裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第952號民事判決
裁判日期：民國99年03月16日
裁判案由：加倍返還定金
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第952號上訴人丙○○訴訟代理人 陳守文 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 錢裕國 律師複代理人 呂承璋 律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，上訴人對於中華民國98年9月2日臺灣板橋地方法院98年度訴字第1608號第一審判決提起上訴，本院於民國99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)上訴人於民國（下同）97年10月27日授權甲○○（原判決誤繕為 曾賢惠 ）與訴外人中誠廣告有限公司（下稱中誠公司）簽訂專任委託銷售契約書，代為銷售上訴人所有之台北縣新莊市○○街○○○巷○○號4樓房地（下稱系爭房地），委託銷售期間為97年10月27日至98年1月31日，銷售金額原本約定新臺幣(下同)890萬元，後降為650萬元，且中誠公司依約可代上訴人承諾出賣系爭房地之意思表示。伊於98年1月8日有意購買，並於當日交付30萬元定金予中誠公司，簽有買賣訂金收據憑證為證。但上訴人之後竟拒絕出面履行其義務，經書面催告及寄發律師函均不處理，再經伊調閱資料後始發現上訴人已於委託銷售期滿後4日即98年2月4日將系爭房地轉售他人。為此，依專任委託銷售契約書第8條第2項、第4項、買賣定金收款憑證第2條第4項約定、民法第249條第3款規定，上訴人本應加倍返還已收定金即60萬元予伊，但中誠公司事後將已收定金30萬元先行返還予伊，故扣除該筆款項後，上訴人應返還伊30萬元。爰求為命上訴人給付伊30萬元本息暨准供擔保為假執行之判決。
(二)上訴人片面拒絕履行契約義務而具可歸責性，自應加倍返還定金予伊，原審判決伊勝訴並無違誤，上訴人之上訴為無理由，並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則辯以：
(一)伊於97年10月27日以委售價890萬元將系爭房地委託中誠公司居間仲介出售，經伊與中誠公司合意三度調降原委託銷售價後，銷售條件易為：總價650萬元，伊實拿650萬元，服務費由買方(即被上訴人)負擔。詎同年12月28日，被上訴人出價660萬元欲買受系爭房地，並支付斡旋金支票30萬元交由中誠公司收受，然中誠公司為向買賣雙方賺取不當之差價，竟向兩造隱瞞上開成交事實，且未將上開買賣議價委託書交由上訴人簽認。
(二)中誠公司嗣於98年1月3日向伊稱被上訴人只願出價620萬元，經伊拒絕。被上訴人卻於同年1月8日配合中誠公司書立買賣定金收款憑證將上開斡旋金支票轉成定金支票，然中誠公司仍未將買賣定金收款憑證交由伊簽認，且繼續慫恿伊變更銷售條件圖謀不法利益，致伊誤信被上訴人只願出價620萬元而不願出售，中誠公司旋於同年1月10日、1月15日以郵局存證信函告知伊收受定金乙事，但因伊誤以為中誠公司意欲強迫伊降價出售因而並未收受上開存證信函，伊遲至中誠公司以原法院98年度重簡調字第315號對伊提起給付服務費訴訟時，經伊於原法院閱覽所有卷證後方得知上情，伊據理力爭，中誠公司自知理虧旋而撤回起訴。伊未與被上訴人簽訂買賣契約不可歸責於伊，又中誠公司以不當行為促成被上訴人交定金30萬元，使系爭定金契約條件成就，依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，伊自無給付違約定金30萬元之義務。
(三)原審疏未詳查，竟判決被上訴人勝訴，認事用法不無違誤，爰提起上訴，並於本院上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下：
(一)兩造不爭執事項：(見本院卷第81頁，99年1月14日準備程序筆錄)⒈上訴人於97年10月27日授權訴外人甲○○與中誠公司簽訂專
任委託銷售契約書，代為銷售上訴人所有之台北縣新莊市○○街○○○巷○○號4樓房地，委託銷售期間為97年10月27日至98年1月31日，委託銷售金額原本約定為890萬元，三度調降委託售價分別依序為832萬元、686萬元、650萬元。⒉被上訴人於97年12月28日以買賣議價委託書出價660萬元有
意購買系爭房地，並於當日交付30萬元斡旋金支票由中誠公司收受，但中誠公司未告知上訴人上情。
⒊被上訴人於98年1月8日欲以665萬元購買系爭房地，將上開
