裁判字號：臺灣高等法院臺中分院88年上字第98號民事判決
裁判日期：民國89年09月05日
裁判案由：履行契約
臺灣高等法院臺中分院民事判決民國八十八年度上字第九八號
上訴人即附帶被上訴人 金豐 證券股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○附帶上訴人乙○○右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國八十七年十月十四日臺灣台中地方法院第一審判決（八十七年度訴字第七○一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決命上訴人給付金額超過新臺幣貳佰伍拾萬元及其利息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除反訴部分外）之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其他上訴及附帶上訴均駁回。
第一審（除反訴部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔；附帶上訴訴訟費用，由附帶上訴人負擔。
事實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：就上訴部分：㈠原判決命上訴人給付部分廢棄。㈡右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。就附帶上訴部分：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠就上訴部分：
⒈系爭房屋二棟原門牌整編為豐原市○○路○○○巷十、十六號，係廢木材場
，上訴人為向被上訴人承租該地興建大型證券公司，乃於民國（下同）七十八年七月一日向被上訴人承租，由上訴人出資將該廠木材場拆除，重新挖地基興建系爭房屋二棟即台中縣豐原市○○街○○○號及二三六號，並以被上訴人名義登記所有權人，租期屆滿，房屋歸屬被上訴人所有，上訴人為此斥資高達新台幣（下同）三千萬元左右興建系爭房屋，經營證券業務。租金則從七十八年每年一百三十五萬元起陸續調漲至八十六年六月三十日每年五百萬元，上訴人認為系爭房屋由上訴人出資三千萬元興建，租期屆滿歸被上訴人所有，租金本應合理，不得隨意調漲，惟被上訴人卻逐年調漲，令上訴人深感租金為一大負擔，故於八十五年十月間另行覓地蓋新大樓以便永續經營，並預定於八十七年一月開幕，因原租期至八十六年六月三十日止，上訴人乃與被上訴人續訂租約半年至八十六年十二月三十一日，無奈被上訴人料上訴人一時必無法搬遷，故意由原半年租金二百五十萬元，調高成半年四百萬元，否則不再續租，調高百分之六十，顯失公平合理，上訴人一時急迫無奈只好給付半年四百萬元予被上訴人，並於八十六年十二月三十一日搬家遷移至新址，並於八十七年一月三日正式開幕營業。上訴人於租期屆滿搬家遷移後，立即由公司協理丙○○通知被上訴人點交房屋，詎被上訴人住在系爭房屋隔壁竟拒不接受點交，藉詞房屋清潔問題拖延接受點交，當時上訴人還心存納悶，被上訴人為何不接受點交，嗣後收到法院開庭通知，才知被上訴人故意歪曲事實主張上訴人拖延交屋，房屋被破壞等不實事項要求上訴人給付違約金伍佰萬元，一審法官未予詳查，竟判決上訴人應給付被上訴人違約金肆佰萬元，上訴人不服提起上訴，鈞院受命法官於開庭時以前揭兩造租賃經過情形勸諭被上訴人降低請求，被上訴人隨即又追加附帶上訴壹佰萬元。除此之外被上訴人竟以相同事由再另起訴向台中地方法院請求上訴人應給付壹仟壹佰壹拾捌萬伍仟餘元之損害賠償，目前由一審法官審理中（案號：八十九年度重訴字四八六號，橫股），令上訴人深感被上訴人貪得無饜，實不足取。
⒉關於系爭租賃契約第六條違約金之約定「乙方（即承租人即上訴人）如違約
不於租賃期滿交還房屋或違反第四條第二款、第七條第七款（即租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物及消防設備器材等，不得毀損，全部歸出租人所有）之規定者，甲方（即出租人即被上訴人）得請求乙方給付違約金新台幣伍佰萬元」，上訴人認為是損害賠償總額之預定，被上訴人未有損害不得請求違約金，理由如左：
⑴「當事人得約定債務人於債務不履行時應支付違約金。違約金，除當事人
