板橋簡易庭109年度板簡字第1151號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度板簡字第1151號
原　　　告　富華國際行銷有限公司
法定代理人　 許少鈞
訴訟代理人　 陳建亨
被　　　告　 張志仁
上列當事人間給付委任報酬事件，於民國110年1月7日經言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百零九年五月十一
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告欲出售其所有門牌號碼新北市○○區○○路○段00
0巷00○0號4、5樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地
），希望委託原告協助尋找買家居間買賣，兩造遂於民國
109年2月5日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系
爭專任委託契約），約定委託銷售金額為新台幣（下同）
750萬元，委託銷售期間則自簽約日起至109年5月5曰
，被告並於同日依照系爭房地現況填載不動產標的現況說
明書。嗣上開委託銷售契約及委託條件逐一確立後，原告
為求不負被告囑託，旋積極向有意承購之買方推薦販售，
終覓得訴外人 陳奕年 於同年3月10日表示願以750萬元承
購系爭不動產，並於同日給付斡旋金10萬元，此有不動產
賣賣斡旋契約書可稽。原告隨即通知被告關於買賣雙方價
金及條件已達合致之情，然被告得知成交後竟無故反悔，
表示要將售價調高至825萬元才肯履行簽約手續云云，原
告萬般無奈之下只好繼續硬頭皮向買方繼續議價，於經過
原告多番努力下，陳奕年終於首肯提高買價，原告遂於3
月13日將二度媒介成功之情通知被告，雙方並約定於3月
16日至原告公司簽約，此有雙方之LINE對話紀錄為憑。詎
料，被告至約定時間後竟又託辭藉故拒絕出面履行後續簽
約事宜，顯然被告係利用不動產仲介業先付出勞力、精神
，後收報酬之特性，在原告已完成任務及提供具財產性格
之商業資訊後，再惡意逃避隱匿，被告此舉不僅造成買家
莫大困擾，更係對原告之商譽造成嚴重傷害。
（二）本件銷售委託經原告尋得之買方陳奕年願承購之價額為75
0萬元，已達系爭專任委託契約書第2條所定委託售價，
亦即於委託期間內買方之出價與承購條件已達被告委託出
售條件，買賣雙方之價金與條件在原告之居間下均已達成
一致，被告先後以莫名抬價及避不出面之方式拒絕履約，
顯出於惡意，被告自應依系爭專任委託契約第8條第5項
之約定給付服務報酬30萬元（計算式：750萬元x4%=30萬
元）。
（三）退步言之，縱認原告不得請求服務報酬（僅假設，非自認
），然原告既已實質耗費時間、精神、勞力達成被告交付
之任務，買賣雙方價金與條件已達合致，卻因被告反悔不
賣致無法簽訂買賣契約，自屬可歸責被告事由之違約甚明
，被告亦已獲得系爭房地價值新台幣多寡此一商業資訊，
則依系爭專任委託契約第12條第1項第2款之約定，原告
亦得請求被告給付違約金30萬元。
（四）原告與買主陳奕年係於109年3月10日簽立斡旋契約書，
當天便收取陳奕年10萬元斡旋金，嗣後原告撥打電話予被
告，被告未接到電話，原告留言請被告回電。至109年3
月11日被告有回電，原告亦告知被告此事，可知被告於24
小時內已知悉原告找到買主陳奕年及買賣條件750萬元與
被告委託之銷售價格相同，並無被告所謂買方承購條件於
有效期間不為賣方所接受承諾之情形。
（五）為此，依系爭專任委託契約第8條第5項、第12條第1項
第2款約定，提起本件訴訟，請求擇一為有利於原告請求
之判決，並聲明：㈠被告應給付原告300,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以下陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）於109年2月5日下午6時許，在新北市○○區○○路○
段00號東森房屋加盟店，被告確有簽立系爭專任委託契約
書，然當時被告只有委託就系爭房地中之建物出售，並不
包含土地，此有系爭專任委託契約書可證。且當時原告營
業員即原告訴訟代理人陳建亨亦表示，此簽約處有全程錄
音錄影不會有問題，當時被告即簽名只委託出售建物，不
含土地在案，當陳建亨陪被告步出原告門口至紅磚人行道
上，被告有反問陳建亨，剛簽下該份委託交易如何來稱呼
，陳建亨回答：如是買賣土地就土地，房屋就是房屋，如
房屋加上土地就是房（地）三種態樣之稱呼，被告在與陳
建亨以手機LINE對話當中亦無隻字提及房（地）合售之態
樣，僅單純為建物（房屋）委託出售之意思表示，被告與
陳建亨通訊軟體LINE對話截圖及陳建亨親筆所留字條稱恭
喜成交房子，亦未提及房（地）。
（二）於109年3月13日接獲陳建亨通知該委託案恭喜成交，雙
方遂約定109年3月16日11時30分在新北市○○區縣○○
道○段○○○號東森房屋加盟店簽約，當時在場有被告、買
