臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事判決
97年度北訴字第11號
原 告
即反訴被告 甲○○
訴訟代理人 蔡文彬 律師
林明賢 律師
陳孟秀 律師
被 告
即反訴原告 昆富工業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林文淵 律師
上列當事人間請求返還租金等事件，本院於中華民國97年8月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰壹拾捌萬伍仟叁佰元及自民
國九十六年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項及命反訴被告負擔訴訟費用部分，於反訴原告以新
臺幣肆拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行，但反訴被告如以
新臺幣壹佰壹拾捌萬伍仟叁佰元為反訴原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國95年9月6日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租
約），由原告向被告承租坐落臺北市○○○路○段○○巷○號1
樓（含1樓內外圍牆間之空間，即1樓平台）、地下室（下稱
系爭房屋）及一停車位，押金新臺幣（下同）42萬元，每月
租金147,000元，依約1樓全部及地下室應得為合法營業使用
及小吃店營業登記。原告為給付押金並預付1年租金所交付
金額共2,184,000元、由訴外人 思哲正明 簽發之支票均已全
部兌現，詎原告耗費鉅資辦理營業登記及委請訴外人大圓設
計有限公司（下稱大圓公司）裝潢系爭房屋後，始知系爭房
屋得為營業登記之面積僅139平方公尺（約42坪），而非1樓
及地下室全部（約90坪），則被告給付之租賃物，未能符合
契約約定之使用收益範圍，致原告無法就約定之面積為常設
營業，為此原告已於96年2月12日委請律師發函解除系爭租
約。依解除回復原狀之法律關係，被告應返還原告押金及已
付租金2,184,000元，並應給付不完全給付之損害賠償即裝
潢費1,325,000元。
㈡又依系爭租約附件第15條第8項約定，租賃房屋之營業登記
須得登記為小吃店，否則契約無效，故系爭租約應為無效，
被告依民法第179條、第181條規定應返還押金及已付租金，
並應依民法第182條第2項規定賠償原告所受裝潢費用之損害
。
㈢退步言之，原告係以1樓全部及地下室得合法營業使用及辦
理小吃店登記為要約，如被告係以部分供作非合法使用為承
諾，則兩造就此契約重要之點自始意思表示不一致，系爭租
約即未成立生效，被告亦應依民法第179條、第181條規定返
還押金及已付租金。
㈣退萬步言，縱認系爭租約有效且被告告並無違約，因被告曾
發函表示原告如不願續租則解約，原告已於96年2月12日發
函表示解約，則兩造應已合意終止系爭租約，被告亦應依民
法第179條、第181條規定返還押金及96年3月至9月之租金共
1,743,000元等情。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告3,509,000元（2,184,000＋1,325,000＝
3,509,000），及其中2,627,000元自起訴狀繕本送達翌日
（即97年4月27日）起，另294,000元自96年5月2日起，其
餘508,000元自96年9月2日起，均至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭租約兩造約定供作營業使用之範圍，不包括系爭房屋
1樓平台及地下室：依建築法規明定，系爭房屋1樓平台及地
下室無法供作營業使用，而該等法規均有公告，原告不可謂
不知情。又依系爭租約第5條第3項約定，系爭房屋不得作違
