裁判字號：最高法院99年台上字第790號民事判決
裁判日期：民國99年05月06日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十九年度台上字第七九０號上訴人財團法人中華民國台北市基督教新生教團法定代理人丙○○○訴訟代理人 蘇信誠 律師上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 洪國誌 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國九十八年十二月一日台灣高等法院第二審判決（九十七年度重上字第二四九號），各自提起上訴，本院判決如下：
主文兩造上訴均駁。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理由本件上訴人甲○○、乙○○（下稱甲○○等二人）主張：坐落台北市○○區○○段七四之一一地號土地（下稱系爭土地），係兩造與訴外人 劉秀瓊 所共有，應有部分各四分之一，詎對造上訴人財團法人中華民國台北市基督教新生教團（下稱新生教團）自民國八十二年起，未經其他共有人同意，無權占用如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分三十六點五三平方公尺、D部分六十七點○八平方公尺、B部分十九平方公尺及C部分五十四平方公尺，並於其上搭蓋屋棚、停車棚、圍牆等地上物（A部分含A1、A2；B部分含B1停車場、B2圍牆、B3冷氣設備；C部分含C1圍牆、C2階梯平台、C3雨遮），獲有相當於租金之不當利益，致伊等受有損害等情，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條等規定，求為命新生教團將前開地上物拆除，將占用土地騰空返還伊等及其餘共有人，並給付甲○○新台幣（下同）九十萬一千七百十一元及乙○○四十五萬八千五百九十三元之損害金，並均自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，暨自九十六年二月十三日起至拆除地上物返還土地日止，按月各以一萬五千一百零四元計付損害金之判決。（逾上開請求部分，分經第一審及原審判決甲○○等二人敗訴後，未據其聲明不服並經其減縮聲明，該部分因未繫屬本院，不另贅列。又甲○○等二人於原審僅就請求給付六十二萬七千七百二十五元、三十二萬三千零七十三元及自九十六年二月十三日起按月各以一萬零三百九十六元計付損害金部分第一審所為其敗訴之判決，提起一部附帶上訴。）上訴人新生教團則以：台北市○○街○巷○號四層樓公寓（下稱系爭公寓）係五十八年四月一日建築完成，伊於六十三年間取得該公寓一樓房屋所有權及系爭土地應有部分四分之一，當時公寓外之共有空地，建商已建有附連圍繞之圍牆，內部作為花園之用，伊取得所有權後和平、公然、繼續使用建商交付之該共有空地，迄八十三年間因房屋內部空間不敷使用，始打通增建，施工期間，甲○○遷入該公寓，並未反對增建，迄乙○○於九十三年間取得公寓所有權，更逾三十餘年，該漫長時間他共有人均未表示反對，伊取得公寓一樓及系爭土地應有部分價金，遠高於當時其他住戶，亦已支付使用該共有空地之對價。況長期以來一樓使用空地，頂樓住戶使用樓頂本屬一般人所接受之通念，足證伊使用上開共有空地，係本於與其他共有人所成立之默示分管契約，並非無法律上之原因。又伊於八十三年間增建時，甲○○知其情事未為反對，事後訴請拆除，自屬權利濫用，亦有權利失效原則之適用等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：本件新生教團對於甲○○等二人主張之事實，固以上開情詞置辯，惟：①查證人 蔡凱棠 於原法院證稱：「買時二、三、四樓都有人居住，當時有圍牆，有種花」、「當時我買的時候房屋的四周都有圍牆，就因為是這樣的所以我們才買」、「我們要做為一個教會，我們有問過賣主一樓的空地能否使用，賣主說沒有問題，所以我們才會買」等語，參以系爭公寓使用執照案卷內附「建築物概要」騎樓構造記載：「後退3.64ｍ做圍牆留出騎樓用地種草皮花木」，另依沈祖海建築師事務所設計之一樓平面圖亦標示有前院及後院，且前後院對外均有花台隔離，堪認新生教團抗辯其於六十三年向前手購買系爭公寓一樓房屋時，房屋四周已建有圍牆一節，應為真實。新生教團雖未能提出書面分管契約以證明系爭圍牆區域內之空地由其分管之協議，但系爭公寓係五十八年四月一日建築完成，一樓房屋於六十二年十月二十日辦理總登記為訴外人 蘇豐雄 所有，新生教團於六十三年十月十五日自蘇豐雄處移轉取得一樓房屋所有權，蘇豐雄為系爭公寓起造人，有建物登記簿謄本及使用執照申請書為證，足認新生教團自蘇豐雄處買得系爭公寓一樓房屋時，蘇豐雄即將該房屋連同系爭土地上已建圍繞之圍牆及圍牆內空地交由其使用，稽之甲○○於八十三年六月二十七日取得系爭土地所有權四分之一，距新生教團取得系爭公寓一樓房屋及使用圍牆內空地已有二十年，期間系爭土地共有人間並未爭執其使用空地之權利，衡情堪認該公寓二至四樓之第一手買受者，即以該空地已交由一樓房屋所有人使用之現狀而為買受，系爭土地之共有人自已默示同意該現狀而成立一樓圍牆內空地由一樓房屋所有人使用之分管協議。