裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年訴字第541號民事判決
裁判日期：民國89年08月23日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度訴字第五四一號
原告乙○○○訴訟代理人 黃裕中 律師被告丙○○住訴訟代理人甲○○住右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落嘉義縣朴子市○○○段○○○○號、田、面積一．七八七七公頃土地其所有應有部分二分之一其中應有部分一七八七七分之九七０（即整筆土地應有部分一七八七七分之四八五）移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示，並願供擔保，請准為假執行之宣告。添
二、陳述：
（一）查原告於七十年十二月十三日向被告購買其所有坐落嘉義縣朴子市○○○段○○○○號、田、面積一．七八七七公頃土地應有部分二分之一中整筆土地應有部分一七八七七分之四八五（折算面積為０、０四八五公頃，即被告應有部分中一七八七七分之九七０），買賣價金新台幣（以下同）六萬元，原告已全部付清，並約定若將來可分割登記或持分登記之辦理時，被告應無條件辦理過戶登記手續等語，嗣土地法第三十條之一及農業發展條例第三十一條修正後，原告請求被告就系爭土地所有權應有部分一七八七七分之四八五辦理移轉登記，被告竟拒不履行，爰依契約為本件請求。
（二）按共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有關係（最高法院五十五年度台上字第三二六七號判例參照）。查本件契約原告係向被告買受應有部分二分之一其中應有部分一七八七七分之九七０，並約定出賣位置，且自契約成立後即交付原告管理使用，揆諸前揭判例，原告自得請求被告就買賣之應有部分移轉登記予原告之名義。
（三）查被告主張本件契約以不能之給付為標的，依民法第二百四十六條第一項規定雙方買賣契約無效云云。但查：
①當事人受土地法第三十條及農業發展條例第二十二條限制，無自耕能力之人購
買耕地契約內載明：「．．．暫不過戶登記，俟將來情事變更，得為移轉時，再辦過戶手續．．．」等約定，請求公證或認證，此為附停止條件之法律行為亦為物權契約之預約，以將來「情事變更，得為移轉」為條件成就，出賣人有
為過戶登記之義務（民法第九十九條及第二百四十六條），綜上觀之，公證人對於請求公證或認證不得拒絕受理，其契約仍為有效（司法院七十年四月二十八日廳民三字第二六七號函）。
②本件契約第三條：雙方約定將來可分割登記或持分登記之辦理時，乙方及將來
之繼承人應無條件提出印鑑證明及有關文件，會同甲方辦理過戶登記手續等語。即為附停止條件之法律行為，而此亦經公證人准予認證在案，足見當時兩造訂約時已預期不能移轉登記之情形除去後為給付，且訂約當時原告係自耕農，具有自任耕作之能力，有戶籍謄本可稽，揆諸前項說明，本件契約仍為有效。
（四）被告另主張本件契約成立後迄今已逾十八年，而為請求權時效消滅之抗辯，但查：
①民法第一百二十八條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行
使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院六十三年度台上字第一八八五號判例）。按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效，惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院七十年度台上字第四五三七號判例）。
②本件契約為附有停止條件之法律行為，已如前述，而本件契約在土地法第三十
條及農業發展條例第三十條於八十九年一月二十六日新法公布施行前，屬停止條件尚未成就，不能之情形仍未除去前，原告尚不得據以，對被告請求，直至上開法文修正公布施行後，本件請求權因不能之狀態已除去，揆諸前開判例意旨，消滅時效應自修法後開始起算，迄至原告提起本件訴訟，僅約六個月而已自無時效已消滅可言。
（五）修正前土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」，又修正前農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割或移轉共有」等語，均於本次修法後刪除，足見現今農地之承受人不以能自耕者為限，且亦得移轉為共有，僅修正後農業發展條例第十六條就每宗耕地得分割之條件加以限制而已，並非修法後耕地不得登記為共有，而原告本件僅請求移轉買賣之應有部分，並非請求將系爭土地分割出單獨所有之一筆宗地，自不受修正後農業發展條例第十六條最小耕地面積二五公頃之限制，是被告主張原告不得請求分割登記，顯於法不合。
