裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第100號民事判決
裁判日期：民國98年10月15日
裁判案由：返還租金等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第100號上訴人丙○○訴訟代理人 呂秋遠 律師複代理人 蕭珮郁 律師被上訴人乙○○
甲○○共同訴訟代理人 李祖麟 律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於民國97年6月16日本院臺北簡易庭97年度北簡字第2375號第一審判決提起上訴，本院於民國98年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國96年11月6日向上訴人承租門牌號碼：臺北市○○街○段○○號2樓至5樓房屋（下稱系爭房屋），簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自96年11月22日起至101年11月21日止，每月租金新臺幣（下同）8萬元，簽約當日被上訴人交付如原判決附表所示支票22紙及另2紙票面金額均8萬元之支票，以支付前2年24期每月之租金，另交付現金24萬元作為押租金。上訴人同意簽約後至租期起算日前准被上訴人雇工為裝潢。詎系爭房屋舊有裝潢一經拆除，發覺各樓層牆壁嚴重漏水，且鋼筋外露，樓層上下間樓底板有以木板遮蓋之大洞，上開瑕疵顯已危及居住安全及健康，經將上情告知上訴人後，上訴人並無意願處理且藉故推延，被上訴人乃於96年11月13日發函請上訴人表明是否同意修繕並將租期之始期延後，惟上訴人不予置理，遂於96年11月20日再發函解除系爭租約，並將系爭房屋之鑰匙退還上訴人，系爭租約既已解除，被上訴人可請求上訴人將所收租金支票及押租金24萬元返還，經多次催告上訴人均拒絕返還，並兌領租金支票其中2紙而受領16萬元，被上訴人自得請求以現金返還。又上訴人於簽訂系爭租約時，將上開瑕疵故意隱瞞，已違誠信原則，致原告簽約後僱請季采裝潢有限公司將舊有裝潢拆除，蒙受54,600元拆除費用之損失，亦得請求上訴人賠償，為此依解除契約之法律關係，請求上訴人給付454,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另應將如原判決附表所示之支票22紙返還被上訴人（關於將原判決附表所示之支票22紙返還被上訴人部分，因上訴人已撤回該部分之上訴而確定）。
二、上訴人之抗辯：㈠系爭租約自96年11月至101年11月計5年，每月租金8萬元，
契約總額高達480萬元，依經驗法則而言，雙方當事人於簽約時應小心妥善，對於標的物也會檢查再三。系爭房屋於出租被上訴人之前，長期提供他人作為營業場所，未生任何問題，被上訴人在決定是否承租時，本應就房屋狀況作一瞭解，如有任何瑕疵，自可請求減免租金或不予承租，豈有簽訂租賃契約時，未表任何意見，卻於租賃後表示該屋有危及居住及健康之情狀？於系爭租約成立時，被上訴人即知道房屋有漏水之情狀，上訴人當場表明，可由被上訴人修繕，並免去1個月房租，如果由上訴人修繕，因為要抓漏，可能就必須得下雨天才能處理，也蒙被上訴人同意，在場有證人可證，是被上訴人早知道房屋有部分瑕疵，亦反映於租金調降之中，被上訴人據此為不完全給付之說法，純屬無據。
㈡被上訴人雖於11月13日寄送律師函，要求3日內修繕，且於
11月20日發出解除契約信函，然而其早已於11月6日簽約後就不斷主張片面解除契約，所謂上訴人不予修繕，只為其卸責之詞。況且於上開期限，上訴人不斷請求協商修繕事宜，被上訴人均予以拒絕，也不提供鑰匙與上訴人進行修繕，明顯違反民法第429條之協力修繕義務，上訴人自然無從進行修繕，被上訴人之主張純屬狡辯之詞。被上訴人於契約簽訂後，根本就拒絕修繕之可能性，僅不斷請求解除契約，11月13日後所發之信函，純粹只是為了掩飾其解除契約之真意，並非請求上訴人修繕之表示，觀其信函中所言之期日，僅給3日，即可知其真意根本不在修繕，而於發函後，被上訴人就拒絕與上訴人協商，足見並非上訴人不願修繕，而是即便要修繕，也無法進行。
