裁判字號：臺灣苗栗地方法院105年訴字第499號民事判決
裁判日期：民國107年01月19日
裁判案由：給付買賣價金等
臺灣苗栗地方法院民事判決105年度訴字第499號原告 徐增輝 訴訟代理人 邢建緯 律師被告 邱賜芳 訴訟代理人 繆璁 律師
參加人 陳鳳娥 訴訟代理人 陳淑芬 律師上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國106年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造前於民國105年4月9日就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段○○○○段00000000000000000000地號等3筆土地（面積合計共1565平方公尺，權利範圍：全部，以下合稱系爭土地）及位於其上，未辦保存登記，門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村00鄰00號房屋乙棟（下稱系爭房屋，又系爭土地及系爭房屋合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約），並約定買賣總價金為新臺幣（下同）560萬元，其中尾款部分應於產權登記完成及銀行貸款完成3日內支付210萬元，尾款付清日期為標的物交付日。原告業於105年5月20日將系爭土地所有權移轉登記到被告指定之人名下，並將其上房屋交付被告，惟被告除於105年5月6日前給付買賣價金400萬元外，就餘款160萬元部分，則拖欠不付。
（二）兩造復於105年4月9日就系爭土地部分，簽訂整地契約，約定由原告就系爭土地予以整地，而上述整地契約，係約定由被告支付報酬200萬元，並由原告完成約定之工作，核其法律性質為民法上之承攬契約。今原告業就上述整地工程施作部分，核實被告應給付工程款50萬元，惟原告多次催請被告支付，被告均不予置理。
（三）另關於系爭不動產買賣契約上賣方記載為參加人陳鳳娥、原告為被授權人等文字，此係因辦理系爭房地所有權移轉登記之代書 劉煜明 鑒於系爭房地所有權尚未登記在原告名下而係登記在參加人陳鳳娥名下，故建議原告以被授權人之名義與被告簽訂系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約有關出賣人部分之填載內容固然與事實多有不符之處，然上情為土地登記從業人員即代書業辦理所有權移轉登記之作業方式，原告無置喙之餘地，況且原告亦非土地仲介人士，亦對不動產買賣欠缺足夠知識，故在代書劉煜明擬就系爭不動產買賣契約後，即依代書指示簽署，然實際上原告早於105年1月4日即購得系爭房地，根本不用以「被授權人」名義跟被告簽約，故雖系爭不動產買賣契約上記載賣方係參加人陳鳳娥，然實際上系爭不動產買賣契約之法律關係存在在原告及被告之間。
（四）為此，原告爰依民法第367條、第490條第1項規定及系爭不動產買賣契約第2條、整地明細表等規定，請求被告給付共210萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告210萬元，及自105年10月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）原告於105年4月9日代理參加人陳鳳娥就其所有系爭房地出售予被告，雙方因此簽訂系爭不動產買賣契約，並約定買賣總價金為560萬元。上開交易過程，全程由原告代理參加人陳鳳娥與被告接洽相關買賣事宜，議價期間，經被告與原告一同到土地現場查看，經原告指明交易土地之坐落範圍與經界，惟原告表示因土地坐落四周均有原地主使用之明確跡證，無須再行申請鑑界。被告不疑有他，乃同意簽立系爭不動產買賣契約暨整地附約，約定由原告在其所指示交易土地範圍內先行施作設置擋土牆、斜坡砌石與水泥舖設，及原有坡崁外圍施作保護砌石等整地工程，於整地完成後點交系爭土地予被告時交付買賣尾款。
