臺灣臺中地方法院90年度簡上字第85號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院90年簡上字第85號民事判決

裁判日期：民國90年09月27日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決九十年度簡上字第八五號
上訴人丙○○被上訴人乙○○複代理人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月八日本院豐原簡易庭八十九年度豐簡字第一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將占有上訴人所有坐落台中縣○○鄉○○○○段第二四六之十二地號土地內如附圖所示Ｂ部分面積零點零零零柒公頃之建物拆除，及同地段二四六之十三地號土地內如附圖所示Ｅ部分面積零點零零壹零公頃之建物拆除，及同地段二四六之十四地號土地內如附圖所示Ｇ部分面積零點零零伍玖公頃之建物拆除，並將前開占用之土地返還與上訴人。被上訴人應自民國（下同）八十三年十月四日起至返還前項土地之日止，按年給付上訴人新台幣（下同）貳萬參仟壹佰元。
（三）前項聲明部份上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：
（一）本件被上訴人乙○○於原審自承其自日據時代至今有租賃關係存在，所提出之證物「租地合約書」及多張租金收據，其上均載明「承租人」除被上訴人乙○○外，尚包括「 劉章 」，上訴人爰依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用第四百四十六條第一項但書之規定（並準用第二百五十五條第一項第二款請求基礎事實同一之規定），追加劉章為被告。
（二）查訴外人 謝西 於五十八年八月十一日因買賣而自 彭煥郎 取得系爭土地所有權（即二四六之十二、十三、十四地號土地），而被上訴人主張其自日據時代至今就系爭土地有租賃關係存在之憑據，為歷年向 彭氏 父子繳交租金之收據及五十九年一月一日和 彭貴章 簽訂之「租地合約書」，惟該租地合約書係被上訴人和彭氏父子所重新另行簽訂「新」的定期租賃契約，有下列事由可資證明：
⑴五十八年六月六日，系爭第二四六之六地號已另行分割出二四六之十二、十
三、十四地號等三筆土地，而該五十九年一月一日之租約載明之租賃標的為二四六之六、八、十一，故其租賃標的顯已變更。
⑵謝西早於三十五年十月一日起居住在台中縣○○鄉○○村○○街○○號（其
後整編為台中縣○○鄉○○村○○街○○○號）， 謝木榮 於四十五年間在該地出生住居及設籍，而當時被上訴人則係住在台中縣○○鄉○○村○○街○○號（其後整編為台中縣○○鄉○○村○○街○○○號），其等毗鄰而居，被上訴人必然早已知悉前揭系爭土地另行分割及由謝西買受取得並使用之事實。
⑶舊約係沿續日據時期之租約，原承租人為 劉添才 ，劉添才去世後，由其繼承
人繼承，除被上訴人乙○○、劉章外，尚有其兄姊 劉金斗 、 劉氏 已、劉氏 阿蘭 劉氏完 、 劉糖 ，而五十九年一月一日新約之承租人則僅為劉章、乙○○。⑷舊約係不定期租約，而五十九年一月一日所訂租地合約書第六條已明定租期參個年，但雙方合意時得以續約之事。
⑸又五十九年一月一日租約約定：租穀（谷），每坪壹台斤半。而租約中載明
面積為一六三坪，惟查當時分割後之第二四六之六地號面積二四○平方公尺，第二四六之八地號面積為一九七平方公尺，第二四六之十一地號面積為一一八平方公尺，三筆土地之面積（不包括系爭二四六之十二、十三、十四地號土地）合計為五五五平方公尺，相當於一六七‧八八七五坪，已超過上開租約所載之一六三坪。若租約標的尚包括系爭土地，則被上訴人等二人實際使用面積已高達二一四坪，和租約載明之一六三坪，差距達五十餘坪，顯然不合常理。
（三）再者，在無權出租他人之物之情形，於所有人將該租賃物讓與第三人時，不適用買賣不破租賃之規定，本件縱認為彭煥郎曾授權彭貴章出租本件土地，惟彭貴章父子所為亦屬出租他人之物，其亦對上訴人不生任何效力，申言之，系爭土地係原始所有權人彭煥郎於五十八年八月十一日出賣予訴外人謝西，復於八十三年五月廿七日時由謝木榮基於繼承關係而取得，嗣至八十三年九月九日再由上訴人丙○○買受取得所有權。從而，彭煥郎於五十八年八月十一日已將系爭土地出售予謝西，是以縱使被上訴人主張其與訴外人 彭世和 之父彭貴章間就系爭土地間訂有租賃契約之事實屬實，惟彭氏父子係出租他人之物，至為明顯，則本件情形，自無民法第四百二十五條之適用，被上訴人即不得以其所訂租約對於受讓人即上訴人丙○○主張繼續存在。