㈢關於租賃物之瑕疵，於交付租賃物前或於交付時既已存在者
，除民法第424條租賃關係有特別規定外，固得準用關於買賣瑕疵擔保之規定而請求解除契約。然於交付租賃物後發生者，民法租賃一節已有特別規定，應適用租賃有關之規定，原審依民法第254條、第256條之規定主張解除契約，顯不足採。且按解除契約必須依照法定要件為之，否則不生效力。原審並未深究是否被上訴人已依民法430條規定解除契約，卻直接認定只要「以起訴狀對被告主張即有意思表示，並於送達時即發生效力」，屬因果倒置之說法，可見原審謬誤之處。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造簽訂系爭租約，簽約當日被上訴人有交付租金如原判決
附表之22紙支票，及另兩張8萬元支票，另給付現金24萬元作為押租金給上訴人。
㈡前開兩張8萬元支票上訴人已經兌領。
㈢前開22張支票上訴人已經於97年8月6日返還被上訴人。㈣系爭房屋有如原審勘驗筆錄所載瑕疵。
五、本件應探究者為：⑴被上訴人在簽約時是否已知悉房屋之瑕疵？⑵被上訴人解除契約是否合法？茲析述如下：
㈠上訴人辯稱：於系爭租約成立時，被上訴人即知悉房屋有漏
水之情狀，上訴人當場表明可由被上訴人修繕，並免去1個月房租，如果由上訴人修繕，因為要抓漏，可能就必須得下雨天才能處理，也蒙被上訴人同意等語，並舉證人 陳武弘 （上訴人之弟）、 張中蘭 （上訴人之弟媳）為證。經查：證人陳武弘到庭證稱：「（有無聽到當時有說到漏水的事情？）…我們知道有漏水的情形。到底是誰修理，當時有討論。我們有承認我們要修理，有請人來估價。這段期間給他們修理，所以租約從22日開始。從簽約時6日到22日，是讓我們修理。他們修理壹個月，我們修理半個月」、「（簽約時，承租人有幾個人來？）我不清楚」、「（當時漏水是說誰要修理？）是說我們要修理。因為對方把裝潢拆了，我們不能進去，所以沒有修理。我們沒有備份的鎖匙」、「（不進去修漏水的原因為何？）因為沒有鎖匙」等語（見二審卷第82、83頁），證人張中蘭到庭證稱：「簽約當時我有在場。大約下午兩點。是在租屋的地方。我是收租金和押金。當時有提到漏水的事情。我們願意負責，但是對方要修也可以，我們會負擔修理費用。我收完錢就走了，中間細節我不清楚。何時修，裝潢何時拆，我都沒有聽到」等語（見二審卷第83頁），惟證人陳武弘於簽約時既有在場，為何對被上訴人方有幾個人來表示不清楚？且就何人要修理漏水前後說詞並不一致？而上訴人身為為出租人，竟會因沒有備份鑰匙而不能進屋修繕？誠與常情有違。再者，兩造如就租賃物瑕疵之修繕時限、方式等還未達成協議，被上訴人又怎會逕將租金支票及押租金交予證人張中蘭收受，並讓其先行離去？故上開2位證人之證言均堪存疑而不可採。此外，系爭房屋5樓屋頂天花板及樑柱、牆壁多處有漏水痕跡，漏水造成油漆剝落、產生壁癌。5樓通往屋頂平臺、樓梯間屋頂天花板有漏水造成油漆剝落。5樓地板有一塊被切割一個大洞，約長70公分，寬45公分。5樓通往屋頂樓梯前段水泥台階6階被切斷打掉改成鐵梯。4樓通往5樓樓梯打掉改成鐵梯。3樓通往4樓樓梯打掉改成鐵梯。3樓樑柱有一處鋼筋外露。2樓通往3樓樓梯打掉改成鐵梯等情，業經原審至現場勘驗明確（有勘驗筆錄可稽，見原審卷第36頁），並有兩造提出之現場照片可參（見原審卷第11至15、45、46頁），自現場照片觀之，上開瑕疵確有相當可能因原有裝潢之包覆而未能查覺，且其修繕非短時間所能完成，亦須支出相當之修繕費用，衡情如兩造確有就此有所協議，又怎會未在系爭租約上有所記載？是上訴人上開所辯，並非可採。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。