（二）不料，於105年6月13日獲悉，原告於上開整地工程時，經主管機關查獲涉嫌占用公有林地施作駁坎，至此被告始發現前述原告所指界範圍遠超過系爭土地之實際範圍，則原告明知所指界交易土地範圍已占用公有林地，以此詐欺而使被告為簽立不動產買賣契約暨整地附約之意思表示，被告自得依民法第92條規定撤銷該意思表示（撤銷系爭不動產買賣契約）；縱或原告非出於詐欺之故意，然其錯誤指界之行為亦已使被告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告亦得依民法第88條規定撤銷該意思表示（撤銷系爭不動產買賣契約），請求返還已支付之價金合計400萬元，為此乃委請律師代為寄發105年10月18日國史館郵局第000000號存證信函，通知參加人陳鳳娥與原告兩人，為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示的通知。另基於上開相同理由，被告以105年12月20日答辯狀之送達為通知原告撤銷原證三所示整地契約之意思表示的通知。據此系爭不動產買賣契約暨其附約（整地契約）之意思表示既經撤銷而使該等契約不生效力，則原告自無本件請求權存在。
（三）綜上所述，系爭不動產買賣契約及整地附約業經被告合法撤銷，原告無本件系爭請求權存在，故原告之訴為無理由等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：本件原告依原證1系爭不動產買賣契約請求被告給付買賣價金尾款，及依原證3整地契約請求被告給付承攬報酬；被告則抗辯稱原告並非系爭不動產買賣契約之出賣人，及系爭不動產買賣契約及其整地附約業經被告撤銷意思表示而不生效力。是本件之爭點為：（一）關於系爭不動產買賣契約是否如原告主張存在於兩造之間？或是如被告主張存在於被告與參加人陳鳳娥之間？（二）如認為系爭不動產買賣契約存在於兩造間，被告主張依民法第88條、第92條撤銷買受系爭房地及附隨整地契約之意思表示，有無理由？茲分論如下：
（一）系爭不動產買賣契約存在於何人之間？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
⒉經查，參加人陳鳳娥前於105年1月4日將1-12地號土地
（面積1426平方公尺）、1-121地號土地（面積139平方公尺）、門牌號碼南庄鄉東河村59號房屋，以260萬元之買賣價金出賣予原告，此有原告與參加人陳鳳娥簽立之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第127至131頁，即原證6）。上開1-12地號土地於105年3月30日分割出同段1-167號、面積47平方公尺之土地（見本院卷第13頁之土地登記謄本，參本院卷第259頁之土地複丈結果通知書）。又被告於105年4月9日簽立系爭不動產買賣契約，買賣標的為1-12地號土地（面積1379平方公尺）、1-121地號土地（面積139平方公尺）、1-167地號土地（面積47平方公尺）、門牌號碼南庄鄉東河村59號房屋，買賣價金為560萬元。其後，上開1-12地號土地、1-121地號土地、1-167地號土地之所有權即於105年5月20日自參加人陳鳳娥名下逕移轉登記於被告指定之第三人 吳貴花 名下（參見本院卷第11至13頁之土地登記謄本、第189至191頁之土地異動索引）。
⒊雖系爭買賣契約上記載賣方為參加人陳鳳娥，原告為被授
權人，且該買賣契約附有授權書，其上有參加人陳鳳娥之簽名及印文，惟依參加人陳鳳娥105年10月27日寄予被告訴訟代理人之存證信函，上面記載其於105年1月4日將系爭房地（按該時1-167地號土地尚未自1-12地號土地分割出來）售予原告，及其從未與被告有任何接觸，對於兩造之交易過程完全不知情等語（見本院卷第47至51頁，即被證3）。且參加人陳鳳娥之訴訟代理人於106年8月7日言詞辯論時亦陳稱：實質上參加人不是買賣契約的當事人等語（見本院卷第213頁）。又被告前於原告所涉水土保持法刑事案件偵查程序中，於105年7月14日警詢時陳稱：「（問：你於何時何地購買該土地？）我於105年4月9日在苗栗縣頭份鎮向劉煜明代書辦理過戶，我是向徐增輝購買該筆土地」等語（見臺灣苗栗地方法院檢察署10
5年度偵字第4296號卷第14頁）。被告訴訟代理人並於本院審理時陳稱本件買賣之交易過程均未見過參加人陳鳳娥，實際接洽人都是原告，且400萬元買賣價金亦均是交付原告等語（見本院卷第341、343頁）。加上原告於簽立系爭不動產買賣契約時已向參加人陳鳳娥買得系爭房地，惟尚未辦理過戶；被告主張簽立系爭不動產買賣契約之同時與原告簽立整地附約，整地附約約定於整地完成後點交系爭土地予被告時交付系爭不動產買賣契約之尾款等語（參見被告105年12月20日答辯狀），而依一般常情，附隨契約與本約之當事人應為同一；則堪認原告主張系爭不動產買賣契約實質上存在於兩造之間，僅係因簽立系爭不動產買賣契約時，系爭房地所有權尚未登記在原告名下而係登記在參加人陳鳳娥名下，故依當時擬定契約之代書之建議寫成上開形式等語，堪可採信。
