臺灣新北地方法院108年度重訴字第415號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第415號民事判決

裁判日期：民國109年01月10日

裁判案由：返還房屋土地等

臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第415號原告 陳王仁 原告 王清河 原告 陳長成 前列原告三人共同訴訟代理人 蔡岳龍 律師
黃立心 律師 郭桓甫 律師被告 劉石溪 訴訟代理人 張格明 律師複代理人 張嘉明 律師上列當事人間請求返還房屋土地等事件，經本院於民國108年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地全部遷讓並清空返還予原告及其他共有人全體。
二、被告應將前項土地上如附圖所示301⑴、301⑵、301⑶、301
⑷、301⑸（面積依序為25平方公尺、2平方公尺、49平方公尺、64平方公尺、91平方公尺；合計231平方公尺）之房屋全部遷讓並清空返還予原告及其他共有人全體。
三、被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟元，及自民國108年2月18日起至遷讓清空返還第一、二項所示之土地及房屋與原告及全體共有人之日止，按年每年給付原告新臺幣壹拾參萬貳仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一、二、三項於原告以新臺幣貳佰玖拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌仟陸佰肆拾陸萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於民國102年1月21日簽訂土地房屋租賃契約書（
原證2；下稱系爭租約），約定租賃期限自101年9月18日起至106年9月17日止。又系爭租約約定排除民法第451條之適用，兩造於系爭租約期限屆至後，並未以書面另訂新租約，惟被告明確表示拒絕返還租賃之土地及房屋，並以自行設置之鋁製柵欄阻擋原告進入利用，繼續無權占有原告所有之土地及房屋，原告爰依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告返還如系爭租約所載之租賃土地及房屋，詳述如下：
1.原告3人為坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（原地號為新北市○○區○○○段○○○○○○○○號；下合稱系爭土地）之共有人，下列所述系爭租約第1條所載租賃房屋則為原告陳長成的父親之全體繼承人所公同共有。原告3人於102年1月21日與被告二度簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租如系爭租約第1條所示：「桃仔腳段301、302號A1.土地面積：放領地可耕部分0.442甲」，及「新北市○○區○○路○段000巷00號之A2.房屋：東邊三間（大房、五間、廚房：
附圖③）、B.房屋：大廳及以西三間與豬舍、甬道（附圖①②④⑤）」，合計面積為4,518平方公尺之土地及房屋，其餘乃昔時用為曬穀場、雞鴨養殖場、稻草堆積場及屋後乘涼、周轉隙地等，共739平方公尺之房屋周邊非可耕地，並無租予被告。系爭土地及上開房屋，租賃期間為5年，自101年9月18日起至106年9月17日止，租金合計每年新臺幣（下同）65,000元（A：55,000元；B：1萬元）。並於系爭租約第21條，以手寫方式明載：「本租賃契約期滿之續約，須經雙方以書面更新租賃期限，否則視為未簽約。」即明文排除民法上默示更新條款之適用。
2.被告所以與原告簽訂系爭租約，乃被告前曾租賃原告系爭土地，惟故意逾越使用範圍擅自佔用未出租之房屋大廳及以西3間房屋，經原告提起告訴〔原臺灣板橋地方法院檢察署，現臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）101年他字第3410號案件〕，後重新簽訂系爭租約方達成和解，並約定溯自101年9月18日為契約始日。
3.原告業分別於系爭租約屆至前2年內，陸續以105年1月25日鶯歌永昌郵局存證號碼000007號、105年7月18日三峽郵局存證號碼000487號及106年3月20日中壢龍岡郵局存證號碼000038號存證信函通知被告應準備租賃期限終止時之搬遷及回復原狀事宜，於最後一封存證信函（106年3月20日）並說明應回復原狀為租賃前之適於耕種之狀態，有該三封存證信函影本可稽（原證3），可證被告對於系爭租約期限屆至之時間了然於胸。
