裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第1287號民事判決
裁判日期：民國89年08月23日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第一二八七號
原告丙○○○訴訟代理人 林文彬 律師被告甲○○
丁○○○乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告甲○○、丁○○○應將如附圖所示坐落臺中市○區○○段五小段第一之九地號及同地段第一之三五地號土地（面積各為一一九平方公尺、十八平方公尺）上之建物即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○號、七號房屋拆除，並將上開土地返還予原告。
被告乙○○應自如附圖所示坐落臺中市○區○○段五小段第一之九地號及同地段第一之三五地號土地（面積各為一一九平方公尺、十八平方公尺）上之建物即門牌號碼臺中市○區○○街○號、七號房屋遷出。
被告甲○○、丁○○○應給付原告新台幣壹拾玖萬陸仟玖佰陸拾伍元，及自民國八十九年五月一日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新台幣柒仟捌佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰零伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○如於假執行程序實施前，各以新臺幣叁佰壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○、丁○○○應將如附圖所示坐落臺中市○區○○段五小段第一之九地號及同地段第一之三五地號土地（面積各為一一九平方公尺、十八平方公尺）（下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○號、七號房屋拆除，並將上開土地返還予原告。
（二）被告乙○○應自系爭土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○街○號、七號房屋（下稱系爭房屋）遷出。
（三）被告甲○○、丁○○○應給付原告新台幣（下同）十九萬七千四百九十元，及自民國八十九年五月一日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告七千八百七十八元。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地係原告所有，而被告甲○○、丁○○○自六十二年五月二十二日起，共同向原告承租系爭土地，作為建築基地使用，租金自八十四年一月份起調整為三千五百元，又本件基地租賃之租金，自八十八年六月九日起，復經臺灣高等法院臺中分院以判決調整為每月七千八百七十八元，因本件基地租賃未書立租賃契約書，租賃期限又超過一年，致視為不定期限之租賃。
（二）詎被告甲○○、丁○○○自八十五年十月一日起即未再支付基地租賃之租金，至八十八年五月一日起，遲付租金之總額已達二年以上之租額，原告於八十八年八月十三日，以提出鈞院八十八年度訴字第一四０五號請求增加租金事件之言詞辯論意旨狀，訴請被告甲○○、丁○○○於收受該書狀繕本之翌日起十日內，支付自八十五年十月一日起至八十八年五月一日止之租金，被告甲○○、丁○○○亦當庭簽收該書狀繕本，惟被告甲○○、丁○○○迄今仍不支付該積欠之租金，依民法第四百四十條第三項及土地法第一百零三條第四款之規定，原告得終止與被告甲○○、丁○○○之本件基地租賃契約，並以本件起訴狀繕本之送達，向被告甲○○、丁○○○為本件基地租賃契約終止之意思表示。
（三）又被告甲○○、丁○○○在收受本件起訴狀繕本後，其二人與原告即無租賃關係存在，被告甲○○、丁○○○所居住之建物即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○號、七號房屋現因占用系爭土地，則被告甲○○、丁○○○使用系爭土地即無正當權源；另被告乙○○現居住在系爭房屋，為該房屋之占有人，且與原告無任何契約關係，亦屬無權占用系爭土地，故原告自可依物上請求權之法律關係請求被告甲○○、丁○○○拆屋還地，請求被告乙○○自系爭土地上之房屋遷出。
