臺灣臺南地方法院102年度訴字第782號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第782號民事判決

裁判日期：民國103年03月26日

裁判案由：請求拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第782號原告清水寺法定代理人 田仁和 送達代收人 邱偉民 訴訟代理人 陳宏義 律師複代理人 蘇鈞翔 被告 陳瀅如 法定代理人 陳泰安
黃惠珠 被告 薛巧欣
張凱榮 上三人共同訴訟代理人 施承典 律師被告 郭仁修 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時，原請求：①被告 李瑞祥 應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為臺南市○○區○○路○巷○○號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將系爭土地返還原告②被告張凱榮應自系爭房屋所坐落之土地遷出，將土地交付原告，嗣於本院審理時變更聲明為：①被告陳瀅如及薛巧欣應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告②被告張凱榮及郭仁修應自系爭房屋所坐落之土地遷出，將土地交付原告，核其訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，且所援引之攻擊防禦方法相同，無礙於被告之防禦與訴訟之終結，揆之上揭規定，應認其變更於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張略以：
（一）系爭土地為原告所有，訴外人李瑞祥向不知名之他人購買系爭房屋事實上處分權，惟日前李瑞祥在未得原告之同意下，擅自將系爭土地及房屋出租予被告張凱榮及郭仁修作為設計室使用，又於民國102年2月6日將系爭房屋之事實上處分權以其妻 翁美娥 之名義出賣予被告陳瀅如及薛巧欣二人，依民法第443條規定，承租人不得擅自將系爭土地轉租第三人使用。故被告陳瀅如及薛巧欣對原告所有之系爭土地已無合法使用之權源，現無權占有中，另被告張凱榮及郭仁修與原告亦無任何使用法律權源，故亦係屬無權占有。
（二）系爭房屋相鄰之同排建物之構造均木造，且均自日治時期即已存在，建築年代甚為久遠，迄今已逾60餘年，現因年久失修，老舊殘破而不堪使用，係被告張凱榮承租後，重新整修，方有目前之外觀，但內部毀損部分尚存在，如不拆除恐有危險，按行政院公佈之固定資產耐用年數表，磚構造、木造房屋之使用年限僅為10年，且系爭房屋內外部均有大量整修之痕跡，應可認定系爭房屋之前確已因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞，致有殘破、老舊之情形，即令未倒塌，客觀上亦已達不堪使用之程度。另被告提出系爭房屋列入改造工程規劃，惟該資料僅係行政機關為行政規劃之準備書，至今未有動工之情形，與兩造之私法契約存否，亦無關聯，況且改建需地主同意，原告並不同意改建，自不能動工，被告以此主張拒絕終止租約，並無理由。故被告陳瀅如及薛巧欣使用土地之目的已完成，其等得使用系爭土地及房屋不堪使用為止之條件亦已成就，原告自得終止未訂期限之租約。
（三）系爭房屋乃係未保存登記建物，無法移轉所有權，故被告陳瀅如、薛巧欣僅係取得系爭房屋事實上處分權，並不符合民法第426-1條之文義規定。又參最高法院98年度臺上字第2483號判決意旨，原告既係主張所有物之物上請求權，而被告陳瀅如及薛巧欣係以其等與李瑞祥之買賣契約主張權利，為債之關係，自不得對原告主張就系爭土地為有權占有。
