臺灣屏東地方法院民事判決 103年度潮簡字第534號
原 告
即反訴被告 曾美枝
訴訟代理人 林維毅 律師
複代理人 劉思龍 律師
原 告
即反訴被告 戴瑞光
被 告
即反訴原告 陳 李蘭妹
訴訟代理人 丁玉雯 律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104年7月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地內如附圖
所示編號Ａ１部分面積三百二十四點五九平方公尺之農作物移除
及反訴被告戴瑞光應將如附圖所示編號ａ－ｄ之水泥圍牆拆除，
反訴被告應將上開土地共同返還反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴原告勝訴部分得假行，反訴被告曾美枝預以新台幣貳拾肆萬
陸仟陸佰捌拾捌元為反訴原告供擔保得免為假執行。
反訴原告之假執行聲請應予駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255
條第1項第2、3款分別定有明文。本件反訴原告原請求⒈反
訴被告曾美枝應將坐落屏東縣屏東縣○○鄉○○段○○○○號
土地（下稱系爭土地）如附圖所示編號Ａ１部分面積324.59
平方公尺上農作物及編號ａ－ｄ之水泥圍牆拆除，並將上開
土地返還反訴原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。嗣於審理
中追加戴瑞光為反訴被告，並請求其共同履行反訴聲明之部
分，核反訴原告之追加被告是基於相同基礎事實，故反訴原
告追加被告戴瑞光，自得准許，核先說明。
貳、本訴部分
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：原告之配偶即反訴被告戴瑞光、訴外人陳盛
祥及被告曾於民國73年9月17日共同與訴外人 李敏毅 簽訂買
賣契約書（下稱系爭買賣契約），向李敏毅購買其所有如附
表所示坐落重測前屏東縣○○鄉○○段○○○○○號等19筆土
地之所有權或應有部分及土地上之豬舍、果樹，總面積共1
甲4分1厘，約定由李敏毅將上開土地分配予買受人，其中坐
落同段22之27地號、地目田、面積1,473平方公尺之土地（
重測後為屏東縣○○鄉○○段○○○○號、面積1,455.06平方
公尺），由反訴被告戴瑞光分得329平方公尺，被告則分得
1,144平方公尺，因受限當時法令限制無法辦理分割或取得
應有部分，經代書即訴外人 潘清標 建議，遂同意將系爭土地
所有權借名登記予被告，並由戴瑞光實際使用部分系爭土地
迄今，嗣農業發展條例已於89年1月26日修正公布，修正後
第16條本文固規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公
頃者，不得分割，然已無每宗耕地不得分割及移轉為共有之
限制。又戴瑞光已於103年9月1日將上開買賣取得系爭土地
之權利讓與原告曾美枝，原告並於104年7月30日言詞辯論期
日當庭為終止借名契約之意思表示，則原告自得依系爭買賣
契約及債權讓與之法律關係，請求被告按其買受系爭土地之
比例，將系爭土地所有權應有部分1473分之329移轉登記為
原告所有等語，並聲明：⒈被告應將系爭土地所有權應有部
分1473分之329移轉登記予原告。⒉願供擔保請准為假執行
。
㈡對被告抗辯所為陳述：按因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而
與其耕地合併者，得為分割，72年8月1日修正公布之農業
發展條例第30條但書定有明文。經查，系爭買賣契約之土地
，均為相毗鄰土地，又戴瑞光分得之土地，亦與系爭土地相
毗鄰，自與上揭規定相符，而得辦理分割，是兩造約定並無
違反強制規定。其次，當時固由戴瑞光與李敏毅簽訂買賣契
約書，惟戴瑞光買受之土地，其中部分係由訴外人 羅達隆 出
資，依代書潘清標手稿計算書所載，戴瑞光分得9筆土地，
合計面積為4,809平方公尺（即0.4958甲）；被告分得7筆土
地，合計面積為4,222平方公尺（即0.4353甲）； 陳盛祥 分
得4筆土地，合計面積為4,442平方公尺（即0.458甲），其
中重測前同段22之2、22之24、22之25地號土地僅出售應有
部分，是除戴瑞光所買受土地，部分直接登記予羅達隆外，
其餘均與嗣後登記情形相符，足證當時確實是按該計算書分
配土地等情。
二、被告則以：戴瑞光、陳盛祥及被告確實有於73年9月17日與
李敏毅簽訂系爭買賣契約書，並將如附表所示19筆土地各分
配予戴瑞光、陳盛祥及被告單獨所有，其中由被告取得系爭