（二）被告主張依民法第88條、第92條撤銷買受系爭房地及附隨整地契約之意思表示，有無理由？⒈按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，民法第88條定有明文。
⒉本件被告主張因原告於買賣交易過程中指界範圍遠超過系
爭土地之實際範圍，致其就系爭土地範圍產生誤認，而撤銷系爭不動產買賣契約等語，原告則否認其有指界範圍超過系爭土地實際範圍之情。經查：
⑴依本院向苗栗縣頭份地政事務所函調之1-167地號（自
1-12地號分割出）土地於104年申請辦理非都市土地更正編定暨105年分割登記等相關文件，系爭房屋僅小部分（18.5平方公尺）坐落於1-167地號上，大部分均坐落於相鄰之其他地號土地上（見本院卷第257頁）。而系爭不動產買賣契約書關於系爭房屋之標示，僅記載「未辦保存登記房屋乙棟，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00號，權利範圍：全部」，並未如原告與參加人陳鳳娥間於105年1月4日簽立之不動產買賣契約書明確記載「...及隔鄰林班地上門牌南庄鄉東河村東河59號房屋一併交給買方繼續使用」（見本院卷第127頁），則如原告依系爭房屋所在位置為指界，當使買受人即被告誤認系爭房屋係全部坐落於系爭土地上，及確有原告指界超過系爭土地實際範圍之情事。
⑵又本件經本院會同兩造、地政機關至現場勘驗，原告就
其所稱依照兩造整地契約進行工程施作之原證9編號9號照片（見本院卷第151頁）及原證10號編號10號照片（見本院卷201頁），主張施作位置均在系爭土地範圍內（參見本院106年8月7日言詞辯論筆錄及106年9月12日勘驗筆錄），惟經地政機關測量結果，均非位於系爭土地範圍內，而在系爭土地範圍之外，此有苗栗縣頭份地政事務所106年9月29日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第321頁）。原告既然主張其在系爭土地範圍內為整地施工，而其施工位置經測量結果是在系爭土地範圍外，則可認原告於買賣交易時之指界已超過系爭土地實際範圍。
⑶基上事證，可認被告主張因原告於買賣交易過程中指界
範圍遠超過系爭土地之實際範圍，致其就系爭土地範圍產生誤認乙節為可採，又關於土地買賣，就地界範圍之誤認，自屬交易上之重要事項；且被告係因信賴原告之指界而產生誤認，此錯誤並非被告自己之過失所致。從而，被告因此項誤認而依民法第88條規定撤銷其買受系爭房地之意思表示，為有理由。
⑷再者，兩造間整地契約（見本院卷第14頁，即原證3）
之標的及簽約日期均與系爭不動產買賣契約同一，且整地契約之內容係在促進系爭房地之有效使用及利用，則可認系爭不動產買賣契約與整地契約密切相關，具有本約及附隨契約之關係。是以，原告主張兩造間之整地契約屬系爭不動產買賣契約之附隨契約，亦因上開錯誤之理由行使撤銷權乙節，堪可採信。
⒊原告主張依民法第88條規定以錯誤之意思表示撤銷系爭不
動產買賣契約及整地契約，為有理由，已如上述，則原告另主張依民法第92條規定以被詐欺為由撤銷系爭不動產買賣契約及整地契約，即無審認之必要，附此敘明。
⒋復按「法律行為經撤銷者，視為自始無效」，民法第114
條第1項定有明文。被告買受系爭不動產及附隨之整地契約之意思表示既經合法撤銷，視為自始無效，則原告依系爭不動產買賣契約及整地契約為本件請求，即無理由。
四、結論：系爭不動產買賣契約實質上存在於兩造之間，被告主張依民法第88條撤銷買受系爭房地及整地契約之意思表示，洵屬有據。從而，原告依民法第367條、第490條第1項規定及系爭不動產買賣契約第2條、整地明細表之規定，請求被告給付買賣價金尾款及承攬工程報酬，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
五、其他說明：
（一）原告聲請傳喚證人 劉金郎 、劉煜明，欲證明系爭不動產買賣契約之法律關係存在於兩造之間，因本院已依上述事證認定系爭不動產買賣契約實質上存在於兩造之間，故此部分調查證據之聲請，即無必要。
（二）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年1月19日
民事第一庭法官戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月19日
書記官廖仲一