甲○○等二人各係於八十三年六月二十七日、九十三年七月三十日取得同公寓二樓、四樓房屋及系爭土地應有部分，通常即有可得知之情形，自應受該分管協議之拘束。②按共有人就共有部分為分管約定，分管人仍應本於分管協議內容使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。依證人蔡凱棠前開證言，新生教團六十三年間購買系爭公寓一樓房屋時，該房屋四周有圍牆，有種花，賣主亦稱一樓空地得使用，另新生教團自承其取得系爭土地應有部分時，一樓屋外空地，建商即已建有附連圍繞之圍牆，內部作為花園之用，嗣因教會會友不斷增加，內部空間已不敷使用，伊乃於八十三年間將如附圖所示A、D部分打通增建使用等語，足證前開空地於六十三年間蘇豐雄將該房屋交付其使用，及其餘二至四樓第一手買受者以該現狀買受而默示成立分管契約時，該分管協議內容僅為新生教團得以空地、種植花草或設置簡易設施等內容而為使用，不包括興建封閉之地上物而改變空地之使用目的，此觀沈祖海建築師事務所設計之一樓平面圖所標示前院及後院等均非封閉空間自明。次查新生教團於系爭土地如附圖A及D部分均增建有封閉之地上物，有勘驗筆錄、照片可稽，並為其所不爭，則新生教團對該部分使用顯逾越分管協議約定內容，並有違共有物之使用目的，已妨害共有人之權利，甲○○等二人自得據以請求拆除各該部分之地上物。且因拆除後新生教團對各該部分土地本於分管協議，仍有管理使用之權限，該二人併予請求該部分土地返還，則乏依據。至如附圖B及C部分，或為停車場、圍牆、冷氣設備、階梯平台、雨遮，均屬公開空間或簡易設施，並不影響系爭土地作為空地之使用目的，本在新生教團依分管協議得以使用之範圍，甲○○等二人即無請求新生教團拆除並返還該部分土地之權限。③查新生教團係本於分管協議而占用系爭土地之前開部分，其占有即非無法律上原因，甲○○等二人亦無因不能使用土地而造成損害，自不得依不當得利及侵權行為之法則，請求給付相當租金之損害金。再新生教團就附圖所示A及D部分搭建地上物，既逾分管協議內容，甲○○等二人為共有人之利益請求拆除，係本於分管協議之約定，難謂係以損害上訴人為主要目的，亦無權利濫用之可言。另新生教團未舉證證明甲○○等二人自八十三年六月二十七日、九十三年七月三十日取得系爭土地應有部分後，有何具體情事足以引起其正當信賴，並認甲○○等二人已不行使共有人之前開權利，辯以甲○○等二人業經權利失效云云，尤無足採，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論駁之理由，因將第一審命新生教團返還如附圖A、D部分土地、拆除附圖B、C部分地上物並返還土地及給付損害金部分之判決廢棄，改判駁回該部分甲○○等二人在第一審之訴；並維持第一審所為兩造其餘敗訴部分（即拆除附圖A、D部分地上物及給付損害金）之判決，駁回新生教團之其餘上訴及甲○○等二人之附帶上訴。
按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，認定新生教團於六十三年間自蘇豐雄處買得系爭公寓一樓房屋時，即由蘇豐雄將該房屋連同已建圍繞之圍牆及圍牆內空地交付其使用，共有人自已默示同意該現狀而成立一樓圍牆內空地由其使用之分管協議。該分管協議之內容僅為新生教團得以空地、種植花草或設置簡易設施等內容而為使用，不包括增建封閉之地上物而改變空地之使用目的，並論斷甲○○等二人應受其拘束，新生教團於八十三年間就附圖所示A及D增建地上物使用部分，顯逾越原分管協議約定內容，並有違共有物之使用目的，已妨害共有人之權利，且有甲○○等二人提出其於八十八年四月六日即委託世紀聯合法律事務所催促新生教團騰空還地之函文足佐（見一審卷七一、七二頁）。原審本於上揭意旨及理由而為兩造部分敗訴之判決，經核於法均無違背。又甲○○等二人雖於上訴本院時提出上證一至上證六，指稱：依建築物竣工照片黏貼卡、「建築物概要」騎樓構造所載「後退3.64ｍ做圍牆留出騎樓用地種草皮花木」等字業經以「／」刪除、使用執照審查意見表記載「空地上所造違建應全部拆除」、蘇豐雄陳情書所載內容及沈祖海建築師事務所設計圖前後院規劃之長、寬與台北市政府地政處土地開發總隊鑑定圖有明顯差異等情觀之，原判決無視完工後之現狀應以使用執照為準，徒以起造時申請之建築物概要內容，採為認定有圍牆之依據，不合有關建築法規定云云，但所指各節及相關書證，皆屬系爭土地一樓所建圍牆是否屬「舊有違建」之問題，查新生教團於六十三年間買得一樓房屋時，即由蘇豐雄將該房屋連同已建圍牆及圍牆內空地交由其使用，共有人已默示同意該現狀由其使用之分管協議，乃原審所確定之事實，則甲○○等二人自應受該分管契約之拘束，該二人所指之事實仍與原判決結果不生影響，原判決亦無何違背法令之可言。兩造上訴論旨，猶執陳詞，分別以原審其他採證、認事之職權行使及贅述部分或與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，均不能認為有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十九年五月六日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官林大洋法官沈方維法官陳碧玉本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年五月十八日
v