4.及至系爭租約期限屆滿，原告等與被告並未合意續約，而後原告等請求被告返還系爭土地及租賃房屋，被告竟悍然拒絕，更有甚者，被告並於系爭租約屆至前即自行設置鋁製柵欄於路口當門阻礙原告進入未租予被告之曬穀場土地，藉以維繫其對系爭土地之占有狀態，此有被告以鋁製柵欄為門並上鎖以禁止他人進入系爭土地之相片（原證4）可稽。
5.原告陳長成於107年2月19日開車順道回其老家（出租土地房屋與被告處）欲了解近況，原告陳長成將車停在附近後，步行通過已打開之被告違約加設的柵欄門，並進入老家未租予被告之曬穀場，看見被告之子正在拉水管澆花草，原告因而回頭步行走完約60公尺之既成道路，及通過柵欄門至181巷路口之停車處上車欲離開，孰知被告於此時跟蹤而至，不讓原告離去，於原告發動車輛緩慢移動擋不住時，先是用拳頭搥打原告車輛左前擋風玻璃，接著將車輛晴雨窗拉下來，至車輛繼續緩慢移動逐漸駛離現場，被告方才作罷回承租處，顯見被告霸佔原告等系爭土地、房屋之惡劣態度。其後原告致電被告請其善後，還遭被告惡意回應，且反而在之後向派出所誣提傷害報案，致地檢署開庭審理，幸獲地檢署明鑑而予不起訴處分，此有不起訴處分書影本（原證5）為證，更因此加深原告等訴請返還系爭土地、房屋並請求給付違約金之決心。
6.被告與原告等之系爭租約既已屆至，按系爭租約第21條約定，又無民法第451條有關默示更新規定之適用，是被告自應依民法第455條規定，於租期屆滿時返還租賃物予原告，否則即應負遲延之責任。
7.末查，原告等與被告於系爭租約期限屆至後並未以書面更新租賃期限，兩造之租賃關係於系爭租約屆至後即消滅。職是，被告於106年9月17日後，與原告等間既無租賃關係又無其他得占有原告所有之系爭土地及房屋之占有權源，非本於合法之權源而繼續占有系爭土地，自屬無權占有。
8.是原告爰依民法第455條請求被告應返還如系爭租約所載之租賃物與原告。原告並依民法第767條第1項及第821條規定，請求被告應將其無權占有之系爭土地及坐落其上之建物即新北市○○區○○路○段000巷00號之房屋返還予原告等及全體共有人。
㈡被告於系爭租約租期屆滿後，未經原告等同意繼續出租，藉
詞推諉並拒絕遷讓交還系爭土地，原告等依系爭租約第6條約定自得請求被告給付違約金：
1.按「乙方（被告）於租期屆滿時除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日將租賃之土地、房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還土地、房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方決無異議。」，系爭租約第6條約有明文。系爭租約租賃期限於106年9月17日即已屆至，被告一再藉詞推諉，未及時遷讓交還系爭土地、房屋予原告，原告依系爭租約第6條之約定，自得每月向被告請求按照租金5倍之違約金。
2.依系爭租約第3條，兩造約定租金合計每年為65,000元，即每月租金5,417元（小數點後四捨五入）。是於系爭租約屆期後，被告遲不返還系爭土地及房屋，原告及其他出租人每月得請求被告給付之違約金為27,085元（計算式：5,417×5＝27,085）。
3.職是，被告遲不返還系爭土地及房屋，自106年9月18日起迄108年2月17日業有17個月，原告爰請求被告應依約給付上開期間之違約金460,445元（5,417元×17月），及自108年2月18日起至遷讓並清空被告所有物返還系爭土地與房屋與原告及全體共有人之日止，按年每年給付原告325,000元（65,000元×5倍）。
㈢請求權基礎：
1.訴之聲明第1項（返還系爭土地部分）：依民法第455條租賃物返還請求權，及民法第767條第1項前段、第821條規定請求。
2.訴之聲明第2項（返還租賃房屋部分）：依民法第455條租賃物返還請求權，及民法第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定請求。
3.訴之聲明第3項：依原證2之系爭租約第6條約定請求被告給付違約金。
㈣並聲明：（見本院卷第317至318頁、第323頁）
1.被告應將新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（即系爭土地）全部遷讓並清空返還予原告及其他共有人全體。
2.被告應將如新北地檢署101年度他字第3410號偵查卷內所附之新北市樹林地政事務所101年10月11日新北樹地測字第1014645006號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示301⑴、301⑵、301⑶、301⑷、301⑸（面積依序為25平方公尺、2平方公尺、49平方公尺、64平方公尺、91平方公尺；合計231平方公尺）之房屋全部遷讓並清空返還予原告及其他共有人全體。
