裁判字號：臺灣新竹地方法院91年小上字第25號民事判決
裁判日期：民國92年05月21日
裁判案由：給付租金
臺灣新竹地方法院民事判決九十一年小上字第二五號
上訴人丙○○被上訴人乙○○兼訴訟代理人甲○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月三十日本院新竹簡易庭九十一年度竹小字第一七六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟貳佰捌拾捌元由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）六萬二千八百三十四元及其中三萬零五百元自民國九十一年二月二日起，三萬二千三百三十四元自九十一年三月二日起至清償日止按週年利率百分之六計算之利息。
二、除與原審陳述相同外補述如下：
（一）上訴人雖將門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓店面（以下簡稱系爭房屋）出租被上訴人甲○○，但被上訴人全家居住於系爭房屋之二樓，與一樓店面同一出入口。上訴人雖在二月底換裝一樓門鎖，但被上訴人甲○○仍可以叫門之方式進入租賃物使用，並無妨害被上訴人甲○○使用租賃物之可能，且被上訴人甲○○亦自承換鎖後曾至系爭租賃物搬運貨品及在三月份曾開店營業之事實。
原審認上訴人換裝門鎖，未通知被上訴人甲○○領用新鑰匙，妨礙被上訴人甲○○之使用收益，其認事用法與社會經驗有違。
（二）又原審認定上訴人自認九十一年二月十七日起更換門鎖未通知被上訴人及被上訴人甲○○自九十一年二月十七日起即未至系爭房屋經營之事實，惟上訴人並未自認上開事實，原審認定顯與九十一年九月五日言詞辯論筆錄記載不同，原審認定事實有未依據證據法則認定之違法。
（三）原審認定上訴人未提出合於使用之租賃物供被上訴人甲○○使用，而認定被上訴人亦免除租金之給付，但被上訴人甲○○提出終止租約之要求，上訴人並未同意，不生終止租約之效力。而被上訴人甲○○之物品仍置放在系爭房內，亦曾在九十一年三月份至系爭租賃物營業二次，自應依租賃契約給付租金及水電費，原審逕認上訴人未提供合於使用之租賃供被上訴人甲○○使用，顯有認定事實不依證據之違法。
（四）上訴人換裝門鎖係合法行使留置權，同時亦通知被上訴人甲○○之會計小姐換鎖事宜，被上訴人甲○○亦曾在換鎖後至租賃屋搬運物品及營業二次，被上訴人甲○○怠於行使交付鑰匙之權利，具有可歸責性，自不能以要求租賃物用益狀態維持義務對抗上訴人之留置權，更無換鎖視為終止契約之意思實現，原審未慮及於此，並詳加調查，即為不利上訴人之判斷，容有判決理由不備之違法。
（五）原審認定押租金擔保租金之給付，抵付至九十一年二月二十七日之租金仍屬足夠，置上訴人之損害賠償債務不論，法律見解顯屬可議。
（六）綜上所述，原審判決既有上開違法法令之事由，為此，依法提起上訴，請求判決如訴之聲明。
三、證據：均引用原審提出之證物為證。
乙、被上訴人方面：本件未經言詞辯論，上訴人亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、按對於小額訴訟程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。又按小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為，民事訴訟法第四百三十六條之二十四條第二項、第四百三十六條之二十九訂有明文。
二、被上訴人於原審抗辯其曾在九十一年一月間向上訴人表明欲終止租賃契約之意思，為上訴人所不爭執（參原審卷第六十四頁），故堪信為真。又上訴人於原審主張其在九十一年二月底更換系爭租賃物之門鎖，並非九十一年二月十七日之事實，嗣亦為被上訴人所不爭執（參原審卷第五十一頁），亦堪信為真。原審以被上訴人不爭執更換門鎖之時間為九十一年二月十七日，而認定上訴人更換門鎖之時間為九十一年二月十七日之事實，應有違誤。而被上訴人甲○○在九十一年一月間表明終止租賃契約之意思表示，上訴人進而在九十一年二月底擅自更換系爭租賃物門鎖，使被上訴人無法使用租賃物之事實，應可推認兩造在上訴人更換門鎖時，已達成終止租賃契約之意思表示合致。故被上訴人抗辯稱兩造在九十一年二月底已合意終止租賃契約，尚堪採信。而上訴人主張系爭租賃契約係在九十一年三月十九日其以被上訴人違反民法第四百四十七條第二項之規定而終止，並非可採。