（四）又另案本院九十年度訴字第四四四號確認優先承買權存在事件，現場履勘時被上訴人乙○○自承：「系爭土角屋是 謝西蓋 的，大概是我二十五歲當兵回來時就發現他剛蓋好了，彭煥郎與謝西有叫警察來趕我們，叫我們不要在這裏燒垃圾，這以前就是我們在燒的，但被他們蓋房子了，那時我有向彭煥郎反應，他的兒子 彭聯喜 有說你們是貧窮人的孩子，我們土地要給何人就給何人。」法官問：「你們在謝西蓋房子之前後租金是否相同？乙○○稱：「對，完全一樣」，由上述事實觀之，可見系爭土地當不在原來乙○○之父承租之「舊租約」之租賃範圍，否則租賃範圍少了六十餘坪，被上訴人竟還繳相同之租金，顯然不合常理。退步言之，於租賃標的範圍明知減縮後，被上訴人等仍繼續就其他使用部份繳交租金，亦可認為雙方已合意減縮租賃標的，自不含系爭土地。添
（五）另於五十八年間，彭煥郎出售附近之土地，曾詢問被上訴人是否購買，乙○○稱：「那時我母親生病，沒有錢購買」，足見於五十八年間彭煥郎向全體承租戶詢問購買意願，多數承租戶均向彭家購買，僅劉家無意願或經濟能力而未購買，此亦可證明於五十九年一月一日乙○○、劉章與彭煥郎另訂新約時，確實已知當時之新租賃標的已不包含系爭土地。添
（六）又依被上訴人所製之「說明表」所示：亦可看出被上訴人乙○○、劉章就其承租土地一六七點八九坪（即第二四六之六（分割後），第二四六之八、第二四六之十一地號土地行使優先承買權；雖然第二四六之八地號土地事後以和解購買一○○平方公尺，惟已無礙於其等業已行使該筆土地之優先承買權；其基於承租人地位之權利，業均已行使，實不知彼等竟然仍欲染指上訴人之土地。添
三、證據：除援用原審之證據方法外，另補提：存證信函影本一件、本院九十年度訴字第四四四號起訴狀影本一件、戶籍謄本影本三件、系爭土地分割前、後面積比較表一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：
（一）不同意上訴人追加被告劉章。
（二）系爭台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段第二四六之十二、之十三、之十四號三筆土地，均係分割自同小段第二四六之六號土地，而第二四六之六號土地係分割自同小段二四六之一號土地。該第二四六之一號土地，於三十五年時係彭煥郎所有，當時乙○○之父劉添才即已居住在該土地上。其等最原始之租賃關係早自日據時代已開始，可由另案本院八十四年訴字第二○二三號本件被上訴人乙○○、劉章提起優先承買權之訴時，原土地所有權人彭煥郎之孫彭世和所稱「系爭土地確自日據時期即已分別出租予曾、劉二家使用迄今。」、「系爭土地在我祖父時代就已處理，希能妥善解決。」等語足證。劉添才死亡後繼由其長子劉金斗、次子乙○○、四子劉章繼續承租該土地使用，亦可由戶籍謄本、台灣電力公司台中區營業處、台中縣稅捐稽徵處東勢分處函即可證明。
（三）依被上訴人所提出之五十七年、五十八年及六十年之租金計算單所示，其中六十年收據上有彭煥郎之印章，可資證明彭煥郎在五十七年時與被上訴人乙○○、劉章有租賃關係，故向乙○○、劉章收取五十七年、五十八年之租金。而彭煥郎係彭貴章之父，系爭第二四六之十二、之十三、之十四地號土地，均係於五十八年六月十日自第二四六之六號土地分割而出，分割前面積為三九三平方公尺換算為一一八．八八坪，而五十七年、五十八年之給付租金收據內所記載二四六之六號土地之承租面積為一一○．八九坪，故五十七年彭煥郎為所有權人時，即由彭煥郎之子彭貴章代理繼續向乙○○、劉章收取租金，並記明承租土地面積為一一○．八九坪，因此系爭第二四六之十二、之十三、之十四地號等三筆土地，在未分割前即已由被上訴人乙○○及劉章承租，彭煥郎在未通知乙○○、劉章二人即於五十八年將土地分割並轉賣於謝西，但仍繼續向乙○○二人收取全部承租土地面積之計算租金。
（四）彭世和（彭煥郎之孫、彭貴章之子）於八十三年三月十日在另案本院八十三年訴字第四九五號請求調整租金事件中，該案原告彭世和在起訴狀所計算一二五八斤÷一六七‧八九坪＝七‧五斤，亦可以證明乙○○二人原所承租之土地面積有一六七點八九坪之多。彭世和之父彭貴章向乙○○、劉章所收取之五十七年、五十八年之租金收據，其上所載土地面積為：①二四六之十一為三五．四三坪②二四六之六為一一０．八九坪③二四六之八為一七．一五坪，共計一六三．四七坪，可證明五十七年及五十八年收取租金時之地號僅三筆。又五十八年六月十日第二四六之六號土地分割為二四六之六、之十二、之十三、之十四號等四筆土地，可證被上訴人乙○○二人在未分割前本即有承租及繳納系爭土地之租金，故乙○○等二人確對自第二四六之六地號土地所分割出來之二四六之十二、十三、十四等三筆土地，具有承租關係。