（四）再者，被告甲○○、丁○○○自八十五年十月一日起即未支付本件租賃之租金予原告，至八十九年四月三十日止，共積欠租金十九萬七千四百九十元（按自八十五年十月一日起至八十八年六月八日止，租金每月為三千五百元，自八十八年六月九日起，因鈞院判決調整租金為每月七千八百七十八元）。又自八十九年五月一日起至本件租賃契約終止日止，被告甲○○、丁○○○應每月給付原告租金七千八百七十八元，且在本件租賃契約終止後，被告甲○○、丁○○○因繼續無權占用系爭土地，自應每月給付原告相當於租金之損害。
三、證據：提出本院八十八年度訴字第一四０五號、臺灣高等法院臺中分院八十八年度上易字第一八二號民事判決各一份、土地登記謄本二份（均係影本）為證，並聲請本院至現場履勘。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假行。
二、陳述：系爭房屋為被告甲○○所有，且與原告間就系爭土地確訂有租地建屋契約，又租
金已繳至八十六年九月份，因原告嗣後調整租金，迄今始未再繼續繳納租金，仍屬有權占用系爭土地。
貳、被告丁○○○、乙○○部分：
一、被告丁○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。
二、被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前之辯論為：
（一）聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假行。
（二）陳述：被告乙○○係向被告丁○○○借住系爭房屋，目前仍住在上開房屋，確為系爭土地之占有人。
理由
一、被告丁○○○、乙○○二人均經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張系爭土地為其所有，且被告甲○○、丁○○○自六十二年五月二十二日起，即共同向原告承租系爭土地，作為建築基地使用，租金自八十四年一月份起調整為三千五百元，復經法院自八十八年六月九日起調整為每月七千八百七十八元，因本件基地租賃未書立租賃契約書，租賃期限又超過一年，致視為不定期限之租賃。詎被告甲○○、丁○○○自八十五年十月一日起即未再支付基地租賃之租金，至八十八年五月一日止，遲付租金之總額已達二年以上之租額，原告於八十八年八月十三日，曾請求被告甲○○、丁○○○給付八十五年十月一日起至八十八年五月一日止之租金，惟被告甲○○、丁○○○迄今仍不支付該積欠之租金，依民法第四百四十條第三項及土地法第一百零三條第四款之規定，原告得終止與被告甲○○、丁○○○之本件基地租賃契約，並以本件起訴狀繕本之送達，向被告甲○○、丁○○○為本件基地租賃契約終止之意思表示。又原告終止上開租賃契約後，被告甲○○、丁○○○與原告即無租賃關係存在，渠等二人居住之系爭房屋因占用系爭土地，已無正當權源；另被告乙○○現居住在系爭房屋，為該房屋之占有人，且與原告無任何契約關係，亦屬無權占用系爭土地，爰依民法第七百六十七條請求被告甲○○、丁○○○拆屋還地，請求被告乙○○自系爭土地上之房屋遷出。另依租賃契約請求被告甲○○、丁○○○給付在租賃契約終止前所積欠租金十九萬七千四百九十元；且自本件租賃契約終止日起，被告甲○○、丁○○○無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金損失之損害，原告另基於不當得利之法律關係，訴請被告甲○○、丁○○○賠償相當於租金損失之損害，即應自八十九年五月一日起至返還系爭土地之日按月給付租金七千八百七十八元等語。
二、被告甲○○則以與原告間就系爭土地確訂有租地建屋契約，又租金已繳至八十六年九月份，因原告嗣後調整租金，迄今始未再繼續繳納租金，但仍屬有權占用系爭土地等語資為辯解。
三、本件原告主張其為系爭土地之所有人，並與被告甲○○、丁○○○就系爭土地訂有租地建屋契約，租金自八十四年一月份起調整為三千五百元，復經法院自八十八年六月九日起調整為每月七千八百七十八元，因本件基地租賃未書立租賃契約書，租賃期限又超過一年，致視為不定期限之租賃，且被告甲○○、丁○○○遲付租金之總額已達二年以上之租額，其已依法催告被告甲○○、丁○○○支付租金，詎被告甲○○、丁○○○均不給付，故以本件起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，另被告乙○○為該房屋之占有人，且屬無權占用系爭土地之事實，業據提出本院八十八年度訴字第一四０五號、臺灣高等法院臺中分院八十八年度上易字第一八二號民事判決各一份、土地登記謄本二份（均係影本）為證，且為被告三人所不爭執，復經本院會同臺中市中山地政事務所至現場勘驗並測量明確，亦有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷足稽，原告上開主張之事實，應堪信為真正。
