臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第2991號
原 告 賴家羚
被 告 陳瑞萱
訴訟代理人 許漢鄰 律師
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國103年1月3日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告於民國(下同)102年3月24日經由有巢氏房屋加盟店鑫
嘉開發有限公司居間仲介，向被告購買訴外人富家興建設
有限公司(下稱富家興公司)興建之坐落台中市○區○○段
○○○○○○號」預售屋(下稱系爭房屋)，約定買賣總價
金為新台幣(下同)405萬元，原告於當日交付定金400000
元(現金60000元及340000元支票1紙)，並簽訂買賣定金收
據(下稱系爭收據)1紙，兩造約定於102年5月30日前往房
屋仲介處簽訂正式買賣契約。嗣因被告無法於102年5月30
日前取得系爭房屋所有權狀，致無法完成簽訂買賣契約，
依系爭收據第4條約定：「因可歸責於買方之事由致無法
於前述第3條約定之日期簽訂買賣契約時，買方給付之定
金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣
契約時，賣方應加倍返還已收之全部定金。」，原告認為
兩造間無法完成簽訂系爭房屋買賣契約係可歸責於被告之
事由，而原告支付之上開定金400000元已於102年8月3日
取回，惟被告迄未加倍返還該定金400000元。原告屢經催
促，被告均置之不理，為此提起本訴等情。
2、並聲明：(1)被告應給付原告400000元，及自102年8月4日
起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)請依職權宣
告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告係依被告委託有巢氏房屋加盟店之銷售廣告知悉系爭
房屋欲出售，遂委託仲介人員向被告詢價，確定買賣金額
為405萬元，原告並未給付任何斡旋金。又兩造於102年3
月24日至有巢氏房屋加盟店見面，並就買賣價金付款方式
約定：簽約(含定金)000000元、用印410000元及尾款(交
屋)324萬元，原告為恐被告反悔，乃當日給付定金400000
元，此有兩造在系爭收據簽名為憑，故被告抗辯稱400000
元係斡旋金而非定金云云，即無可採。至於原告提出面額
340000元支票，原告於「禁止背書轉讓」已蓋章，即非不
得轉讓提兌，縱令無法轉讓提兌，仍不失為定金之性質。
2、又依系爭收據第3條約定，兩造應於102年5月30日前至有
巢氏房屋加盟店簽立不動產買賣契約，詎被告屆期不履行
該項約定，事後藉故以建商富家興公司財務困難無法如期
完工所致云云，與該日履行契約無關，原告認為兩造間上
開約定僅於102年5月30日至房屋仲介處簽約，被告於該日
並無不能至房屋仲介處簽約之不可抗力原因，何況被告係
向建商富家興公司購買預售屋之買主，對於系爭房屋是否
於102年5月30日前完工，衡情應知之甚詳，且有查明向原
告報告之義務。尤其被告既主張經由房屋仲介得知建商富
家興公司財務困難，於102年2月5日取得使用執照，自不
難於102年5月30日以前透過房屋仲介知悉系爭房屋於102
年5月21日登記在安泰商業銀行名下，被告卻不告知，讓
原告空等待，顯有未盡告知及查明義務。是被告未於102
年5月30日與原告簽訂不動產買賣契約，顯係可歸責於被
告之事由，與建商是否如期完工無關，被告自知理虧，遂
退還定金400000元。再被告在本件處理過程，態度傲慢，
不認錯，甚至諉責於原告，故依民法第249條第1項第3款
規定及系爭收據第4條約定，請求被告加倍返還已收之定
金400000元，以資懲罰。
3、系爭收據是在有巢氏房屋加盟店簽訂，當時仲介公司、兩
造均簽名用印，故系爭收據性質為三方契約。又原告於簽
立系爭收據時交付定金400000元予仲介人員 鄭甯玹 ，並非
交給被告，亦沒有看到被告收受該筆定金，事後仍由仲介
人員退還定金。
4、原告對被告提出102年7月25日簡訊內容及買賣協議書部分
均不爭執，但此為102年5月30日以後雙方重談買賣條件，
約定以385萬元成交，事後原告認為買賣協議書條件不合
理，故拒絕簽約。
5、被告及仲介人員從未告知建商富家興公司財務有問題乙事
