裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第241號民事判決
裁判日期：民國99年10月26日
裁判案由：給付違約金
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第241號原告乙○○被告丙○○上列當事人間給付違約金事件，本院於民國99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「被告丙○○應償還原告新臺幣（下同）98萬元及自民國99年1月6日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。」變更為「被告應給付原告979,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。」，並將訴訟標的由「民法250條」變更為「民法第565條規定及被告所親口承諾給予原告成交總價3%報酬之約定」，屬減縮、變更應受判決事項之聲明及變更訴訟標的，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定，應予准許。
二、原告主張：被告於99年1月6日與原告簽立「委託購買意願契約書」（下稱委託購買契約），由原告代為居間斡旋向訴外人甲○○購買坐落於臺北縣板橋市○○路第1666地號，權利範圍50,000分之810之土地以及坐落該土地上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○○號2樓之建物（下稱系爭不動產），被告委託原告居間斡旋購買系爭不動產之期間為自99年1月6日起至99年1月16日止，被告購買意願價格為總價3,654萬元，斯時被告並且交付原告以華南銀行為付款銀行之200萬元支票作為向甲○○購買系爭不動產之定金。嗣後，被告向原告表示上開金額其能力恐無力負擔，但因被告仍有強烈之購買意願，遂央求原告替之與系爭不動產之所有權人甲○○協商以較低之金額出售，被告並且（口頭）承諾只要原告能與甲○○議價至3,266萬元，替被告省下近4百萬元之購屋款，則被告不僅願意立即購買，甚且願意依照行規，支付成交價之3%即979,800元予原告作為居間報酬（3,266萬元×3%＝979,800元），嗣經原告不斷與甲○○不斷協商議價，原告經多次奔波往返，終於說服甲○○同意以上開價格出售與被告，原告遂立即通知被告，此購屋案業已成交，原告亦已將上開200萬元支票交付予賣方。豈料，被告自此卻一直藉故拖延，拒絕前來簽立不動產買賣契約，而被告所交付之上開支票，經賣方甲○○提示後，竟遭退票，被告違約之情，甚為顯然！原告曾寄發存證信函通知被告前來協商並兌現其承諾。被告卻含糊以對。本件原告在被告委託期間內，依委託價格覓得買主，原告業已完成居間仲介之服務。依民法第565條規定及被告所親口承諾給予原告成交總價3%報酬之約定，被告自應給付原告買賣成交價額的3%即979,800元之服務報酬費等語。併為聲明：⒈被告應給付原告979,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告給了戊○○現金當前金（至今未還）拜託她跟仲介商量
一定要賣給被告，被告當晚向友人借了一張200萬元支票即與原告簽定委託購買契約，並言明如貸款或過戶有問題，就不買了，支票要退給被告， 黃健民 答腔（戊○○親弟弟），不用怕、沒問題啦！黃健民也在支票上背書。次日被告至銀行貸款，都因「資格不符」屢被打回票，只好請常跟銀行交涉與銀行熟識的代書朋友幫忙，就在99年1月15日（合約到期前一天），好巧不巧我媽友人介紹的 胡海平 代書，出具另一張98年12月26日（10天前）跟屋主甲○○簽定的委託代售授權書，每坪只要12.5萬，稅價3262.5萬，比被告跟原告簽定的低391.5萬，被告影印該授權書到臺北縣政府拆除大隊我戊○○理論，戊○○也裝著一臉狐疑馬上電告原告，結果原告跟屋主一起到我租屋處馬上同意降為每坪12.5萬出售，因差價一時間馬上降了391.5萬，被告心有疑問。99年1月25日即收到原告的存證信函，被告也回函了，上開200萬元支票退票後，被告發現支票提示人竟然是原支票背書人丁○○，怎麼會「背書簽名變成提示人簽名呢？」，支票應該是付給屋主（賣方）的，怎麼變成背書人黃健民提領呢？退票第七天被告因急於「退票待補」，免害得友人留下退票紀錄，我希望息事寧人，電告原告希望用委託購買契約寫明的「甲方成交後付6.6萬元做為乙方報酬」，現在雖未成交但被告一樣願付原告6.6萬元做為拿回退票的條件，原告硬是不肯，雙方周旋約30分鐘價格提高到20萬元，原告仍咬死不放，還冷言冷語翻臉不認人。
㈡被告從無迴避原告，事實是被告拿出了98年12年胡海平的差
價授權書後。原告才在2小時內匆匆找來賣方兩位代表人來與被告見面認識，且在5分鐘內同意降價392萬，即3266萬元願意出賣，被告合理懷疑原告加價賣出，後來賣方同意以原授權賣出，被告當時便虛予應付他們說「要回去問家長再答覆」並未答應他。既然「原意願契約書」雙方有異見，且賣方同意降價出售（不成交）應按規矩還我支票，重新簽約，手續重辦，條件重談，否則別人相同價格買訂金150萬元，被告則要200萬元，而且還未重新簽約，原告怎可以自做主張拿1坪/14萬的合約訂金充作1坪/12.5萬的合約訂金呢？㈢原告稱「被告願依行規支付3%的報酬．．．云云」，且更正