反法令之使用，原告辦理「迷戀水煙小吃店」營業登記時，
係以系爭房屋1樓為營業使用面積提出申請，營利事業登記
證及營業執照上亦記載「使用面積不得超過139.61平方公尺
」及「限1樓使用」，原告並未指摘被告違約，反續將系爭
房屋交由大圓公司裝潢，可知兩造約定供作合法營業用之部
分僅系爭房屋1樓139.61平方公尺，使用範圍始為系爭房屋1
樓、1樓平台及地下室，被告並無不完全給付之情形，原告
主張依系爭租約附件第15條第8項應為無效，或原告得解除
系爭租約，並無理由。
㈡又縱認系爭租約為無效或業經解除，原告於97年4月17日始
將系爭房屋返還被告，則其自96年10月1日起至97年4月17日
止，尚積欠被告相當於租金之損害金98萬元，被告得以押租
金42萬元主張抵銷。且系爭租約倘為無效或經解除，原告無
權占用系爭房屋並為裝潢，自當自行吸收裝潢費，況原告所
為裝潢亦未事先取得被告同意，且僅處於破壞系爭房屋之階
段，原告就系爭房屋尚且負有回復原狀、交還被告之義務，
則原告請求被告給付裝潢費，洵屬無據。
㈢被告於96年1月31日致原告函之所以記載被告董事長同意其
個人自96年1月起按月補貼原告承租系爭房屋之部分租金，
係因原告承租系爭房屋後，鄰居及里民對原告就系爭房屋之
裝潢提出安全疑慮，並就其營業之型態、時間等提出嚴重抗
議，被告考慮原告創業及上開各情，經被告董事長同意由其
個人補貼原告租金後，始回覆該信函予原告，並非因兩造約
定之合法營業範圍包括系爭房屋1樓全部及地下室，後因1樓
平台及地下室無法為合法營業，被告始為此與原告協調而提
出減租等語，資為抗辯。
㈣並聲明：如主文第1項所示，如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠反訴被告裝潢系爭房屋並未事先行取得反訴原告同意，且所
為裝潢已損害系爭房屋原有建築結構，致反訴原告遭臺北市
政府都市發展局（下稱都發局）建築管理處（下稱建管處）
罰鍰6萬元，反訴被告應依系爭租約賠償反訴原告。
㈡反訴被告違約就系爭房屋為違反法令之裝潢，遭臺北市政府
等主管機關勒令停工，反訴被告竟未將系爭房屋回復原狀，
反主張反訴原告違約提出本件訴訟，導致反訴原告受有繳納
本案裁判費、律師費用之損害，反訴被告應依系爭租約第10
條第3項賠償反訴原告委請本件訟代理人之律師費用16萬元
。
㈢反訴被告至97年4月17日始返還系爭房屋予反訴原告，應自9
6年10月1日起至97年4月17日止，按月給付147,000元之租金
或相當於租金之不當得利、損害金。
㈣並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告22萬元（60,000＋160,000＝220
,000），及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日（即96年8月2
1日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉反訴被告應自96年10月1日起至97年4月17日止，按月給付
反訴原告147,000元。
⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠反訴原告已同意反訴被告變更系爭房屋格局：反訴被告與反
訴原告簽訂系爭租約目的係為經營中高價位之中東式飲食小
吃店，不可能毫不變更格局、裝潢即營業。系爭租約第15條
第3項第3款約定房屋隔局得以改變，亦即除1樓之違建圍牆
、不得傷及結構體及違反法令外，反訴被告得對房屋進行任
何格局變更甚明。
㈡反訴被告並未破壞建物主要結構：反訴被告雖未事先申請裝
潢許可，惟已依法補辦手續，且反訴被告所為裝潢，一開始
固經都發局認定破壞主要結構，惟僅為初步認定，該局並提
供社區建築師名冊，要求辦理相關手續，反訴被告乃根據該
行政指導，委託社區建築師名冊上之 陳澤修 建築師計算相關
安全係數，確無礙結構安全後將安全結構計算資料函覆建管