另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民國八十八年四月二日修正之民法第二百五十條第一項、第二項定有明文。此與修正前民法第二百五十條第二項但書「但約定債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」之規定已有不同。修正理由載明「第二項但書（舊民法）規定之違約金究指懲罰性違約金，抑指損害賠償額之預定，眾說紛紜，莫衷一是。惟如謂但書規定之違約金係違約罰之性質，則何以僅對給付遲延及不完全給付之情形加以規定，而未規定給付不能之情形﹖法理上有欠周延。故此處所規定之違約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行中之給付遲延及不完全給付所生損害賠償額之預定。故為避免疑義並期明確，爰將『但』字修正為『其』字，又將違約金明白規定為『不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額』。至於給付遲延後，因可歸責於債務人之事由致給付不能或遲延後之給付於債權人無利益者，債權人除違約金外，並得求不履行之損害賠償，此乃當然之效果，毋庸訂定，爰予刪除。」故依修正後之民法規定及修正理由，可以得知，在給付遲延、不完全給付之情形，將違約金區分為賠償性或懲罰性，並無實益，因在此二種情形下，違約金均視為損害之賠償總額。債權人不得請求違約金又請求給付遲延或不完全給付之損害賠償之預定。只有在給付遲延中發生給付不能之情形，區別違約金為損害總額之預定或懲罰性才有實益，若屬前者，債權人依民法第二百五十條第二項前段規定就其所受遲延之損害及給付不能之損害總額至多僅能請求違約金之金額；若屬後者，債權人依民法第二百五十條第二項後段規定及民法修正理由，就其所受遲延之損害總額固至多僅能請求違約金之金額，但仍得再向債務人請求給付不能之損害賠償。本件被上訴人於原審依系爭租約第六條規定起訴請求上訴人給付違約金伍佰萬元，起訴狀理由載明「原告因被告違約、房屋修復所需支付之費用及逾期交還房屋所受之租金損失合計共八百十七萬五千六百九十九元，是原告請求約定之違約金伍佰萬元，並無過高。」由此可知，系爭租賃契約第六條有關違約金之約定，顯屬修正後民法第二百五十條第二項前段規定之情形，該「違約金視為債務人因不履行債務而生損害之賠償總額。」退而言之，縱採納被上訴人主張該約定係屬修正後民法第二百五十條第二項後段規定之情形，依該規定，違約金視為給付遲延或不完全給付所生損害之賠償總額，其結果亦無不同。
⒊上訴人並未違約不於租賃期滿交還房屋：
⑴上訴人於八十六年十二月卅一日租賃期滿前一週即委託 大富 搬家起重行到
租賃物內搬，上訴人倉庫內之資料辦公用品、電腦等陸續搬遷將近一星期至八十六年十二月卅一日晚上六、七點全部搬遷到上訴人之新址完畢，花費共七萬二千元。上訴人並於八十七年一月三日（一月一日、二日國定假日不營業）在新址營業，因被上訴人住在租賃物隔壁、上訴人認為極其單純，所以派上訴人公司協理丙○○代表上訴人於八十六年十二月卅一日下午五、六時到隔壁被上訴人家通知被上訴人點交，但被上訴人不願受領。
上訴人另於八十七年一月上旬多次口頭、電話通知被上訴人受領房屋，被上訴人均藉詞拒絕受領，上訴人不得已乃於八十七年一月十六日以豐原郵局第五二號存證信函催告通知被上訴人於一月十九日前點交房屋，並派賴文彬於一月十八日、一月十九日前往租賃物等待被上訴人是否前來交屋，被上訴人住在隔壁，卻不出面受領交屋，上訴人乃於同年一月廿一日以豐原郵局第六九號存證信函向被上訴人聲明拋棄租賃物之占有。以上事實除有上訴人新址開業邀請函、存證信函附卷可稽外，並經證人丙○○、大富搬家起重行負責人 張聰輝 在鈞院證稱無誤，且有搬遷費七萬二千元之發票附卷為憑，足證上訴人確於八十六年十二月卅一日即已搬遷完畢，毫無繼續占有不願遷讓之行為。
⑵上訴人於搬遷後，因被上訴人不願點交，要求上訴人拆除租賃物內之螢幕
之架子、資訊線、電腦螢幕，上訴人原認為依契約約定無拆除之義務，惟為和諧避免紛爭，乃再委託晉易營造有限公司於八十七年一月七日至租賃物現場勘察，同年一月八日依被上訴人及上訴人之指示開始拆除至一月十四日全部完工拆遷完畢，一共花費十萬元。此有證人即晉易營造有限公司負責人 林助 易在鈞院結證「我是負責拆放螢幕的架子及資訊線，我是八十七年一月七日去勘察，我於八十七年一月十四日全部完工搬遷完畢，一共費用十萬元，已經付清了，八十七年一月八日時金豐的賴協理叫我用磚頭將冷氣窗封起來，那天屋主乙○○也在場，他不點交，他在那邊與賴協理商談拆除的項目，然後再指示我如何處理，我大部分聽從金豐的指示，也有小部分聽從乙○○的意思處理。」無誤，並有拆除搬遷費一十萬元之發票附卷為憑，惟拆除完畢後，被上訴人仍拒絕受領租賃物，上訴人至此認為被上訴人顯係故意刁難上訴人，企圖獲取不當索賠，上訴人才於八十七年一月十六日以前揭郵局信函對被上訴人為最後點交通知。
⑶按所謂點交之意義，依強制執行法第九十九條、第一百條之規定係解除債
務人對於不動產之占有，將不動產點交給債權人，屋內之動產、應取去點交債權人，無人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金。故實務上強制執行之做法，係執行法官到房屋現場解除債務人之占有，請債務人離去，如債務人拒絕，則請警察協助強制將債務人架離房屋，屋內之動產如傢具、衣櫃、冰箱、電視等則由搬家公司搬到屋外交給債務人，然後將房屋交給債權人，即完成點交，並未包括屋內隔間或其他物品之拆除及清潔、修補工作之完成，故不宜認為拆除、修補及清潔工作完成後才算完成點交。至於清潔、修補之費用債權人可否向債務人請求乃另一問題，應與點交之認定無關。本件上訴人於八十六年十二月卅一日遷離租賃物，無再繼續占有租賃物之行為及意思，並於該日通知被上訴人點交受領租賃物，應已符合點交之債之本旨。至於上訴人嗣後配合被上訴人要求清潔租賃物及拆除屋內設備，或留二、三張傢俱未搬，係上訴人之善意行為，不能以此認為上訴人在完成上開善意行為前尚未依債之本旨將租賃物點交給被上訴人。
