臺灣高等法院96年度上易字第799號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院96年上易字第799號民事判決

裁判日期：民國97年03月11日

裁判案由：返還不當得利

臺灣高等法院民事判決96年度上易字第799號上訴人乙○○訴訟代理人 盧國勳 律師複代理人 蔡行志 律師被上訴人國王與我社區管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 林永頌 律師
張兆恬 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國96年8月14日臺灣臺北地方法院95年度訴字第10549號第一審判決提起上訴，本院於97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：上訴人係台北市○○區○○段第519建號即門牌號碼台北市○○路126、128、130、132號地下二層房屋（下稱系爭地下室）共有人，應有部分為969/10000；其餘地下與地面建物組成集合式住宅「國王與我社區」，被上訴人係國王與我社區之管理組織。系爭地下室並非社區共用部分，而係一般區分所有建物，故有獨立門牌及所有權狀，國王與我社區區分所有權人會議無權決議出租該地下室。然被上訴人卻以區分所有權人會議決議為由，擅自將系爭地下室之社區遊憩設施區域（下稱系爭遊憩設施）出租予訴外人僑怡實業有限公司（下稱僑怡公司）經營健身俱樂部，租期自民國（下同）86年1月1日起為期7年，第一、二年每月租金為新臺幣（下同）50萬元，第三、四年月租金為55萬元，第五至七年月租金為60萬元。以91年600萬元租金計算，被上訴人無法律上原因受有利益，致上訴人受有58萬1400元損害（6,000,000x969/10,000=581,400），爰訴請被上訴人返還不當得利等語。於原審聲明：被上訴人應給付上訴人58萬1400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人58萬1400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭地下室包括社區遊憩設施、樓梯間及停車場三部分，被上訴人固於86年間將系爭遊憩設施部分出租於僑怡公司，然該部分係國王與我社區共用部分，經86年與
88年區分所有權人會議確認並授權被上訴人出租，租金充作社區管理費，並非不當得利。縱使被上訴人未獲授權，因被上訴人欠缺實體法權利能力以占有系爭遊憩設施，自無從受有利益，實係全體區分所有權人受有利益，被上訴人仍無不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭地下室於85年8月12日辦理所有權第一次登記，建號為
台北市○○區○○段第519號、門牌號碼為台北市○○路126、128、130、132號房屋地下二層，上訴人為共有人之一，應有部分為969/10000，領有單獨所有權狀；內部分為系爭遊憩設施、樓梯間及停車場三部分。其餘地面與地下建物組成國王與我社區，被上訴人係國王與我社區之管理組織。
㈡被上訴人前將系爭遊憩設施出租予僑怡公司經營健身俱樂部
，租期自86年1月1日起為期7年，第一、二年每月租金為50萬元，第三、四年月租金為55萬元，第五至七年月租金為60萬元。
四、本件爭點為：㈠系爭地下室係特定人共有之建物或係國王與我大廈之共用部分？㈡被上訴人出租系爭遊憩設施是否構成不當得利？茲就兩造論點分述如下。
五、上訴人主張系爭地下室為一般區分所有建物，僅特定共有人有權使用收益云云。被上訴人則以系爭地下室係國王與我社區共用部分，被上訴人係依區分所有權人會議將系爭遊憩設施出租等語置辯。經查：
㈠按公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分
，公寓大廈管理條例第3條第6款分別定有明文。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，同法第10條第2項前段定有明文。
㈡依台北市政府工務局85年使字第133號使用執照附表，系爭
地下室有關系爭遊憩設施用途記載為：「社區遊憩設施（非營業住戶內遊憩設施）2182.67平方公尺」（見原審卷㈡第37頁），足見系爭遊憩設施自起造伊始即開放予社區居民使用，自屬公寓大廈管理條例第3條第6款所稱約定共用部分，其非一般區分所有建物甚明；上訴人為起造人之一，自應受其拘束。系爭遊憩設施既為約定共用部分，被上訴人又係國王與我社區管理委員會，本應由其管理。
㈢再者，區分所有權人會議關於約定共用事項之決議，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，84年6月28日公布施行公寓大廈管理條例第31條第5款定有明文。查國王與我社區於86年12月21日召開區分所有權人會議，應到56人，實到47人，出席區分所有權人數比例計為83.49%，區分所有權比例計82.96%，社區財務委員報告系爭遊憩設施出租事宜時，僅上訴人代理人以未受知會為由異議，其餘區分所有權人均無意見，其出租決議已符合法定比例而對全體區分所有權人發生拘束力，此有會議紀錄一份在卷可證（見原審卷㈠第81至87頁）；住戶 陳銀秀 、 周清溪 亦證稱該次會議只有上訴人與母親 周李查某 爭執，其他住戶都同意出租等語（見原審卷㈡第193至196頁筆錄），則被上訴人辯稱區分所有權人會議授權出租系爭遊憩設施，確屬實情。此後，88年12月19日召開區分所有權人會議時，同意續租為35票，不同意續租0票，其決議比例亦符合上開規定，有區分所有權人會議紀錄與簽到資料可證（見原審卷㈠第88至96頁、卷㈡第312至319頁），足見區分所有權人會議再次確認被上訴人得出租系爭遊憩設施。被上訴人既依區分所有權人決議而出租系爭遊憩設施，即非無法律上原因而受有租金利益。
㈣上訴人雖以系爭地下室編有門牌並領有獨立權狀，依土地登
記規則第82條第1項（修正前第76條）規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，應屬一般區分所有建物云云。惟查，系爭地下室於85年8月12日辦理所有權第一次登記，依同年6月4日公布之建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4規定：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第3條第4款所稱共用部分及第5款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。…」，系爭地下室既為社區共用部分，本不得發給權狀；而編定門牌、核發權狀僅係地政機關針對建物所作管理行為，與公寓大廈管理條例之專用或共用性質並無必然關聯，上訴人以單獨權狀與門牌推論系爭地下室屬一般區分所有建物，已非可取；何況，如前述，一般區分所有建物亦得依公寓大廈管理條例第3條第6款成為約定共用部分，益徵上訴人主張並非可取。再者，土地法第43條固規定依本法所為之登記，有絕對效力；惟此處所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，有最高法院40年台上字第1892號判例意旨可稽。雖地政機關將系爭地下室以一般區分所有建物方式登記並核發權狀，然而上訴人為原始起造人，依上開判例，無從主張信賴登記而受土地法第43條之保障。
㈤末查，僑怡公司與被上訴人已於90年5月間終止租約，區分
所有權人會議於90年9月2日決議系爭地下室不出租他人，此有國王與我社區90年8月25日健康俱樂部異常狀況處理報告、90年12月22日區分所有權人會議記錄在卷可稽（見本院卷第64至68頁），被上訴人辯稱91年並無出租行為，應屬可取；則上訴人空言被上訴人於91年自僑怡公司收取租金600萬元，未舉證以實其說，亦非可採，併此說明。
六、綜上所述，上訴人主張並非可信，被上訴人所辯為可採。上訴人依據民法第179條規定訴請被上訴人給付58萬1400元及自起訴狀繕本送達翌日（95年9月6日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行聲請失所附麗，應併予駁回。是則原審依此駁回其訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年3月11日
民事第十三庭
審判長法官黃嘉烈
法官高鳳仙法官吳燁山正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年3月12日
書記官于誠