裁判字號：最高法院89年台簡上字第45號民事判決
裁判日期：民國89年09月29日
裁判案由：給付租金
最高法院民事判決八十九年度台簡上字第四五號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃清池 律師被上訴人順順證券股份有限公司法定代理人 陳輝欽 訴訟代理人 林宗高 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年四月十六日台灣台中地方法院第二審更審判決（八十六年度簡上更㈡字第一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣台中地方法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人自民國七十八年十二月一日起，承租伊所有南投市○○路○○○巷○○○號三、四樓全部，及地下室約一百八十坪，充作做為證券交易場所，租期至八十六年十一月三十日止；雙方約定租金每月新台幣（下同）十萬元，七十八年十二月一日給付租金數額為七個月，此後自第二期即七十九年七月一日起，每六個月給付一次，租金每兩年按原租約調高百分之十。依兩造約定之方式八十一年一月一日起之租金如原判決附表（下稱附表）二所示。兩造定約時，同時約定交付押租金二百萬元，租期屆滿交還房屋時無息返還。被上訴人僅付租金至八十一年六月三十日，自八十一年七月一日起即未續付租金。經伊於八十五年八月十九日催告被上訴人付租金，並聲明文到七日內前來付清，否則終止契約，不另為終止契約之意思表示。被上訴人於八十五年八月二十二日收受存證信函後，未付分文，兩造間之房屋租賃契約，已於八十五年八月三十日發生終止之效力。房屋租賃契約終止後，被上訴人拒不返還房屋等情，爰本於租賃契約之法律關係，求為命被上訴人給付八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元並加給法定遲延利息之判決（第一審為上訴人敗訴之判決，其上訴第二審後，追加請求自八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止之租金一百三十八萬元本息。第二審就上訴人追加部分，判命被上訴人應給付九十二萬元本息，駁回上訴人之上訴及其餘追加之訴。兩造各就其敗訴部分提起第三審上訴，本院就被上訴人上訴部分廢棄發回，而駁回上訴人之上訴。第二審更一審時上訴人再追加請求自八十三年七月一日起至八十五年六月三十日止之租金二百九十四萬元本息，復於第二審更二審時追加請求自八十五年七月一日起至同年八月二十九日終止租約時之租金二十五萬一千六百十三元本息，因被上訴人於八十六年十一月三十日始交還系爭房屋，並依債務不履行之法律關係追加請求自八十五年八月三十日起至八十六年十一月三十日止之損害金一百九十五萬八千三百八十七元本息）。
被上訴人則以：本件租金額已逾租賃物所在土地及其建物申報總價額年息百分之十，有違土地法第九十七條規定，超過部分上訴人無請求權；伊交付押租金二百萬元，現金利息依同法第九十八條之規定視為租金之一部。又已交付之押租金超過二個月房屋租金之總額，依同法第九十九條第二項之規定，得以超過之部分抵付房租，經抵付後已無欠租；且系爭房屋之地下室係公眾使用之防空避難室，不得作為計算租金之依據等語，資為抗辯。
原審將上訴人追加之訴予以駁回，無非以：上訴人主張被上訴人自七十八年十二月一日起承租上訴人系爭房屋，做為證券交易場所之用，租期至八十六年十一月三十日止，約定租金每月十萬元。依兩造約定之方式，八十一年一月一日起至之租金如附表二。被上訴人交付押租金二百萬元，惟被上訴人租金僅付至八十一年六月三十日，自八十一年七月一日起積欠未付，及系爭房屋業於八十六年十一月三十日返還上訴人之事實，業據上訴人提出房屋租賃契約書、收據為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。按最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第九十七條房租最高限制之拘束。本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人經營證券業務之情形，與上開判例情形尚屬有間，仍有土地法第九十七條之適用。上訴人主張被上訴人係證券公司，非一般供居住之租賃可比，無土地法第九十七條規定之適用云云，不足採信。而依兩造所訂立之房屋租賃契約書第一條即明定房屋所在地及使用範圍包括南投市中興里七九一巷二一號三、四樓以上全部及地下室約一百八十坪，且被上訴人係以地下室作為其證券公司貴賓室之用，亦經證人 錢日茂 結證屬實，被上訴人辯稱承租範圍不包括地下室云云，委無足採。依被上訴人向上訴人承租房屋總面積，申報地價，房屋課稅現值再依土地法第九十七條規定計算結果，系爭房屋之租金上限為如附表五所示，兩造所約定租金超過土地法所定租金上限部分，上訴人自無請求權（最高法院五十九年台上字第七九三號判例參照）。又房屋承租人以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過二個月房屋租金之總額，超過其限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。被上訴人辯謂其現金為租賃擔保，金額超過二個月房屋租金（即203,652÷6×2＝67,884）得抵付房租，於法有據，自可採信。