⑷被上訴人持租賃契約公證書為執行名義向台中地方法院民事執行處聲請強
制執行，乃以違約為理由之強制執行程序，上訴人亦提債務人異議之訴，後於八十七年二月廿六日上午十時，經台中地方法院民事執行處 王庭長 金源率書記官等前來系爭標的物履勘，認為兩造對租賃物已騰空並無爭執，指示被上訴人取回鑰匙，並以兩造所爭執者乃對租賃物內設備是否有回復原狀及有否違約，而此係實體訴訟問題，非執行程序所能審究，乃於八十七年三月四日裁定駁回被上訴人強制執行之聲請。此有八十七年度執未字第一六七五號民事裁定附卷可稽，由此可證上訴人早於八十七年二月廿六日執行法院履勘前即已將租賃物騰空遷讓，並非該日始由執行法官將租賃物解除占有強制點交給被上訴人。按上訴人多次要求將房屋點交返還給被上訴人，被上訴人藉詞拒絕受領卻又聲請法院強制執行點交，再以此點交證明上訴人拒絕搬遷，此種做法，顯係違反誠信原則，實不足採。
⒋上訴人並未毀損租賃物內之固定定著物及消防設備器材：
⑴租約第七條第七款所載「固定定著物」及「消防設備器材」究竟所指為何
﹖按解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失真意，最高法院十九年上字第二八號著有判例可資參考。按系爭租約第六條之記載係延續兩造最早於民國七十八年七月一日之租約特別約定事項第二項而來，該特別約定事項第二項記載「租賃期滿遷讓交還房屋時，房屋內動產由承租人收回外，其餘固定定著物不得燬損全部歸出租人所有使用收益。（但電燈、電線、房屋內裝潢等不包括在動產內。）」，依當時訂約在場之證人 古豐雄 在鈞院證稱「當時特約事項所謂固定定著物係指室內裝潢、電燈、電線，簽約時是空屋，沒有新的消防及電力發電任何設備，簽約時之木材行原來當倉庫用，已很久沒營業了。」，證人 黃俊益 證稱「系爭建物原是荒廢的木製工廠，當時言明，若契約到期，就將建物歸被上訴人所有，所謂固定定著物是指電燈、電線及屋內裝潢，以免被上訴人日後不好使用。訂約時根本沒那些設備（高低壓電力設備），因此消防設備及高低壓電力設備不列入固定定著物之內。」，由此可知所謂固定定著物並未包括上訴人出資購買之高低壓電力設備。而高低壓電力設備更非屬於兩造所約定之消防設備器材之一，被上訴人所提出於八十七年二月二十六日拍照之照片中亦將高低壓電力設備與消防設備系統為不同之區分，被上訴人所指之消防設備係指滅火器、火警受信總機、消防栓等，顯未包括高低壓電源設備在內，故被上訴人事後再提出消防法規之規定主張高低壓電力設備係屬消防設備器材，惟高低壓電源設備是否屬於兩造租約第七條第七款所載之消防設備器材，自應以兩造約定之真意為準，而非以消防法規所訂為準，兩造所約定之消防設備器材既未包括高低壓電力設備已詳如前述，故被上訴人事後之主張並無理由。
⑵次查被上訴人所提出於八十七年二月二十六日所拍照之照三十二張及照片
說明四十五頁記載消防設備系統、電力設備系統及天花板有故障、遺失破壞等情形，惟查：
ㄅ、就第一頁至第十七頁有關消防設備系統部份，該消防設備是上訴人出
資購買的，上訴人於遷讓前消防檢查紀錄均合格，並無器材線路故障等問題，上訴人亦未破壞，被上訴人嗣後將租賃物出租給巨人育樂有限公司開設鋼珠電力遊藝場，行業不同，消防標準就不一樣，被上訴人或巨人公司係為符合消防標準而改裝消防設備，故被上訴人主張消防設備有故障及故障之原因係遭上訴人破壞等均非事實，上訴人否認。且上訴人早已於八十六年十二月卅一日前遷讓系爭房屋，並於八十七年一月二十一日拋棄占有，己詳如前述，被上訴人係八十七年二月二十六日拍照，被上訴人既未能證明上訴人在拋棄占有前即有照片中所記載情形，故上開照片所記載之情形與上訴人無關，亦與上訴人搬家遷讓之行為無因果關係。
ㄆ、就第頁至第頁電力設備系統部份，按電力設備系統既非租約第七
條第七款所載之「固定定著物」或「消防設備系統」（詳如前述），則縱使電力設備有照片所載電線剪斷或開關箱設備破壞之情形（假設語，上訴人否認有破壞），被上訴人亦不得依租約第六條規定請求上訴人給付違約金。何況照片所載破壞、剪斷等情形，係電力公司要斷電時基於安全考量所為，豈可謂破壞，被上訴人如要使用，再將電線銜接起來即可，而鈞院履勘時，該剪斷之電線均已銜接起來，且從外觀觀察即可知係舊線銜接，而非新線。
ㄇ、就第頁至第頁房屋修繕及廢棄物清理部份，按木作電子揭示板、
木作電視架、木作櫃台、木作置物櫃、木作高架地板、RC招牌基礎座等裝潢係屬租約第七條第七款所載之固定定著物，依約定上訴人不得拆除，故上訴人未予拆除搬遷並未違反約定。被上訴人於原審⒏提出之建勝輕鋼架裝潢行整修拆除之費用十二萬九千四百七十元中就拆除運搬前揭固定定著物之費用共十一萬四千一百七十元應予扣除，僅修繕天花板及搬遷八角桌、寫字桌之費用一萬五千三百元係上訴人搬遷時不小心損害所造成。
⑶被上訴人於⒍在鈞院所提出租賃物修繕所支付之費用明細及發票影本，及各修繕廠商所提出之付款明細，均非實在，上訴人否認其真正。