又民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種，債權人主張債務人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，於債權人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約（最高法院96年台上字第2084號判決、94年台上字第2352號判決意旨參照）。本件被上訴人承租系爭房屋係作為經營美容業所用，而系爭房屋既有前段㈠所述之瑕疵，上訴人提出之給付顯然不符合債之本旨，上訴人自應負不完全給付之責任，甚為明確，又該不完全給付之情形係可藉由修繕而為補正者，依上說明，於被上訴人定期催告上訴人補正而不補正時，即得依民法第254條之規定解除系爭契約。經查：被上訴人於96年11月13日發函催告上訴人於函到3日內以書面表明是否同意修繕，復於96年11月20日再發函解除系爭租約，有被上訴人提出之律師函可稽（見原審卷第16、24頁），上開96年11月13日發函雖稱催告上訴人於函到3日內以書面表明是否同意修繕等語，然寓有定期催告上訴人修繕之意思甚明，上訴人雖稱伊於96年11月14日至同月26日間出國，並未收受被上訴人96年11月13日律師函等語，惟上訴人自承於出國期間，被上訴人寄律師函，係由大樓管理委員會代收，上訴人回來後，管理委員會將律師函交給上訴人（見原審卷第55頁），上訴人於96年11月26日已回國，並收受被上訴人前開律師函，縱上訴人前開律師函3日之催告期間太短，惟債權人為履行給付之催告，如催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生民法第254條所定契約解除權（最高法院74年第1次民事庭會議㈠參照），是上訴人迄97年1月7日被上訴人起訴時仍未修繕系爭房屋之瑕疵，可認被上訴人於96年11月20日以律師函解除契約雖因催告期間至斯時仍太短而不發生效力，惟被上訴人以起訴狀對上訴人主張已解除系爭租約，即有對上訴人為解除系爭租約之意思表示，故於起訴狀繕本送達上訴人時亦已發生解除契約之效力。另債編各論中之（瑕疵擔保責任）相關規定並無排除債編總則債務不履行（不完全給付、給付不能、給付遲延）之效力，是以上訴人所辯：本件民法租賃一節已有特別規定，應適用租賃有關之規定，原審依民法第254條規定主張解除契約，顯不足採等語，亦無足取。
六、再按因不完全給付而生民法第227條第1項以外之損害者，債權人並得請求賠償；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第227條第2項、第259條第1款、第2款、第260條分別著有規定。系爭租約既經解除，被上訴人自得請求上訴人將押租金24萬元返還，上訴人已兌領租金支票其中2紙而受領16萬元，被上訴人亦得請求上訴人以現金返還，被上訴人委任季采裝潢有限公司將舊有裝潢拆除，受有54,600元拆除費用之損害，亦得依民法第227條第2項請求上訴人賠償。從而，被上訴人依解除契約之法律關係，訴請上訴人給付如原判決主文第1項所示之金額及法定遲延利息，為有理由，原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人雖於準備程序終結後聲請傳喚證人 趙淑惠 ，惟其待證事項業經認定明確如五、㈠所示，故認無傳喚必要而予駁回，另兩造其餘攻防方法及所提證據，亦經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年10月15日
民事第四庭審判長法官周祖民
法官鄧德倩法官張文毓以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國98年10月15日
書記官賴敏慧