筆土地，嗣經國產局嘉義分處以七十九年六月七日台財產南嘉三字第二一二三號函上訴人應自動清除七平方公尺以外之占建物及籬笆圍牆後，通知該分處派員複勘，逾期未辦理，自動放棄申租（購）權利等語，而上訴人亦依上開函文履行後，於七十九年八月二十三日檢證申購，並於七十九年十一月十日繳清土地價款取得原房屋占用九八八之一地號七平方公尺及南端九八八之二地號空地七平方公尺。
添足見本件經地政機關測量後再占用系爭土地六十一平方公尺木造及鋼鐵造保養
廠係七十九年十一月十日取得九八八之一、九八八之二地號土地後始為之增建添。
⒉上訴人於八十七年十二月二十四日再以其占有九八八地號土地檢證申購，經國
產局認為與國有財產法第四十二條規定不符，而註銷該申租案，並收取使用補償金；嗣上訴人於八十八年三月十九日再申請繳納歷年使用補償金，國產局嘉義分處以八十八年三月五日台財產南嘉三字第八八五０一九０七號函覆所請照准，此與上訴人在原審提出之劃撥單據相同，而該筆補償金係收取伊主動申請繳納前之使用費，並非預收租金，且雙方亦無租賃契約之合意，自無據此推認有租賃關係存在。
⒊依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。
又租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，就他人之物若未有租賃關係，即無支付租金與他人之義務，倘使用其物受有利益並致該他人受有損害，雖因而有依民法第一百七十九條規定返還利益與該他人或依同法第一百八十四條規定為損害之賠償，但此給付，究非有如上開之租金性質，即不能據為兩造已就該物成立租賃關係之推論（最高法院七十六年度台上字第二三五四號判決）。查上訴人前向國產局繳納使用補償金之性質，依該局承辦人 劉道智 在原審證陳：那是不當得利之性質等語，再參以前項說明，上訴人所繳交之使用補償金均係伊主動向國產局申請繳交，且國產局從未核准將系爭土地出租予上訴人，揆諸前開最高法院判例意旨，使用補償金應屬上訴人無權占用系爭土地所可獲得相當於租金之利益，國產局基於土地所有權人地位本於不當得利對之所為請求返還之利益，惟雙方並未有租賃關係，自無將之遽予推認有租賃關係存在。
㈡次查，上訴人於八十七年十二月二十四日申租系爭土地遭國產局註銷前，被上訴
人早於八十六年二月十九日向國產局提出申購，經報請主管機關行政院衛生署核准價購，並奉行政院八十八年十月二十七日院台財產管字第八八０二五二一六號函同意後，於八十九年三月四日繳清價款而取得所有權，期間上訴人雖曾於八十九年二月二十四日再提出申租，惟該土地既於八十八年十月二十七日經行政院核准專案讓售，國產局遂將上訴人之申租案以八十九年三月二十四日財產南嘉三字第八九五０００二０一四號函註銷，足見在被上訴人奉准讓售後，上訴人仍再次向國產局申請租賃系爭土地，設若渠等早有租賃關係存在，上訴人何需再行申租，故上訴人前開主張顯無足採。添㈢又上訴人雖質疑被上訴人取得系爭土地所有權之程序，但綜觀國產局所檢送被上
訴人申購案資料，並無不法之處，是上訴人空言誣指顯屬無據。參以被上訴人既已登記為系爭土地之所有權人，此有土地登記謄本可稽，按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之（最高法院四十年度台上字第一八九二號判例），足見上訴人在未能立證證明登記原因無效或得撤銷前，自不得空言與土地登記謄本為相異之主張，故上訴人前開辯詞亦無理由，不足採憑。
㈣另上訴人以八十九年二月間國有財產局曾通知繳交補償金而主張有租賃關係存在
云云。但查，行政院於八十八年十月二十七日早已核准被上訴人依修正前國有財產法第五十一條規定申購系爭土地案，嗣國有財產法於八十九年一月十二日修正，該法第四十二條第一項第二款規定：「民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金之非公用財產類不動產，得逕予出租」，國產局因限於人力未逐一過濾致誤於八十九年二月間通知上訴人倘符合上開規定者，得檢證申租等語，惟國產局嗣發現上訴人所申租系爭土地早已核准讓售予被上訴人，自不得再另行出租予第三人，遂發函通知註銷該申租案，是上訴人前開主張顯屬無稽。