3.被告應給付原告460,445元，及自108年2月18日起至遷讓並清空被告所有物返還訴之聲明第1、2項之土地與房屋與原告及全體共有人之日止，按年每年給付原告325,000元。
4.原告如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠本件承租原屬不定期租賃，被告係遭脅迫而簽立新約即系爭租約：
1.查承租系爭土地原為原告之母 陳林洽 代理原告等8人於86年9月17日與被告簽立土地、房屋租賃契約書（被證1；下稱舊租約），租期自86年9月18日至91年9月17日，每年租金4萬元。但於91年9月17日租期屆滿時，被告繼續支付租金，原告等人不反對被告繼續使用收益，並繼續收取租金，依民法第451條規定，已為不定期租賃之法律關係，多年以來，即自91年至102年簽立系爭租約時，有11年期間屬於不定期租賃關係。
2.但原告等人於101年7月間對被告提起竊占告訴，偵查中並要求被告重新簽立定期租賃契約（含越界使用土地部分），以變更原有不定期租賃之法律關係，檢察官亦認為可對逾越使用之土地簽立租賃契約，諭令被告再重新簽立租賃契約，於此等情形下，被告受到極大壓力，始再重新簽立原證2之定期租賃契約即系爭租約，原告等人始因此向檢察官撤回告訴，而經檢察官對被告為不起訴處分（新北地檢署101年度偵字第32097號），依該不起訴處分書之理由內容，可證被告遭受原告「以刑逼債」而簽立系爭租約。因此，本件原證2之系爭租約（定期租賃契約）係於原告「以刑逼債」所脅迫之定期契約，特別是原告陳長成自書第21條：「本租賃契約期滿之續約，須經雙方以書面更新租賃期限，否則視為未簽約。」之條款，混淆續約與法律規定之定期租賃轉變為不定期租賃之特別規定，顯失公平，自無變更舊租約之效力可言。是本件租賃仍為不定期租賃關係。
㈡本件有民法第451條規定之適用：
1.原證2之系爭租約是原告「以刑逼債」所脅迫簽立，顯有違誠信原則，解釋本件契約之精神，自應審酌此等「以刑逼債」所造成之惡果及對被告權利之侵害情形，自非得依系爭租約主張已變更不定期租賃之舊租約為定期租賃之系爭租約，始合乎民法第148條第2項規定之誠信原則，並參照最高法院103年度台上字第713號判決要旨。
2.原證2之系爭租約租期屆滿後，原告仍同意被告繼續使用，已產生信賴基礎。系爭租約第21條是約定定期租賃之續約，並非有排除民法第451條規定。且民法第451條係屬法律特別之強制規定，實務上並無得以契約預先排除其適用之規定或司法實務有此見解與規範。原告主張依照系爭租約已有排除自無可採。
3.原告主張於系爭租約屆滿前之2年內有寄發存證信函與被告表示回復原狀，但並無附上存證信函之回條，被告也無收到上開存證信函，該非對話意思表示並未到達被告，預先收回租賃物之意思表示自屬對被告無效。且依民法第451條規定，係「租賃期限屆滿後」，表示反對承租人仍為租賃物之使用收益。是原告上開系爭租約期限屆滿前2年之表示，不符合上開法律規定。而原告於系爭租約租期於106年9月17日屆滿後，就被告繼續使用系爭土地及房屋並未表示反對，且原告於107年5月間才向鈞院板橋簡易庭聲請調解，距106年9月17日已超過7個月之久，原告主張107年11月29日寄發原證8之存證信函雖有檢附郵政回條證明被告確實有收到，但已超過系爭租約106年9月17日屆期後1年2個月。原告另主張107年9月6日寄發原證9之存證信函同樣超過系爭租約106年9月17日屆期後近1年之久。原告並未於相當之時間行使權利，就此系爭租賃關係已符民法第451條規定之不定期租賃關係，原告仍同意被告使用，已產生信賴基礎，參照最高法院103年度台上字第854號判決要旨自明。
4.原告主張被告提存租金4萬元，不合系爭租約65,000元之租金約定，係屬得請求欠繳租金之問題，與民法第451條規定之要件無關。
㈢原告等人於舊租約租期屆滿時，並無反對被告繼續使用系爭
土地及房屋，兩造之法律關係仍屬不定期租賃關係，系爭租約第6條約定之租賃期滿不返還租賃物之違約金自屬失其附麗，原告無此等權利可得請求。
㈣原告指稱被告如何惡行及霸佔租賃物不還、誣告傷害…云云，顛倒是非，全非事實。
㈤答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利裁判，願供擔保免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告陳王仁、王清河、陳長成為坐落新北市○○區○○段○○