（五）五十九年時，被上訴人與彭貴章就原來的租約，為求慎重，補訂書面契約，則仍是繼續原承租契約而使用，況彭煥郎及彭貴章仍向被上訴人續收租金不輟，足見有長期不定期租賃之事實，故縱未補訂書面租約，原租賃契約也繼續存在，被上訴人乙○○、劉章是基於原有租約關係繼續付租，該書面契約僅作為承租人保障及參考。按租地建屋，非有土地法第一○三條各款所列情形，出租人不能請求交還土地，故上訴人丙○○抗辯稱彭貴章於五十九年所訂之租約時因系爭三筆土地已非彭貴章或彭世和或彭煥郎等人所有，故稱彭貴章並無權出租供乙○○等三人使用等語，顯與事實不符。
（六）上訴人所稱「租賃契約已經變更」並不正確：⑴系爭第二四六之十二、之十
三、之十四號共三筆土地，均係分割自同小段二四六之六號土地，而二四六之六號土地在五十七年十一月五日面積為三九三平方公尺（一一八‧八八坪），五十八年六月十日雖分割後，第二四六之六號面積為二四○平方公尺（七二點六坪）、第二四六之十二號面積為九平方公尺（二‧七二坪）、第二四六之十三號面積為七七平方公尺（二三‧二九坪）、第二四六之十四號面積為六十七平方公尺（二０‧二七坪），四筆土地合計為三九三平方公尺（一一八‧八八坪），但當時出租人彭煥郎並未告知承租人乙○○等人，故出租人與承租人仍係就原承租之第二四六之六號土地之原位置為租賃之意思故地號雖經分筆登記為多筆，原租賃關係並不受影響。⑵彭貴章於五十九年補開五十七年、五十八年租金收據，其中第二四六之六號土地面積載為一一○‧八九坪，並非分割後之土地面積，足證出租人彭煥郎不僅並未告知承租人稱土地已分割，且收據上是使用分割前之舊地號。⑶上訴人主張被上訴人與謝西、謝木榮毗鄰而居，被上訴人必然知悉系爭土地另行分割及由謝西買受之事實，應屬臆測之詞，被上訴人否認。⑷彭貴章於五十九年與被上訴人簽訂之書面「租地合約書」，被上訴人所承租土地地號仍是第二四六之六、第二四六之八號、第二四六之十一號，並無變動，且承租範圍及面積仍是一百六十三坪，足見該第二四六之六號土地均依原面積位置出租，並無變動。⑸系爭第二四六之一號土地全部原由被上訴人之父劉添才承租，而第二四六之六號土地，又自第二四六之一號土地分割，故二四六之六號土地整筆均有承租權，劉添才死亡後由其長子劉金斗、次子乙○○、四子劉章繼續承租該土地使用，嗣劉金斗遷居他處，故乙○○二人原已有承租權外，並約於四十四年間，受讓劉金斗之承租權，續由乙○○、劉章二人繼續繳租承租使用土地至今，且在訂立書面租約前，因出租人彭煥郎早已同意，故向乙○○二人收取租金，其後所訂立之書面租約，係以當時繼續租賃使用人乙○○、劉章為承租人，則承租人並無變更。⑹系爭租地合約書雖記載：「租期參個年」等語，惟查本件租約原係租地建屋，欲供長久使用，已為不爭之事實，被上訴人乙○○等二人與彭貴章於五十九年一月一日所立「租地合約書」，承租之土地三筆與原來之面積相同，訂約之目的在佐證租賃繼續存在之既成事實外，該「租期參個年」之記載，僅是在表明換訂新書面契約之時間，此由租地合約書毫無約定「若三年期滿，未訂新約，則承租人乙○○、劉章須拆屋還地之內容足資證明。觀之，彭貴章於六十二年六月八日收據中記載：「土地租金民國六十年七月壹日起至民國六十二年六月三十日」等語，而非以五十九年一月一日起算三年而計算至六十一年十二月三十一日止為收租標準亦明。⑺又查五十九年一月一日之承租土地仍是一百六十三坪，其位置、面積並無改變，並非另成立一份新租賃契約，又租地合約書第二條所載租穀（谷）每年每坪壹台斤半之文字，係租金之計算方法，況租金不論依契約或依法律都可以調整，並無不妥。⑻此外，被上訴人乙○○、劉章所承租土地之地號、位置、面積均無變動，且長期繳付租金，又依另案本院八十三年度訴字第四九五號、台灣高等法院台中分院八十三年上字第四一三號暨本院八十四年度訴字第二○二三號民事判決或和解，均已確認被上訴人乙○○、劉章對系爭土地存有租賃權，自不容上訴人任意否認。添