㈤查上訴人以伊曾多次提出申購及申租之要約，符合修正前國有財產法第四十二條
第一項第二款之規定，而主張與國有財產局間有租約存在云云。但查，依財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處八十九年三月二十八日台財產南嘉二第0000000000號函載：
⒈上訴人於七十九年十一月十日繳清土地價款後，又侵占同段九八八地號國有土
地，並於八十七年十二月二十四日檢證申租，鑒於該地於七十八年法院辦理複丈時係空地，經核與國有財產法第四十二條規定不符，該申租案乃以八十八年三月十二日台財產南嘉三字第八八五０一六九八號函予以註銷，並依規定收取使用補償金。添⒉又國有財產法修正後（000年0月00日生效），得予出租之起始使用日期
修正為八十二年七月二十一日，為便民服務，乃依電腦列印占用人資料，全面於八十九年二月間寄發定期使用補償金繳款劃撥單時一併通知占用人倘符合修正後得予出租之規定者，得檢證申租，俾協助占用人取得合法使用權。嗣上訴人依修正後之規定檢證申租，因該地已於八十八年十月二十七日奉行政院核准專案讓售並經申購人於八十九年三月四日繳價承購，乃於八十九年三月二十四日台財產南嘉三字第八九五０００二０一四號函註銷該申租案。添㈥是上訴人所繳納使用補償金係民法第一百七十九條不當得利性質，並非租金，否
則國有財產局何以註銷其承租之申請？參以國有財產法修正後，因其作業疏失始寄發使用補償金繳款劃撥單，但不足以認為已成立租賃關係，是上訴人前開主張與該函文所載不符。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處函影本乙件。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落嘉義市○○段○○○○號、面積二三一平方公尺土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，然上訴人無任何正當權源，竟在系爭土地上如原判決附圖所示Ａ部分０．００六一公頃處搭蓋建物，而無權占用系爭土地，伊自得本於民法第七百六十七條規定，求為命上訴人拆除系爭建物，將土地返還予被上訴人之判決。
二、上訴人則以：其使用系爭土地，業經原所有權人國有財產局之同意，支付使用補償金，則其與國有財產局間已有租賃關係存在，縱被上訴人已依買賣關係取得系爭土地所有權有，依買賣不破租賃原則，租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，被上訴人請求拆屋還地，應無理由等語，資為抗辯。
三、經查：坐落嘉義市○○段○○○○號、面積二三一平方公尺土地為被上訴人所有乙節，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第八頁），自堪信為真實。上訴人雖抗辯國有財產局讓售系爭土地予被上訴人違反國有非公用不動產租賃作業程序之規定，可能渉及不法云云，惟為被上訴人所否認，上訴人復無法舉證以實其說，此部分之抗辯，自無足取，況縱屬實，亦系國有財產局是否渉及行政疏失之問題（違反行政命令），無礙於該買賣契約之效力，且依土地法第四十三條之規定，依該法所為之登記有絕對之效力，被上訴人既登記為系爭土地之所有人，縱登記原因有無效或得撤銷之事由，於未經確定判決將之變更前，被上訴人主張系爭土地為其所有，自屬有據。另被上訴人在系爭土地上，搭建如原判決附圖所示Ａ部分面積０．００六一公頃之建物之事實，業經原法院勘驗現場查明屬實，並囑託嘉義市地政事務所鑑測在案，有該地政事務所於八十九年八月一日所製作之土地複丈成果圖附卷可稽，並為兩造所不爭執，足證被上訴人此部分之主張自堪信為真實。惟被上訴人主張上訴人係無權占用乙節，則為上訴人所否認，並以渠占用系爭土地，係有租賃關係，而非無權占用等語置辯。是本件應審究者，乃兩造間是否確有租賃關係存在？茲查：
