臺灣新北地方法院99年度訴字第1201號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1201號民事判決

裁判日期：民國99年10月26日

裁判案由：返還價金

臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1201號原告丁○○訴訟代理人 沈昌錡 律師被告金永和房屋仲介股份有限公司兼法定代理丙○○人上列被告共同訴訟代理人甲○○住同上
戊○○住同上被告乙○住臺北縣永和市○○○路○段○○○巷○號1
2樓之2己○○住臺北縣板橋市○○路○段○○○號上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國99年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告金永和房屋仲介股份有限公司、丙○○、己○○應連帶給付原告新台幣柒拾萬元，及金永和房屋仲介股份有限公司、丙○○自民國99年5月20日起、己○○自民國99年9月1日起，均至清償日止，按年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔1/2；其餘1/2由被告金永和房屋仲介股份有限公司、丙○○、己○○連帶負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告金永和房屋仲介股份有限公司、丙○○、己○○如以新台幣柒拾萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告金永和房屋仲介股份有限公司（下稱金永和公司）、丙○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告方面：
（一）其於民國99年2月10日經由被告金永和公司之經紀員被告丙○○、被告己○○之媒介，欲向被告乙○購買坐落台北縣永和市○○路○段○○巷○○號5樓之房地（下簡稱系爭房地）。被告丙○○、 詹錦森 向原告保證可貸款達8成，並由被告己○○當場書寫房貸試算表乙份（見原證1）交由原告收執，雙方乃於當日簽訂不動產買賣意願書及確認書，並於特約事項載明「買賣成交價需自金融單位貸款8成便成立，否則取消此合約」之條件。事後己○○以電話告知賣方乙○亦同意上開事項，雙方乃於隔日簽訂不動產買賣契約書，簽約當時原告再次詢問不動產買賣意願書中特約事項即貸款相關事宜，被告丙○○、被告己○○2人卻向原告言：「依不動產買賣意願書及確認書，有效斡旋期間至99年2月12日，被告乙○願意來談即表示亦同意該條款，該貸款需達8成之特約事項不需另行於買賣契約中記載，即屬有效」云云。另被告乙○明知不動產買賣意願書中特約事項之內容，其在場表示「你們喬好就好」。
（二）惟至原告已繳交簽約款33萬元、第2期用印款30萬元及仲介費共70萬元後，被告己○○才通知原告無法核貸8成，並催促原告儘速繳交餘款，否則將沒收已收受款項70萬元抵充違約金。經原告向多家銀行查詢，系爭房地為坪數10坪以下之小套房，根本無法核貸達8成。被告丙○○、 張錦深 卻誆騙原告系爭房地得貸款8成，特約事項僅需記載於不動產買賣意願書云云，被告乙○於簽約現場皆有聽聞，實無法委為不知，故原告依民法第92條之規定，自得撤銷受詐欺之意思表示。其已以台北光華郵局第148號存證信函對被告乙○等人撤銷購買系爭房地之意思表示，買賣之意思表示自始無效，則被告乙○受領買賣價金，顯無法律上之原因，原告自得依民法第113條、179條、182條等規定返還原告已給付之買賣價金63萬元，及賠償因系爭契約而支出之仲介服務費7萬元，合計共70萬元。
（三）按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。不動產經紀業管理條例第26條定有明文。又「不動產經紀業管理條例第22條第1項及民法第567條第2項規定，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」，最高法院84年台上字第1064號亦著有判決要旨。本件被告丙○○、己○○身為專業不動產經紀人員，自應本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務，惟其訂約過程顯有嚴重之瑕疵，系爭房地主建物加計附屬建物為31.59平方公尺，約莫為9.5坪，為10坪以下之小套房物件，無論購買人個人條件如何優渥，金融單位皆不可能核貸達8成，其2人對此知之甚詳，但為賺取高額之仲介費用，被告己○○竟出具可貸款八成之房貸試算表，顯見不但未盡業務員預見危險及調查之義務，自始即有詐欺原告之故意。原告與被告乙○於99年2月12日簽定系爭買賣契約時，丙○○、己○○2人更矇騙原告稱不動產買賣意願書中之特約條款不需另行訂立於買賣契約即生效力，導致原告因受2人詐欺而陷於錯誤，方簽定系爭買賣契約，而未另行將特約條款記載於買賣契約。故依民法第184條、第185條、227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條等規定，請求被告己○○、丙○○及金永和公司連帶賠償原告已給付之買賣價金63萬元及仲介費用7萬元，合計共70萬元。