○○○○○○號之系爭土地（重測前地號依序為桃仔腳段301及302地號）之共有人。其中832號土地，原告陳王仁之應有部分為2/7、原告王清河為1/7、原告陳長成為2/7；834號土地，原告陳王仁之應有部分為37/448、原告王清河為246/448、原告陳長成為37/448。並有系爭土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第167至177頁）。
㈡原告3人與被告於102年1月21日簽立原證2之系爭租約，於系
爭租約第1條約定被告租賃標的為：「A：1.土地：桃仔腳段
301、302號，面積：放領地可耕部分0.442甲。2.房屋：東邊三間（大房、五間、廚房：附圖③）」、「B.房屋：大廳及以西三間與豬舍、甬道（附圖①②④⑤）」，並記載上開
A.1之房屋及B.之房屋「面積共231平方公尺，依據板橋地檢署101年度他字第3410號卷證資料」，並記載上開房屋門牌為「新北市○○區○○路○段000巷00號」。第2條約定租賃期間自101年9月18日起至106年9月17日止。第3條約定上開A部分之租金為每年55,000元，B部分之租金為每年1萬元。第21條約定：「本租賃契約期滿之續約，須經雙方以書面更新租賃期限，否則視為未簽約。」，並有系爭租約影本附卷可稽（見本院卷第47至55頁）。
㈢訴外人 陳淑貞 及原告等人前就系爭土地及上開房屋曾對被告
提出刑事竊占告訴，嗣原告等告訴人於偵查中以已與被告和解為由撤回告訴，被告則經新北地檢署檢察官於102年1月28日為不起訴處分，有新北地檢署檢察官101年度偵字第32097號不起訴處分書影本附卷可稽（見本院重訴字卷第203至204頁），並經本院調閱上開偵查卷（含他字卷）全卷。
㈣原證2之系爭租約第1條所載被告承租之「房屋」範圍，即如
新北地檢署101年度他字第3410號偵查卷內所附之新北市樹林地政事務所101年10月11日新北樹地測字第1014645006號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示301⑴、301
⑵、301⑶、301⑷、301⑸所示（面積依序為25平方公尺、2平方公尺、49平方公尺、64平方公尺、91平方公尺；合計231平方公尺）（下合稱系爭房屋），此並經兩造表示不爭執在卷（見本院卷第306頁、第324至325頁），且有上開土地複丈成果圖附於上開他字偵查卷內可證（見上開他字偵查卷第48、49頁）。
㈤原證2之系爭租約第1條所載，被告承租之「土地」為「桃子
腳301、302號，面積：放領地可耕部分0.442甲。」，上開約定之真意是系爭301、302地號（重測前）土地，除前開房屋坐落之土地及「腹地」（曬穀場、雞鴨養殖場、稻草堆積場、屋後的隙地；即非可耕部分之土地）以外之系爭301、302地號（重測前）土地均為可耕部分，即被告承租之土地範圍。至於非可耕部分之土地（即原告所稱腹地）雖非被告承租範圍，仍附隨於被告租賃之房屋、土地而供被告為出入、曬穀場、雞鴨養殖場、稻草堆積場、屋後的隙地等使用。此並經兩造表示不爭執在卷（見本院卷第306至307頁、第25頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠關於原告請求被告遷讓返還系爭土地及系爭房屋部分：
1.按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、第828條第2項規定：「第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。」、第455條規定：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨可參。本件被告並不爭執原告為系爭土地及系爭房屋之共有人，亦不爭執被告於102年1月21日就系爭土地及系爭房屋曾與原告3人簽立原證2之系爭租約，以及系爭租約約定之租賃期限為106年9月17日。是被告抗辯其於106年9月17日系爭租約約定之租期屆至以後，有繼續占用系爭土地及系爭房屋之權源，而非無權占用等情，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告負舉證之責。苟負舉證責任之一方先不能舉證，則縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證尚有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證之責，自不得為其有利之認定。
2.被告抗辯：系爭租約係其遭原告等人提起前開偵查案之刑事竊占告訴，用「以刑逼債」之方式所脅迫被告簽立云云。惟查：