㈠、上訴人與國有財產局就系爭土地並無書面租賃契約訂定，此為上訴人所自認（見原審卷第十七頁），上訴人並自承：「原九八八號建地尚包括九八八之一號及九八八之二號二筆，民國七十七年間上訴人向國有財產局提出申購，經國有財產局派員勘查，認為除房屋占用部分可以申購外，關於庭院部分依法與出售條件不合，乃於七十八年三月二十八日分割出九八八之一號及九八八之二號二筆出售與上訴人，餘九八八號土地，上訴人爾後亦曾數次要求申購或申租，均遭同一理由駁回，國有財產局均有案可查，然依法雖無法申購或申租，但上訴人仍繼續占用」等語（見原審卷第七二頁），足見上訴人雖申購或申租系爭土地，惟均遭國有財產局駁回，是尚難認上訴人與國有財產有租賃關係存在。
㈡、雖上訴人又抗辯：系爭土地在七十五年四月因土地重測後，其所有權始登記為國有財產局所有，然早在日據時代該地即建有木造之辦公處所，之後由陳竹篡加以改建，六十二年上訴人向陳竹篡購買後進駐使用迄今；系爭土地上訴人曾多次提出申購及申租之要約，在上訴人符合修正前國有財產法第四十二條第一項第二款所規定之：「本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並願繳清歷年使用補償金者。」要件下，國有財產局乃於八十八年三月二十五日函文准許上訴人繳納使用補償金，並要求上訴人需於八十八年四月三十日前繳納，上訴人旋即依所定期限於八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金，國有財產局與上訴人間顯然已經默示的成立租賃契約乙節。惟查系爭九八八地號北面同所九八八之一、九八八之二地號土地，係分割自九八八地號，而上訴人原占用位置僅九八八之一地號土地七平方公尺，其餘九八八地號土地均為空地乙節，業經原審法院七十八年度訴字第八八號拆屋交地事件囑託嘉義市地政事務所測量屬實，有七十八年二月二十二日複丈成果圖在卷可按（見原審向國有財產所調閱之「甲○○申租案及給付使用補償金資料卷」所附複丈成果圖）。乃上訴人於七十八年申購期間非但未拆除無權占用之地上物，且逕自擴大占用範圍，意圖承租整筆土地，嗣經國有財產局嘉義分處以七十九年六月七日台財產南嘉三字第二一二三號函上訴人應自動清除七平方公尺以外之占用建物及籬笆圍牆後，通知該分處派員複勘，逾期未辦理，自動放棄申租（購）權利等語，而上訴人亦依上開函文履行後，於七十九年八月二十三日檢證申購，並於七十九年十一月十日繳清土地價款取得原房屋占用之九八八之一地號七平方公尺及南端九八八之二地號空地七平方公尺之土地。上訴人又於八十七年十二月二十四日檢證申租，國有財產局鑒於系爭土地於七十八年原審法院辦理複丈時係空地，經核與出租規定不合，原收件編號八七ＧＡ０五七六號申請案應予註銷，即國有財產局未同意承租。嗣上訴人又於八十八年三月十九日再申請繳納歷年使用補償金，國有財產局以八十八年三月二十五日台財產南嘉三字第八八五０一九０七號函覆所請照准，上訴人即於八十八年三月二十九日繳清歷年使用補償金等情，有各該函附於「甲○○申租案及給付使用補償金資料卷」可稽。按非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，修正國有財產法第四十二條第一項第二款定有明文。財政部為執行上開法律，定有「國有非公用不動產被占用處理要點」，其第四點規定：「占用期間使用補償金，應按行政院核定之租金計收，占用人如未於限繳期限內繳納者，應另依民法第二百二十九條第一項請求其支付自限繳期限屆滿後至實際繳交之日之遲延利息」；又無權占有他人土地，可能受有相當於租金之利益為社會通常之觀念，綜上規定及說明，上訴人繳納予國有財產局之歷年使用補償金，自係屬於不當得利之性質，而非租金。另上訴人抗辯八十九年二月間國有財產局曾通知繳交補償金，伊已繳交，並為申租，應有租賃關係存在云云。但查，行政院於八十八年十月二十七日早已核准被上訴人依修正前國有財產法第五十一條規定申購系爭土地案，嗣國有財產法於八十九年一月十二日修正，該法第四十二條第一項第二款規定：「民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金之非公用財產類不動產，得逕予出租」，國有財產局因限於人力未逐一過濾，致誤於八十九年二月間通知上訴人倘符合上開規定者，得檢證申租等語，惟國有財產局嗣發現上訴人所申租系爭土地早已核准讓售予被上訴人，自不得再另行出租予第三人，遂發函通知註銷該申租案，有國有財產局八十九年三月二十四日台財產南嘉三第0000000000號函附於「甲○○申租案及給付使用補償金資料卷」可按。