㈡就附帶上訴部分：
⒈引用附帶被上訴人前揭上訴理由。
⒉被上訴人請求上訴人給付違約金四百萬元，既無理由，其附帶上訴請求鈞院
再命附帶被上訴人給付一百萬元，亦無可採，原審予以駁回，理由雖有不同，但結果並無不當，故附帶上訴無理由，應予駁回。
三、證據：提出系爭房屋門牌圖、阿拉丁彈珠房照片、電力公司高壓電繳費收據、金豐證券派人清潔估價單及收據、統一發票及估價單影本各一張，請求傳訊證人丙○○、張聰輝、 林助易 、 劉國安 、 陳太成 、 黃伯和 、黃俊益、古豐雄及函詢台灣電力股份有限公司豐原分處系爭房屋何時申設電力，或何時廢止電力，是否由該公司派員至系爭房屋以剪斷電線方式斷電﹖
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：就上訴部分：求為判決駁回上訴，第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。就附帶上訴部分：㈠原判決關於駁回被上訴人其餘之訴之部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡右廢棄部分上訴人應再給付被上訴人新台幣一百萬元及自八十七年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈣第二項判決被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴部分：
⒈依租約第六條約定，「乙方（即上訴人）如違約，不於租賃期滿時交還房屋
或違反第四條第二款、第七條第七款之規定者，甲方（即被上訴人）得請求乙方給付違約金新台幣五百萬元。」因此二造所約定上訴人須支付違約金之條款有多項，只要上訴人違反其中一項，被上訴人即得請求給付違約金，不必全部所約定之條款全都違反始可請求。而上訴人違反約定之條款包括一、逾期交屋，二、毀損固定定著物，三、毀損消防設備等，而所約定之固定定著物應指用螺絲栓住固定在建物上之物，包括電燈、電線、裝潢等在內，業據證人即當時書立租約之代書 李祐誠 在鈞院證述明確。
⒉本件上訴人有無逾期遲延交還房屋，在於其何時交還房屋，而不在其何時開
始搬遷，縱其開始搬，然未全部遷讓完畢，將房屋交由被上訴人管理之前，仍為未依約交還房屋，仍為逾期違約。至於上訴人有無另外營業，何時在何地重新開業，不影響上訴人逾期遲延交屋之事實。
⒊⑴上訴人所舉證人林助易於⒋在鈞院已證稱其於八十七年一月七日去本
件租賃標的房屋勘察現場，一月十四日搬遷完畢；⑵上訴人之代理人丙○○於一審法院亦自認在八十七年一月十九日以前，上訴人尚有東西要搬走之傢俱在內未搬走；⑶而台灣電力公司豐原分處八十八年四月十九日台中豐字第0000－0000號函亦謂：「本分處派員停電時，該公司現場負責人丙○○先生表示仍需用電，要求暫延至八十七年一月十八日停電拆表。至八十七年一月十七日本分處始派員執行停電，並於八十七年一月十九日拆除電表。」有該函附於鈞院卷內可稽。由以上相互印證，足以證明在八十七年一月十九日以前，上訴人根本尚未遷讓完畢，否則何須再用電﹖為何是時不讓電力公司停電拆表﹖其已逾期交還房屋已甚明，上訴人空口否認，自不足採取。（電力公司僅止於拆除電表而已，並無將其他配電盤之電纜線剪斷或將發電機破壞，且電表一拆除，即無電源可進入屋內，亦無將設備破壞之必要，上訴人早已自認電器設備、發電機為其剪斷及拆除。）⑷至八十七年二月二十六日執行法院始前往強制執行將房屋鑰匙取交被上訴人。
⒋本件在八十七年五月二十日，一審法院始至現場勘驗，勘驗當時現場被破壞
情形尚屬存在，並未修復，有原審之勘驗筆錄可憑。而被上訴人於八十八年一月十五日始出租予巨人育樂公司，有被上訴人提出經台中地方法院公證之租約書附於鈞院卷內可按，並經巨人育樂公司負責人陳太成在鈞院證明屬實。在一審法院未勘驗之前，被上訴人自無法予以修復。上訴人虛構臆測主張被上訴人於八十七年十月間出租予巨人公司自屬無據。不足採取。（至於本件系爭房屋之電表何時復電與房屋是否修繕完成，是否出租無關，修繕中亦可復電，工地亦可申請電表。
⒌做生意焉有不花成本，被上訴人花錢將房屋修理好，再出租予巨人育樂公司
，應無不妥，出租房屋當然需提供可使用之房屋，否則焉有人願意花錢承租不能使用之房屋﹖⒍發電機為消防設備，有消防有關法令（業已於八十九年五月十日狀呈）可按
。而且發電機係以長型螺絲釘及水泥固定，裝設在建物之屋後屋簷下，水泥地板上，係裝設在建物屋頂範圍之內，並非裝設在外面，有八十九年五月十日庭呈之照片可憑，係固定在屋頂範圍之內，亦為固定定著物。上訴人所舉證人黃俊益及黃伯和亦分別證稱發電機為消防設備及固定定著物（詳如證人筆錄，同上狀），依約即不得破壞拆除。
⒎⑴屋內之電器設備例如電線、電燈及裝潢依約屬於固定定著物，亦經上訴人
所舉之證人黃伯和、黃俊益於八十九年三月二十三日在鈞院證述明確。⑵而上開電線、電燈及裝潢業經破壞，亦經被上訴人於原審提出之照片可稽及原審之執行筆錄與勘驗筆錄可按。⑶上訴人於八十七年四月十八日在一審法院所具之答辯狀內理由四、最末亦自認「電器設備為本公司所有，非乙○○所可染指」，表示電器設備為上訴人所破壞。⑷八十七年五月二十日，一審法院至現場勘驗時，上訴人復承認發電機等電力設備及電纜線為其所剪斷取走。⑸於八十七年七月三十日一審辯論時，上訴人亦自認為其所破壞（請見該日筆錄二頁背面第四行）。由以上足以證明上開固定物為上訴人所破壞無誤。