（七）又上訴人所稱被上訴人乙○○於九十年八月二十四日本院九十年訴字第四四四號案確認優先承買權存在事件履勘現場所述云云，惟查其陳述內容僅係指：「丙○○所住之台中縣○○鄉○○村○○街○段○○號之房屋其中一小部分係謝西所蓋，係乙○○去當兵時謝西所蓋，乙○○當兵回來時發現謝西剛蓋好，且係蓋在乙○○原來用以燒垃圾之地方」，並非稱謝西蓋房屋在乙○○所承租之二四六之一號土地內，且按當時既未經地政機關測量，故乙○○並不知謝西占用到乙○○所承租土地之範圍及其確切面積。按第二四六之一號土地，係於五十七年間第一次分割為第二四六之六號、第二四六之十一號、二四六之八號等三筆土地，其中第二四六之六號土地再於五十八年分割成第二四六之六、之十二、之十三、之十四號等四筆土地，故當時如有分割及測量，亦僅係所有權人彭煥郎所能申請，被上訴人乙○○既無看見土地測量，亦無在測量文件上簽名確認，故並不知情，且對分割後之界址究為何處更無從知悉，而謝西如有蓋土角屋時約於四十五年左右，則被上訴人乙○○焉能確知謝西係占用系爭二四六之一號土地之多少面積？
（八）其次，上訴人指稱：五十八年間彭煥郎出售附近之土地，曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人乙○○稱：「那時我母親生病，沒有錢購買」云云，因與事實不符並不足採，蓋被上訴人乙○○當時所言，係稱在承租期間因乙○○母親生病，被上訴人乙○○沒有錢買土地，自非指土地法第一百零四條優先購買權之通知，又彭煥郎並無告知出賣若干面積及價金如何，則被上訴人乙○○亦無法表示願行使優先購買權，而承租人尚有劉章，彭煥郎並無通知全體承租人，縱有通知亦不生效。且承租人乙○○是否行使優先購買權係一法律事實；而被上訴人乙○○不論有無優先購買權，其對於系爭土地仍具有租賃權，自不待言。
（九）本件依五十七年、五十八年之租金收據，足已證明被上訴人對本件系爭三筆土地租賃權繼續存在，出租人於五十八年六月十日分割後，於五十八年八月十一日由謝西買受，依買賣不破租賃原則，自仍繼受租賃關係。被上訴人乙○○二人至今依另案和解所購買之土地，雖已超過原承租面積，但另案購買之土地原因既均為和解移轉，足見係該另案雙方所同意之和解移轉，要與本件乙○○二人對本件系爭三筆土地之承租權無關。添
三、證據：除援用原審之證據方法外，另補提：相關土地分割沿革說明表一件、本院八十四年度訴字第二○二三號「被告彭世和調查證據聲請狀」暨勘驗筆錄影本各一件、本院九十年度訴字第四四四號勘驗筆錄影本一份為證。
理由
一、按民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用第四百四十六條第一項之規定，原告於簡易訴訟第二審程序為訴之變更或追加，原則上應得對造之同意，倘有符合同法第二百五十五條第一項第二款至第六款規定之情形之一者，縱未經他造同意，亦得為之。本件上訴人（即原告）原以被告乙○○提起本件拆屋還地訴訟，嗣於第二審程序追加劉章為被告，被上訴人乃不同意此訴之追加，上訴人主張本件情事符合民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款「請求之基礎事實同一」云云，惟查：「請求之基礎事實同一」允為訴之變更或追加之事由，係八十九年二月九日修正民事訴訟法時所增列，其目的在於擴大訴訟制度解決紛爭之功能，避免當事人就同一訴訟資料另行起訴，而浪費司法資源。但此擴大紛爭解決之功能，應在無害當事人之審級利益及對造防禦權之行使之前提下，始有放寬當事人於第二審為訴之追加或變更之必要。故所謂「請求之基礎事實同一」者，應指基於同一之基礎事實下，變更或追加「訴之標的」，而非變更或追加「當事人」，此見同條項第五款「該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人」之規定即明。換言之，對於數人基於同一訴訟標的而請求，自本於同一之基礎事實，倘在追加當事人之情形下，所據「請求之基礎事實同一」亦可作為允為追加之事由時，則上開第五款「該訴訟標的對於數人必須合一確定」之規定顯無規定之必要。故基於上述說明，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款「請求之基礎事實同一」之解釋，在調和擴大紛爭解決之功能及當事人審級利益及防禦權之維護之雙重目的下，自應有所限制。而本件上訴人原僅以被告乙○○提起本件訴訟，被告早於八十九年一月二十七日即具狀抗辯，並提出「租地合約書」為證，該合約書其上載明承租人除乙○○外，尚有劉章，是上訴人倘欲追加劉章為被告，於簡易訴訟第一審程序即可為之，劉章亦可充分行使其抗辯權，然上訴人不為此圖，竟提起上訴後再於九十年四月十一日具狀追加被告劉章，顯然有害劉章之審級利益及防禦權之行使。綜上所述，本院認本件情節尚與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款「請求之基礎事實同一」之要件不符，且被上訴人亦不同意此訴之追加，自不應准許，合先敘明。