（四）退萬步言，若認原告未受詐欺，依原告與被告乙○所簽訂買賣契約第11條第2款約定，乙○沒收已支付之價金63萬元，作為懲罰性違約金，亦屬過高，爰備位聲明酌減違約金53萬元等語。
（五）聲明：①先位聲明：
⑴被告乙○應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年利率5%計算之利息。
⑵被告己○○、丙○○、金永和公司應連帶給付原告70
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（己○○自99年9月1日起），按年利率5%計算之利息。
⑶前二項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
①備位聲明：
⑴被告乙○應給付原告53萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年利率5%計算之利息。
⑵被告己○○、丙○○、金永和公司應連帶給付原告53
萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（己○○自99年
9月1日起），按年利率5%計算之利息。⑶前二項被告中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告乙○以：
（一）金永和公司營業員 李清峰 曾於簽約前，電話詢問其是否接受原告在房地買賣契約中另立貸款金額不足之解約條款，因貸款因素非其所能掌握，所以在電話中明確表示如須特約任何貸款條件，則拒絕見面及簽約之情，其從未見過關於系爭房地之不動產買賣意願書及確認書。
（二）簽約日99年2月11日，其向金永和公司營業員李清峰強調不擔保或特約任何貸款條件，否則不同意簽約。經過金永和公司仲介溝通與原告見面簽約，簽約當時其再次提出「貸款因素不是我所能掌握，所以不動產買賣契約書不增加任何特約條款，簽署買賣契約時，地政士甲○○再次告知原告「得預定以貸款支付尾款，如買方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前以現金一次補足，如買方有違約情事，賣方經催告後得於解除契約後沒收買方已給付之全部款項」等語。
（三）依契約書約定，原告應於民國99年3月31日前履行其全部價金給付之義務，然原告卻產生遲延給付之情事。其曾以台北永和中山路郵局第115號存證信函催告原告於文到7日內履行契約義務，金永和公司與僑馥建築經理股份有限公司均亦曾寄送存證信函予原告，但原告並未依約完成銀行貸款對保並以現金補足貸款不足額等義務。依買賣契約約定，遂以台北永和永安郵局第329號存證信函告知原告解除上開不動產買賣契約。
（四）其對於原告是否有被詐欺或被蒙騙等事自始並未知情，原告以民法92條但書撤銷其意思表示，顯不符合該條成立之要件。其依據民法第226條有關債務不履行、第250條有關違約金規定與不動產買賣契約書雙方協議訂立條款第11條第1項與第2項約定，因可規責於原告遲延給付致解除買賣契約，有權沒收原告已支付之價金共63萬元，自無民法第
113、179、182條之適用，且此違約金數額適當，並無過高情事，原告亦不得酌減。另原告支出之仲介服務費7萬元為原告與金永和公司之間事宜，不應其索取等語置辯。
（五）答辯聲明：①駁回原告之訴及假執行之聲請。
②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告金永和公司、丙○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟其先前辯論期日與己○○共同以：
（一）原告於99年2月10日至金永和公司表示欲購屋，經被告丙○○、己○○帶其看屋，就系爭被告乙○之房地，丙○○對原告表示一般貸款額度為7成至8成5，實際貸款金額由銀行決定，亦告之如保證人為公務員，銀行核貸額較高，約達8成左右等情，因此丙○○並無向原告保證可貸款8成，嗣後丙○○手寫簽約金等金額1紙，此即為原告提出之原證1書證，原告誣指此為己○○書寫，並非真實。因原告希望貸款達8成，遂由己○○向被告乙○斡旋，此為原告簽定買賣意願書、確認書之經過，該意願書、確認書係屬原告授權被告己○○代為向被告乙○協調，乙○有權決定接受與否，若拒絕則上開買賣意願書、確認書，或達成他項條件之合意，此意願書、確認書即失其效力，不能作為買賣契約之一部分。嗣丙○○、己○○將原告願以360萬元價格，但貸款需達8成，否則取消契約之意願轉告乙○，乙○不同意，惟願降價出售，丙○○見雙方價格已接近，遂請雙方至金永和公司洽談，經多次斡旋，買賣雙方同意價金降為330萬元，但無貸款需達8成，否則取消契約之條件，買賣雙方無異議後，乃簽訂買賣契約，因此原告所述受詐欺簽訂契約云云，顯不實在。