⒏被上訴人於八十七年八月二十五日所提出之估價單係略估而已，此從估價單之日期為八十七年三月二十五日，即知當時尚未開始修復，僅供參考而已。
估價與實際施工之工程費用往往不同，估價一般係事先之預估而已，實際施工之工程費往往較多，此為一般工程之所以必須追加預算之緣故，極為平常之事。至八十七年九月二十九日，因修復工作接近完成，所以提出正確之估價單。
⒐被上訴人修復所支出之工程款，業據被上訴人提出發票等為憑，並經所有施
工者 林麗蘭 、 洪清連 、 林門露 、 陳麵 、 林建男 、 洪碧雲 等承包商在鈞院證述明確。上訴人空口否認，自不足採。
⒑私人間租賃房屋之遷讓與法院強制執行拍賣之點交不同，私人間租賃房屋之
遷讓，須依照約定之條件將房屋交由出租人管業，始謂遷讓完畢，始謂依債務本旨履行完畢。而法院強制執行拍賣物之點交，無所謂約定條件，自無依約點交之可言，況執行法院亦須將所拍定之房屋現實點交由拍定人占有。而本件上訴人自承房屋鎖匙一直由上訴人占有中，於八十七年二月二十六日法院強制執行時，才由法院取交被上訴人。且在八十七年一月十九日，上訴人尚有東西放在系爭房屋內，尚未取走，已如上述三、項所載，於此不在贅述。
⒒依租約第六條約定，「乙方即上訴人如違約，不於租賃期滿時交還房屋或違
反第四條第二款、第七條第七款之規定者，甲方即被上訴人得請求乙方給付違約金新台幣五百萬元。」因此二造所約定上訴人須支付違約金之條款有多項，𡛰要上訴人違反其中一項，被上訴人即得請求給付違約金，不必全部所約定之條款全都違反始可請求。而上訴人違反約定之條款包括㈠、逾期交屋，㈡、毀損固定定著物，㈢、毀損消防設備等。因此本案所約定之違約金為懲罰性之違約金。該案之判決書理由亦認為一旦有違延交屋或毀損固定定著物情事，不問其遲延多久或毀損之輕重程度，均須依約付違約金，又本件原告所受之損害已超過本件租約所約定之違約金額五百萬元，如係賠償性之違約金，則法院應不可酌減。
㈡附帶上訴部分：
⑴被上訴人於一審原請求上訴人應給付被上訴人懲罰性違約金新台幣（下同）
五百萬元及自民國八十七年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。惟該一審判決竟僅准許上訴人給付被上訴人違約金四百萬元及其遲延利息，將被上訴人其餘請求之一百萬元及其遲延利息部分予以駁回。
惟其該部分駁回之理由略以「參酌上訴人所主張因被上訴人違約所需支付之修復費用及所受租金之損失：：：扣除非屬固定定著物、消防設備器材部分及八十七年二月二十六日以後之租金損失：：：等情，：：：應核減為四百萬元及遲延利息。：：：逾此部分之請求：：：應予駁回。」云云。
⑵然查：
ㄅ本件係請求懲罰性之違約金，而依照租賃契約第六條約定及第七條七款其
他特約事項約定，不僅毀損定定著物及毀損消防器材為違約，即遲延交還房屋亦屬在約定違約範圍之內，只要上訴人有一款之違約，即須支付違約金，而被上訴人有多款之違約已如前述，而第一審判決以上開理由作為被上訴人請求違約金核減之理由，應顯有未當。
ㄆ其次被上訴人因上訴人違約所受之租金損失三、八六六、六六二元，整修費用四、五一九、二八九元，計八、三八五、九五一元，業經被上訴人於原審及八十八年六月二十五日庭呈之答辯狀三內陳述明確，原審法院謂該金額係預估，尚非準確云云，亦非妥當。
三、證據：提出發票影本四張、付款簽收單一張，與巨人育樂公司之租賃契約及公證書、估價單十一張、系爭房屋照片，並請求傳訊證人林麗蘭、洪清連、林門露、陳麵、 黃新店 。
丙、本院依職權調閱台灣台中地方法院八十七年度訴字第三八七號執行異議卷及八十七年度執字第一六七五號遷讓房屋卷並履勘現場。
理由
一、本件被上訴人即附帶上訴人起訴主張：上訴人即附帶被上訴人於八十六年七月二日，向被上訴人承租坐落台中縣豐原市○○街○○○號及二三六號房屋二棟及旁邊之空地，租期自八十六年七月二日起至八十六年十二月三十一日止，租金為四百萬元，供上訴人經營有價證券買賣業務之用，雙方訂有房屋租賃契約，依該租賃契約書第四條第五款約定：房屋有改裝設施之必要，．．．得自行裝設．．．，乙方交還房屋時，並應負責回復原狀；第七條第七款約定：租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物及消防設備器材等不得毀損，全部歸出租人所有；並於第六條約定：乙方即上訴人如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第七條第七款之規定者，甲方即被上訴人得請求乙方即上訴人給付違約金五百萬元。