二、本件上訴人起訴主張：坐落台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段第二四六之一二、一三、一四地號土地為上訴人所有，其中第二四六之一二地號如附圖Ｂ部分所示面積○．○○○七公頃土地、同小段二四六之一三地號如附圖Ｅ部分所示面積○．○○一○公頃土地、同小段二四六之一四地號如附圖Ｇ部分所示面積○．○○五九公頃土地（下稱系爭土地），遭被上訴人所有之地上物無權占用，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人將地上物拆除，並將土地返還上訴人。
並依不當得利之法律關係，請求被上訴人自八十三年十月四日起至返還土地之日止，按年給付上訴人貳萬參仟壹佰元。被上訴人固不否認其所有之地上物占用上訴人所有系爭土地之事實，惟以：系爭三筆土地，均係分割自同所第二四六之六號土地，而第二四六之六號土地係分割自二四六之一號土地。該第二四六之一號土地，於三十五年時係彭煥郎所有，當時被上訴人之父劉添才即已居住於上，劉添才與彭煥郎間有不定期租賃關係存在，劉添才死後，由被上訴人等繼承其承租權，並繼續居住使用系爭土地迄今，彭煥郎嗣後將第二四六之六號土地分割出系爭土地，將之出賣予謝西，其等並不知情，並仍按原土地面積計算之租金繳付予彭煥郎之家屬不輟，縱系爭土地輾轉由上訴人取得，然依民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之原則，被上訴人就系爭土地對於上訴人仍有不定期租賃關係存在，從而，上訴人提起本件訴訟即無理由等語資為抗辯。
三、上訴人主張系爭土地係其所有，業據其提出系爭土地之土地登記簿謄本為證，當屬可信，而被上訴人所有地上物占用系爭土地等情，經原審依職權函請內政部土地測量局測繪占用之面積、位置，製作鑑定圖如附圖所示，則上訴人本於上開測量結果，主張被上訴人所有之地上物占用系爭土地，堪信為真實。惟本件上訴人以被上訴人之地上物無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人應將附圖所示Ｂ、Ｅ、Ｇ部分之建物拆除，並將該土地返還與上訴人；又依不當得利之法律關係，請求被上訴人應自八十三年十月四日起至返還土地之日止，按年給付上訴人貳萬參仟壹佰元。惟被上訴人以其占用系爭土地，乃基於不定期之租賃關係，並非無法律權源等語資為抗辯，是本件所應審究者厥為被上訴人占用系爭土地是否具有合法權源？經查：
（一）系爭土地（台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段第二四六之一二、一三、一四地號）於八十三年十月四日由上訴人因買賣原因取得所有權，有土地登記謄本三件附卷可憑。惟依卷附之（舊式）土地登記簿謄本觀之，本院試將系爭土地權利變動沿革說明如下：
１．八十三年九月九日上訴人向「謝木榮」買受系爭土地（同年十月四日登記）。
２．八十三年三月十四日「謝木榮」繼承系爭土地所有權（同年五月二十七日登記，被繼承人謝西）。
３．五十八年七月三十日「謝西」向「彭煥郎」買受系爭土地（同年八月十一日登記）。
４．五十八年六月十日系爭土地自（舊）第二四六之六地號分割（分割後為第二四六之六、之一二、之一三、之一四地號等四筆土地）。
５．五十七年十月三十日上開（舊）第二四六之六地號土地自第二四六之一地號分割（分割後為第二四六之一、（舊）之六、之八、之十一地號等四筆土地）。
６．三十五年六月二十七日上開第二四六之一地號土地登記為「彭煥郎」所有。
（二）而查被上訴人之父劉添才於日據時期（昭和二十年五月三十日，即民國三十四年五月三十日）即設籍「新社庄水底寮上水底寮二四六番地之一」，此有被上訴人於原審提出之戶籍謄本可證，而日據時期之「新社庄水底寮上水底寮二四六番地之一」之戶籍上之地名及編號，即為當時之地段、地號，嗣此地址改編為台中縣○○鄉○○街○○號，再改編為台中縣○○鄉○○街○○○號，亦有被上訴人提出之台中縣新社鄉戶政事務所函影本為證，而被上訴人乙○○係昭和六年（民國二十年）生，迄其父劉添才設籍「新社庄水底寮上水底寮二四六番地之一」時止已將滿十四歲，是訴外人劉添才及被上訴人乙○○於民國三十四年五月三十日即建屋居住在台中縣○○鄉○○○段上水底寮小段第二四六之一地號等情，堪以是認。