處，反訴原告亦未再收到開罰通知，足見實際上反訴被告並
未破壞主結構。反訴原告依法本得提起訴願，惟反訴原告任
令該錯誤處分確定，實不可歸責於反訴被告。
㈢系爭租約業已解除或無效，反訴被告自無再給付租金可言。
再依系爭租約第15條第9項約定，租約第5條所定之回復原狀
義務為大原則，實際之拆遷裝潢及回復原狀程度得由雙方於
交還房屋前協調獲致共識後決定，故反訴原告於雙方協商獲
致共識前，逕行請求比照租金計算之損害金或不當得利，實
無理由。
㈣不論係基於解除契約之互負回復原狀義務（民法第261條準
用第264條之同時履行抗辯），或係不當得利之互負返還利
益義務（類推適用民法第264條或第261條），於反訴原告將
已受領之租金返還反訴被告前，反訴被告均得依法拒絕回復
原狀、返還系爭房屋，則反訴被告並非無權占有，亦無須賠
償所謂比照租金計算之損害金或不當得利。
㈤因反訴原告之反訴主張均無理由，故反訴原告請求反訴裁判
費、律師費，自無足取。又本訴部分反訴原告僅為答辯人，
非屬系爭租約第10條第3項約定「權益受損向乙方（即反訴
被告）主張權利而涉訟時所繳納之律師費，縱認本訴部分原
告無理由，反訴原告亦不得請求該部分之律師費等語，資為
抗辯。
㈤並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實（見本院卷二第34、35、164頁）：
一、兩造於95年9月6日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房
屋1樓、1樓平台（1樓內外圍牆間之空間）、地下室及一停
車位，押金42萬元，每月租金147,000元，契約附件第15條
第8項約定租賃房屋之營業登記須得登記為小吃店，否則契
約無效。原告為給付押金並預付1年租金所交付思哲正明簽
發之支票已全部兌現。
二、系爭房屋業經台北市政府核准為「迷戀水煙小吃店」之營利
事業登記，使用面積不得超過139.61平方公尺（限1樓使用
）。
三、原告就系爭房屋1樓、1樓平台及地下室，委請大圓公司裝潢
、改裝，已將系爭房屋1樓通往地下室間之室內樓梯位置更
動，且將1樓與地下室間之樓地板之部分敲掉。
四、都發局於95年10月19日、11月3日發函被告及大圓公司，記
載大圓公司非內政部登記許可之室內裝潢從業者，且原告本
件裝潢亦未申請室內裝修審查許可，另將系爭房屋1樓通往
地下室間之室內梯位更動，將樓地板及1樓樑構造破壞等主
要構造變動。原告委請大圓公司就系爭房屋所為裝潢工程已
經都發局函令「停工」，並對被告處6萬元罰鍰。
五、被告於96年1月31日發原證8函給原告，原告於96年2月12日
委請律師發原證3函給被告。
六、被告委任本件訴訟代理人之律師費為16萬元。
七、原告於97年4月17日將系爭房屋返還被告，除升降梯應否返
還及房屋是否有漏水兩造仍有爭執外，原告已將系爭房屋回
復原狀。
八、並有不動產租賃契約書、支票（見本院卷一第7-15頁）、都
發局95年10月19日北市都建字第09565306200號函、95年11
月3日北市都建字第09565326900號函（見本院卷第38-43頁
）、營利事業登記證（見本院卷一第54頁）、臺北市建築管
理處罰金罰鍰及怠金收據（見本院卷第120頁）、律師費收
據（見本院卷第124頁）為證，足信為真實。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告主張系爭租約為無效或得解除，有無理由？
原告主張依系爭租約約定，系爭房屋全部應得作合法營業使
用，惟僅1樓得為小吃店營業登記，則系爭租約依第15條第8
項應為無效，且被告係不完全給付，原告亦得解除契約云云
。被告則辯稱依系爭租約兩造約定供作營業使用之範圍，僅
系爭房屋1樓室內部分，不包括1樓平台及地下室，1樓既已
辦理小吃店之營業登記，系爭租約自為有效，被告亦無債務
不履行之情形等語。茲論述如下：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。又按債權人主張債