方、代書及陳建亨等四人，被告即拿出系爭專任委託契約
書，依照委託標的物（建物、房屋）要來簽約，當時陳建
亨卻表示土地與建物為一體，不能分開，然被告簽約委託
出售之標的為建物（房屋），而陳建亨先生卻將未在委託
範圍內之土地一起出售，雙方當場遂不歡而散。
（三）事後被告請教律師才得知現行法令規定，房屋與土地應一
起合售，被告生平未賣過房屋不知有此規定，但身為房屋
仲介營業員陳建亨，亦欠缺專業、不知、不懂，在當初簽
約時未提及土地與建物並不能分開出售，導致在雙方無知
下簽下系爭專任委託契約書（只有委託建物出售，不包含
土地），此委託內容與成交內容差異極大，事後被告委託
律師於109年3月20日，以律師函通知原告，撤銷系爭契
約之意思表示，系爭契約亦違反強制規定而無效。
（四）系爭專任委託契約書內容並沒有簽委賣土地，只有簽建物
而已，且被告曾詢問陳建亨，簽下這份委託買賣契約書，
交易如何來稱呼，陳建亨則為上述之回答，詎原告卻在起
訴狀，壹、事實概述欄主張：一、緣被告…其坐落基地「
下稱係爭房（地）」，被告認為有遭原告欺瞞之情形。
（五）依系爭專任委託契約書第7條房仲營業員應盡義務第5項
約定，如買方簽立「要約書」（斡旋契約書），乙方（即
原告）應於二十四小時內將該要約書（斡旋契約書）轉交
甲方（即被告），不得隱瞞或扣留，但如因甲方之事由致
無法送達者，不在此限。如房仲營業員違反此項，亦即違
反第7條第1項規定：違背善良管理之責。然陳建亨並沒
有拿任何斡旋契約書讓本人承諾簽署，足認本件居間買賣
並未成交。申言之，依照系爭專任委託契約書第7條第5
項之約定，原告宣稱找到買主陳奕年，但未於109年3月
10日之24小時內將要約書交付被告，被告認為程序並未完
成。另依照東森房屋之買賣斡旋契約書範本第4條第2項
，斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之
憑據。若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受
承諾者，斡旋金無息全數返還買方，但原告與陳奕年談完
以後，沒有向被告說明談好之條件，自無從認定買賣流程
已走完。
三、本院之判斷：
（一）關於兩造簽立系爭專任委託契約之事實乙節：
原告主張兩造於109年2月5日簽訂不動產專任委託銷售
契約書即系爭專任委託契約，被告委託原告居間出售門牌
號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0號4、5樓房
屋（是否包括土地部分，容後敘述），最初約定750萬出
售，最終約定以825萬元出售，並於系爭專任委託契約第
8條第5項約定：「…甲方（即被告）無正當理由推諉拖
延，經催告後仍不履行者視為違約。因可歸責於甲方之事
由致無法簽訂不動產買賣契約者，甲方應加倍返還定金予
買方及對買方負責損害賠償責任。並給付乙方（即原告）
本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害。」、
系爭專任委託契約第5條則約定：「買賣成交者，甲方同
意一次給付乙方案成交總價款百分之肆之服務報酬，並於
買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」等事實，
業據原告提出系爭專任委託契約書、兩造間LINE對話紀錄
等件影本為證（見本案卷第17至23頁、第27至31頁），並
為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）關於原告有無覓妥買主並合於被告所委託之售價，以及被
告之回應方式乙節：
原告主張本件銷售委託經原告尋得之買方陳奕年於109年
3月10日表示願以750萬元承購系爭不動產，並於同日簽
立不動產賣賣斡旋契約書，給付斡旋金10萬元，原告隨即
通知被告關於買賣雙方價金及條件已達合致之情，然被告
得知成交後表示要將售價調高至825萬元才肯履行簽約手
續云云，經原告努力後，陳奕年首肯提高買價，經原告將
二度媒介成功之情通知被告後，雙方並約定於3月16日至
原告公司簽約，然至約定時間，被告則拒絕簽約之事實，
業據原告提出上開兩造間LINE對話紀錄及不動產賣賣斡旋
契約書為證（見本案卷第25頁），並為被告所不爭執，自
堪信為真實。
（三）關於被告有無依系爭專任委託契約第8條第5項給付成交
總價款百分之四之義務乙節：
原告主張被告委託原告協助被告出售新北市○○區○○路
○段000巷00○0號4、5樓房屋及其坐落基地，嗣原告
完成所有委託工作，詎被告竟違約拒不給付服務報酬，依
約應支付成交總價款百分之四之服務報酬30萬元（計算式
：750萬元4％）之事實，被告雖不爭執其與原告簽立
系爭契約後並未給付服務報酬之事實，惟以前詞置辯。是
本件應審酌者厥為：㈠原告有無違反系爭專任委託契約書
第7條第5項所定未於24小時內將系爭要約書交付被告之
情形？㈡被告有無違約而應依系爭專任委託契約第8條第
5項給付服務報酬30萬元之義務？茲分述如下：
1、原告有無違反系爭專任委託契約書第7條第5項所定未於
