裁判字號：臺灣高雄地方法院98年簡上字第3號民事判決
裁判日期：民國98年09月23日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決98年度簡上字第3號上訴人甲○○訴訟代理人 王叡齡 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 黃宏綱 律師
呂富田 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國97年7月
11日本院高雄簡易庭97年度雄簡字第1405號第一審判決提起上訴，本院於民國98年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）95年7月間，以新台幣（下同）36萬元，向上訴人購買坐落高雄市○○區○○○路○○○號隔壁之附近土地（即高雄市○○區○○段322地號部分土地，下稱系爭土地）約9坪，供作停車場使用。詎上訴人於95年8月14日收受被上訴人交付之價金後，未將系爭土地交付使用並移轉所有權登記。嗣訴外人國防部軍備局工程營產中心南部地區營產管理處（下稱軍備局）於系爭土地豎立告示牌，宣示系爭土地為國有土地，任何人未經允許，不得使用、占用、占建等情。被上訴人始知上訴人非系爭土地之所有權人。按被上訴人基於買賣系爭土地所有權之意思，向被上訴人購買系爭土地所有權，而上訴人辯稱其係基於出賣系爭土地使用權之意思出售，顯見兩造間就系爭土地之買賣契約因雙方意思表示不合致而不成立，上訴人受領被上訴人上開價金顯無法律上之原因，應負民法第179條不當得利之返還義務；又縱認系爭土地之買賣契約係使用權之買賣而屬有效成立，則上訴人依民法第350條、第353條等規定，應擔保其出售之土地使用權利確係合法存在。惟系爭土地事後經查知為國有土地，該地之管理機關軍備局不僅否認上訴人有使用系爭土地之權利，且豎立公告禁止任何人非法使用系爭土地，違法究辦，並拒絕被上訴人之承租申請，顯見上訴人係惡意占有系爭土地，並無占有使用系爭土地之合法權利，其竟將不存在之使用權出售予被上訴人，且自契約訂立後，迄今均無法將系爭土地交付被上訴人使用，應負給付不能之債務不履行賠償責任，被上訴人自得依民法第226條第1項、第256條之規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1項第2款之規定，請求上訴人返還上開買賣價金及自95年8月14日受領價金之日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息，原審判決准許被上訴人之全部請求並依職權宣告假執行核屬妥適。上訴人上訴意旨辯稱其係出售土地使用權，然系爭土地面積約9坪，一共29.75平方公尺，於96年1月之每平方公尺公告現值為5,072元，而被上訴人以36萬元買受結果，每平方公尺土地之買賣價金為12,100元，遠高於系爭土地96年1月份每平方公尺公告現值5,072元之2倍，倘非土地所有權之買賣，豈有如此高於公告現值之售價，更何況倘為使用權之買賣，豈會未約定使用期限。故上訴人上開辯稱不足採信。又上訴人另辯稱其雖未向軍備局承租系爭土地，但有占有系爭土地並將之交付被上訴人使用之事實，並舉柴山國有未登錄地之占耕者私下讓渡為例，佐證其占有之系爭土地亦有可讓渡之使用權云云。惟查，上開例證內容，係該處原始住民祖先占有國有之未登錄地之情形，與本件系爭土地自38年起，即登記為國有之情形不同，不可混為一談。上訴人另辯稱系爭土地為其上一代所留下來，其上一代占有系爭土地使用，旗津當地人都知道，系爭土地在38年就有登記，被上訴人如果有買土地，不可能不知道云云。惟查，上開陳述，恰足以證明上訴人明知無所有權而占有土地使用，係屬惡意占有，並無使用系爭土地之權利，如何將不存在之使用權出售予被上訴人？且其於96年5月11日答辯狀自陳系爭土地已荒廢長年，又遭附近居民做為晾衣服及堆放花盆等之用等語，顯見上訴人在出售系爭土地時，已失其對系爭土地之事實上管領力，依民法第964條之規定，其占有業已消滅，如何能移轉予被上訴人？況上訴人在原審自認兩造沒有點交的動作，現又主張已點交予被上訴人，前後矛盾，自難採信。