三、上訴人雖上訴主張其全家住於系爭租賃物樓上，被上訴人甲○○只需叫門，上訴人自會下樓開門，其換裝門鎖並不妨礙被上訴人甲○○進入系爭租賃物營業，並認被上訴人甲○○曾經在換鎖後來搬運東西及營業二次，得以證明其並無妨礙被上訴人之使用云云。然查，門鎖可防止非權利人任意進入不動產內，門鎖鑰匙則保障有權使用不動產之人，對於不動產之管領支配能力，係對不動產有管領使用之具體表徵，租賃關係中，必須將租賃物交付承租人管領使用，交付門鎖鑰匙為最通常之管領力移交之表現。故上訴人在換掉門鎖時即已將被上訴人對於租賃物之支配力移除，而收歸上訴人自有（即成為必須依賴上訴人之同意開鎖始得進入以箝制被上訴人自由進出租賃物之權利之狀況），與一般租賃關係存續中通常由承租人取得鑰匙，藉以管領支配租賃物不同。上訴人逕自換裝門鎖，客觀上已有不欲被上訴人使用系爭租賃物之表現至為明顯。上訴人上訴主張不妨礙被上訴人使用租賃物，無終止租賃契約之意思，顯非可採。
四、上訴人另主張被上訴人甲○○自認在九十一年三月被上訴人曾至系爭租賃物營業二次，而認其並無不讓被上訴人甲○○使用租賃物之情形云云。查，被上訴人僅承認上訴人換鎖後曾在九十一年三月五日至系爭租賃物搬運物品，但並未自認有營業二次。上訴人上訴稱被上訴人自認營業二次云云，亦非事實。而就營業二次部分上訴人於原審亦未提出證據證明，故難採信。
五、再上訴人主張其在換鎖前及換鎖後均有通知被上訴人之會計小姐云云，然此部份上訴人亦未聲明任何證據以供調查證明確實有通知之事實。且租賃關係存續中，上訴人片面換裝門鎖，切斷被上訴人甲○○原有之支配力，則上訴人如有意使租賃關係繼續，自應自動回復被上訴人對租賃物之支配能力，而非待被上訴人請求。且如上訴人無妨礙被上訴人甲○○繼續在系爭租賃物營業而有交付鑰匙予被上訴人之意，則其直接將鑰匙交付會計小姐轉交即可，何以大費周章請會計小姐轉通知？亦徵上訴人在九十一年二月底更換系爭房屋門鎖後，確實無意讓被上訴人繼續在系爭租賃物營業。
六、上訴人另主張其換裝門鎖係為行使留置權，被上訴人不得以此主張上訴人未交付合用之租賃物對抗之云云。惟上訴人換鎖時，被上訴人積欠之租金僅一過月，且被上訴人尚有六萬元之押租金在上訴人處之事實，為兩造所不爭執。以被上訴人之押租金扣繳所欠之租金，尚有剩餘，上訴人是否可以行使留置權已有疑義。況依據民法第四百四十五條第二項規定，留置權留置之限度為得請求之損害賠償及本期以前未交之租金，得就留置物取償。縱上訴人行使留置權，應在上訴人欲求償之租金範圍內為留置，不應將租賃物全部換鎖，留置被上訴人全部營業之器具及貨品。是上訴人換裝門鎖，行使留置權固為主觀目的之一，但其非僅在法定限度內行使留置權，而將被上訴人甲○○所有營業器具、貨物鎖於系爭租賃物，已超過其行使留置權之限度內，更顯其換裝門鎖係為移除被上訴人對於租賃物之支配力，留置不過為附帶目的之一。被上訴人換裝門鎖雖有行使留置權之意思，但亦有排除被上訴人使用租賃物之意思。
七、上訴人在九十一年二月間換裝門鎖後，不提供被上訴人使用租賃物，業以換鎖之客觀行為而為同意終止租約之意思實現，故兩造之租約應在二月間上訴人更換門鎖時終止。而兩造不爭執被上訴人在九十一年三月五日搬離租賃物之事實，被上訴人甲○○在九十一年三月五日以後已不使用租賃物。故於被上訴人搬離系爭租賃物前尚應向被上訴人繳納二月份租金三萬元、三月份占用系爭租賃物五日之損害五千元、二月份水費五百元、電費一千八百三十四元，共計三萬七千三百三十四元。兩造亦不爭執被上訴人尚有六萬元之押租金在上訴人處。扣除上開被上訴人應繳納之三萬七千三百三十四元，尚餘二萬二千六百六十六元，故上訴人再請求被上訴人連帶給付如聲明所述之金額，應無理由。又兩造租約第七條之規定應適用於被上訴人片面違約之情形，而兩造租約既為合意終止，故並無適用該條之餘，上訴人主張依據兩造租約第七條規定，以押租金全額作為損害之補償，亦非有理。
八、綜上，兩造九十一年二月底合意終止租賃契約，被上訴人並在九十一年三月五日自系爭租賃物搬遷，被上訴人在上訴人處所留存之六萬元押租金債權應足以抵銷上訴人得請求之租金、水電費、終止租約後相當於租金之損失。原審判決就被上訴人更換門鎖時間之事實認定，雖與證據法則有違。但原審判決駁回上訴人之起訴，並無不當。依據上訴人之上訴意旨上訴人之上訴並無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條之二十九第二款，不經言詞辯論，駁回其上訴。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十九條第二款、第四百三十六之三十二、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文中華民國九十二年五月二十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
審判長法官法官法官右為正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀中華民國九十二年四月十八日~B法院書記官彭連喜