24小時內將系爭要約書交付被告之情形？
經查，系爭專任委託契約第7條第5項固約定：「如買方
簽立要約書，乙方（即原告）應於二十四小時內將該要約
書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之
事由致無法送達者，不在此限。」等字樣，然訴外人陳奕
年於109年3月10日即已簽立有不動產賣賣斡旋契約書，
此有上開原告所提出之不動產賣賣斡旋契約書可參，觀諸
卷附原告所提出之LINE對話紀錄：「109年3月10日原告
：張大哥您方便的時候請你回電。被告：通話時間3:24。
原告：通話時間5:49。109年3月11日原告：通話時間20
:57。被告：通話時間18:08。被告：通話時間31:44。
被告：陳先生晚安，很抱歉，不曉得要如何面對你，我被
股東搞到快要發瘋了，因為股東要求要提高售價…請你能
幫忙，更改一下契約！」（見本案卷第255頁），顯見被
告於24小時內便已知悉原告以750萬元向訴外人陳奕年要
約買賣及陳奕年已簽立不動產賣賣斡旋契約書之事實，並
無系爭專任委託契約第7條第5項所定隱瞞或扣留陳奕年
欲購買系爭房地之訊息，則被告此部分所辯，容有誤會，
尚無可採。
2、被告有無違約而應依系爭專任委託契約第8條第5項給付
服務報酬30萬元之義務？
原告主張其得依系爭專任委託契約上開約定請求被告給付
服務報酬30萬元等情，而被告則辯以其雖有簽立系爭專任
委託契約書，然當時被告只有委託就系爭房地中之建物出
售，並不包含土地，被告先後所出之價格750萬元及825
萬元，均係針對系爭房地中之建物而言云云。依被告所辯
，系爭專任委託契約所約定之買賣標的物僅限於系爭房地
中之建物，然此與原告所為涵蓋系爭房地之主張有所扞格
，則本件自應就先兩造簽約時之真意予以探求，次就被告
有無違約予以認定。經查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按解釋意思表
示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法
第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其
真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟
目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲
使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵
攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合
公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照
）。本件依卷附兩造所簽立之系爭專任委託契約書所示，
雖僅於「建物標示欄」記載建物門牌即新北市○○區○○
路○段000巷00○0號4、5樓，而未於「土地標示欄」
予以記載，惟依一般社會房屋買賣常情，房、地之買賣本
無分開買賣之理，倘允許分別買賣房、地，僅徒增法律關
係複雜化而毫無益處，況被告為具一般智識程度之成年人
，亦擔任派出所所長職務，此為被告所自承，自應認其社
會經驗豐富，關於房、地須併同買賣，實難諉為不知。被
告稱因預期未來都市更新仍可分配到建物，不知房、地須
併同買賣等語云云，不無悖於經驗法則及交易常情，委難
採信。況觀諸系爭專任委託契約書所附之不動產標的現況
說明書（見本案卷第21至23頁），其上記載亦涵蓋基地之
項目，而依卷附原告提出物件個案調查表（見本案卷第12
3至145頁），其中「目錄」部分，經被告簽名確認後，
亦有勾選「土地謄本」、「土地地籍圖」等附件項目，足
徵被告委託原告銷售不動產之標的物亦包括系爭房地之土
地部分。準此以觀，基於一般社會之理性客觀認知、經驗
法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求
，並斟酌誠信原則，系爭專任委託契約所約定之買賣標的
物應非僅限於系爭房地中之建物，而應涵蓋其建物所坐落
之基地。
⑵另按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有
其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附
屬物之共有部分共有之建築物。又專有部分與其所屬之共
有部分及其基地之權利不得分離而為移轉或設定負擔。民
法第799條第1、5項亦有明定。另按專有部分不得與其
所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權
之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例
第4條第2項亦有規定。依其立法理由，係因專有部分與
其所屬對應基地之權利，有不可分離之關係，故不得分離