務人應負債務不履行損害賠償責任，須證明債之關係存在
，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不
完全給付）而受損害，如債務人抗辯損害之發生為不可歸
責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任。本件原告
主張依系爭租約約定，被告提供系爭房屋供作營業使用之
範圍應括1樓、1樓平台及地下室，已為被告所否認，依上
開說明，自應由原告就該有利於己之事實負舉證之責。
⒉依系爭租約第5條第4項約定：「租賃標的物係供『營業』
使用，乙方（即原告）不得變更使用方式，或違反大樓管
理方式使用。」之文義，該條係就原告承租系爭房屋之使
用目的及不得任意變更使用方式為規範，原告執該條項為
被告所提供之租賃標的須全部得為營業使用之依據，尚無
足採。又遍觀系爭租約本文第1條至第14條內容，並未明
定被告負有所交付之租賃標的應全部得作為營業使用之給
付義務，兩造就系爭房屋之營業登記，僅於系爭租約第15
條「特別約定條款」第8項約定：「租賃房屋之營業登記
須得登記為小吃店，否則本契約無效。」而 林津津 會計師
業已為原告於95年10月12日辦妥「迷戀水煙小吃店」之營
利事業登記，有該小吃店之營利事業登記證可稽（見本院
卷一第54頁），並經證人林津津證明屬實（見本院卷一第
133、134頁），則系爭房屋應得登記為小吃店，堪予認定
。
⒊原告雖主張該小吃店營利事業登記並非系爭房屋全部，僅
有1樓室內部分139.61平方公尺，1樓平台及地下室並未能
辦理營業登記云云。惟查，上開租約第15條第8項僅規定
須得辦理小吃店之營業登記，並未明定租賃標的全部範圍
均應得登記為小吃店。且依證人林津津證稱：「1樓是住
宅及店舖，根本不可能申請為餐廳業，只能申請小吃店，
只要營業範圍在100平方公尺以下即可，我有告訴來電的
胡聖祥 先生，胡說就申請小吃店。胡當時沒提到地下室．
．．我送申請案至確定之間，沒有任何人問我地下室為何
不可以辦營利事業登記證。核准後很久，胡來電問我地下
室為何不可以辦營業事業登記證，我說地下室是防空避難
室，不可以辦。」（見本院卷一第133-134頁），足見小
吃店與餐廳之營業登記所須條件並不相同，系爭房屋僅1
樓部分能辦理小吃店之營利事業登記，不能申請餐廳之登
記，且地下室為防空避難室亦不能辦理營業登記。系爭租
約第15條第8項所謂「須得登記為小吃店」自應係指於合
法範圍內得為小吃店之營業登記。
⒋其次，證人即系爭租約承租方經紀人 李濟強 結證稱：「原
告之代理人胡聖祥找我幫她找合適於供營業使用的小吃店
店面，類似中東型態高價值的小吃店，約需50至60坪以上
。找到本件店面後，我帶胡去看現場，第一次去時，陳玉
麟有來，陳有解釋使用範圍．．．他說『使用範圍是1樓
、地下室及圍牆以內』．．．只講『使用權』。胡在找我
前即提到要能登記為小吃店，經紀人之前就先查明系爭租
賃物可否作營業登記，所以在場我有問陳，陳說可以作小
吃店營業登記。我是透過權狀才了解作營業登記的範圍，
本件權狀有1樓及地下室。陳說地下室可以作『非固定隔
間』，可以使用。『陳只說可以登記為小吃店，沒講可以
登記的範圍』。胡在送營利事業登記時，告訴我地下室部
分無法申請營利登記，我才知道。」等語（見本院卷一第
83頁）；參諸證人即系爭租約出租方經紀人 拾景芝 所證：
「我看建物登記謄本知道使用範圍為1樓及地下室，營利
事業登記範圍是在胡聖祥、李濟強、我到現場時，胡提及
的．．． 陳玉麟 之後到場，陳應該是回答胡說使用範圍包
括1樓及地下室，『1樓可以為營利事業登記』，地下室可
以試著申請看看。胡聽到後說請陳幫忙，他也去找人幫忙
。胡大概看屋3次，李都有陪同，我去了2次，胡沒有一再
強調營利登記，胡起初主要評估人潮、停車及生意是否可
做起來，其次才是營利事業登記。．．．『雙方未對第15