土地及其他6筆土地，因當時法令之限制，本無法將系爭土
地移轉為共有，代書潘清標及戴瑞光亦無法預見89年法令會
修正，即無事先約定之可能，況原告提出代書潘清標之手稿
計算書，並無法證明有借名登記之約定。其次，戴瑞光分得
除系爭土地外之8筆土地，依土地登記面積合計為5,552平方
公尺（即0.571856甲），較代書潘清標手稿計算書記載之面
積為多，而戴瑞光當時分得同段22-28地號土地登記面積為
151平方公尺，然代書潘清標手稿卻記載171平方公尺，顯然
當時土地面積之約定並非依據手稿計算書所為。縱戴瑞光與
被告曾有此約定，亦屬違反當時法律之強制規定，依民法第
71條無效。再者，自73年間簽訂買賣契約迄今已逾15年，縱
有借名登記之約定，其所有權移轉登記請求權已罹於時效，
被告自得拒絕履行，是原告之請求於法無據等語資為置辯，
並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造共同所不爭執，且有買賣契約書、現況照片
、讓渡書、土地登記第二類謄本、本院勘驗筆錄、現場略圖
、屏東縣枋寮地政事務所104年2月5日屏枋地二字第0000000
0000號函複丈成果圖（即附圖）等件在卷可稽（分見本院卷
第4至5頁、第8至10頁、第23頁、第38至42頁）：
㈠原告即反訴被告戴瑞光、陳盛祥及被告即反訴原告曾於73年
9月17日共同與訴外人李敏毅簽訂系爭買賣契約書，向李敏
毅購買其所有如附表所示坐落重測前屏東縣○○鄉○○段○○
○○○號等19筆土地所有權或應有部分及土地上之豬舍、果
樹，總面積共1甲4分1厘，約定由李敏毅將上開土地分配
予買受人，並委由代書潘清標辦理土地登記相關事宜。
㈡原告即反訴被告戴瑞光已於103年9月1日將上開買賣取得
系爭土地之權利讓與原告即反訴被告曾美枝。
㈢系爭土地臨屏東縣○○鄉○○村○○路，當時面積為1,473
平方公尺，現登記面積1,455.06平方公尺，被告即反訴原告
於74年1月30日登記為所有權人，原告即反訴被告曾美枝與
反訴被告戴瑞光現共同占用系爭土地內如附圖所示編號Ａ１
部分面積324.59平方公尺種植龍眼樹等農作物及在編號ａ－
ｄ之位置築有水泥圍牆。
四、本件原告主張被告應將其所有系爭土地應有部分1473分之32
9移轉給原告所有，係以系爭買賣契約書之約定及因借名登
記契約之終止，行使借名登記物返還請求權為據，被告則以
前詞置辯，而查：
㈠關於原告與被告、第三人陳盛祥之系爭買賣契約書第一條已
經約定「承買人戴瑞光、陳盛祥、 陳李蘭妹 權利持分各參分
之壹」等語，有兩造均不爭執是真正之買賣契約書在卷可稽
（見本院卷第4至5頁），亦即關於兩造與陳盛祥間之分配買
受權利業經契約約定是每人各3分之1，惟上述3分之1如何分
配，未經載明買賣契約內，故應探究契約訂約人有無其他約
款足以說明分配內容，而根據系爭買賣契約書關於買賣標的
物之記載是詳如附表所示19筆地號土地，而根據系爭買賣契
約書記載總面積合計為13,676平方公尺，每人3分之1可分面
積為4,558.66平方公尺或4,558.67平方公尺，而被告已經受
分配之面積根據附表計算出後，現為4,551平方公尺，而被
告提出之土地買賣所有權移轉契約書記載：被告是取得附表
編號9至15號即系爭土地、同段22-7、22-8、22-10、22-16
、22-19、22-23地號等筆土地，有被告之土地買賣所有權移
轉契約書在卷足參（見本院卷第22頁），核與原告提出之手
寫稿記載面積，除系爭土地爭執部分外，關於地號、面積之
記載均符合，而被告實際受分配面積並未較多（4551與4558
比較僅相差7平方公尺），而系爭買賣契約書是於73年9月17
日簽訂，簽訂之前附表編號1、3、4、6地號等筆土地之登記
面積曾於73.7.30進行分割，編號9號之系爭土地面積契約書
與手寫稿或者被告之後移轉面積均有出入（參見附表），故
之後之分配面積即無法僅憑買賣契約書之記載為斷，也應參
考實際土地登記面積，依據原告提出之手寫計算稿計算買賣
當事人所分配面積，其中原告是4,480平方公尺，被告4,551
平方公尺，第三人陳盛祥4,442平方公尺，有原告提出代書
潘清標之計算手稿在卷可稽（見本院卷第6至7頁），亦即
如依據爭買賣契約書之總面積為13,676平方公尺，每人3分
之1即可分面積是4,558.66或4,558.67平方公尺，如依據原
告提出之手寫稿總面積為13,473平方公尺，則每人3分之1是
4,491平方公尺，則原告之配偶戴瑞光實際分配面積4480平
方公尺，是不足11平方公尺，第三人陳盛祥不足49平方公尺
，被告則多分得60平方公尺，而上述原告之配偶戴瑞光實際
