裁判字號：臺灣臺北地方法院88年簡上字第754號民事判決
裁判日期：民國89年01月11日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年簡上字第七五四號
上訴人日順房屋仲介股份有限公司即被上訴人法定代理人丙○○訴訟代理人 陳宜慶 上訴人乙○○即被上訴人被上訴人甲○○○住右二人共同 謝永誌 律師訴訟代理人右當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十一日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第八一九四號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實
甲、上訴人乙○○對被上訴人日順房屋仲介股份有限公司（下稱日順公司）上訴部分：
壹、上訴人乙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）上訴人乙○○於民國（下同）八十八年三月二日簽訂專任委託銷售契約（下稱委售契約）之委託售價為新台幣（下同）九百五十萬元，被上訴人日順公司嗣於同年月十五日要求降低為八百二十五萬元，上訴人乙○○因價格相差太大乃要求不支付百分之四服務費，並經被上訴人日順公司法定代理人丙○○於編號Ｊ0000000委託價調整同意書（下稱同意書一）註記「委託價為八百二十五萬元，不含百分之四服務費」，於同年四月六日，被上訴人日順公司竟再要求降價為八百萬元，上訴人乙○○重申不收百分之四服務費，又簽訂編號Ｊ0000000之委託價調整同意書（下稱同意書二），丙○○亦註記「屋主實拿，不含服務費用百分之四」，詎上訴人乙○○經被上訴人日順公司通知與買方 丁肇豔 訂約時，被上訴人日順公司竟違背不收百分之四服務費之承諾，致無法如期簽訂買賣契約，此並非可歸責於上訴人乙○○，被上訴人日順公司依委售契約第十一條第三項第四款、第五款規定請求上訴人乙○○給付違約金即非有據。
（二）縱認上訴人乙○○確有違約情事，委售契約之違約金亦屬過高，應予酌減。
三、證據：援用第一審所提證據。
貳、被上訴人日順公司方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：簽訂同意書一、同意書二係上訴人乙○○自願，被上訴人日順公司並未同意不收百分之四服務費。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、上訴人日順公司對被上訴人甲○○○上訴部分：
壹、上訴人日順公司方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人甲○○○應與乙○○連帶給付上訴人四十二萬元及自八十八年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：乙○○委託上訴人銷售
門牌號碼台北市○○路○○○巷○號一樓房屋及坐落土地（下稱系爭不動產）時出具之土地及建物登記謄本均記載所有權人為 楊高榮 ，乙○○稱其他繼承人均已拋棄繼承，上訴人日順公司乃與乙○○簽訂委售契約，嗣上訴人發現系爭不動產之所有權人竟發記為被上訴人甲○○○，乙○○乃稱已獲其母即被上訴人甲○○○之授權，卻屢未補提授權書；且乙○○持有甲○○○之所有權狀、印鑑證明，足見被上訴人確實委任甲○○○為代理人。
三、證據：援用第一審所提證據。
貳、被上訴人甲○○○方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：與原審相同。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
壹、上訴人乙○○對被上訴人日順公司上訴部分：
一、本件上訴人即被上訴人日順公司起訴主張上訴人即被上訴人乙○○日順公司就系爭不動產簽訂委售契約，詎乙○○意未依約定之簽約時間出面與日順公司覓得之買受人丁肇豔簽約，致買賣契約無法成立等情，業據提出委售契約、同意書一、同意書二為證，復為乙○○所不爭執，堪信為真。乙○○雖辯稱：日順公司因一再要求降低委售價格乃同意不收取百分之四服務費，詎日順公司嗣後反悔，乙○○乃拒絕簽訂買賣契約，故並非可歸責於乙○○之原因而違約，然為日順公司所否認。本件所應審究者，在於日順公司是否曾同意不收取服務費？若是，則乙○○因日順公司欲收服務費而拒絕簽訂買賣契約即非可歸責。
二、按解釋契約，固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八判例可資參照。經查，同意書一係記載委託價為八百二十五萬元（不含百分之四服務費），同意書二則記載委託價為八百萬元（屋主實拿、不含服務費用），觀其文義應指日順公司雖收取百分之四服務費用，但不得減損屋主至少可取得等於委託價格之買賣價金。次查，日順公司仲介買賣系爭不動產之報酬主要係向出賣人收取成交總價百分之四及向買受人收取成交總價百分之一之報酬，此有委售契約及購屋承諾書在卷足憑，日順公司若為促成買賣而放棄收取出賣人之服務費，顯不合其經濟考量，其大可將合理期待之報酬反應在委售價格，不須將委售價格降低太多而減損其利益。第查，證人丁肇豔於原審亦證稱乙○○雖於簽約當天表示不給日順公司仲介費，但丙○○僅笑而未答，足認不收百分之四服務費僅為乙○○單方之要求，日順公司無論於書面或口頭均未予同意，則乙○○因日順公司依約要求收取服務費即拒絕與買方簽訂買賣契約顯屬可歸責，依委售契約第十一條第三項第四款、第五款約定，日順公司應得請求乙○○違約金。末查，依交易習慣，一般民眾委託仲介代銷房屋時，仲介公司向賣方收取成交價百分之四，向買方收取成交價百分之一為服務費亦屬多見，本件委售契約約定以百分之五計算違約金係以買賣成交仲介公司可得報酬為基準，應與常情無違，尚無過高。
貳、上訴人日順公司對被上訴人甲○○○上訴部分：
本件上訴人即被上訴人日順公司起訴主張上訴人即被上訴人乙○○代理被上訴人甲○○○與日順公司就系爭不動產簽訂委售契約，日順公司並覓得買方丁肇豔，詎乙○○意未依約定之簽約期間出面與丁肇豔簽約，以致買賣契約無法成立，日順公司爰依委售契約第十一條第三項第四款、第五款約定請求乙○○與甲○○○連帶賠償四十二萬元等情，固據提出委售契約、同意書一、同意書二、存證信函、土地所有權狀、建物所有權狀為證，惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，應向代理人之，民法第一百零三條第一項及第一百六十七條各別著有規定。本件委售契約及同意書之當事人均為乙○○，亦無乙○○係代理甲○○○之記載，無從認定乙○○即為甲○○○之代理人；且買賣契約之出賣人本不以買賣標的物之所有人為限，乙○○縱向上訴人日順公司提出被上訴人甲○○○之土地及建物所有權狀亦不足認定甲○○○授權乙○○代理簽訂委售契約，要非可採。
叁、從而，上訴人即被上訴人日順公司本於委售契約請求上訴人即被上訴人乙○○給
付四十二萬元及自八十八年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息洵屬正當，應予准許，逾此所為請求尚非有據，應予駁回。原審判命上訴人即被上訴人乙○○如數給付，於法並無不合。上訴人即被上訴人日順公司及上訴人即被上訴人乙○○各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年一月十一日
民事第四庭審判長法官謝明珠
法官張競文法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年一月十一日~B法院書記官黃瓊滿