桃園簡易庭102年度桃簡字第1048號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　102年度桃簡字第1048號
原　　　告　 葉昌銘
被　　　告　添億房屋仲介有限公司
兼　上一人
法定代理人　 高國印
被　　　告　 黃昱琇
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年12月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。準此，原告本起訴請求被告應給付
新臺幣（下同）465,816元。嗣於本院審理時，將訴之聲明
變更為被告應給付原告547,851元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬擴張應受
判決事項之聲明，依上開規定，並不在禁止之列，自應准許
。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國101年4月5日在591租屋網站，見
被告添億房屋仲介有限公司（下稱被告添億公司），刊登門
牌號碼桃園縣○○鄉○○○街○○號之房屋（下稱系爭房屋）
之租屋廣告，當日即聯絡被告添億公司仲介即被告黃昱琇看
屋，並詢問系爭房屋之屋況。被告黃昱琇以其與被告添億公
司負責人即被告高國印現住於系爭房屋，並保證一切屋況及
設備沒問題，原告遂於當日承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約）。詎因系爭房屋之鄰居施工噪音所
擾，致原告自101年5月至9月，有4個月期間無法入住，
共損失4個月房租共計10萬元；又因系爭房屋屋頂之儲水塔
漏水，原告即請廠商於屋頂儲水塔旁加裝淨水及加壓泵系統
，並代墊費用8萬元；且被告於租屋廣告稱系爭房屋使用坪
數為127坪，嗣經原告查證實際使用坪數短少67.89坪，以
每坪每月單價196.85元計算，每月損失13,364元，則自101
年5月至103年1月，原告已受有267,280元之損失；另因
系爭房屋之若干設備（如：瓦斯熱水器、除油煙機、浴室通
風扇、恆溫桶等）皆已損壞而未修繕，原告亦因此代墊設備
修繕費用86,349元；另因被告高國印進入系爭房屋之地下室
竊電，致原告代墊水電費14,222元，上開金額共計547,851
元。為此，爰依不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費
者保護法、民法委任及侵權行為及不當得利之規定，提起本
訴等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告180,000元，及自
101年12月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
㈡被告應連帶給付原告267,280元；㈢被告應連帶給付原告
100,571元，及自102年12月28日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖係因租屋廣告而來，惟於101年4月5日
下午1時30分許親至系爭房屋，看了15至20分鐘後始表示欲
承租，且經原告與系爭房屋所有權人之代理人即被告高國印
磋商後，約定承租範圍不包含地下室，並於當日下午5時30
分許簽立系爭租約，簽約前後歷時約2.5小時，亦約定出租
人應修繕之項目及費用達89,471元，顯見原告非單憑租屋廣
告之內容而決定承租，自不得請求坪數短少之損失。而依系
爭房屋之水、電費收據金額，足證原告101年5月至9月間
實有居住於系爭房屋之事實，並未損失4個月房租。另被告
高國印亦無竊電之事實，自無須給付水電費。且若系爭房屋
確實有如原告所說種種瑕疵，原告早得提出終止租約之請求
，何以原告仍不願搬出？益見系爭房屋並無原告所述之瑕疵
，被告亦無欺瞞原告之行為，原告僅是以不斷嫌棄系爭房屋
以達拒付房租之不法目的。又被告並非系爭房屋之所有權人
，縱原告確實為系爭房屋支出有益費用及設備修繕費用，亦
不得向被告請求等語置辯，並聲明㈠原告之訴駁回；㈡如受
不利判決，願供擔保免予假執行。
三、得心證之理由：
原告主張被告於591網站刊登系爭房屋為127坪、租金每月
25,000元之租賃廣告，業據其提出網頁影本，且為被告所不
爭執，自堪信為真實。至原告請求被告賠償547,851元，則
為被告所否認，並以前詞置辯。茲就原告請求之各項金額審
酌如下：
㈠原告請求被告賠償4個月租金之損失100,000元部分：
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦
為民事訴訟法第277條前段所明定。是民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉經查，由系爭房屋之水、電費收費明細可知（計費週期為2
個月），101年8月及10月之水費各為1,204元、1,300元
，較同年6月之386元大幅增加；同年8月及10月之電費則
各為8,257元、5,384元，亦較6月之3,337元明顯為多，
此有被告提出之臺灣省自來水公司繳費證明及用電明細表為
證（本院卷第89頁至第90頁），又系爭房屋斯時已由原告承
租且占有中，是原告陳稱因系爭房屋之鄰居施工噪音所擾，
致原告自101年5月至9月，有4個月期間無法入住云云，