30萬元之斡旋金支票充作定金支票，並簽有買賣定金收款憑證。中誠公司分別於98年1月10日、同年月15日以存證信函通知上訴人已收受30萬元定金，惟存證信函遭退回。其後上訴人並未簽收該30萬元定金支票，亦未與被上訴人簽訂書面買賣契約。中誠公司收受定金後，並未與兩造約定簽約日期。
⒋上訴人於委託銷售期間屆滿後之98年2月2日將系爭房地轉售
他人。中誠公司於98年4月23日將定金支票30萬元退還被上訴人。
以上事實為兩造所不爭執，並有委託銷售契約書、委託銷售契約修正同意書、買賣議價委託書、買賣定金收款憑證、存證信函、買賣契約書、新莊地政事務所關於本件房地異動交易異動索引等在卷可稽（見原審司促字卷第6至14頁、原審卷第18至19頁、本院卷第22頁、第49至53頁），堪認為真實。
(二)兩造爭執事項：(見同上筆錄)⒈被上訴人交付30萬元定金予中誠公司後，兩造間是否有效成
立定金契約？上訴人主張中誠公司以不當行為促成被上訴人交付定金使定金契約條件成就，依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，是否有理由？⒉若定金契約有效成立，兩造間契約未能履行，是否因可歸責
於上訴人之事由所致，上訴人因而應加倍返還定金？
四、經查上訴人於97年10月27日授權訴外人甲○○與中誠公司簽訂專任委託銷售契約書，代為銷售上訴人所有之台北縣新莊市○○街○○○巷○○號4樓房地，委託銷售期間為97年10月27日至98年1月31日，委託銷售金額原本約定為890萬元，三度調降委託售價分別依序為832萬元、686萬元、650萬元。嗣被上訴人於97年12月28日以買賣議價委託書出價660萬元有意購買系爭房地，並於當日交付30萬元斡旋金支票由中誠公司收受，但中誠公司未告知上訴人上情。被上訴人復於98年1月8日欲以665萬元購買系爭房地，將上開30萬元之斡旋金支票充作定金支票，並簽有買賣定金收款憑證。中誠公司則分別於98年1月10日、同年月15日以存證信函通知上訴人已收受30萬元定金，惟存證信函遭退回。其後上訴人並未簽收該30萬元定金支票，亦未與被上訴人簽訂書面買賣契約。中誠公司收受定金後，並未與兩造約定簽約日期。上訴人於委託銷售期間屆滿後之98年2月2日將系爭房地轉售他人。中誠公司於98年4月23日將定金支票30萬元退還被上訴人等事實，為兩造所不爭執，並有委託銷售契約書、委託銷售契約修正同意書、買賣議價委託書、買賣定金收款憑證、存證信函、買賣契約書、新莊地政事務所關於本件房地異動交易異動索引等在卷可稽（見原審司促字卷第6至14頁、原審卷第18至19頁、本院卷第22頁、第49至53頁），已如上述，自堪認為真實。
五、經觀諸前揭上訴人與中誠公司間之專任委託銷售契約書第8條第2項約定：「若買方（即被上訴人）同意委託人（指賣方，即上訴人）之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」(見原審司促字卷第8頁)，此部分亦為上訴人所不爭執，足見上訴人確有以訴外人中誠公司為代理人，並有代為收受定金之權利，中誠公司於被上訴人同意委託人即上訴人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證給付定金時，毋庸經委託人簽收，兩造間之買賣定金契約即已有效成立，上訴人即有依該定金收款憑證約定之總價金及委託銷售條件，與被上訴人簽訂買賣契約之義務，亦即關於定金之效力，均應適用民法第248條、第249條之規定。經查被上訴人確已同意委託人即上訴人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證並給付系爭定金予中誠公司之事實，為上訴人所不爭執，並有委託銷售契約書、委託銷售契約修正同意書、買賣議價委託書、買賣定金收款憑證等影本在卷可稽(見原審司促字卷第6至12頁)，上訴人雖未簽收系爭定金，惟揆諸首揭說明，兩造間之買賣契約即已推定有效成立。
六、上訴人雖抗辯：中誠公司以非正當方式促使條件不成就，系爭定金契約因條件視為未成就而不生定金之效力云云，按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為使其條件之成就者，視為條件不成就，民法第101條第2項固定有明文，惟查中誠公司並非兩造定金契約之當事人，雖中誠公司為上訴人之代理人，但中誠公司以非正當方式促使條件不成就者乃造成兩造間買賣關係不成立，依民法第101條第2項規定視為條件不成就之結果應為兩造間之買賣關係成立，並非上訴人所抗辯之系爭定金契約不成立，故上訴人此部分抗辯，與上開規定不符，殊無足取。
