臺灣臺中地方法院民事判決 98年度中簡字第1693號
原 告 中友御品 管理委員會
即反訴被告
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 衍慶建設股份有限公司
即反訴原告
法定代理人 蔡林碧
訴訟代理人 林政德 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國98年10月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬陸仟陸佰玖拾捌元，及自民國九
十八年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾肆萬伍仟捌佰貳拾陸元，及
自民國九十八年六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
本訴訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔。
反訴訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由反訴被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬陸仟陸佰玖
拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、原告起訴主張：被告為門牌號碼台中市○○區○○街○○○號1
樓、2樓之1、2樓之2、3樓之1、3樓之2、4樓之1、4樓之2房
屋之所有權人，並為中友御品公寓大廈之區分所有權人。其
本應依大廈規約按期繳付新臺幣（下同）45,400元之管理費
，詎其積欠自民國（下同）96年4月1日起至97年12月31日止
之管理費共計476,698元。履經催討均拒不給付，為此提起
本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告辯稱：其所有區分所有權部分為辦公室，而該辦公室之
公共設施亦屬原告負責管理之區域，詎料原告對此區域未供
警衛安全、清潔、設備維護等服務。又公共水電應由管理費
支付，此為91年度區分所有權人會議所決議事項。原告對被
告辦公室之公共設施水電費用，亦拒絕以管理費支付，致使
被告須先行代墊，其訴請被告給付管理費顯無理由等語。並
聲明：①原告之訴駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、原告主張被告為中友御品公寓大廈之區分所有權人，積欠自
96年4月1日起至97年12月31日止之管理費共計476,698元等
情，已據其提出存證信函、管理費計算明細為證，並為被告
所不爭執（見98年6月25日筆錄），自屬真實。被告雖辯稱
原告未善盡管理之責，惟按區分所有權人依區分所有權人會
議決議有繳納公共基金之義務，公寓大廈管理條例第18條第
1項第2款定有明文，足見決定區分所有權人繳納管理費用之
多寡，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，
管理委員會僅係代為執行全體共有人決議之事項，則管理委
員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，二者間
並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。是被告執
此事由拒絕給付管理費，顯無理由。從而，原告請求被告給
付476,698元及其法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。又被告 陳明 願供擔保免為假執行，核無不合，爰定
相當之擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部份：
一、反訴原告起訴主張：其為門牌號碼台中市○○區○○街○○○
號1樓、2樓之1、2樓之2、3樓之1、3樓之2、4樓之1、4樓之
2房屋之所有權人。該1樓人行道及各樓層之樓梯通道均屬大
樓之公共設施。而依91年度區分所有權人會議決議，該區域
之水電費用應由反訴被告所收取之管理費中支出。其自96年
4月起至97年12月止為反訴被告代為繳納該公共區域之電費
208,907元及水費36,919元，合計245,826元。爰本於無因管
理、不當得利法律關係請求被告償還。並聲明：如主文第2項
所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：反訴原告所主張之用電、用水區域屬辦公大
樓，與住宅大樓完全分隔。該辦公大樓棟內設置之電梯、公
廁、各樓層安全通道具有獨立出入口及控制鐵門，其內部設
施共用部分均載明於建物登記謄本內共用部分。故該辦公大
樓棟內部之共用部分非屬於整個社區之共用部分。又該辦公
大樓除反訴原告外，其餘住戶無法自由出入，此區域產生之
水電費用，自應由反訴原告自行負擔。並聲明：反訴原告之
訴駁回。
三、反訴原告主張其支出位於台中市○○區○○街○○○號1樓人行
道及1至4樓樓梯通道區域（以下簡稱系爭區域），自96年4
月起至97年12月止之水電費用共245,826元等情，有其所提
台灣電力公司電費通知及收據、台灣自來水股份有限公司水
費（含代徵費用）通知及收據在卷可稽，自屬真實。反訴原
告雖稱依91年度區分所有權人會議第3案關於「管理費係由
管理委員會依據本社區各項管理預算訂定，收入均存入社區