詎上訴人於八十六年十二月三十一日租期屆滿後，不僅未依期將租賃之上揭房屋交還被上訴人，經被上訴人以上開公證書為執行名義，聲請原審法院以八十七年執未字第一六七五號，於八十七年二月二十六日，將上開租賃標物之房屋解除債務人之佔有，將該房屋點交由被上訴人管業，而在點交當場竟發現上開租賃之房屋一樓部分，上訴人所裝設之電視牆木架未拆除，消防設備已遭破壞，交易櫃檯、辦公室隔間仍未拆除，天花板亦遭破壞，一樓之電器設備全遭破壞，其為遲延給付及為不完全之加害給付，至今房屋尚無法使用，上訴人已違約甚明，依約即應給付上開之違約金及法定遲延利息。經原審判決命上訴人應給付被上訴人四百萬元及法定遲延利息，將被上訴人其餘請求之一百萬元及其遲延利息部分予以駁回。於上訴人上訴後，其附帶上訴請求上訴人應再給付被上訴人一百萬元及自八十七年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並以本件被上訴人係請求懲罰性之違約金，不僅毀損固定定著物及毀損消防器材為違約，即遲延交還房屋亦屬在約定違約範圍之內，只要上訴人有一款之違約，即須支付違約金，原判決予以核減一百萬元，尚非正當。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：伊向被上訴人所租賃之不動產，係土地租賃及建物附條件贈與之混合契約，上訴人於七十八年七月一日向被上訴人、 林吉夫 兄弟二人承租系爭土地，雙方約定供經營證券業務之用，租約完成以後，上訴人自行出資以被上訴人名義（即信託占有）為起造人，蓋建營業場所建物，雙方並約定於租約（含續約）期滿，該建物及屋內之固定定著物等均歸被上訴人所有，嗣上訴人於最後一期八十六年十二月三十一日到期後，即於該日下午搬遷完畢，並於八十七年一月一日在新址營業，同時以口頭通知被上訴人點交房屋，惟被上訴人即預示拒絕交屋，且藉故牽延，上訴人由於被上訴人一直遲延交屋，只好於八十七年一月十六日以存證信函催告被上訴人至遲須於八十七年一月十九日以前前來交屋，惟被上訴人始終不來交屋，上訴人乃依民法第二百四十一條規定，於八十七年一月二十一日以存證信函，向被上訴人聲明溯自八十七年一月一日開始，拋棄占有系爭建物及其內所有不動產之定著物，至此，上訴人之交屋義務均已完成。又兩造所訂之契約為不動產土地租賃及建物到期附條件贈與之契約，建物既為上訴人所有，依民法第四百零九條及第四百十一條規定，受贈人均不得對上訴人有任何主張。且依契約第七條第七款之規定，租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物全部歸出租人所有，所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟目的，不易移轉其所在之物而言，被上訴人所舉之隔間、電視牆木架、交易櫃檯均係定著物，故均歸被上訴人所有，上訴人無拆除之義務。又查被上訴人趁上訴人公司於八十七年一月一日遷至新營業場所，無人看管之際，自行破壞門鎖私自入內毀壞一、二樓消防設備及天花板等，而誣指被告破壞，上訴人並無違約等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於八十六年七月二日，向被上訴人承租坐落台中縣豐原市○○街○○○號及二三六號房屋二棟及旁邊之空地，租期自八十六年七月二日起至八十六年十二月三十一日止，租金為四百萬元，供上訴人經營有價證券買賣業務之用，雙方訂有房屋租賃契約，而依上開租賃契約書第四條第五款約定：房屋有改裝設施之必要，．．．得自行裝設．．．，乙方（指上訴人）交還房屋時，並應負責回復原狀；第七條其他特約事項第七款約定：租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物及消防設備器材等不得毀損，全部歸出租人所有；並於第六條約定：乙方（指上訴人）如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第七條第七款之規定者，甲方（指被上訴人）得請求乙方給付違約金五百萬元等情，業據被上訴人提出租賃契約書為憑，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人遲延交屋，並違約損壞固定定著物及消防設備器材，上訴人則抗辯係被上訴人拒絕受領，上訴人已依法拋棄占有，且屋內設備係被上訴人自行損壞，上訴人並無違約等語。經查：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；債務人非依債務本旨實行提出給付
者，不生提出之效力，民法第四百五十五條前段、第二百三十五條前段定有明文。又債權人受領遲延責任之發生，以債務人提出給付為要件，所謂提出係指使債權人處於可得受領之狀態而言，如債權人處於可得受領之狀態，竟拒絕受領或不能受領，即自提出時起負受領遲延責任，惟如債務人提出之給付與債務本旨並不相符，債權人雖拒絕受領，亦不負遲延責任。本件兩造於八十六年七月二日所訂系爭房屋租約係約定於八十六年十二月三十一日期滿，而該契約書第三條第五款約定：乙方（指上訴人）交還房屋時，應負責回復原狀；第七條第七款約定：租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物及消防設備器材等，不得毀損，全部歸出租人所有，是上訴人於租約期滿交還房屋時，除應將屋內傢俱搬離、清潔房屋而回復其原狀外，並應保持固定定著物及消防設備器材等之原有狀態，始能謂依債務本旨提出給付。