（三）三十五年六月二十七日上開第二四六之一地號土地登記為訴外人「彭煥郎」所有，已如前述（按光復後於三十五年間國民政府曾設置土地整理處，辦理地籍整理，原土地所有人應檢具原日本政府出具之土地登記濟證辦理登記，如遺失證明，亦可以「切結書」代之，該第二四六之一地號土地，於地籍整理登記前為何人所有，已難查知）。而查被上訴人所有之地上物，係土造結構（即俗稱土角厝），此有被上訴人於原審提出之損毀前之相片可證，其歷經年代應甚為久遠，參照前項說明，被上訴人於三十四年即在第二四六之一地號土地設籍居住等情，堪認系爭地上物即為被上訴人自三十四年起設籍居住之建物。
（四）又該第二四六之一地號土地之原所有人彭煥郎自三十五年十月一日起至四十四年七月二日止，在台中縣○○鄉○○街○號設籍居住，有被上訴人提出之戶籍謄本一件在卷可查，其既在被上訴人等人設籍處（八九號）附近居住，對於被上訴人及其父劉添才多年來在其所有土地上占用甚大面積建屋居住並設籍落戶，應無不知之理，衡之彭煥郎係東高木材公司董事長，教育程度為國民學校畢業以及當時時代背景，彭煥郎當無任由劉添才及被上訴人一家多年無償使用土地之理，是以被上訴人所稱其父劉添才與彭煥郎間有租地建屋之不定期租賃契約存在一節，堪可採信。
（五）五十七年十月三十日，上開第二四六之一地號土地分割為第二四六之一、之六、之八、之十一等四筆土地（依附圖所示之第二四六之一地號土地位置觀之，應與本件爭執無關，以下不予贅述）。其中第二四六之八地號土地部分，被上訴人乙○○、劉章另案與訴外人彭世和（即彭煥郎之孫）間確認優先承買權事件中，已經本院以八十四年度訴字第二○二三號判決認定被上訴人與彭世和間具有租賃關係存在等情，有被上訴人提出之該判決影本一件附於原審卷內可稽。至於本件爭執所在即系爭之第二四六之六地號，雖於五十八年六月十日再分割為第二四六之六、之一二、之一三、之一四等四筆土地，而其中第二四六之
一二、之一三、之一四等三筆土地再於同年七月三十日售予謝西。是倘系爭二四六之一二、之一三、之一四等三筆係包括於原租賃契約之範圍內，則系爭土地事後雖輾轉由上訴人取得，被上訴人依買賣不破租賃原則，主張其與上訴人成立租賃關係，即屬有據。為此，被上訴人於原審提出其等與彭煥郎之子「彭貴章」於五十九年一月一日簽訂之「租地合約書」影本一紙為證，依該合約書第壹條約定：「甲方（即彭貴章）所○○○鄉○○○段上水底寮小段二四六之
一一、二四六之六、二四六之八土地壹陸參坪租予乙方（即被上訴人乙○○、劉章）為建房基地」等語。然依前所述，該「租地合約書」訂立前之五十八年六月十日，該第二四六之六地號土地已分割為第二四六之六、之一二、之一三、之一四等四筆土地，是「租地合約書」上所載第二四六之六地號，究係分割前或分割後之地號？即為本件爭執之重點。經查：
１．第二四六之六號土地在五十七年十一月五日之登記面積為三百九十三平方公尺（乘以○‧三○二五約為一一八‧八八坪）。五十八年六月十日分割後，第二四六之六號面積為二百四十平方公尺（約七二‧六坪）、第二四六之十二號面積為九平方公尺（約二‧七二坪）、第二四六之十三號面積為七十七平方公尺（約二三‧二九坪）、第二四六之十四號面積為六十七平方公尺（約二○‧二七坪，四筆土地合計為三九三平方公尺（一一八‧八八坪）。
２．第二四六之一一地號土地於五十七年十一月五日分割後面積為一百十八平方公尺（約三五‧六九坪）。第二四六之八地號土地於五十七年十一月五日分割後面積為一百九十七平（約五九‧五九坪）。
３．而上開「租地合約書」上記載二四六之一一、二四六之六、二四六之八土地「壹陸參坪」租予被上訴人，是依前述２、３計算結果，則「二四六之六」如為分割前地號，面積合計應為七百零八平方公尺（約二一四‧一六坪，393＋118＋197＝708）；如為分割後地號，面積合計應為五百五十五平方公尺（約一六七‧八八坪），當以後者之計算方式與所載之「壹陸參坪」較為相近，惟仍有三‧八八坪之差距。
４．又依被上訴人所提出之五十九年七月六日訴外人「彭貴章」出具之（五十七年、五十八年）租金收據觀之，其上載明第二四六之一一地號三五‧四三坪（與上述計算差○‧二六坪）、第二四六之八地號一七‧一五坪（與上述計算差四二‧四四坪）、第二四六之六地號一一○‧八九坪（與分割前面積差七‧九九坪；如與分割後面積差：負三八‧二九坪）。其後被上訴人繳付之租金，即再無個別地號土地面積之標示（六十四年、六十五年、六十八年等均以一六三坪計算，其餘均僅記載金額）。
５．綜合以上分析，無論以分割前、後之第二四六之六地號面積計算結果，以確認上開「租地合約書」之標的範圍，均有失之偏執之虞，而難得其全貌。惟就前４項訴外人「彭貴章」出具之收據所載面積、「租地合約書」所載「建房基地」文句，以及雙方簽訂該合約前，被上訴人已在各該地號土地上建屋居住等情綜合以觀，足見雙方簽訂該「租地合約書」時，其等約定承租範圍之真意，係被上訴人已經實際建屋使用之範圍（一百六十三坪）為準，自難單以第二四六之六地號分割前、後面積比較資為區分，從而該「租地合約書」所載之第二四六之六地號，既非分割前亦非分割後之地號，而僅係雙方就實際建屋位置所占土地地號之約明。