（二）買賣契約簽訂後，金永和公司請原告提出保證人文件，然原告未提出充足文件，金融機構僅願核貸180萬元，不足支付尾款，迄乙○發函解除系爭買賣契約止，原告仍未提供貸款所需文件或補足尾款，違約事由顯可歸責原告，原告無由撤銷契約，其已支付之價金63萬元，依雙方買賣契約第11條之約定，為懲罰性違約金，不得主張返還。
（三）按居間人於契約因其媒介而成立時，得請求報酬，其契約因故解除，於所得報酬無影響。本件系爭買賣契約因被告等媒介而成立，被告得有7萬元之報酬，不因乙○解除系爭買賣契約而受影響等語置辯。
（四）答辯聲明：①原告之訴駁回。
②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告起訴主張其於99年2月10日經由被告金永和公司之經紀員被告丙○○、被告己○○之媒介，欲向被告乙○購買系爭房地，先與被告金永和公司簽訂不動產買賣意願書及確認書，並於特約事項載明「買賣成交價需自金融單位貸款8成便成立，否則取消此合約」之條件，其後再與被告乙○達成330萬元之系爭房地買賣契約，其已繳付乙○簽約款33萬元、第2期用印款30萬元、另支付被告金永和公司仲介費7萬元，嗣因銀行無法核貸8成價金，乙○依買賣契約約定，以台北永和永安郵局第329號存證信函通知解除上開不動產買賣契約等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣意願書及確認書、不動產買賣契約書、永安郵局第329號解約信函及回執等附卷可稽，此部分原告主張之事實，應屬可採信。惟原告另主張被告丙○○、張錦深誆騙原告系爭房地得貸款8成，被告乙○於簽約現場皆有聽聞，實無法委為不知，依民法第92條之規定，其得撤銷受詐欺之買賣意思表示，其已以台北光華郵局第148號存證信函，對被告乙○等人撤銷購買系爭房地之意思表示，買賣之意思表示自始無效，被告乙○受領買賣價金，顯無法律上之原因，依民法第113條、179條、182條等規定，應返還原告已給付之買賣價金63萬元，及賠償因系爭契約而支出之仲介服務費7萬元；另亦得依民法第184條、第185條、227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條等規定，請求被告己○○、丙○○及金永和公司連帶賠償原告已給付之買賣價金63萬元及仲介費用7萬元等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。從而本見兩造爭執要旨厥為：
（一）原告得否以受詐欺為由，依民法第92條之規定，單方解除系爭不動產買賣契約。
（二）原告得否依民法第184條、第185條、227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條等規定，請求被告己○○、丙○○及金永和公司連帶賠償。
五、原告得否以受詐欺為由，依民法第92條之規定，單方解除系爭不動產買賣契約：
（一）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條固有明文，惟民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（參照最高法院95年度台上字第2948號裁判意旨）。
（二）原告主張被告乙○於簽約現場有聽聞貸款須達8成，否則解約之條件，本件符合民法第92條第1項但書之情形，然此已為被告乙○所否認。經查，被告乙○抗辯未見過不動產買賣意願書及確認書內容，無以知悉原告與金永和公司有何特約事項之情，此據被告金永和公司等人陳稱「經多次斡旋，買賣雙方同意價金降為330萬元，但無貸款需達8成，否則取消契約之條件，買賣雙方無異議後，乃簽訂買賣契約」等語可參。其次，若乙○有共同施詐，或知悉金永和向原告詐稱貸款可達8成之情事，以金永和公司之不動產居間專業知識，衡情應會在本件不動產買賣契約書上，增加此貸款條件之特約條款，將此能否貸款風險，歸由締結買賣本約之當事人承擔，斷無僅於其與原告間買賣意願書及確認書上，有此約定而已。是被告乙○抗辯曾向金永和公司營業員李清峰表達不同意任何特約條款，簽約當日見面時，未曾聽聞被告丙○○、己○○提到系爭房地得貸款8成等情，足堪採信。此外，原告就被告乙○有何施詐術，或明知第三人對原告施詐術，或可得而知之有利於己之積極事實，未能另行舉證以實其說，參照上開判決意旨所示，本件原告就不動產買賣意思表示之相對人即被告乙○，無由主張民法第92條之撤銷權。從而原告所述已以台北光華郵局第148號存證信函，對被告乙○撤銷購買系爭房地之意思表示，買賣之意思表示自始無效，被告乙○受領買賣價金，顯無法律上之原因，原告自得依民法第11
3條、179條、182條等規定，請求返還已給付之買賣價金及賠償支出之仲介服務費云云，為無理由。