本件上訴人主張其於八十六年十二月三十一日即搬遷完畢，並口頭通知被上訴人點交房屋，惟被上訴人預示拒絕交屋云云，均為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說，自難採信。雖上訴人主張其於八十七年一月十六日以存證信函通知被上訴人至遲於八十七年一月十九日以前，前來交屋，並於八十七年一月二十一日以存證信函聲明溯自八十七年一月一日拋棄占有系爭房屋，有其提出之存證信函二份可憑，惟其八十七年一月十六日之存證信函係稱：上訴人擬請被上訴人於八十七年一月十九日前點交房屋，則該「擬」係是否點交尚屬不肯定之詞，又所謂「前」究竟在那一天亦不確定，被上訴人尚無從按時受領交屋，且上訴人復未能舉證證明其實際上有點交之行為，又上訴人於上開八十七年一月十六日之存證信函內謂其於八十七年一月五日始全部清潔完畢，復於原審言詞辯論時，自承租賃之房屋裏面仍有傢俱要搬走，所以八十七年一月十八日及十九日兩天都有去系爭房屋，且台灣電力公司豐原分處八十四年四月十九日台中豐字第0000－0000號函亦謂：「本公司派員停電時，該公司現場負責人丙○○先生表示仍需用電，要求暫延至八十七年一月十八日停電拆表。至八十七年一月十七日本分處始派員執行停電，於八十七年一月十九日拆除電表」，有該函附卷可稽（見本院卷第七六頁），由上相互印證，足見上訴人迄八十七年一月十九日以前尚未將屋內物品搬離，自難認上訴人於八十七年一月十九日前有實際提出給付，是上訴人職員丙○○於本院證稱伊於八十七年十二月卅一日有口頭告知被上訴人點交房屋云云，自屬不足採信。上訴人雖又主張其於八十六年十二月三十一日租賃期滿前一週即委託大富搬家起重行搬遷，並於八十七年一月三日在新址營業，因被上訴人不願點交，要求上訴人拆除租賃物內之螢幕之架子、資訊線、電腦螢幕，上訴人原認為依契約約定無拆除之義務，惟為和諧避免紛爭，乃再委人於八十七年一月十四日全部完工拆遷完畢，業經證人 林助易證 述屬實，然被上訴人仍藉詞拒絕受領，却又聲請法院強制點交等情。經查：本件上訴人有無逾期遲延交還房屋，在於其何時交還房屋，而不在其何時搬遷，縱其已開始搬遷，然未全部遷讓完畢，將房屋交由被上訴人管理之前，仍為未依約交還房屋，仍為逾期違約，至於上訴人有無另外營業，何時在何地重新開業，亦不影響上訴人逾期遲延交屋之事實，是以上訴人上開抗辯，亦無足採。
㈡而依兩造於八十六年七月二日所簽訂之房屋租賃契約，第七條其他特約事項第七
款約定：租賃期滿遷讓交屋時，固定定著物及消防設備器材等不得毀損，所謂「固定定著物」究何所指，固費疑猜，惟兩造早於七十八年間即訂有租約，經數次續約迄本次租約，依兩造七十八年七月一日所訂之租約，其中特別約定事項亦有：「．．．．租賃期滿遷讓房屋時，除屋內動產由承租人收回外，其餘固定定著物不得毀損，全部歸出租人所有使用收益（但電燈、電線、房屋內裝潢等不包括在動產內）」之約定，有該租賃契約書在卷可按，從其約定電燈、電線、房屋內裝潢等不包括在動產內之反面解釋，電燈、電線、房屋內裝潢等係屬於約定之固定定著物，全部歸出租人即被上訴人所有，而非屬動產，本次租約係延續七十八年之租約而來，契約內容並有類似之約定，足見系爭房屋內之電燈、電線、房屋內裝潢應屬兩造所稱之「固定定著物」，且舉輕以明重，發電機、配電盤自亦屬「固定定著物」，依上開特別約定，上訴人自不得破壞毀損。上訴人雖主張發電機、配電盤並非「固定定著物」，並舉證人古豐雄、黃俊益為證證明。然查，上開二位證人僅證明訂約時僅有電燈、電線、房屋內裝潢，並沒有發電機、配電盤設備，所以其等認為發電機、配電盤並非固定定著物，此係二位證人個人之觀點。然解釋契約應探求當事人之真意，既然電燈、電線、屋內裝潢是「固定定著物」，則以長型螺絲釘及水泥固定，裝設在建物之屋後屋簷下水泥地板上（見卷附照片），為消防設備之一（見被上訴人提出之各類場所消防安全設備設置標準，本院卷第九十二～一○○頁）之發電機、配電盤更為「固定定著物」無疑，上訴人此部分抗辯，亦無足取。本件被上訴人因上訴人遲未交屋，於八十七年二月二十六日聲請原審法院以八十七年度民執未字第一六七五號強制執行點交系爭房屋，經法院檢查該屋結果，其一樓部分消防設備已遭破壞，二樓部分天花板遭破壞，二樓電器設備全遭破壞等情，有該執行筆錄及被上訴人所攝照片附卷可稽，復經原審法院於八十七年五月二十日勘驗現場，發現系爭房屋一樓部分電視牆木架未拆除，消防設備被破壞，滅火器被拆除，火災受訊總機故障，緊急照明燈全被拆除，消防栓被破壞，消防栓內之消防水袋不見，房屋外廣場消防泵浦故障，發電機被破壞不能使用，後方配電室電線、變壓器之電纜線、空調配電盤電纜線、動力配電盤電線、高、低壓組配電箱電纜線、內部之變電箱電纜線均被剪斷，緊急發電配電盤被破壞，天花板被破壞，空調出風管上方之天花板被破壞，交易櫃檯未拆除，二樓部分天花板之電纜線、配電箱之電纜線被剪斷，木板隔間未拆除，電腦顯示器塞到天花板上未搬走，天花板、消防栓被破壞，滅火器、照明燈不見等情，製有勘驗筆錄在卷可按，上訴人復自認系爭房屋之鑰匙，一直由其保管，迄於八十七年二月二十六日強制執行點交時，始交還被上訴人，則依經驗法則，上開房屋及設備之遭破壞，應係上訴人所為，是縱認上訴人有提出給付，其所提出之給付亦不符債務之本旨，故縱被上訴人拒絕受領，亦不負債權人遲延責任，上訴人聲明拋棄占有，自不生給付之效力，則被上訴人主張上訴人遲延交屋，經被上訴人於八十七年二月二十六日始聲請法院強制執行點交等情，即可採信。㈢兩造系爭契約第七條其他特約事項第七款約定：租賃期滿遷讓交屋時，固定定著