（四）再參最高法院98年度臺上字第2483號判決意旨，系爭土地為原告所有，原告依法行使權利自屬當然，且系爭房屋年代久遠，經濟價值本就偏低，再者，臺南市政府文化局至今仍未規劃歷史老街，被告所言系爭房屋已屬歷史老街並不可信，且系爭房屋及同排建物，因早已年代悠久，除系爭房屋另有修繕保存外，早已無人居住，外觀上業已髒亂，現由原告統一收回，一併規劃，更有利於整體環境外觀，況其中數幢建物之承租人早已自行終止租約，並將建物無償轉讓於原告，綜上可知，系爭房屋確無任何保存之必要，拆除亦無造成任何損害。
（五）並聲明：
1.被告陳瀅如及薛巧欣應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告。
2.被告張凱榮及郭仁修應自系爭房屋所坐落之土地遷出，將土地交付原告。
3.訴訟費用由被告連帶負擔。
三、被告陳瀅如、薛巧欣、張凱榮抗辯以：
（一）被告陳瀅如、薛巧欣自李瑞祥受讓系爭房屋，對原告而言，仍屬有權占有，理由如次：
1.按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」民法第426-1條著有明文。訴外人李瑞祥與原告間就系爭房屋之基地存在租賃契約，其將系爭房屋讓與被告陳瀅如、薛巧欣，依前揭規定，系爭房屋基地之租賃契約，對於被告陳瀅如、薛巧欣自應繼續存在，則被告陳瀅如、薛巧欣受讓之系爭房屋，使用原告之系爭土地，自非無權占有。退步而言，倘認系爭房屋為未保存登記房屋，所有權不能移轉，只能移轉事實上處分權，不能直接適用民法第426-1條規定，然未保存登記房屋之買賣未能取得所有權，僅取得事實上處分權，乃係因法律之規定使然，就房屋使用基地而言，未保存登記房屋與保存登記房屋，應無二致，基於房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之基地使用權，亦應可類推適用民法第426-1條規定。
2.退步而言，倘租約對未保存登記房屋買受人不繼續存在，被告陳瀅如、薛巧欣買受之系爭房屋，依占有連鎖理論，對房屋之基地應仍為有權占有：
⑴參照最高法院著有101年度臺上字第224號裁判要旨，被
告陳瀅如、薛巧欣之前手李瑞祥，就系爭房屋與原告間有租賃關係存在，有占有房屋基地之合法權源，被告受讓系爭房屋，縱未取得所有權，亦取得事實上處分權，占有系爭房屋基地，係受讓自有權占有人之移轉占有，對基地所有權人亦應有占有之權利。
⑵系爭房屋最初應係由李瑞祥之前手向原告租地建屋而來
，因為係未保存登記，李瑞祥向前手買受系爭房屋，僅能取得事實上處分權。然原告在李瑞祥買受系爭房屋後，仍與李瑞祥續訂不定期租約，可知系爭房屋基地之租約，著重者仍在房屋得繼續利用基地，而房屋所有權人為何人並非重點，是所有權人或事實上處分權人，在所不論。故李瑞祥將系爭房屋讓與他人，應未違反原告最初出租土地供人建屋使用之初衷。則李瑞祥再將系爭房屋讓與他人，亦應未違反其與原告間基地之租約。準此，被告向李瑞祥買受系爭房屋，受讓房屋基地之占有，應毋須經基地所有人之同意，依占有連鎖理論，仍應為有權占有系爭土地。
（三）系爭房屋目前仍屬堪用狀態，並無不堪使用之情形：
1.本件基地之租賃契約固未定有期限，縱然可認當事人之真意，可解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，然系爭房屋目前之屋況，並無殘破不堪使用之情形，否則李瑞祥如何將系爭房屋出租予被告張凱榮及郭仁修，作為設計工作室使用？可證系爭房屋確實尚可出租獲利，並非已殘破不堪使用。
2.系爭房屋目前屋況良好，二層樓之房屋均可使用，屋頂也不會漏水，房屋之內部結構亦均保存良好，並無原告所稱之毀損、不拆除恐有危險之情。另被告張凱榮承租後，僅係簡易粉刷部分牆壁，鋪設一樓木地板，對房屋之樑、柱、屋頂等主要房屋結構，均未有任何之修繕或補強。