，原告於102年6月25日從臉書(facebook)得知此事，但仲
介公司遲至102年7月間才通知原告有關建商倒閉之事。
二、被告方面：
(一)系爭房屋原為被告於101年間向富家興公司購買之預售屋
，預定於101年年底可完工，辦理所有權移轉登記及交屋
等手續。嗣因富家興公司發生財務困難而無法如期完工，
致無法於101年年底完成交屋，此為原告明知之事，故兩
造於102年3月24日在有巢氏房屋加盟店簽訂系爭收據，其
性質為何，被告不清楚，且原告支付之400000元係由房屋
仲介經紀人收執保管，該筆款項衡情應係「斡旋金」。又
「斡旋金契約」乃買方為取得仲介公司與賣方討論價錢而
預先支付之保證金，此與賣方與仲介公司簽訂之「委託銷
售契約」係各自獨立之契約，2者不得混為一談。
(二)兩造原預定於102年5月30日再至有巢氏房屋加盟店簽訂正
式買賣契約，乃因仲介人員為達成業績而主動與富家興公
司聯繫後預期之結論，該日期係仲介人員決定，並記載在
有巢氏房屋加盟店印製之定型化契約，並非被告指定之日
期。是兩造無法依預定之102年5月30日簽訂買賣契約，係
仲介人員向富家興公司人員查證後知悉該公司因財務困難
而無法如期完工，且查明系爭房屋建案於102年2月5日才
由台中市政府核發使用執照在案，富家興公司復因系爭房
屋建案向安泰商業銀行貸款，安泰商業銀行為確保債權而
於102年5月21日將系爭房屋建案之建物所有權全部移轉登
記至該銀行名下，迄至102年9月9日始將系爭房屋所有權
移轉登記予被告名義，故系爭房屋之貸款及交屋進度為何
，原告亦瞭解實情。被告對系爭房屋無法如期交屋深感無
奈，事後亦因仲介人員告知不再續簽買賣契約，仲介人員
於102年8月3日將向原告收取之400000元退還予原告，並
經原告簽收無誤。
(三)又依原告交付仲介人員之斡旋金400000元，其中340000元
係簽發支票，而支票受款人記載為「賴家羚」即原告本人
，且禁止背書轉讓，則該紙支票若解讀為「定金」，日後
系爭房屋買賣成交，仲介人員或被告持該紙支票向銀行提
示，銀行會付款嗎？可見該紙支票並非「定金」，僅為斡
旋金，且原告交付該紙支票時即已預見富家興公司可能無
法如期交屋而留下伏筆。
(四)原告固依系爭收據第4條約定請求被告加倍返還已收全部
定金400000元，但被告無法如期於102年5月30日再至有巢
氏房屋加盟店簽訂買賣契約，係因富家興公司財務困難而
無法如期完工所致，並非可歸責於被告之事由，已如前述
，故原告才同意解除系爭房屋買賣草約及向仲介人員取回
交付之斡旋金400000元。退步言之，倘原告交付之400000
元確有定金之性質，則契約因不可歸責於雙方當事人事由
致不能履行時，依民法第249條第4款規定，僅返還定金已
足，原告既已自仲介人員取回交付之斡旋金400000元，其
再請求加倍返還定金400000元，即無理由。
(五)被告從未收受原告於102年3月24日交付所謂之定金400000
元(包括現金60000元及340000元支票)，因當天簽訂草約
時系爭房屋所有權狀尚未取得，被告依仲介人員要求先在
系爭收據簽名，俟102年5月30日以前取得所有權狀後再簽
訂正式買賣契約書。
(六)系爭收據僅屬兩造就系爭房屋買賣之草約，並非正式契約
，且兩造雖約定於102年5月30日簽訂正式買賣契約，但原
告卻不斷提出各種條件始同意簽約，包括要提前遷入系爭
房屋居住、要求建商修補瑕疵及買賣價金調降為385萬元
等，倘依原告主張兩造就系爭房屋買賣契約已於102年3月
24日成立，原告何必重開買賣條件，甚至表示如被告不同
意即不願意簽約？
(七)並聲明：1、如主文所示。2、如受不利判決，願供擔保請
准免為假執行。
三、原告主張其於102年3月間經有巢氏房屋加盟店仲介，向被告
買受系爭房屋(預售屋)，兩造於102年3月24日簽訂系爭收據
，並約定於102年5月30日簽訂正式買賣契約，原告交付定金
400000元予仲介人員，事後兩造因故未如期於102年5月30日
簽訂正式買賣契約，仲介人員亦於102年8月3日將400000元
退還予原告之事實，已據其提出系爭收據1紙在卷為憑，核
屬相符，而被告雖以上情抗辯(詳後述)，然對系爭收據之真
正並不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。
四、法院之判斷：
(一)原告主張兩造於102年3月24日簽訂之系爭收據，係房屋仲