後訴之聲明第二項第6行全屬虛構，由原證據一「意願契約書」即說明成交後「買方願付6萬6仟元做為報酬」即可證明，試想：那有買方知道「買貴了」後，還懷疑仲介提高賣價後，不但不要求降低仲介費，還提高仲介費之道理，所謂3%仲介費應由賣方負擔與買方無涉。
㈣本件是被告委託原告以3654萬元去購買，對方屋主甲○○願
意賣，但是被告發現被告買貴所以被告不買了。被告沒有告原告詐欺。價錢降價所以契約應該重新簽約，重新洽談。被告僅有答應給原來6萬6千元的報酬，沒有答應給3％的酬勞。被告要給的是3560萬元降為3266萬元的差額的3％。這是賣方要給原告的報酬，因為被告不買，所以被告願意賠給原告這筆報酬。6萬6千元是被告給原告的報酬。但是上述差額部分被告是口頭說如果成交被告會給付原告的報酬。（法官問：提示卷內99年8月16日言詞辯論資料予被告，並告以要旨，有何意見？）是賣方要給原告報酬，不是買方等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造均不爭執之事實：㈠被告於99年1月6日與原告簽立委託購買契約，由原告代為居
間斡旋向甲○○購買系爭不動產，被告委託原告居間斡旋購買系爭不動產之期間為自99年1月6日起至99年1月16日止，被告購買意願價格為總價3,654萬元，斯時被告並且交付原告以華南銀行為付款銀行之200萬元支票作為向甲○○購買系爭不動產之定金。
㈡上開200萬元支票經丁○○提示，而於99年1月19日因存款不足遭退票。
四、經查：㈠被告於99年1月6日與原告簽立委託購買契約，由原告代為居
間斡旋向甲○○購買系爭不動產，被告委託原告居間斡旋購買系爭不動產之期間為自99年1月6日起至99年1月16日止，被告購買意願價格為總價3,654萬元，斯時被告並且交付原告以華南銀行為付款銀行之200萬元支票作為向甲○○購買系爭不動產之定金。上開200萬元支票經丁○○提示，而於99年1月19日因存款不足遭退票之事實，為兩造所不爭執，並有委託購買意願書、上開200萬元支票及退票理由單（見本院卷第6至8頁）為證，堪信為真實。
㈡依委託購買契約參、委託期間和限制載明：本契約委託期間
自99年1月6日起至99年1月16日止。本契約書如經賣方所有權人（即甲○○）同意，本買賣契約於賣方收受定金後成立生效，甲方（被告）應於乙方（原告）通知後五日內簽訂買賣契約書，簽約時該定金轉為買賣價款之一部，甲方應支付乙方6萬6千元作為乙方報酬；．．．。等語，足見兩造依委託購買契約，如買賣契約於賣方收受定金後成立生效，甲方（被告）應於乙方（原告）通知後五日內簽訂買賣契約書，簽約時該定金轉為買賣價款之一部，甲方應支付乙方6萬6千元作為乙方報酬。依原告提出之存證信函（見本院卷第9至10頁）所示，係由原告提示兌付上開200萬元支票，銀行以存款不足退票，且依原告提出之委託購買契約（見本院卷第6頁）所示，賣方甲○○僅在其上簽名表示同意以委託價額3,654萬元售出，並未明示簽收上開200萬元支票，復依原告提出之上開200萬元支票及退票理由單（見本院卷第7至8頁）所示，其提示人之存款帳號000000000000號究係何人所有？則不詳，是上開200萬元支票是否業經賣方甲○○收受，即非無疑。本件被告既辯稱：上開200萬元支票退票後，被告發現支票提示人竟然是原支票背書人丁○○，怎麼會「背書簽名變成提示人簽名呢？」，支票應該是付給屋主（賣方）的，怎麼變成背書人黃健民提領呢等語，自應由原告就其主張此購屋案業已成交，原告亦已將上開200萬元支票交付予賣方。豈料，被告自此卻一直藉故拖延，拒絕前來簽立不動產買賣契約，而被告所交付之上開支票，經賣方甲○○提示後，竟遭退票等情，舉證以實其說，惟依原告提出之上開據，均不足以證明之，是原告此部分之主張，即乏依據，應無足採。
㈢依被告所辯各節如上所示，被告堅詞否認有同意給付原告上
開買賣價款3,266萬元之3%即979,800元報酬等語。又原告亦自陳：我是依居間契約請求。報酬是買方即被告跟我約定，如果本件成交要給付3266萬元價款的3％的酬勞給我。但是被告已經答應要買，後來又後悔，仍要付我酬勞。我與被告口頭約定依行規價款3％報酬約定。當時我有提以30萬元解決本件。（法官問：價款3％報酬約定證據為何？）僅有口頭約定。沒有其他證據。我僅以口頭舉證。本件報酬以3266萬元的3％計算。被告違約造成我的損害所以要賠償我等語（見本院卷第103頁正反面），顯見原告係依兩造間之口頭約定（即如果本件買賣成交被告應給付原告3266萬元價款的3％酬勞）請求被告給付原告上開買賣價款3,266萬元之3%即979,800元報酬，原告並非依兩造間之委託購買契約為請求，則在被告否認上開口頭約定之下，原告復未能舉證證明之，僅表示口頭舉證，尚乏依據，洵不可採。
五、從而，原告依兩造間之口頭約定（即如果本件買賣成交被告應給付原告3266萬元價款的3％酬勞），請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國99年10月26日
民事第三庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月26日
書記官劉鴻傑