受分配之面積，亦有被告提出之計算表及土地登記謄本在卷
可參（見本院卷第76至107頁），其中附表編號1、2、3、7
號等4筆土地，戴瑞光是於74年1月30日由李敏毅移轉於74年
2月27日完成所有權移轉登記，編號4、5、6、8地號等4筆土
地第三人羅達隆是由李敏毅移轉，於74年3月4日完成所有權
移轉登記（分見本院卷第76頁背面、80頁背面、85頁背面、
89頁背面、93頁背面、99頁背面、105頁背面、），被告提
出於本院之一覽表中，其中22-28號土地78年之間因為分割
面積有更動，但移轉為戴瑞光所有時確實是171平方公尺，
又其中22-2、22-24、22-25地號僅有應有部分1785分之679
，被告提出之原告配偶戴瑞光分配土地一覽表計算面積應是
有誤算，由上述之分配面積狀況可知，原告之配偶戴瑞光不
論是登記給戴瑞光本人或第三人羅達隆之面積合計是4,480
平方公尺，與原告提出之代書手寫稿面積一致，倘加計原告
請求之系爭土地其主張應分給戴瑞光之部分329平方公尺，
合計即是4,809平方公尺（4,480＋329＝4,809），即與每人
可分配4,491平方公尺面積多出318平方公尺之多，而被告則
反而減少269平方公尺【4,491－（4,551－329＝4,222）＝2
69】，上開分配面積即與每人3分之1相差更遠，則原告主張
根據手寫分配面積被告所有系爭土地中之329平方公尺應該
分給原告一節，是否可信即屬可疑。
㈡其次，原告提出之手寫計算稿計算第二頁尚有補償費之計算
部分，原告均未說明何以代書之手寫稿有關於補償費之計算
，而該部分又是補償何項目及何人均缺乏說明，是否契約當
事人無法足額分配面積時，其餘多分之人應支付補償費亦有
可能，再者，縱認上開手寫稿是潘清標代書生前代擬定之分
配協議，於理亦應經各契約當事人確認無誤並同意後，始生
分配協議之效力，而非僅憑代書個人計算之數據即認定是契
約當事人間之分配協議約定，是原告此部分主張尚屬無據。
㈢ 承上 所述，系爭土地所有權既然無法證明是原告之配偶戴瑞
光曾與被告間成立借名登記契約之事實，原告縱使自戴瑞光
於103年9月1日受讓上開買賣取得系爭土地之權利，原告並
於104年7月30日言詞辯論期日當庭為終止借名契約之意思表
示，然因無法證明有上述借名登記契約成立，則原告之終止
借名登記契約亦屬無據，從而原告依系爭買賣契約及債權讓
與之法律關係，請求被告按其買受系爭土地之比例，將系爭
土地所有權應有部分1473分之329移轉登記為原告所有即屬
無據，應予駁回；原告之訴既經駁回，假執行聲請亦失所依
附，應併予駁回之。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告曾美枝於本訴起訴時主張其配偶即
反訴被告戴瑞光就系爭土地有1473分之329應有部分所有權
，且由反訴被告戴瑞光使用系爭土地迄今，並將上開權利讓
與反訴被告曾美枝，惟反訴原告否認上開主張，系爭土地為
反訴原告單獨所有，反訴被告無合法占有使用權源，反訴原
告自得本於其所有權，請求反訴被告將系爭土地上之農作物
移除並返還系爭土地，且應由反訴被告就系爭土地有合法權
源存在負舉證責任等語，提起反訴並聲明：⒈反訴被告應將
系爭土地如附圖即屏東縣枋寮地政事務所複丈成果圖所示編
號Ａ１部分面積324.59平方公尺上農作物及編號ａ－ｄ之水
泥圍牆拆除，並將上開土地返還反訴原告。⒉願供擔保請准
宣告假執行。
二、反訴被告方面
㈠反訴被告曾美枝則以：反訴被告戴瑞光將系爭土地所有權借
名登記予反訴原告，其就系爭土地有部分所有權，並非無權
占有等語置辯，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利
之判決，反訴被告曾美枝願供擔保請准免為假執行。
㈡反訴被告戴瑞光則以：系爭土地迄今均有伊及反訴被告曾美
枝共同使用，系爭買賣當時伊原係要在系爭土地上設定抵押
權，詎反訴原告不願配合提出文件資料致無法辦理，伊係合
法有權占有系爭土地，系爭土地上農作物是其與太太一起種
植，圍牆是其設置等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴原告主張其所有系爭土地內現有反訴被告共同占用如附
圖所示編號Ａ１部分面積324.59平方公尺範圍種植有農作物
及在編號ａ－ｄ之位置築有水泥圍牆等情，已如前述，亦為
兩造所不爭執，並經本院會同兩造勘驗現場及囑託屏東縣枋
寮地政事務所派員實施測量，而系爭土地上現有反訴被告種
植龍眼樹等農作物及設置水泥圍牆之事實，而反訴被告無權
占用之事實也經本院說明如上，被告雖抗辯系爭土地原為其