條第8項之租賃範圍表示意見』．．．在胡看屋當場，胡
、李問我，我提到1樓可以為營利事業登記範圍，地下室
要試試看．．．。」等語（見本院卷一第96、97頁）。可
見於簽約前看屋時，被告方面代理人僅表示使用範圍是1
樓、地下室及圍牆以內，並未提及系爭房屋1樓、1樓平台
及地下室均得為營利事業登記，且證人李濟強、拾景芝為
同事關係，又為雙方仲介，與兩造並無利害關係，倘出租
人方面確有表明地下室、1樓平台均得為營業登記，證人
李濟強當可為此證述，是依其證述尚難認兩造已約定營業
登記之範圍包括1樓平台及地下室。至證人李濟強嗣雖證
稱：租約第15條第8項的營業登記範圍指的是租賃物全部
（1樓、地下室及範圍內），惟其先前既證稱陳玉麟只說
可以登記為小吃店，沒講可以登記的範圍，再經法官訊問
拾景芝說可以為營利事業登記，沒說範圍你也沒有問嗎？
其陳稱是的（見本院卷一第84頁），則其又何來系爭租約
第15條第8項的營業登記範圍係指租賃物全部（1樓、地下
室及範圍內）之證述？是證人李濟強此部分尚難採信。
⒌再者，依證人拾景芝上開證言及證人即被告公司經理陳玉
麟證稱：「有與李、胡、拾去看系爭租賃物，我對胡說1
樓可以登記為小吃店，地下室可以使用，但不能作固定隔
間。1樓約30幾坪，是可以經營小吃店，地下室是防空避
難室用途，當然不能作固定隔間，公證時有再次陳明。因
為小吃店之登記30幾坪即可取得，所以第15條第8項說明
須登記為小吃店，而未強調1樓或地下室。看屋時胡說要
經營中東型態餐廳，要營利事業登記，我說只能辦小吃店
。系爭租賃物為1樓，出租人擔心承租人非法使用，所以
另強調不能違法使用，裝潢時也須合法，在公證時我也再
次強調。．．．非固定隔間使用我只說可以使用，不能做
營業使用，可以放雜物或開會使用。」等語（見本院卷一
第98、99頁），另證人即被告公司副總經理 張秀瑞 證稱：
「簽約時我、陳玉麟、拾景芝到場，是在私人公證人事務
所簽約，原告方面有原告本人、李濟強、胡聖祥也有在場
，原告有說要開小吃店賣中東餐，簽約時我方有清楚告知
房子只有1樓權狀登記139.61平方公尺，可以為營業登記
，我們有提供所有權狀影本，原告也有看過現場，有告知
地下室是防空避難室，不能辦理營業登記，只有1樓權狀
登記面積可以登記為小吃店，地下室只能作非固定裝潢』
，當時原告方面沒有表示不同意。」等語（見本院卷二第
63頁）。足認簽約前及簽約時，被告方面已言明系爭房屋
1樓、1樓平台及地下室均得使用，惟僅1樓得辦理小吃店
營業登記。至證人陳玉麟雖否認在現場時曾表示地下室可
以試著申請營業登記，與證人拾景芝所證雖有出入，惟其
等就1樓可以為營利事業登記、地下室得為非固定隔間之
證述並無不同，且果如證人拾景芝所證，就地下室亦僅係
嘗認申請辦理登記，並未表明應得為營業登記。
⒍復查，證人胡聖祥即受原告委託看屋簽約之大圓公司執行
長特助胡聖祥固證稱：陳玉麟有說地下室可以做營業登記
，只是不能做固定的裝潢，餐廳登記他沒有把握，但是小
吃店一定可以，所以契約才會特別註明小吃店的登記云云
（見本院卷二第60頁）。惟其所證與前揭證人之證述並不
相符，且原告為大圓公司財務經理，原告用以支付系爭租
約押金及租金之支票，俱為大圓公司執行長思哲正明所簽
發，系爭房屋之裝潢又係委由大圓公司施作，則證人胡聖
祥所證是否有迴護原告之虞，已非無疑。且果如其所證陳
玉麟曾表明系爭房屋地下室可為小吃店之營業登記，則陳
玉麟又言地下室不能為固定裝潢，豈非矛盾？矧且，建築
物得否及如何辦理營業登記為相關建築法規所明定，大圓
公司又為專業設計裝潢公司，胡聖祥自陳工作內容包括處
理工地，則原告、胡聖祥就該等法規亦難謂不知情。
⒎況原告經陳玉麟介紹委請林津津會計師辦理「迷戀水煙小
吃店」營業登記時，係以系爭房屋1樓為營業使用面積提
出申請獲准，有本院向臺北市政府調閱「迷戀水煙小吃店
」之營利事業登記卷資料可稽（見本院卷一第189-207頁
），且卷附臺北市政府營利事業登記證亦載明「（使用面