物及消防設備器材等不得毀損，全部歸出租人所有；並於第六條約定：乙方（指上訴人）如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第七條第七款之規定者，甲方（指被上訴人）得請求乙方給付違約金五百萬元，因此只須上訴人有遲延交屋或毀損固定定著物、消防設備器材等情事，上訴人即應依約給付違約金，本件上訴人確有遲延交屋及毀損固定定著物及消防設備器材等情，已說明如前，依約上訴人即有給付違約金之義務，上訴人復抗辯系爭契約係「土地租賃及地上不動產建物附期限贈與」之混合契約，因與給付違約金之要件不生影響，無論究之必要。
五、按「當事人得約定債務人於債務不履行時應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」八十八年四月二日修正之民法第二百五十條第一項、第二項定有明文。修正理由載明「第二項但書（舊民法）規定之違約金究指懲罰性違約金，抑指損害賠償額之預定，眾說紛紜，莫衷一是。惟如謂但書規定之違約金係違約罰之性質，則何以僅對給付遲延及不完全給付之情形加以規定，而未規定給付不能之情形﹖法理上有欠週延，故此處所規定之違約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行中之給付遲延及不完全給付所生損害賠償額之預定。故為避免疑義並期明確，爰將「但」字修正為「其」字，又將違約金明白規定為『不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額』，至於給付遲延後，因可歸責於債務人之事由致給付不能，或遲延後之給付於債權人無利者，債權人除違約金外，並得請求不履行之損害賠償，此乃當然之效果，毋庸訂定，爰予刪除。」是若債務人給付遲延或不完全給付須支付違約金者，依民法第二百五十條第二項規定，此約定之違約金即不具違約罰之性質，而係損害賠償總額之預定，債權人只要證明有債務不履行之事實，則不必證明損害之發生及損害額之多寡，是兩造於本院爭辯上訴人所毀損之設備價值若干，本院自毋庸審酌。又查，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。次查審酌違約金數額有否過高情事，應就債務人如期履行契約，債權人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。查本件系爭租約第六條約定：乙方（指上訴人）如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款、第七條第七款之規定者，甲方（指被上訴人）得請求乙方給付違約金新台幣五百萬元，則一但有遲延交屋或毀損固定定著物、消防設備器材之情形，不問上訴人遲延多久交屋，及毀損固定定著物、消防設備器材之輕重程度，均須給付五百萬元之違約金，此項約定顯失公平合理。本院參酌系爭房屋於八十七年二月二十六日已經原審法院強制執行點交，遲延日數三個月未滿，其租金之損失及被破壞設備之修復期間未能出租之租金損失，並參酌上訴人違約之程度、當時社會經濟狀況等情，認被上訴人請求五百萬元違約金尚屬過高，應核減為二百五十萬元。是被上訴人本於履行契約之法律關係，請求上訴人給付二百五十萬元及自起訴狀繕本送達（八十七年四月十三日）之翌日起至清償日止之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許，其逾此部分之請求，即無理由，則附帶上訴請求再增加給付，亦無理由，應予駁回。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請亦失所據，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院就原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法與本件判斷不生影響，爰不逐一論斷，併予敍明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年九月五日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官陳成泉~B3法官曾謀貴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官林振甫中華民國八十九年九月六日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