介公司即有巢氏房屋加盟店鑫嘉開發有限公司與原告、被
告等共同簽訂之3方契約，其於當日交付之400000元為簽
約定金，並非斡旋金乙節，雖為被告所否認，抗辯稱系爭
收據僅為原告與房屋仲介公司簽訂之斡旋金契約等語(參
見被告102年10月23日答辯狀第3頁)，或稱：「102年3月
24日簽的是買賣草約，並非正式契約。」等語(參見102年
12月6日書狀)。本院審酌系爭收據之格式，其名稱為「買
賣定金收據」，其上有房屋仲介公司即鑫嘉開發有限公司
之用印、原告及被告之親筆簽名與用印，且系爭收據內容
已就買賣雙方、買賣標的物、買賣價金、付款方式及相關
稅費負擔等為明文約定，可見系爭收據應係房屋仲介公司
即有巢氏房屋加盟店鑫嘉開發有限公司與原告、被告等3
方共同簽訂之契約，亦屬兩造間就系爭房屋買賣事宜預先
簽訂之買賣草約。又原告於簽訂系爭收據當日交付之現金
60000元及面額340000元支票1紙，共400000元，該金額與
系爭收據記載付款方式之「簽約(含定金)」欄金額400000
元相符，其性質要為原告為購買系爭房屋而交付之「定金
」甚明。是被告抗辯稱原告交付之該筆400000元為斡旋金
云云，即與事實不符，委無可採。
(二)又原告固主張依系爭收據第3條約定，被告應於102年5月
30日前往有巢氏房屋加盟店鑫嘉開發有限公司與原告簽訂
不動產買賣契約書，因被告屆期未前往簽約，依系爭收據
第4條約定，原告除得請求被告返還已收定金400000元外
，另得請求被告再給付400000元云云。惟為被告所否認，
並抗辯稱被告並未收受原告交付之定金400000元等語。本
院認為依系爭收據第4條約定：「因可歸責於買方之事由
致無法於前述第3條約定之日期簽訂買賣契約時，買方給
付之定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽
立買賣契約時，賣方應加倍返還已收之全部定金。」是原
告依該條約定請求被告加倍返還已收之定金400000元，自
應以被告確有收受該筆定金為前提，而被告既否認曾收受
原告交付之定金400000元，依民事訴訟法第277條本文規
定，應由原告就其主張有利於己事實即被告已收受上開簽
約定金400000元負舉證責任。本院乃依原告聲請於103年1
月3日言詞辯論期日訊問證人即仲介人員鄭甯玹，經到庭
具結後證稱：「當初原告將定金交給我們仲介公司，但我
們並未將定金交給賣方即被告，因系爭房屋交易為預售屋
買賣，兩造僅簽訂草約，必須等簽訂正式買賣合約時才會
將定金交付賣方，事後也是我們將定金400000元退還給原
告。」等語屬實(參見該日言詞辯論筆錄第2、3頁)。另原
告亦自承於簽立系爭收據時交付定金400000元予仲介人員
鄭甯玹，並非交給被告，亦沒有看到被告收受該筆定金，
事後仍由仲介人員退還定金等語在卷(參見102年12月6日
言詞辯論筆錄第3、4頁)。據此可知，即使被告在系爭收
據賣方欄位記載「賣方同意依本收據上之條件出售，並確
認已收受買方支付之定金無誤。」等文字下方簽名蓋章，
但因被告實際上並未收受原告交付之定金400000元，縱令
被告未於102年5月30日與原告簽訂正式不動產買賣契約書
而構成違約情事，因系爭收據第4條約定之條件尚未成就
，原告自不得依系爭收據第4條約定請求被告在退還已付
定金400000元外再行給付400000元，是原告之主張即嫌無
據。
五、綜上所述，原告固依系爭收據第4條約定請求被告加倍返還
已收之定金400000元，然被告既未實際受領原告交付之定金
400000元，即與系爭收據第4條約定之條件不合，原告在取
回已付定金400000元後，自不得再依系爭收據第4條約定請
求被告給付400000元甚明。從而，原告不察上情，猶請求被
告給付400000元，及自102年8月4日起至清償日止按年息百
分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經
駁回，其聲請法院依職權宣告假執行，顯失所依附，併駁回
之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料
，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中華民國103年1月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月24日
書記官