（六）按承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，民法第四百五十二條前段定有明文。換言之，租賃契約並非因承租人死亡而當然消滅，僅其繼承人得終止契約而已，本件系爭土地之原承租人劉添才死亡後，前述劉添才與彭煥郎間之租地建屋契約並非當然消滅，是以，訴外人彭貴章與被上訴人於五十九年一月一日簽訂上開「租地合約書」之目的，顯然係就被上訴人之父劉添才原承租土地建屋所占各筆土地位置、總和面積予以確認，並由繼承該承租權之被上訴人乙○○、劉章等人日後依此面積計算繳付租金，故「租地合約書」，顯然僅具原不定期租地建屋契約之確認性質。上訴人雖主張該「租地合約書」，係屬原不定期租賃契約外，由被上訴人與彭氏父子另定之「新」的定期租賃契約云云。惟查：上開合約書所載各該地號，僅係以確認被上訴人原實際租地建屋（第二四六之六、之八、之十一地號上壹玖參坪）之範圍，是縱訂立該合約書前，該第二四六之六地號雖已分割出第二四六之一二、一三、一四地號等三筆土地，惟被上訴人建屋使用之範圍既屬確定，尚難認為租賃之標的已有變更。且系爭土地於五十八年六月十日分割後，即於同年七月三十日由「謝西」買受，上訴人雖主張被上訴人與謝西及謝木榮毗鄰而居，被上訴人必然知悉前揭系爭土地另行分割及由謝西買受取得並使用之事實，然此臆測之詞，已經被上訴人所否認，復無其他證據可資證明。況且，被上訴人所有之地上物，於八十九年七月二十四日履勘測量時，分別占用系爭土地如附圖所示Ｂ、Ｅ、Ｇ部分面積合計達七十六平方公尺，倘被上訴人與謝西及謝木榮毗鄰而居之事實，即得資為被上訴人知悉土地分割及謝西買受之事證，反之，謝西等人亦顯能知悉其等所有土地遭被上訴人等建屋占用之事實，然其等自五十八年起至八十三年將土地出賣予上訴人時止，長達二十五年期間竟未要求被上訴人拆屋還地或給付租金，任由被上訴人僅交付租金予彭貴章等人，亦與常情不合。又上開租地合約書第六條固記載：「租約期間參個年，但雙方合意時得以續約之事」等語，然查本件租約原係租地建屋，欲供長久使用，已屬不爭之事實，參以合約書第參條約定：「承租人因房屋破壞滲漏，得以自由修繕外，其他改建增建非出租人書面承認乙方（即被上訴人）不得為之」等語，亦足見上訴人與彭貴章，訂約之目的在佐證租賃繼續存在之既成事實外，該「租期參個年」之記載，僅在表明換訂新書面契約之時間而已，此見彭貴章於六十二年六月八日收據中記載：「土地租金民國六十年七月壹日起至民國六十二年六月三十日」等語，而非以五十九年一月一日起算三年而計算至六十一年十二月三十一日止為收租標準亦明。再依前述被上訴人所提出之五十九年七月六日彭貴章出具之（五十七年、五十八年）租金收據所示，其上載明第二四六之一一地號三五‧四三坪、第二四六之八地號一七‧一五坪、第二四六之六地號一一○‧八九坪，合計一六三‧四七坪等情，亦可證明雙方之租賃關係至少可回溯至五十七年間起。其次上訴人主張，舊約係沿續日據時期之租約，原承租人為劉添才，劉添才去世後，承租權應由其繼承人乙○○、劉章、劉金斗、 劉氏已 、劉氏阿蘭、劉氏完、劉糖等共同繼承，而五十九年一月一日訂立之租地合約書，承租人則僅為被上訴人乙○○、劉章二人，故該合約亦屬「新」的租賃契約云云。惟查：依上訴人所提出戶籍謄本所示，訴外人劉添才雖有子女乙○○、劉章、劉金斗、劉氏已、劉氏阿蘭、劉氏完、劉糖等人，然劉氏完於昭和二年（民國十六年）出養，劉糖於昭和九年（民國二十三年）死亡， 劉氏己 及劉氏阿蘭分別於昭和八年（民國二十二年）及昭和十八年（民國三十二年）出嫁除籍，故在三十五年該第二四六之一地號土地登記為彭煥郎所有時上開劉氏已、劉氏阿蘭、劉氏完、劉糖等人，或已不設籍該處或已死亡。因此，當事人間如有意就系爭土地製作書面契約以確定雙方之權利義務，當以實際設籍居住之人為對象，是被上訴人陳稱嗣後劉金斗遷居他處，被上訴人除原已有承租權外，並約於四十四年間，受讓劉金斗之承租權，續由乙○○、劉章二人繼續繳租承租使用土地，要無不合，從而上訴人主張被上訴人與彭貴章於五十九年一月一日所訂之「租地合約書」，為有別於原不定期租地建屋契約而係「新」的租賃契約，自不足採。