所有，僅是借名登記給反訴原告，然反訴被告上述借名登記
之部分無法證明屬實，則其等無任何正當合法占用權源堪以
認定，從而反訴原告主張反訴被告無正當權源占用反訴原告
所有系爭土地，反訴原告依據民法第767條規定侵權行為法
律關係，請求反訴被告共同將占用系爭土地內如附圖所示編
號編號Ａ１部分面積324.59平方公尺範圍種植有農作物移除
，於法即屬有據，應予准許；而在如附圖所示編號ａ－ｄ之
位置水泥圍牆是反訴被告戴瑞光設置，為戴瑞光所承認，因
此有拆除權限之人應是反訴被告戴瑞光，反訴原告依據民法
第767條規定、侵權行為法律關係，請求反訴被告戴瑞光將
占用系爭土地內如附圖所示編號ａ－ｄ位置之水泥圍牆地上
物移除，並反訴被告共同將土地交還反訴原告，於法有據，
應予准許；至反訴原告訴請反訴被告曾美枝應共同拆除水泥
牆之部分，因曾美枝並非設置人依法無權拆除，即屬無據，
應予駁回。
四、本件反訴部分是民事訴訟法第427條第1項應適用簡易訴訟程
序所為反訴被告敗訴之判決，由本院依民事訴訟法第389條
第1項第3款規定，依職權宣告反訴原告勝訴部分得為假執行
，故反訴原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行之聲請即無必要
，應予駁回；又反訴被告曾美枝陳明如受不利判決願供擔保
請准免為假執行，核其聲請無不合，爰酌定相當擔保金額准
許之。又因反訴原告駁回部分是水泥圍牆之部分駁回，全部
返還土地部分仍是反訴被告敗訴，反訴之訴訟費用應仍由反
訴被告負擔之。
肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由
，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、
第85條第1項前段、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決
如主文。
中華民國104年8月13日
潮州簡易庭法官潘快
┌───────────────────────────────────┐
│附表：土地坐落標示：重測前為屏東縣○○鄉○○段、重測後按下列│
│所示│
├─┬─────────┬────┬────────┬────┬────┤
│編│重測前後地號│買受人│面積（平方公尺）│登記名義│買賣契約│
│號├───┬─────┤├────┬───┤│記載面積│
││重測前│重測後││計算手稿│登記簿│││
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│1│22-2│ 萬建段 1106│戴瑞光│1,273│1273│戴瑞光│1279│
││├─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│││65.10.7原登記1279㎡、73.7.30分割出22-33地號後變為1273㎡.│
├─┼───┼─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│2│22-24│萬建段1116│戴瑞光│52│52│戴瑞光│52│
├─┼───┼─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│3│22-25│佳興段565│戴瑞光│438│438│戴瑞光│454│
││├─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│││65.10.7原登記454㎡、73.7.30分割出22-34地號後變為438㎡.│
├─┴───┴─────────────────────────────┤
│上開三筆僅購應有部分1785分之679、合計三筆面積為1,763，買受面積671││
│如依據買賣契約三筆面積為1,785，買受面積679㎡。││
│1116地號83.5.11重測後面積變為49.42㎡.││
├─┬───┬─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│4│22-5│萬建段1127│戴瑞光│2,920│2,920│羅達隆│2958│
││├─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│││65.9.30原登記2958㎡、73.7.30分割出22-32地號後變為2920㎡.│
├─┼───┼─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│5│22-3│萬建段1128│戴瑞光│353│353│羅達隆│403│