另按以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等，土地法第九十八條定有明文。本件被上訴人謂供擔保之現金應以租金所由算定之利率計算利息抵充租金，於法亦屬有據。爰就被上訴人各期法定最高租金額，扣除現金擔保之利息（與租金所算定之利率同，均為百分之十），再以押租金抵付房租後，計算各期欠租額如附表六，其結果為被上訴人未欠租，則上訴人以被上訴人欠租為由終止租約，請求損害金，自屬無據。從而上訴人追加請求被上訴人給付系爭租金及損害金，尚難准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按民事訴訟法第四百條第二項規定「主張抵銷之對待請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，不得更行主張」。通說認此乃判決理由得生既判力之例外。是抵銷抗辯在一定之要件下，對於當事人具有既判力，有既判力之事項，受不利判決之當事人自得對之提起上訴，不受原判決主文形式上為准駁宣示之拘束（本院八十年台上字第二九一七號判例參照）。第三審法院如認其上訴有理由而發回第二審法院審理時，其在第二審法院仍得就尚未經判決確定之抵銷額，為其抵銷之抗辯。查本件上訴人於第一審起訴請求被上訴人給付八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元。被上訴人則以伊曾交付上訴人押租金二百萬元，已超過二個月房屋租金之總額，依土地法第九十九條第二項規定，伊得以超過之部分抵付租金。經第一審法院認定被上訴人以超過二個月租金總額（二十二萬元）部分之押租金一百七十八萬元與上訴人請求之一百三十二萬元欠租抵銷後，尚屬有餘，乃駁回上訴人在第一審之訴。上訴人主張本件租約並未終止，被上訴人不得以押租金抵付租金，亦即對被上訴人抵銷抗辯之對待請求部分表示不服，上訴二審。被上訴人則未提起上訴或附帶上訴。依不利益變更禁止之原則，原第二審法院於審理時，對於上訴人在第一審勝訴部分（即上訴人對被上訴人有一百三十二萬元之租金債權存在之確認），不得列入審理範圍，僅得就被上訴人之對待請求存在與否加以審理。上訴人之上訴，旋經第二、三審法院認為無理由，相繼予以駁回。則上訴人在第一審請求被上訴人給付之八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元，經與被上訴人交付上訴人超過二個月租金總額之押租金抵付完畢，兩造就此部分，自不得更行主張。上訴人於上訴第二審後，另追加請求被上訴人給付八十二年七月一日起至八十三年六月三十日止之租金一百三十八萬元，被上訴人仍為抵銷之預備抗辯。原第二審法院認被上訴人以第一審抵銷所餘超額之押租金四十六萬元抵付上訴人請求之一百三十八萬元後，尚不足九十二萬元，乃判命被上訴人給付上訴人九十二萬元，並駁回上訴人其餘追加之訴。惟被上訴人抗辯，本件租金額已逾租賃物所在土地及其建物申報年息百分之十，違反土地法第九十七條之規定，上訴人對超過法定最高限額部分之租金無請求權，指摘原第二審法院認定上訴人對被上訴人有一百三十八萬元租金請求權存在，而與被上訴人所餘超額之押租金四十六萬元抵銷為不當，對原第二審法院追加之訴其不利部分判決，提起第三審上訴。經本院認其上訴有理由，予以廢棄發回。上訴人否認被上訴人之對待請求權存在，提起上訴，則遭駁回。按抵銷抗辯在一定之要件下，對當事人具有既判力，有既判力之事項，受不利判決之當事人，自得對之提起上訴，不得拘泥於判決主文之形式上記載，而應包括有既判力之理由在內，有如前揭判例意旨所示，被上訴人對原第二審法院追加之訴其不利部分判決上訴，並經本院廢棄發回，依據前揭說明，第二審法院就上訴人對被上訴人是否有一百三十八萬元之租金債權存在，自應重新加以審理。被動債權是否存在﹖其數額多少﹖既尚須經調查確認，自不生其中四十六萬元業經抵銷完畢之問題。嗣上訴人於第二審更一審時再追加請求八十三年七月一日起至八十五年六月三十日止租金二百九十四萬元，於第二審更二審中，又追加請求二百二十一萬元，包含八十五年七月一日起至八十五年八月二十九日止之租金二十五萬一千六百十三元，及八十五年八月三十日起至八十六年十一月三十日被上訴人遷讓房屋之日止之損害金一百九十五萬八千三百八十七元。是本件原審所應審理之範圍應為上訴人自八十二年七月一日起至八十五年八月二十九日表示終止租約止所得請求之租金究為若干﹖被上訴人以第一審抵銷所餘超額之押租金尚可抵付幾個月租金﹖被上訴人是否仍有欠租情形﹖進而判斷上訴人終止租約並請求被上訴人給付損害金是否有理。乃原判決竟就已抵付完畢之八十一年七月一日起至八十二年六月三十日止之租金一百三十二萬元部分再予列入計算（原判決亦認此部分已判決確定），且就上訴人主張依租約第三條第二項約定，被上訴人所交付之二百萬元於租約期滿交還房屋時，無息返還，足見被上訴人訂約時，已拋棄利息云云（見原審更㈠卷第一宗第二七頁反面、第二宗第一九頁反面，更㈡卷第一七四頁），雙方是否合意排除土地法第九十八條規定之適用，未加調查審認、說明其取捨之意見，遽按押租金年息百分之十計算利息，溯自八十一年七月一日起逐期抵充租金計算結果，認定被上訴人並無欠租，而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年九月二十九日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年十月十一日