上訴人提起上訴顯無理由，爰於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於出售系爭土地時，已明確告知被上訴人伊僅有系爭土地之使用權，非實際擁有權利，且證人丙○○已證述旗津地區百分八十之土地均為國有，被上訴人長住系爭土地附近，豈有不知系爭土地為國有之理，否則何以未要求上訴人提出土地登記謄本及申請指界以代點交。另被上訴人提出之支票存根上已註明開票原因為「讓渡土地」，可見兩造當初之合意為「讓渡」，即民間俗稱之「買權利」而無法辦理所有權移轉登記，加以本件並未交付權狀、閱覽土地登記謄本及申請土地複丈測量，明顯可知本件買賣合意之標的非系爭土地所有權，兩造既有讓渡之合意，其受領價金即有法律上之原因。再者，被上訴人既能拍照指出購買標的物所在，足見其確實有交付系爭土地之占有予被上訴人，證人丙○○亦證稱上訴人有交付系爭土地予被上訴人，則交付後之危險即應由被上訴人自行承擔，且迄今軍備局或其他第三人均未前來占有使用系爭土地，被上訴人將車停放在該處並無任何阻礙，自無給付不能可言，被上訴人嗣後反悔而解除買賣契約，應屬無據。原審判決一方面認定兩造就系爭土地之買賣為使用權買賣，一方面卻認定上訴人未告知無權占有之事實，應屬自始主觀給付不能云云，前後矛盾。又高雄地區除旗津地區有系爭買賣使用權之情形外，柴山地區亦常見土地使用權之買賣者，故上開使用權之買賣行之多年，並非違法情形，倘驟予認定本件使用權買賣可解除或無效，將影響同類型交易市場長久以來之法律安定性。又被上訴人於上訴人交付系爭土地後，企圖在系爭土地上興建固定物始引軍備局側目而豎立木牌，公告禁止任何人使用系爭土地，實則系爭土地迄今均無人使用，該告示牌亦已遭取走，顯見上訴人確有交付系爭土地供被上訴人占有使用，故系爭土地交付後之危險應由被上訴人負擔。被上訴人不應因軍備局之警告動作即認其有權解除系爭買賣契約或遽認買賣契約無效，從而原審判決上訴人應返還36萬元及自受領時起即95年8月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，確有理由矛盾之瑕疵。
三、原審經審理結果，准被上訴人全部請求。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執之事項：㈠不爭執之事項：
⒈系爭土地於38年9月22日辦理土地總登記時，即登記為中華民國所有，目前管理者為軍備局。
⒉被上訴人已於95年8月14日支付上訴人價金36萬元。
⒊軍備局於95年9月20日在系爭土地上豎立告示牌載明：「
本區域係屬國軍營地，乃國有財產，非經允許不得使用，如有占用、占建、占葬、傾倒廢棄物或非法侵入等情事，將依法提出告訴。」㈡爭執之事項：
⒈兩造間之買賣標的為系爭土地之所有權或使用權？兩造就
買賣契約標的是否合致？買賣契約是否已成立？⒉本件買賣契約是否有給付不能情事？被上訴人解除買賣契
約是否有據？
五、法院之判斷：
（一）上訴人主張兩造就系爭土地之買賣係使用權之買賣一節，雖為被上訴人所否認，惟查，兩造關於系爭土地之買賣並未訂立書面契約，亦未交付所有權狀或約定所有權移轉登記之日期及稅捐、過戶費用分擔情形，此與一般土地所有權之買賣，雙方均會訂立書面之買賣契約再憑以辦理所有權移轉登記手續之經驗法則不符，且證人丙○○（即仲介兩造系爭買賣之人）於本院98年4月23日準備程序中，亦到庭證稱：「（上訴人訴訟代理人問：這塊地有沒有交付乙○○使用？）當天他們交談時，都知道沒有所有權狀，所以交了錢（32萬元給支票及現金4萬元合計36萬元）之後，甲○○（即上訴人）就交付土地給乙○○（即被上訴人）使用。所以買賣雙方都有談過沒有所有權狀。乙○○要用32萬元買，被告（即上訴人）要用36萬元賣，因為乙○○先生急著用地，所以同意用36萬元買，而補四萬元的現金。」、「（受命法官問：沒有簽書面契約嗎？）因為是公家地大家都知道是占有，所以沒有簽契約書。」等語，核與兩造就系爭土地之締約過程相符，足認上訴人主張兩造係買賣系爭土地之使用權一事，堪以採信。被上訴人辯稱本件係土地所有權買賣云云，與證人所述及經驗法則不符，不足採信。