七、次按民法第565條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，而通說房屋仲介契約係屬混和契約，兼具居間契約及委任契約之本質。然而受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，為民法第535條、第567條第1項前段所明定。又受託人受託處理仲介事物應以善良管理人之注意義務為之，如買方簽立「要約書」，受託人應於24小時內送交委託人，不得隱瞞或扣留。受託人應於收受定金後24小時內送交委託人，此亦為系爭房地產專任委託銷售契約書第7條第1款、第5款、第7款所明定。故中誠公司應就所委託之居間事務應盡據實報告之義務，並以善良管理人之注意義務為居間事務之行使，俾使委託人能隨時掌握委託事務之真實進行程度，以保障委託人之契約議價權及同意售出之權利，而『買賣議價委託書』(即斡旋金契約書)其性質為附停止條件定金之要約書，其與『要約書』二者同屬於買方向賣方為出價買受之意思表示書面，解釋上仍應有上開契約書第7條第5款約定之適用，受託人皆應據實告知賣方，並應於24小時內將上開要約書面送交賣方，不得隱瞞或扣留。
八、再按民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」，同法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之」。又系爭買賣定金收款憑證第2條第4款約定：「賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還其所收之定金」。故民法第249條第3款所規定賣方應負加倍返還定金之違約責任，係以有可歸責於受定金當事人之事由為前提。再按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條首段亦有明文。經查兩造間買賣契約未能履行乃因中誠公司未將買賣定金收款憑證交由上訴人簽認，致上訴人不知被上訴人曾於97年12月28日書立買賣議價委託書出價660萬元欲購買系爭房地，嗣又已於98年1月8日加價至665萬元並交付系爭定金，雖中誠公司旋於同年1月10日、1月15日以郵局存證信函告知上訴人收受定金乙事，但上訴人並未收受上開存證信函，而於同年2月2日將系爭房地出售他人等情，為兩造所不爭執，復經證人甲○○於本院結證無訛，亦有買賣議價委託書、買賣定金收款憑證、存證信函可按(見本院卷第84、85、22、26至28頁)，自堪信為真實。則中誠公司為仲介業者，其受上訴人委託代為銷售系爭房地，復受被上訴人委託代為購買系爭房地，係分別與上訴人與被上訴人成立居間契約，然其代被上訴人支付定金及代上訴人收受定金之行為，則係經雙方許諾而成立之雙方代理行為。而上訴人將其所有之系爭房屋與中誠公司簽定房地產專任委託銷售契約書，委託中誠公司居間出售，嗣被上訴人曾於97年12月28日書立買賣議價委託書，出價660萬元欲購買系爭房地，嗣又於98年1月8日加價至665萬元均已達成交底價之660萬元，委託中誠房屋向上訴人買受系爭房屋，詎中誠房屋竟為圖賺取高額差價，竟違約隱匿該議價委託書而未將此買賣定金收款憑證及定金送交上訴人簽收，違反據實告知義務，隱匿交易實情，致上訴人無從獲知被上訴人曾出價已達銷售總價之買受事實，足證上訴人未與被上訴人簽訂買賣契約應歸責於中誠公司。惟中誠公司既為被上訴人支付定金之代理人及使用人，亦應負同一責任亦屬可歸責。從而，本件被上訴人雖支付定金予中誠公司向上訴人買受系爭房地，然上訴人事後未出面與被上訴人簽定買賣契約即事後未履行契約顯屬不可歸責於上訴人之事由所致，揆諸首揭說明，上訴人自不負加倍返還定金之違約責任。
九、綜上所述，上訴人抗辯其未與被上訴人簽訂買賣契約係不可歸責於上訴人，自屬可信。被上訴人主張依民法第249條第3款規定及專任委託銷售契約書第8條第2項、買賣定金收款憑證第2條第4項約定，原應請求上訴人加倍返還定金，惟扣除中誠公司已返還之30萬元定金，故僅請求上訴人給付其餘之30萬元本息，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審疏未詳查，遽命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防、舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年3月16日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官呂太郎法官魏麗娟以上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年3月16日
書記官廖月女