⑴按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。次按民法第93條規定：「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」。
是因受脅迫而為之意思表示，在經依法撤銷前，並非無效。且民法第93條所規定之期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。
⑵本件經本院調閱新北地檢署101年度偵字第32097號竊佔案件
偵查卷（含他字卷）全卷結果，原告等人係以其等之母親陳林治於86年9月17日出租系爭房屋東邊3間及系爭土地可耕部分與被告，被告明知其就系爭房屋東邊3間房間以外之其他部分並無使用之權限，仍擅自佔用並加鎖，以及擅自占用豬舍周邊腹地、將豬舍前甬道門由內鎖住等行為構成竊佔等語。而被告於該案偵查中之101年8月1日檢察官訊問時，承認其有使用系爭房屋西邊4間全部，惟否認有竊佔犯行，辯稱是原告陳長成答應給伊使用，但伊沒有證據可提供等語；原告陳長成於該期日亦到庭，並否認有答應被告可使用系爭房屋西邊4間。且當日經檢察官詢問陳長成是否要和解，原告陳長成答稱：不和解。有該日之訊問筆錄可稽（見該案他字第3410號偵查卷第9至12頁）。嗣經檢察官囑託地政機關測量系爭房屋，而經新北市樹林地政事務所派員測量後，以101年10月11日新北樹地測字第1014645006號函檢送如本判決附圖之土地複丈成果圖與新北地檢署（見該案他字第3410號偵查卷第48至49頁）；102年1月9日檢察官偵訊時，被告陳稱：為了防盜，有將系爭房屋大廳及西3間房間加鎖、將大廳外牆塗成黃色、將門塗成紅色、在大廳放神桌、在豬舍與甬道堆置物品設備、在豬舍上加蓋鐵皮屋等語。嗣檢察官於102年1月11日現場勘驗。有上開訊問筆錄、勘驗筆錄可稽（見該案偵字卷第7至9頁、第11至12頁）；102年1月25日檢察官偵訊時，訊問到庭之原告陳王仁、陳長成及被告以：「本件是否和解？」，其三方均答：「是」，檢察官再問告訴人陳王仁、陳長成：「是否願意撤回告訴，其2人均答：「願意」，檢察官再問告訴人代理人蔡律師：「是否同意本署對被告為簡式不起訴處分？」，告訴代理人答稱：「同意」，有該日訊問筆錄可證（見該案偵字卷第18至19頁）。是被告遂經檢察官於102年1月28日為不起訴處分，並有不起訴處分書影本在卷可參。而按當事人就其法律上權利受侵害一事，本得決定以訴訟或和解方式處理。本件依上開偵查案件內之卷證資料，原告並無以何「不法」危害之言語或舉動加諸於被告，以脅迫被告與原告3人訂立系爭租約之情事。此外，被告未提出其他證據足證其與原告3人訂立系爭租約所為之意思表示，係遭原告以何種「不法」危害之言語或舉動脅迫所致，則其此項所辯，已無可採。遑論兩造係於102年1月21日簽立系爭租約，迄今已超過6年，早已逾民法第93條規定之1年除斥期間，被告未曾以遭脅迫為由，於上開法定除斥期間向原告為撤銷訂立系爭租約之意思表示，則依上說明，系爭租約自屬有效。
3.被告抗辯：兩造間系爭租賃關係有民法第451條不定期租賃規定之適用一節，經查：
⑴按所謂和解者，乃當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防
止爭執發生之契約；而和解有使當事人所拋棄之權利消滅，及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，此於民法第736條、第737條定有明文，可見當事人於締結和解契約之際，約定其中一方或彼此拋棄若干權利，以求雙方意思達於一致，乃屬理所當然，難謂此對讓步之一方有何不公平或不合理，或謂另一方即屬權利濫用、違反誠信原則之可言。是被告辯稱其與原告訂立之系爭租約，使其原不定期租賃關係變更為定期租賃關係，對其顯失公平且違反誠信原則，應無變更舊租約之效力，兩造間仍應為原不定期租賃關係云云，洵屬無據，要無可採。
⑵次按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租
賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」上開條文所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。此並有最高法院55年台上字第276號民事判例、最高法院107年台上字第2127號判決可參照。查系爭租約第2條約定租賃期間自101年9月18日起至106年9月17日止。第21條約定：「本租賃契約期滿之續約，須經雙方以書面更新租賃期限，否則視為未簽約。」，即已明白約定兩造於上開租期屆滿後，如續租應另訂書面契約，依上說明，則於106年9月17日系爭租約屆期後，自已發生阻止續約之效力，即不發生視為以不定期限繼續租約之效力，而無民法第451條租賃契約默示更新之適用。是被告抗辯民法第451條規定不得以契約預先排除其適用，原告於租賃期限屆滿之前，所為反對之意思表示無效等節，均乏依據，洵無足採。