四、又原告另主張被告甲○○、丁○○○自八十五年十月一日起迄今即未再支付基地租賃之租金之事實，為被告甲○○否認，並辯稱：伊租金確係繳納至八十六年九月份，因租金調整太高始未繳納，占有系爭土地仍有正當權源云云。經查：（一）被告抗辯租金繳納至八十六年九月份之情，為原告否認，且被告提出之租金繳納收據，係載明租金僅繳納至八十五年九月份等情，亦經本院當庭查閱該收據無訛，被告僅空言租金已繳納至八十六年九月份云云，然未能舉證以實其說，是其上開所辯，自無足取。（二）按出租人依土地法第一百零三條第四款規定，以承租人「積欠租金額達二年以上時」為由終止租約，必須承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限，最高法院七十一年度台上字第三五一九號著有判例足參。本件被告甲○○、丁○○○二人自八十五年十月一日起即未再支付系爭土地租金，並經原告定期催告後仍拒不支付之情，已如前述，原告自得終止兩造之租賃契約，是本件起訴狀繕本送達被告翌日起即於八十九年四月二十九日起，因系爭土地之租賃契約業已終止，被告之占用系爭土地乃屬無權占有，確係侵害原告對於系爭土地之使用收益權能，原告基於所有權之作用，訴請被告甲○○、丁○○○二人拆屋還地，並請求被告乙○○自系爭土地上之房屋遷出，洵屬有據。（三）又系爭土地在原告終止租賃契約後，仍由被告甲○○、丁○○○占用，則原告所受損害即為土地「使用」本身，其性質不能返還，應以「相當於租金」為被告賠償之範圍。而系爭土地之租金，亦經臺灣高等法院臺中分院審酌系爭土地之位置、鄰地租金、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值等一切情狀，並參酌系爭土地公告地價總價額百分之三作為計算調整租金之標準，而判決自八十八年六月九日起調整租金為七千八百七十八元，此有該院八十八年度上易字第一八二號民事判決附卷足憑，則原告主張系爭土地之使用對價以上開法院判決調整之租金應屬適當，是原告訴請系爭土地以每月七千八百七十八元計算損害金，應屬有據。（四）再者，兩造間之租賃契約係至八十九年四月二十八日始告終止，則原告得自契約終止之翌日即八十九年四月二十九日起，即可請求被告甲○○、丁○○○給付相當於租金之損害賠償；至於八十九年四月二十九日之前，因兩造間之不定期限租地建屋契約關係尚在存續中，原告仍應本於租賃之法律關係請求被告甲○○、丁○○○給付租金。本件被告甲○○、丁○○○係自八十五年十月一日起即未繳納租金每月三千五百元，且系爭土地自八十八年六月九日起調整租金為每月七千八百七十八元，則於八十九年四二十九日兩造租賃契約終止前，原告得依租賃契約請求被告甲○○、丁○○○給付之租金應為十九萬六千九百六十五元（計算式為：３５００×３２＋３５００×８÷３０＋７８７８×２２÷３０＋７８７８×９＋７８７８×２８÷３０＝１９６９６５。），而因自八十九年四月二十九日起兩造之租賃契約業已終止，則原告依租賃契約請求被告甲○○、丁○○○給付系爭土地八十九年四月二十九日及三十日二日之租金部分，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告與被告甲○○、丁○○○間之租地建屋契約，已因被告甲○○、丁○○○積欠二年以上租金未付，經原告合法催告給付租金未果後，由原告終止契約，當原告將終止租賃契約之意思表示在八十九年四月二十八日送達於被告後，被告甲○○、丁○○○所有房屋坐落於原告之系爭土地上即成為無法律上權源被告乙○○占用系爭土地亦屬無權占用。從而，原告基於民法第七百六十七條之規定訴請被告甲○○、丁○○○拆屋還地，請求被告乙○○自系爭土地上之房屋遷出；另依租賃契約之法律關係，請求被告甲○○、丁○○○給付在租賃契約終止前所積欠租金十九萬六千九百六十五元；並基於不當得利之法律關係，請求被告甲○○、丁○○○自八十九年五月一日起，按月給付相當於租金之損害七千八百七十八元至返還占用之系爭土地為止，均核屬正當，應予准許。逾此部分之請求，應屬無據，應予駁回。
六、本件原告及被告甲○○、乙○○分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證因與判決基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十三日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官王世華右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月二十三日~B法院書記官詹貴珍