而為移轉。職是，原告既為專業之房屋仲介從事業者，對
於上開規定自甚為熟稔，衡諸常情，不可能甘冒違反上開
法律規定致嗣後簽立之買賣契約發生瑕疵或無效之可能結
果發生之危險，仍接受被告僅出售系爭房地中之建物之委
託仲介，況被告亦自承其當初係連同系爭房地之建物及土
地部分一併購買，益徵被告委託原告銷售不動產之標的物
之範圍包括建物及土地部分。
⑶再者，本件依原告之聲請而委託崇德不動產估價師事務所
，就門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0號4
樓、上開房屋五樓加蓋部分、前兩項房屋坐落之土地之合
理總價格進行鑑定，該不動產估價報告書摘要就勘估標的
估價總金額結果記載：「㈠勘估標的新北市○○區○○路
○段000巷00號四樓房地（含五樓增建部分）估價總金額
為新台幣7,717,000元。」、「㈡勘估標的新北市○○區
○○路○段000巷00號四樓房屋價格為新台幣758,000元
。」、「㈢勘估標的新北市○○區○○路○段000巷00號
五樓房加蓋部分價格為新台幣413,000元。」、「㈣前二
項房屋坐落之土地價格為新台幣6,546,000元」，此有崇
德不動產估價師事務所109年12月10日函所附不動產估價
報告書在卷可憑（見本案卷第225至233頁）。就此等標
的鑑價金額與被告最後委託原告出售之金額850萬元相互
勾稽，系爭房地之建物部分總價僅為1,171,000元（計算
式：758,000元＋413,000元＝1,171,000元），此距被
告委託原告出售之金額850萬元相去甚遠，據此更可認定
被告之真意為知悉系爭房、地須併同買賣，是原告之主張
，即屬信而有徵。從而，被告所辯其所委託出售之不動產
僅限於系爭房地中之建物乙節，尚無可採。是被告無正當
理由拒絕履行簽立系爭買賣契約，致系爭不動產買賣無從
成交，自屬於可歸責之違約方。
⑷綜上，被告無正當理由拒絕履行簽立買賣契約之義務，且
具有可歸責事由，自有系爭專任委託契約第8條第5項所
定「無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者視為違約
。因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約者，
甲方應加倍返還定金予買方及對買方負責損害賠償責任。
並給付乙方（即原告）本契約第五條第一項之服務報酬及
賠償乙方之損害。」之情形，而應依系爭專任委託契約第
5條所定「買賣成交者，甲方同意一次給付乙方案成交總
價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣
契約書時一次付清。」之內容，依約給付成交總價款750
萬元百分之四之服務報酬30萬元（計算式：7,500,000元
4％＝300,000元）。是原告據此請求被告給付服務報
酬30萬元，即屬有據。
四、從而，原告依系爭專任委託契約第8條第5項約定之法律關
係，請求被告給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日即109年5月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許。
五、本件原告係主張依系爭專任委託契約第8條第5項、第12條
第1項第2款之規定訴請被告給付上開金錢，其聲明其中一
項有理由，則其餘部分不主張，是雖有單一之聲明，但訴訟
標的則有數項，為選擇的訴之合併，本院既認原告依系爭專
任委託契約第8條第5項之法律關係請求被告給付為有理由
，有如上述，則就系爭專任委託契約第12條第1項第2款之
法律關係請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
六、又本件論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻
擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌
，附此敘明。
七、本件係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的金額50萬元以
下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同
法第389條第1項第3款之規定，本院自應依職權宣告假執
行。原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，僅係促使本院
為上開職權發動，此應併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年2月22日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官郭光興
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年2月23日
書記官劉芷寧