（二）又查，上訴人雖主張出賣系爭土地予被上訴人時，被上訴人已明知係出售「無權占有」之占有權利，惟被上訴人否認之，依民事訴訟法第277條前段之規定，上訴人應舉證證明已告知被上訴人上開無權占有一事。上訴人雖聲請訊問證人丙○○證明其已告知上情，惟查，證人丙○○證稱：「受命法官問：是否知道這地不是甲○○的？）我也不知道，但是旗津的地都是占有地，我現在住的房子的基地也是國家的。當時也是別人賣給我的，我後來向國有財產局承租。」、「（受命法官問：甲○○雖沒有所有權，有告訴乙○○有占有權嗎？）這部分我沒有聽到，有沒有講我不曉得。」等語，顯見上訴人並未告知被上訴人其係無權占有系爭土地，否則在場之仲介即證人丙○○豈會未有聽聞。此外，系爭土地面積一共29.75平方公尺（約9坪），以價金36萬元計算結果，每平方公尺土地之買賣價金為12100元，遠高於系爭土地96年1月份公告現值每平方公尺5072元，倘上訴人所出售者係無權占有權利之轉讓，應不致有此市場行情。是以上訴人主張被上訴人明知其出售之使用權係屬無權占有一節，不足採信。上訴人雖另主張旗津之住民均知曉旗津之土地有百分之八十係公有地，被上訴人不可能不知云云，惟查，本院審酌證人丙○○於同日同時證稱伊住家房地原係向他人購買，後來向國有財產局承租土地等語之證言，可見並非占有公有地即係無權占有，上訴人以其非土地所有權人一節，推定被上訴人應知悉上訴人係無權占有系爭土地云云，係臆測之詞，不足採信。是以被上訴人辯稱伊不知上訴人無合法占有系爭土地之權利一節，堪以採信。
（三）按「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，民法第350條、第353條分別定有明文。本件上訴人出賣系爭土地之使用權予被上訴人，依上開規定，自應負擔權利瑕疵擔保責任，擔保被上訴人得合法使用系爭土地，不受第三人之干擾，然系爭土地之管理機關軍備局自
95年9月20日起，在系爭土地豎立告示牌，禁止任何人非法占有系爭土地，並以98年6月25日備工南管字第0980003387號函拒絕被上訴人承租系爭土地之申請，足認上訴人違反上開權利瑕疵之擔保規定，應負債務不履行之損害賠償責任。上訴人雖另辯稱系爭土地於95年8月14日被上訴人交付價金之同時，已交付予被上訴人，關於系爭土地遭地主索回之危險應由被上訴人負擔云云，惟查，上訴人出售之系爭土地之使用權，自始即屬無權占有之非法性質，於其交付系爭土地供被上訴人使用前即已存在，與民法第
354條所定物之出賣人於移轉交付物之所有權予買受人時，危險負擔同時移轉之情形不同，上訴人辯稱系爭土地已交付被上訴人使用，事後所發生地主追討土地之危險應由被上訴人負擔云云，於法無據，不足採信。
六、綜上所述，上訴人出售有權利瑕疵之系爭土地使用權予不知情之被上訴人，以致被上訴人無法使用系爭土地，上訴人應負債務不履行責任。又上開債務不履行係屬可歸責於上訴人之事由，被上訴人依民法第226條「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」及同法第256條「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」之規定，自得解除契約。被上訴人並以本件起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，而該起訴狀繕本已於96年4月24日寄存上訴人住所地之派出所，並於00年0月0日生合法送達上訴人之效力，顯見系爭土地之買賣契約已於00年0月0日生合法解除之效力，從而被上訴人依民法第259條第1項第2款「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。...」之規定，請求上訴人返還36萬元及自95年8月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息，為有理由，原審因而判決上訴人返還上開價金與利息，並依職權宣告得假執行，核屬允當。上訴意旨指摘原審判決不當，應予廢棄改判云云為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不予一一論駁。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年9月23日
民事鳳山分庭審判長法官楊富強
法官林意芳法官吳文婷正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年9月24日
書記官林仕興