專用帳戶以支付：公共水電‧‧等開支‧‧」決議之內容，
系爭水電費應由反訴被告負責繳納，然為反訴被告所否認。
是本件應審酌者為系爭區域之水電費用是否為上開決議所稱
之公共水電？經查：
1、按上開區分所有權人決議就所謂之「公共水電」並未進一步
為具體之定義，中友御品住戶規約中就所謂「公共」區域亦
無明確之定義。惟參酌公寓大廈管理條例第3條第4款「共用
部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有之
附屬建築物，而供共同使用者」及中友御品住戶規約第4條
第1項「專有部分，係指編訂獨立門牌號碼或所在地址證明
之家戶，並登記為區分所有權所有者；共有部分，係指不屬
於專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者」規定，上
開決議所稱之公共水電，應係指共用部分之水電而言。而系
爭區域既非編定有獨戶門牌號碼之家戶並登記為反訴原告所
有，且實際上是供共同使用，揆諸上開規約規定，自屬共有
部分無誤。是反訴原告主張系爭區域之水電費用依區分所有
權人之決議，應是由反訴被告所收取之管理費中支付等語，
洵屬有據。
2、中友御品社區計有A、B、C等3棟大樓，B、C等2棟屬於住宅
大樓，反訴原告所有門牌號碼台中市○○區○○街○○○號1樓
、2樓之1、2樓之2、3樓之1、3樓之2、4樓之1、4樓之2房屋
則位於A棟，且為辦公大樓之性質，至於其餘A棟之各樓層則
仍為住戶大樓性質，此據兩造陳述明確（見98年8月6日筆錄
）。又B、C等2棟住宅大樓及A棟屬住宅性質樓層中關於各樓
樓梯通道區域之水電費，均是由反訴被告以管理費支付，為
反訴被告所是認（見98年8月6日筆錄），準此，就同屬樓梯
通道之A棟辦公大樓系爭區域之水電費用，於規約無明文排
除之情形下，自應比照辦理，方為一致。
3、反訴被告雖辯稱僅大公區域之水電費得以管理費支付，至於
小公區域之水電費則不包括在內，系爭區域屬小公，其自無
須支付該部分之水電費用等語。然遍查91年區分所有權人會
議決議及卷附中友御品住戶規約均無此規定，是其辯詞，尚
難採信。況中友御品社區管理費之計收公式係以基本費乘以
坪數（見中友御品住戶規約第14條第1項），所稱之坪數則
為建物登記總面積加計共同使用面積，並未再區分大公、小
公（見卷附臺灣高等法院台中分院96年度上易字第279號判
決書第9頁）。反訴被告計算反訴原告應繳納之管理費數額
時，既未區分大公、小公，則嗣後對於應以管理費支付之共
同使用部分，自不應限於所辯稱之大公部分，方稱公允。至
於反訴原告每期基本費25元，雖較一般住戶之50元為低，但
其間之差額，並無任何證據足資證明係作為換取反訴原告需
自行負擔系爭區域水電費用之對價，是管理費基本費率差距
一事，亦無從據為有利反訴被告事實之認定。
4、反訴被告另稱系爭區域之水電係由反訴原告以個人名義向台
灣電力公司、台灣自來水股份有限公司申辦，自應由其自行
負擔等語。按反訴原告以個人名義向台灣電力公司、台灣自
來水股份有限公司申辦系爭區域之水電供應，就此而言，雖
應依據該契約關係對台灣電力公司、台灣自來水股份有限公
司負給付水電費用之責任。但就兩造間內部關係而言，系爭
區域之水電費用最終應由何人負擔，仍取決於規約或區分所
有權人會議之決議，與外部關係上究竟係以何人名義申辦水
電無關。而本件系爭區域之水電費用依區分所有權人會議決
議應由反訴被告負最終給付責任，業如前述，則反訴被告前
述辯詞，自不足採。
5、反訴被告又稱系爭區域除反訴原告外，其餘住戶無法自由出
入，其無須負擔此區域所生之水電費用等語。按系爭區域並
未經約定為供反訴原告使用之約定專用部分，自仍屬共用部
分，並不因其餘住戶得否自由進出而有不同。而如反訴被告
認反訴原告對社區共用部分之使用有違反設置目的及通常使
用方法情形，亦屬得否依公寓大廈管理條例第9條規定以為
救濟之問題，而與本案爭點無關。
四、按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管
理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者
，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受
損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清
償其所負擔之債務，或賠償其損害；縱管理事務不合於本人
明示或可得推知之意思者，本人所負對於管理人之義務，以
其所得之利益為限。民法第172條、第176條第1項、第177條
前段分別定有明文。且無因管理並未排除同時有為自己管理
之意思之情形，故無因管理縱同時有為自己之利益，惟同時
具有為他人利益之意思者，仍無礙於無因管理之成立。本件
系爭區域之水電費用既應由反訴被告之管理費支付，則反訴
原告本於無因管理法律規定，請求反訴被告償還245,826元
及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。又本件反訴原告
僅有單一之聲明，但訴訟標的則有數項，為選擇的訴之合併
，本院既認反訴原告依無因管理法律關係所為請求為有理由
， 則就不當得利請求權部分即無再予審酌之必要，爰不另
予論述，併此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 鍾貴堯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
書記官