四、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。系爭土地之出租人彭煥郎既在承租人占有中，將系爭土地讓與訴外人謝西，嗣再輾轉由上訴人取得系爭土地所有權，則被上訴人依買賣不破租賃之原則及繼承之關係，主張其繼承系爭土地之承租人地位，並與系爭土地之現所有人即上訴人成立租賃關係，係屬有據。
五、惟按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，最高法院著有八十五年度台上字第七九○號民事判決可資參照。否則，如任承租人於地上物不堪使用後，猶能再設置新建物，不僅對土地所有人之損害過大，且亦有礙土地所有與土地使用合一之原則。而租賃土地上所建之房屋不堪使用時，固不必再將租地建屋契約之特別保障賦與承租人之必要，但在不違出租人與承租人明示之意思，且不另建新建物之情形下，僅將原建物作超出耐用年限之繼續使用，並無害於社會經濟，且亦符合契約雙方當事人之利益，應無特別禁止之必要，因此在原來租地建屋契約效力屆滿後，將此原即未定期限且已逾建物耐用年限之租賃契約，限縮排除土地法第一百零三條規定之適用，使其喪失租地建屋契約之屬性，並依原租賃契約效力屆滿後繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民法第四百五十一條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約，不再受土地法一百零三條之保護，讓出租人及承租人均得依第四百五十條第二項終止租約，應較能切合契約雙方之利益，並能顧全社會經濟，容屬適當。查系爭地上物係土造結構，有被上訴人所提出之相片可證，其耐用年數應低於一般磚造之二十五年。且本院認其於日據時期應已存在，已如前述，可見系爭地上物早於上訴人取得系爭土地前即已逾耐用年限。茲上訴人並未舉證以證明系爭土地之前所有人於系爭地上物逾耐用年限時，對系爭地上物所有人立即表示反對之意思，亦未舉證系爭土地之前所有人及上訴人本人有於嗣後為終止契約之意思表示，參照上開說明，被上訴人與上訴人就系爭土地仍有未定期限之普通不動產租賃契約存在（即不受土地法第一百零三條保護之基地租賃契約），故被上訴人在上訴人終止契約之意思表示達到前，自得繼續使用系爭土地。
六、至於上訴人所稱被上訴人乙○○在本院九十年訴字第四四四號確認優先承買權存在事件於九十年八月二十四日履勘現場所述：「系爭土角屋是謝西蓋的，大概是我二十五歲當兵回來時就發現他剛蓋好了，彭煥郎與謝西有叫警察來趕我們，叫我們不要在這裏燒垃圾，這以前就是我們在燒的，但被他們蓋房子了，那時我有向彭煥郎反應，他的兒子彭聯喜有說你們是貧窮人的孩子，我們土地要給何人就給何人。」又法官問：「你們在謝西蓋房子之前後租金是否相同？乙○○稱：「對，完全一樣」等語，縱然屬實，然查被上訴人乙○○係民國00年生，迄其二十五歲當兵返家，時約民國四十五年左右，而依前所述，本件爭執重點之土地（第二四六之一二、之一三、之一四地號三筆土地），係於五十八年七月三十日由謝西向彭煥郎買受，因此謝西是否可能在買受土地前十三年即搭蓋「土角厝」，要非無疑。況且，被上訴人之父劉添才原承租之土地，倘於四十五年間即有部分遭謝西占用搭蓋房屋，被上訴人於十餘年後與彭貴章訂立「租地合約書」時，是否仍同意就已遭他人占用之部份計算租金，亦有可疑。又參以當日筆錄記載（見被上訴人提出之補充理由狀），本件被上訴人乙○○所陳係「謝西蓋土角厝在其原先燒垃圾處」，至於確實位置並未表明。自難以其上開陳述，足以認定被上訴人五十九年訂立之租地合約書所示之承租範圍已有所變更。
七、綜上所述，本件上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求被上訴人應將如附圖所示Ｂ、Ｅ、Ｇ部分之建物拆除並將土地返還，另依不當得利之法律關係，請求被上訴人應自八十三年十月四日起至返還土地之日止，按年給付上訴人貳萬參仟壹佰元，為無理由。原審據此為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，均核與法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本件判決結果無涉，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月二十七日
臺灣臺中地方法院民事第五庭~B審判長法官張惠立~B法官劉兆菊~B法官王邁揚右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十年十月二日~B法院書記官