顯然有疑，原告復未提出相關事證以實其說（例如：另至他
處租屋之租賃契約，因此額外支付租金之相關證據），空言
稱其未能於101年5月至9月間使用、收益系爭房屋，因此
請求被告賠償4個月租金之損害云云，實不足採。
㈡請求坪數短少損害267,280元部分：
⒈消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容
之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並
未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故
消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之
洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業
經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應
視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟
酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告
為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告
之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難
逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年
度台上字第2694號判決意旨參照）。
⒉經查，原告並不爭執承租系爭房屋前，曾由被告黃昱琇帶看
系爭房屋，另觀系爭租約末頁附註；「房間冷氣4台、洗衣
機1台、冰箱1台、客廳九櫃2式、主臥床組、衣櫥1套…
…；2樓浴室內浴缸更改成按摩浴缸，屋主願意付15,000元
及防水處理全權授予乙方（即原告）處理（15,000元費用甲
方（即屋主）支付乙方，供乙方自行支配使用）」等語，且
原告簽約之時，尚就裝設按摩浴缸之部分費用、大門鐵捲門
遙控器安裝、整棟油漆粉刷、整棟電燈泡更換、清潔、屋頂
水塔防水工程等費用，與被告高國印約定前揭費用均由出租
人負擔，此有系爭房屋之出租契約書及出租方房屋修繕明細
影本各一份為證（本院卷第70頁至第76頁），足認原告於簽
約前與被告高國印，就系爭房屋之屋況、相關修繕皆經過相
當時間之磋商，始簽訂系爭租約，被告陳稱簽約前後歷時約
2.5小時之事為真。是原告雖係因591網站之租屋廣告而來
，惟仍經原告親至現場查勘系爭房屋之實際狀況後，始決定
承租，並約定租金為25,000元，益見系爭租約係以房屋之實
際情況作為核算租金之標準，且系爭租約中亦未就實際面積
約定為127坪，自難以租屋廣告為契約之一部，要求被告因
廣告不實而負連帶損害賠償責任，是原告依消費者保護法第
22條、公平交易法第21條之規定，請求被告應連帶賠償損失
267,280元云云，並無足取。
㈢原告請求有益費用80,000元及修繕費86,349元部分：
承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值，如出
租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償
還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項
定有明文。本件原告雖主張系爭房屋屋頂儲水塔漏水，原告
請施工廠商於屋頂儲水塔旁加裝淨水系統及加壓泵系統，且
系爭房屋有損壞而未修繕，而請求被告給付原告代墊有益費
用80,000元及修繕費86,349元云云，惟依上開規定，縱認原
告確實支出上開費用，亦應向出租人即訴外人 高鄭淑禛 請求
，且被告皆非系爭房屋之所有權人，亦難認被告因此而受有
何不當得利，是原告此部分主張，自非有據。
㈣原告主張代墊水電費14,222元部分：
依系爭租約第15條約定：「印花稅各自負責，房屋之捐稅由
甲方負擔，乙方（即原告）水電費及營業上必須繳納捐稅自
行負擔」，此有系爭租約附卷可稽，顯見租賃期間之水電費
等相關費用應由原告負擔。至原告雖主張用電量之暴增係肇
因於被告高國印進入系爭房屋地下室竊電云云，而請求被告
給付水電費，然原告迄至本院言詞辯論終結時為止，始終無
法提出相關事證（如：檢察官之起訴書）供本院審酌，本院
實難對此為有利於原告之認定。
㈤本件因實際為仲介行為之行為人即被告高國印、黃昱琇毋須
對原告負任何損害賠償責任，是原告依不動產經紀業管理條
例第26條、民法委任關係之規定，對被告被告添億公司請求
負連帶損害賠償責任，亦無理由。
四、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例、公平交易法、消
費者保護法、民法委任、侵權行為及不當得利之規定，請求
被告給付547,851元及利息，洵屬無據，應予駁回。原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年1月24日
桃園簡易庭法官林姿秀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月24日
書記官邱志堅