積不得超過139.61平方公尺）（限1樓使用）（不得佔用
停車場）（營業面積不得佔用防空避難室）（不得佔用其
他樓層）」（見本院卷一第54頁），原告並未據以指摘被
告違約，仍由大圓公司續為裝潢系爭房屋，益見被告並無
不完全給付之情形。
⒏末者，果如原告主張依約租賃標的全部應均得為營業登記
，原告於95年10月間取得小吃店營業登記時，即應向被告
異議，惟依原告所提證據，其至96年2月12日始委請律師
發函被告催告於10月內洽談和解，屆期如和解未果即以該
函解除契約（見本院卷一第16頁），參諸證人陳玉麟所證
：申請營利事業之會計師 是伊 介紹，之前之後胡未對營利
事業登記範圍表示意見，直到96年1月初胡來找我，請我
幫忙協調裝潢所生問題（與住戶協調），才知道未申請即
進行裝潢，並破壞結構（見本院卷一第98頁），及證人張
秀瑞證述：簽約後4、5天原告即進行拆除工程，伊去現場
看，內部ＲＣ隔間牆、磚牆有被打掉，1樓通往地下室的
水泥樓梯及樓梯的樑有被打掉，嚴重影響結構安全及住戶
安寧，經里長召開協調會，住戶要求回復原狀，原告表示
他會儘量配合，協調會是在9月下旬，營業登記是10月份
下來的，10月份有請市議員 歐陽龍 與住戶溝通，但是原告
沒有回復原狀，住戶還是檢舉，所以臺北市政府發被證2
、被證3函文給被告還有大圓公司處罰。於96年1月以前原
告沒有提過地下室不能辦營業登記的事，於原證3即96年2
月律師函才跟伊提到（見本院卷二第63、64頁）。堪認依
系爭租約兩造僅約定系爭房屋得辦理小吃店之營業登記已
足，否則原告獲知地下室不能辦理營業登記，當即向被告
異議才是。被告辯稱系爭租約之所以無法繼續履行，係因
原告裝潢問題及營業型態引起住戶疑慮遭檢舉，大圓公司
及被告並被都發區處以罰鍰，此亦有都發局95年10月19日
北市都建字第09565306200號函、95年11月3日北市都建字
第19565326900號函（見本院卷一第38-43頁）、里民協調
會證明書（見本院卷二第83頁）足憑，堪予採信。
⒐基上，原告主張系爭房屋1樓平台、地下室不得登記為小
吃店，系爭租約依第15條第8項應為無效，尚無足取。又
被告並無不完全給付之情形，原告據以主張解除契約，亦
非有據。
㈡原告主張系爭租約未成立生效，有無理由？
原告另主張其係以1樓全部及地下室得以合法營業使用及小
吃店登記為要約，如被告係以部分供作非合法使用為承諾，
則兩造就此契約重要之點自始意思表示不一致，系爭租約自
未成立生效云云。惟查，據前開所述之兩造締約經過及系爭
租約意旨，雙方合意應以系爭房屋得登記為小吃店為已足，
原告主張兩造意思表示未合致，契約未成立生效，要無足採
。
㈢原告主張系爭租約業經兩造合意終止，有無理由？
原告又主張被告曾發函表示原告如不願續租則解約，原告已
於96年2月12日發函表示解約，則兩造應已合意終止系爭租
約云云。經查，被告曾於96年1月31日致函原告，表示原告
如不願續租，被告要求回復原狀並交回房屋，有被告96年1
月31日昆字第000000-0號函在卷可參（見本院卷一第108頁
）。被告雖於96年2月12日委請律師發函與原告，惟觀諸該
函內容，係表示被告之給付不符合約定使用之目的，定10日
期間催告洽談和解，否則以該函行使契約解除權（見本院卷
一第16頁），則兩造並未就契約之終止達成合意，原告主張
系爭租約業經兩造於96年2月12日合意終止，洵屬無據。
㈣綜上所述，原告主張系爭租約未成立，縱已成立，依第15條
第8項應為無效，縱為有效，因被告不完全給付原告已解除
契約，縱未能解除，兩造已於96年2月12日合意終止，俱無
足採。從而，原告依契約解除回復原狀或不當得利之法律關
係請求被告返還押金及已付租金2,184,000元，另依債務不
履行損害賠償之法律關係或民法第182條第2項請求被告賠償
裝潢費1,325,000元，及法定遲延利息，均無理由，不應准
許。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張反訴被告應賠償反訴原告建管處罰鍰6萬元有