再證人即國有財產局之承辦人員劉道智於原審亦證稱：「當初未出租給上訴人，同段九八八之一、二地號才有租給上訴人，然後上訴人辦理申購，他八十九年三月有向我們申請承租，因上訴人於八十六年間開始申購這塊土地直到八十八年十月二十七日才經行政院核准專案讓售，當時上訴人有占用附圖虛線部分，我們有向他收使用補償金，那是不當得利的性質」等語在卷（見原審卷第四五頁）。國有財產局既認上訴人無權使用系爭土地，有不當利得，而收取相當租金之補償金，自無租金可言，是上訴人所辯：係國有財產局同意將系爭土地出租與上訴人，其所繳納者，實際上即為租金等語，尚無可採。
㈢、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第四百二十一條、第一百五十一條第一項分別定有明文。是租賃契約之成立，須出租人與承租人對於租賃之意思表示明示或默示合意為要件。又租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，就他人之物若未有租賃關係，即無支付租金與他人之義務，倘使用其物受有利益並致該他人受有損害，雖因而有依民法第一百七十九條規定返還利益與該他人或依同法第一百八十四條規定為損害之賠償，但此給付，究非有如上開之租金性質，即不能據為兩造已就該物成立租賃關係之推論（最高法院七十六年度台上字第二三五四號判決參照）。查國有財產局收取上訴人給付之補償金，其性質係屬上訴人使用系爭土地致國有財產局所受之損害，屬不當得利之性質，並非租金，再國有財產局迄未同意上訴人就系爭土地所為之申租，亦如前述，揆諸首揭說明，難認國有財產局與上訴人間就系爭土地有租賃關係存在。至於最高法院四十六年台上字五一九號判例意旨謂：「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問」，係指當事人間有租賃關係存在始有適用，本件國有財產局與上訴人間就系爭土地，並無租賃之合意，依首揭說明，尚無從成立租賃契約，應無上開判例之適用，上訴人辯稱使用他人之不動產而支付一定之對價者，即屬所謂租金，其名稱如何在所不問云云，尚有誤會，亦不足採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文，本件依前所述，被上訴人為系爭土地之所有人，其既否認上訴人占用系爭土地有何合法權源，而上訴人復未就其占用系爭土地有何合法權源舉証以實其說，從而被上訴人主張伊得依上開規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，並將土地交還被上訴人等語，自屬有據。是被上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，訴請上訴人將如原判決附圖所示Ａ部分建物拆除，將土地交還被上訴人，為有理由，應予准許。原審據此而為上訴人敗訴之判決，並酌定相當之擔保金額准許兩造假執行及免為假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨任意指摘原判決不當，並求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。至原判決主文第一項如附圖所示Ａ部分面積「０．０六一公頃」顯係「０．００六一公頃」之誤寫，應由原審法院裁定予以更正，併予敘明。
五、本件事証已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉証，因與本判決判斷結果，不生影響，爰未逐一論述或傳訊，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年七月三日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官吳志誠~B2法官葉居正~B3法官李素靖右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中華民國九十年七月九日~B法院書記官林鈴香