（六）被告主張系爭土地尚有其他共有人得主張土地法第三十四條之一第四項之優先承買權，但查土地法第三十四條之一第四項之優先承買權係屬債權性質（最高法院六十六年台上字第一五三、六十八年台上字第三一四一號判例）並不具有物權之效力，且被告亦未證明系爭土地其他共有人有主張優先承買權。參以內政部頒布土地法第三十四條之一執行要點第十點第一款規定：部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有，部分通知他共有人是否願意優先購買。足見通知義務人為被告，是不論被告是否曾通知其他共有人，均無礙於原告本於契約為本件請求。矧系爭土地七十年間之公告現值為每平方公尺一百五十元，而八十八年公告現值為，每平方公尺一千四百元，上漲近一百倍，其他共有人現今果若欲主張優先承買，亦無以七十年間本件買賣價格之理，否則顯有悖於公平原則及權利濫用之嫌，故被告在未證明其他共有人主張優先承買前自無據此拒絕移轉之理。
三、證據：提出買賣契約認證書、土地登記簿謄本、地籍圖、原告戶籍謄本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件原告於七十年十二月十三日向被告購買坐落嘉義縣朴子市○○○段○○○○號、地目田，面積一．七八七七公頃土地應有部分二分之一中整筆土地應有部分一七八七七分之四八五（面積計０．０四八五公頃），係原告請求被告出賣土地權利，被告基於長輩愛護晚輩而答應（被告係原告之姨丈）。依當時農業發展條例第三十條規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，是本件買賣是以不能給付為標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，雙方買賣契約自始無效，原告請求移轉登記，於法無據，應予駁回。
（二）原告依土地法第三十條之一請求辦理移轉登記，依法不符，應予駁回。
（三）依農業發展條例第十六條之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割，故原告依農業發展條例第三十一條請求辦理移轉登記，依法不符，應予駁回。
（四）兩造曾託人商討買賣「土地買賣契約書０．０四八五公頃土地」事宜，而被告亦願買回該地以提高土地整體耕作效益。
（五）依土地法第三十四條之一第四項之規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購之權利。
（六）本件土地買賣契約成立後至今已逾十八年，依民法第一百二十五之規定，請求權因十五年間不行使而消滅，所以原告請求移轉登記依法應予駁回。
理由
一、本件原告主張：伊於七十年十二月十三日向被告購買其所有坐落嘉義縣朴子市○○○段○○○○號田面積一．七八七七公頃土地（下稱系爭土地）應有部分二分之一中整筆土地應有部分一七八七七分之四八五（折算面積為０、０四八五公頃，即被告應有部分中一七八七七分之九七０），買賣價金六萬元，原告已全部付清，並約定若將來可分割登記或持分登記之辦理時，被告應無條件辦理過戶登記手續，嗣土地法第三十條之一及農業發展條例第三十一條修正後，原告請求被告就系爭土地所有權應有部分一七八七七分之四八五辦理移轉登記，被告竟拒不履行，爰依契約為本件請求等語。被告則以：兩造於七十年十二月十三日就系爭土地權利所為之買賣，違反當時農業發展條例第三十條每宗耕地不得分割或移轉為共有之規定，係以不能給付為標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，雙方買賣契約自始無效；又依該條例第十六條之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五公頃者，不得分割，且原告依土地法第三十條之一請求辦理移轉登記，依法不符；再依土地法第三十四條之一第四項之規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，原告之請求權又已罹於時效，故其請求無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張伊於七十年十二月十三日向被告購買系爭土地應有部分一七八七七分之四八五，約定若將來可辦理分割登記或持分登記時，被告應無條件辦理過戶登記之事實，業據原告提出買賣契約認證書、土地登記簿謄本影本各一份為證，復為被告所自認，堪信屬實。被告雖以前開情詞置辯，惟