│││││││││
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│6│22-26│萬建段1131│戴瑞光│245│245│羅達隆│323│
││├─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│││65.10.7原登記323㎡、73.7.30分割出22-31地號後變為245㎡.│
├─┼───┼─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│7│22-28│佳農段990│戴瑞光│171│171│戴瑞光│171│
││├─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│││原為171㎡、78.11.18分割變為151㎡.│
├─┼───┼─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│8│22-15│萬建段1129│戴瑞光│120│120│羅達隆│120│
├─┴───┴─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│小計：4,480㎡│
├─┬───┬─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│9│22-27│佳興段613│戴瑞光│1,473│1,473│陳李蘭妹│1502│
│││├────┤││││
││││陳李蘭妹│││││
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│10│22-16││陳李蘭妹│920│920│陳李蘭妹│920│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│11│22-7││陳李蘭妹│82│82│陳李蘭妹│82│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│12│22-8││陳李蘭妹│1,305│1,305│陳李蘭妹│1,305│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│13│22-23││陳李蘭妹│90│90│陳李蘭妹│90│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│14│22-10││陳李蘭妹│260│260│陳李蘭妹│260│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│15│22-19││陳李蘭妹│421│421│陳李蘭妹│421│
├─┴───┴─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│小計：4,551㎡（上述面積與被告提出之買賣所有權移轉契約書面積一致）│
├─┬───┬─────┬────┬────┬───┬────┬────┤
│16│22-4││陳盛祥│2,679││陳盛祥│2,679│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│17│22-12││陳盛祥│1,375││陳盛祥│1,375│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│18│22-6││陳盛祥│145││陳盛祥│145│
├─┼───┼─────┼────┼────┼───┼────┼────┤
│19│22-20││陳盛祥│243││陳盛祥│243│
├─┴───┴─────┴────┴────┴───┴────┴────┤
│小計：4,442㎡│
├───────────────────────────────────┤
│備註一：依據原告提出之手寫稿總面積為13,473㎡.每人3分之1是4,491㎡.則原│
│告不足11㎡、第三人陳盛祥不足49㎡、被告則多60㎡。│
├───────────────────────────────────┤
│備註二：依據系爭買賣契約總面積為13,676㎡，每人3分之1即是4,558.66或│
│4,558.67㎡│
└───────────────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年8月13日
書記官許丹瑜