4.從而，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭土地與原告及全體共有人；依民法第455條、第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與原告及全體共有人，均屬有據，而應准許。
㈡關於原告請求被告給付違約金部分：
1.查系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日起將租賃之土地、房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還土地、房屋，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見本院卷第51頁）。系爭租約已於106年9月17日屆至，且無以不定期限繼續租約之情形，故兩造間系爭租賃關係已至106年9月17日終止，惟被告迄不按照原狀騰空遷讓返還系爭土地及系爭房屋與原告，自已違反系爭租約之約定。則原告依系爭租約第6條約定請求被告給付自106年9月18日起至被告騰空遷讓返還系爭土地及系爭房屋與原告之日止之違約金，自屬有據。
2.按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之。本院審酌系爭租約於106年9月17日終止迄今已逾2年，被告仍拒不返還系爭土地及系爭房屋，而繼續占有使用，致原告不能收回利用，及審酌系爭土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，公告現值均為每平方公尺16,400元，有系爭土地登記謄本之登載可稽（見本院卷第167、173頁），系爭土地現況有一大部分為雜草樹木叢生；系爭房屋則為舊式磚造之一層樓建築，此並經本院履勘現場，有勘驗筆錄及地政機關提供之航照套地籍圖1紙、原告所提現場照片等件在卷可參（見本院卷第241至245頁、第65至81頁、第101至117頁、第253至265頁），以及審酌系爭土地2筆面積分別為4,539平方公尺、718平方公尺，合計5,257平方公尺。而被告承租系爭土地可耕部分0.442甲（即約4,287平方公尺），承租系爭房屋面積合計231平方公尺（參附圖），其餘系爭土地則為腹地，係附隨於被告租賃之系爭房屋、土地而供被告為出入、曬穀場、雞鴨養殖場、稻草堆積場、屋後的隙地等使用，業如前述等一切情狀，認系爭租約第6條關於違約金之約定，即每月27,083元（計算式：65,000元÷12月×5倍＝27,083元；元以下四捨五入）尚屬過高，應酌減為每月11,000元為適當。是原告請求被告給付自106年9月18日起至108年2月17日止，共17個月，每月以11,000元計算之違約金計187,000元，以及自108年2月18日起至騰空遷讓返還系爭土地及系爭房屋之日止，每年132,000元（11,000元×12月＝132,000元）之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分，則應駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭土地與原告及全體共有人；依民法第455條、第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭土地上如附圖所示301⑴、301⑵、301⑶、301⑷、301⑸（面積依序為25平方公尺、2平方公尺、49平方公尺、64平方公尺、91平方公尺；合計231平方公尺）之系爭房屋與原告及全體共有人；依系爭租約第6條，請求被告給付違約金187,000元，以及自108年2月18日起至騰空遷讓返還系爭土地及系爭房屋之日止，按年每年給付違約金132,000元，均為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 就其勝訴部分，願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依被告聲請酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中華民國109年1月10日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月10日
書記官張珮琪