無理由？
⒈依系爭租約第10條第3項約定：「乙方（即反訴被告）若
有違約情事，致損害甲方（即反訴原告）之權益時，願賠
償甲方所有損害。甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用
，均應由乙方負責賠償。」、第5條第2項、第3項則約定
：「房屋有改裝之需要時，乙方應先取得甲方之同意後自
行裝設。但不得損害原有之建築。乙方交還不動產回復原
狀（詳見特別約定第9項）。」、「房屋不得作違反法令
之裝修、使用或存放危險物品影響公共安全，如因而發生
損害，應由乙方負一切民、刑事責任，與甲方無涉。」
⒉經查，反訴被告於簽約後4、5天即為重大裝潢未經反訴原
告同意乙節，業經證人張秀瑞證明屬實（見本院卷二第63
頁）。且因大圓公司非內政部登記許可之室內裝潢從業者
，反訴被告為系爭房屋之裝潢亦未辦理建築物室內裝修審
查許可，又將系爭房屋1樓通往地下室間之室內梯位更動
，及將樓地板及1樓樑構造破壞等主要構造變動，致反訴
原告遭主管機關處6萬元罰鍰，為兩造所不爭執。則反訴
被告已有違反上述系爭租約第5條情事，致損害反訴原告
之權益時，自應賠償反訴原告因此所受之損害6萬元。
㈡反訴原告主張反訴被告應賠償反訴原告律師費16萬元有無理
由？
反訴原告主張反訴被告未將系爭房屋回復原狀，反主張反訴
原告違約提出本件訴訟，致反訴原告委請本件訴訟代理人因
而繳納反訴裁判費用16萬元，反訴被告應依系爭租約第10條
第3項賠償反訴原告。經查，本件反訴被告有違約情事已如
前述，反訴被告提起本件訴訟，反訴原告因而涉訟委任訴訟
代理人應訴及提起反訴，並支出律師費16萬元，反訴被告自
應依上開約定負責賠償。
㈢反訴原告主張反訴被告應自96年10月1日起至97年4月17日止
，按月給付147,000元之租金或相當於租金之不當得利、損
害金，有無理由？
反訴被告主張系爭租約未成立、為無效、已經解除、業於96
年2月12日合意終止，均無足採已如前述，則迄97年4月17日
反訴被告將系爭房屋回復原狀返還反訴原告前，系爭租約仍
屬有效存在，反訴被告自應依系爭租約給付自96年10月1日
起至97年4月17日止之租金予反訴原告。反訴被告雖辯稱依
系爭租約第15條第9項約定，租約第5條所定之回復原狀義務
為大原則，實際之拆遷裝潢及回復原狀程度得由雙方於交還
房屋前協調獲致共識後決定，故反訴原告不得於雙方協商獲
致共識前，逕行請求反訴原告給付租金。然查，系爭租約第
15條第8項係就反訴被告之回復原狀義務為約定，實際之拆
遷裝潢及回復原狀程度固得由雙方共同協調後決定，然於交
還房屋前，反訴被告仍佔有使用系爭房屋，自應給付租金予
反訴原告，是反訴被告所辯尚非可採。準此，反訴被告應給
付反訴原告自96年10月1日起至97年4月17日之租金為965,30
0元（147,000×6＋147,000×17/30＝965,299.99，元以下
四捨五入）。
㈣從而，反訴原告系爭租約請求反訴被告給付1,185,300元（6
0,000＋160,000＋965,300＝1,185,300）及自反訴起訴狀繕
本送達翌日即96年8月21日起算之法定遲延利息，即無不合
，應予准許。
三、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、假執行之宣告：本訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即
失所依據，應併予駁回。又反訴部分兩造均陳明願供擔保請
准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相
當之擔保金額宣告之。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉又菁
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官陳立俐