3.再者，系爭房屋位處臺南市○○街區之「清水寺街廓」，並被納入特色街屋立面重點規劃範圍，有附呈○○街區○○○○街廓」改造工程規劃設計及監造工作說明書可據（證二）。故系爭房屋雖屬老屋，但不僅尚完好堪用，更具保存之歷史價值，益可證原告指系爭房屋已殘破不堪使用，並未舉證以實其說，更與履勘現場時所見之房屋現況不符，所主張李瑞祥使用系爭土地之目的已完成，伊得終止租約並非事實云云，均無足採。
4.是以，系爭房屋仍在堪用狀態，仍有使用基地之必要，系爭土地供系爭房屋使用之目的，自尚未完成，原告自不得據此終止租約。
（四）原告請求被告陳瀅如、薛巧欣拆屋還地，應有違民法第148條規定之公共利益、誠實及信用方法：
1.依最高法院48年度臺上字第1457號判例、91年度臺上字第1919號、95年度臺上字第551號民事裁判之本旨，房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之使用權，係為符合社會正義之要求及債權物權化之趨勢。系爭房屋本即已有使用基地之既得權利，又無任何限制房屋不得轉讓之約定，除依前述占有連鎖理論，可認被告為有權占有外，系爭房屋現又經列入歷史街區具保存價值之歷史老屋，臺南市政府並已公告老街振興案，並獎勵老宅整修重豎風貌。則系爭房屋目前不僅屋況良好，具經濟價值，在文化上又屬具保存價值之歷史老屋，原告強要拆除，實不符社會經濟與正義，並有違公共利益。
2.原告出租系爭土地予李瑞祥之前手興建系爭房屋，有無書面契約已不可考，但並無限制房屋不得轉讓則應可確定，蓋李瑞祥向前手買受系爭房屋後，即使買受者僅係房屋之事實上處分權，原告仍係與李瑞祥續定基地之租約，且不僅未另立書面，更未為任何之限制，甚至係沒有租期之不定期租約。探究當事人之真意，應係著重在房屋對基地之利用權一體化，亦即在房屋堪用之期間，均同意房屋得繼續使用基地，而不論使用房屋者為何人。故原告要求拆除系爭房屋，顯有違反誠信原則。
（五）並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
四、被告郭仁修則以：聲明請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。其餘 陳述 同被告張凱榮、陳瀅如、薛巧欣。
五、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：
1.坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（即系爭土地）為原告所有。
2.系爭土地上門牌臺南市○○區○○路○巷○○號未保存登記房屋（即系爭房屋），係由原告出租基地與訴外人李瑞祥之前手建屋，李瑞祥受讓房屋後，再於102年2月6日讓售被告陳瀅如、薛巧欣，出賣人為李瑞祥之妻翁美娥，李瑞祥與原告間並有系爭房屋基地不定期租賃契約。
3.系爭房屋基地占有系爭土地之範圍，如臺南市臺南地政事務所102年8月12日複丈成果圖所示。
4.系爭房屋於102年1月1日起，由李瑞祥之妻出租與被告張凱榮、郭仁修，租期至106年12月31日止。
（二）爭執事項：
1.李瑞祥之妻出租系爭房屋，是否違反民法第433條禁止轉租規定？出租人得否終止不定期基地租約？
2.李瑞祥使用系爭土地之目的是否已完成？出租人得否終止不定期基地租約？
3.李瑞祥讓與系爭48號未保存登記房屋與被告陳瀅如、薛巧欣，李瑞祥與原告間之基地租賃契約，是否適用或類推適用民法第426-1條規定，對被告陳瀅如、薛巧欣繼續存在？
4.被告陳瀅如、薛巧欣得否依占有連鎖理論，對原告主張為有權占有系爭土地？
5.原告請求被告拆屋還地，是否違反民法第148條規定之公共利益、誠實及信用方法？
六、得心證之理由：
（一）李瑞祥之妻出租系爭房屋，是否違反民法第433條禁止轉租規定？出租人得否終止不定期基地租約？