（一）按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有，但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效，八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條定有明文。又除有農業發展條例第三十條但書之情形外，每宗耕地不得分割或移轉為共有，八十九年一月二十六日條正前之該條例第三十條前段亦定有明文。本件系爭土地地目為田，為農業特定區，係屬私有農地，有前開土地登記謄本可稽，依當時土地法第三十條前段規定，其承受人以能自耕者為限。原告於訂立系爭土地買賣契約時，其職業為自耕農，且原告主張於契約成立後，被告即將系爭土地約定之位置交付原告管理使用之事實，業據原告提出戶籍謄本一份為證，復為被告所不爭執，是原告買受系爭土地應有部分時具有自耕能力自堪以認定。因此，兩造就系爭農地所簽訂之買賣契約並未因原告無自耕能力而無效，先予敘明。
（二）按以不能之給付為契約標的者，其契約固為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第二百四十六條定有明文。系爭土地因屬私有農地，依前開土地法及農業發展條例之規定，不得移轉為共有，惟本件兩造於買賣契約書第三條約定：雙方約定將來可分割登記或持分登記之辦理時，乙方及將來之繼承人應無條件提出印鑑證明及有關文件，會同甲方辦理過戶登記手續等語，此為被告所不爭。兩造訂約時顯已預期不能移轉登記之情形除去後為給付，依前開規定，兩造所為之買賣契約自屬有效，被告辯稱：兩造之買賣契約違反當時農業發展條例第三十條之規定，自始無效云云，難予採信。
（三）按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第第一百二十八條定有明文。所謂請求權可得行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院六十三年台上字第一八八五號判例可資參照）。本件兩造約定：將來可分割登記或持分登記之辦理時，乙方及將來之繼承人應無條件提出印鑑證明及有關文件，會同甲方辦理過戶登記手續等語，核其性質，係就移轉系爭土地原告所購得應有部分所有權之法律行為附有停止條件，於將來可辦理應有部分登記時，所附停止條件成就，所約定被告應將系爭土地出售予原告之應有部分所有權移轉登記予原告之法律行為發生效力，此際被告始負將該應有部分移轉登記予原告之義務。查前開土地法第三十條於八十九年一月二十六日修正公布刪除，農業發展條例三十條於同日修正公布，亦已將每宗耕地不得分割或移轉為共有之規定刪除，則自斯時起，原告始得請求被告移轉登記系爭土地之應有部分，其請求權尚未逾十五年，被告辯稱：原告之請求權已罹於時效云云，尚非可採。
（四）又本件原告係請求被告移轉買賣之應有部分所有權，並非請求分割系爭土地，不受八十九年一月二十六日修正公布之農業發展條例第十六條前段每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割之規定之限制，被告辯稱：原告不得請求分割登記云云，因而拒將系爭土地原告所買受之應有部分所有權移轉登記於原告，亦難認有理由。
（五）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。內政部為執行該法，頒布土地法第三十四條之一執行要點，其中第十點第一款規定：部分共有人依本法條規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。原告據此主張通知義務在於共有人之被告，自屬有據。又土地法第三十四條之一第四項之優先承買權係屬債權性質（最高法院六十六年台上字第一五三、六十八年台上字第三一四一號判例）並不具有物權之效力，共有人出賣其應有部分土地未依法通知其他共有人，僅生共有人對於其他共有人因而受損害是否應予賠償而已，無礙共有人出賣應有部分予第三人之效力，是不論被告是否通知其他共有人得主張優先承購，他共有人是否主張優先承購，均無拒絕移轉登記之理。
三、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地應有部分一七八七七分之四八五，即被告就系爭土地二分之一應有部分中之一七八七七分之九七０移轉登記予原告，核屬有據，應予准許。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結論均無影響，爰不以一一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年八月二十三日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官黃渙文右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年八月二十四日~B書記官李宏仁