（三）反之，系爭不動產買賣契約第11條第2項約定「甲方（即本件原告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（即本件被告乙○）所受損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方」」等語，上開不動產買賣契約約定原告至遲應於99年3月31日交付所餘第3期尾款267萬元，其逾期未為給付，已生違約事由，故被告乙○先以台北永和中山路郵局第115號存證信函，催告原告於文到7日內履行契約義務，但原告並未依限完成銀行貸款對保或以現金補足貸款不足額，未能履行價金給付義務，乙○再以99年4月22日台北永和永安郵局第329號存證信函通知原告解除上開不動產買賣契約，並通知原告依約沒收已付價金63萬元，此有乙○提出之存證信函附卷可稽，並為原告所不爭執。是乙○主張原告已給付之價金，其依不動產買賣契約第11條第2項約定，充作懲罰性違約金，無庸返還原告，應屬可採信。
六、原告得否依民法第184條、第185條、227條第1、2項及不動產經紀業管理條例第26條等規定，請求被告己○○、丙○○及金永和公司連帶賠償：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第227條、第567條第2項分別定有明文。
（二）本件原告主張被告金永和公司之法定代理人丙○○、受僱人己○○身為專業不動產經紀人員，自應本於善良管理人之注意義務處理本件經紀業務，惟其訂約過程保證可貸款
8成，顯有嚴重之瑕疵，系爭房地主建物加計附屬建物為
31.59平方公尺，約莫為9.5坪，為10坪以下之小套房物件，無論購買人個人條件如何優渥，金融單位皆不可能核貸達8成，其2人對此知之甚詳，竟出具可貸款八成之房貸試算表，顯見不但未盡業務員預見危險及調查之義務，自始即故意詐欺原告，縱無故意亦有過失等情。被告均不爭執金永和公司之法定代理人為丙○○、受僱人為經紀人員己○○，然爭執經多次斡旋，買賣雙方同意價金降為330萬元後，已無貸款需達8成，否則取消契約之條件，其等無不完全給付或侵害原告權利致原告受損行為。
（三）經查，被告金永和公司與原告間，確實訂有「買賣成交價需自金融單位貸款8成便成立，否則取消此合約」之特約事項條件，此有原告提出為被告不爭執之不動產買賣意願書確認書可稽，雖被告辯稱其後多次斡旋，已無貸款需達8成之條件約束云云，然此解除特約事項之積極事實，未據被告金永和公司等人舉證以實其說。何況被告金永和公司等人，係以不動產買賣經紀為業，於其業務上經常從事之接受仲介締約行為，應有高於通常人之注意能力，茍先前應允要約人之特約事項，於整個不動產交易過程有所變更，以被告之能力，應能及時修正該特約事項，惟本件被告金永和公司與原告間成立之不動產買賣意願書確認書，並未刪除或變更上開貸款8成之約定，顯亦可見被告所辯，有違常情，不足採信。堪認被告金永和公司未應就其所從事之業務負善盡調查之義務，以致未向原告報告關於不足10坪房地產貸款之確實資訊。從而，原告主張被告金永和公司有不完全給付情事，被告丙○○、己○○有過失侵權行為，均足採信。再按，不動產經紀業管理條例第4條第7款規定該條例所指經紀人員為經紀人或經紀營業員，顯然經紀營業員己○○之行為亦該當同條例26條「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失」要件，是被告金永和公司依上開條例第26條之規定，應連帶賠償原告所受之損害。
（四）末查，本件原告所受損害為已給付被告乙○之價金63萬元，另為已支付金永和公司之仲介費用7萬元，合計因系爭房地買賣支出共有70萬元，原告主張被告金永和公司、丙○○、己○○應連帶賠償，應屬有理由。
七、綜上所述，原告依據回復原狀、返還不當得利法律關係，訴請被告乙○給付70萬元及利息為無理由，不應准許；惟原告依據不完全給付、共同侵權、不動產經紀業管理條例第26條之規定，訴請被告金永和公司、丙○○、己○○連帶賠償損害70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告金永和公司、丙○○自99年5月20日起、被告己○○自99年9月1日起，均至清償日止之法定遲延利息，於法有據，應予准許，並依兩造之聲請，各酌定相當金額為准免假執行之宣告；原告敗訴部分（即對乙○請求部分），其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，不予准許。
八、本件原告先位聲明部分，請求上開被告乙○或金永和公司等任一被告給付70萬元本息，即為滿足，本院既已判准先位部分由金永和公司等人完全給付，自無庸就原告另舉酌減違約金之備位之訴審判。本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年10月26日
民事第三庭法官陳財旺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月26日
書記官陳淑芳