1.按房屋所有權人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，最高法院79年度臺上字第2678號判例意旨可資參照。
2.李瑞祥為系爭房屋之原處分權人，原告與李瑞祥間就系爭房屋基地存有不定期租賃關係，為兩造所不爭執，是李瑞祥對系爭房屋本即有使用收益之權利，其將系爭房屋用以自住、出借或出租予他人，均屬對系爭房屋使用收益權之行使，雙方間之不定期租約又無特約限制基地上房屋之使用收益型態，依前揭判例意旨，自難認李瑞祥將系爭房屋出租予被告張凱榮、郭仁修即違反民法第433條禁止轉租規定，而得由出租人據此終止基地租約。
3.又房屋所有權人租地建屋後，其房屋即已持續使用基地中，縱將房屋出租他人，房屋所有權人既未失其所有權，則房屋所有人應仍係藉由房屋所有權之存在，持續使用基地中，故此自與單純之基地轉租有別。如當事人間無相反之特約，將承租基地上所建房屋出租，自不得視為將基地轉租，而得終止基地租約。是以，李瑞祥以其妻之名義出租系爭房屋予被告張凱榮、郭仁修，並未違反禁止轉租規定，原告不得據以終止系爭土地之不定期租約。
（二）李瑞祥使用系爭土地之目的是否已完成？出租人得否終止不定期基地租約？原告雖指稱系爭房屋已老舊殘破而不堪使用，李瑞祥使用系爭土地之目的已完成，伊得終止不定期基地租約等語，然為被告否認。查：系爭房屋目前供被告張凱榮、郭仁修作為工作室使用，並對外營業，顯非老舊殘破而不堪使用，況原告亦未舉證證明系爭房屋目前之屋況已老舊殘破不堪使用，是原告主張李瑞祥使用系爭土地之目的已完成並據以終止租約云云，尚難憑採。
（三）李瑞祥讓與系爭48號未保存登記房屋與被告陳瀅如、薛巧欣，李瑞祥與原告間之基地租賃契約，是否適用或類推適用民法第426-1條規定，對被告陳瀅如、薛巧欣繼續存在？
1.按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426-1條定有明文。
2.查李瑞祥之前手向原告租用系爭土地建築系爭房屋，李瑞祥受讓系爭房屋後，再將系爭房屋所有權（即事實上處分權）移轉予被告陳瀅如、薛巧欣時，因無證據顯示訂立租約當時有不隨同移轉租賃關係之特約存在，均應認同一租賃關係，已隨同移轉由被告陳瀅如、薛巧欣繼受，按之上開法條規定，原基地租賃契約，對於系爭房屋受讓人之被告陳瀅如、薛巧欣仍繼續存在。是被告陳瀅如、薛巧欣買受系爭房屋後，即繼受李瑞祥就系爭土地租賃契約之承租人身分，自有占有使用系爭土地之正當權源。
3.綜上，李瑞祥將系爭房屋所有權（即事實上處分權）移轉予被告陳瀅如、薛巧欣時，依民法第426-1條規定，原基地租賃契約，對於系爭房屋受讓人之被告陳瀅如、薛巧欣仍繼續存在，是被告陳瀅如、薛巧欣買受系爭房屋後，自有占有使用系爭土地之正當權源，故原告請求被告陳瀅如、薛巧欣拆屋還地，並無理由，不應准許。
（四）原告既無權請求被告陳瀅如、薛巧欣拆除系爭房屋，自亦無權請求目前占有使用系爭房屋之被告張凱榮、郭仁修自系爭房屋所坐落之土地遷出。
七、綜上所述，原告請求被告陳瀅如及薛巧欣應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告；及請求被告張凱榮及郭仁修應自系爭房屋所坐落之土地遷出，將土地交付原告；均無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及爭執事項第4、5點有無理由等，均不影響本件判決結果之認定，毋庸再加以論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年3月26日
臺灣臺南地方法院民事第四庭
法官王獻楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月26日
書記官李鎧安