裁判字號：臺灣彰化地方法院93年簡上字第27號民事判決
裁判日期：民國92年08月11日
裁判案由：返還停車位等
臺灣彰化地方法院民事判決九十三年度簡上字第二七號
上訴人中華商業銀行股份有限公司法定代理人 高繁雄 訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○即范兼訴訟代理人丁○○右當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月二十五日本院彰化簡易庭第一審判決（九十二年度彰簡字第四二九號）提起上訴，本院於民國九十三年七月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件訴訟繫屬中，上訴人之法定代理人於九十三年六月三日由甲○○變更登記為高繁雄，而被上訴人 范林淑 則於九十三年三月十八日死亡，其繼承人為被上訴人乙○○，上訴人均已依法分別聲明被上訴人之法定代理人部分由高繁雄承受訴訟，而被上訴人乙○○則應就范林淑之部分承受訴訟，自無不合，合先敘明。
二、本件上訴人於起訴及本審主張：訴外人 鍾永昌 原係「陽光城市公寓大廈」（原名「菩緣尊邸」；下稱陽光大廈）之區分所有權人，鍾永昌於民國八十六年八月間向上訴人借款，並將其所有位於陽光大廈即坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段一五○地號、總面積三千七百六十九平方公尺、應有部分萬分之四十一之土地，及其上建物建號九一七七號鋼筋混凝土造十四層樓房之第八層即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號八樓、面積七七˙０六平方公尺所有權全部、共同使用部分即建號九二八七號大廈樓梯、總面積三二一０˙四四平方公尺應有部分萬分之四十五暨建號九二八八號大廈地下室一、二層及屋頂突出物、總面積六三０五˙三一平方公尺、應有部分萬分之三十八設定抵押權予上訴人。而上開共同使用之地下室一、二層部分，屬法定停車位，並無獨立權狀，於建物登記謄本中僅有共同使用部分「牛稠子段牛稠子小段九二八八建號」、「權利範圍：萬分之三十八」之標示，嗣經陽光大廈住戶合意成立分管契約，由鍾永昌取得如原審判決附圖所示編號Ａ部分面積十五˙五六平方公尺之編號Ｂ２─號地下停車位（下稱系爭停車位）使用權。 嗣鍾永昌 因未能依約繳息，上訴人乃於八十七年十二月間聲請拍賣上開不動產，並於八十九年十一月間依法承受上開不動產，經本院於同年月十五日發給不動產權利移轉證書，上訴人自該時起已實際取得上開不動產之所有權，上訴人當然繼受前手住戶對系爭停車位之使用權。詎法院將上開不動產點交後，上訴人發現鍾永昌竟將系爭停車位私下售予被上訴人丁○○，停車位證明書上記載戶名為被上訴人丁○○及被上訴人乙○○之被繼承人范林淑，其所為違反公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，自屬違背法令之行為，故鍾永昌與被上訴人丁○○間私下買賣停車位之法律行為，因違背法令而屬無效。另區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分，被上訴人丁○○與鍾永昌間僅發生債權之效力，且鍾永昌既已喪失陽光大廈土地、建物及建物共同使用部分之所有權，已非陽光大廈之住戶，當然喪失依原先分管契約所取得之系爭停車位使用權，亦無法將系爭停車位之使用權售予他人，故不論被上訴人主張與鍾永昌間係存有停車位或停車位使用權之買賣契約，皆不得對抗上訴人。又陽光大廈之分管契約並無對外公示性，一般人無法察知，於不動產登記資料中，僅知悉訴外人鍾永昌確有共同使用部分之建號九二八八、權利範圍萬分之三十八之所有權（即地下室停車位），而上訴人亦係依法院之執行程序取得系爭不動產所有權，法院之拍賣公告上亦未載明該停車位使用權已經移轉不點交，是上訴人取得系爭不動產確屬善意不知情，若遽認陽光大廈原分管契約得以無限制拘束上訴人，則上訴人將受不測之損害，與前開大法官會議釋字第三四九號解釋意旨即有違背，故被上訴人係無法律上原因而無權占有系爭停車位，致上訴人無法對系爭停車位使用收益而受有損害，依社會通常觀念，被告即可受有相當於租金之利益，請求返還停車位不當得利係依照公認之市上每月停車費之租金新台幣（下同）一千二百元計算，被上訴人所支付之四百元係支付給管理委員會之清潔費，上訴人自得本於所有權人之地位，請求被告返還系爭停車位及給付不當得利等情。並聲明㈠廢棄原判決。㈡右廢棄部分，被上訴人應將彰化縣地政事務所民國九十二年六月二日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積十五˙五六平方公尺之編號Ｂ２－號地下室停車位返還上訴人及其他共有人，及被上訴人應自八十九年十一月十五日起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人一千二百元。
三、被上訴人則以：系爭停車位依據陽光大廈共有人分管協議之約定，係屬共有約定專用部分，購買停車位者僅擁有私人使用權，並不擁有該車位之所有權，而被繼承人范林淑係陽光大廈中山路三段一六二巷九號六樓之區分所有權人，被上訴人丁○○係係范林淑之女婿，亦為現住戶，范林淑於購買陽光大廈上開房屋時，並未購買停車位，嗣於八十六年十一月二十七日委託被上訴人丁○○，以丁○○之名義與訴外人鍾永昌訂立買賣契約，以三十五萬元之價格向鍾永昌買受系爭Ｂ２─號停車位之使用權，並向陽光大廈管理委員會（下稱管委會）報備及支付使用系爭停車位之費用，經管委會發給使用證明，惟該停車位自始即由丁○○之妻即被上訴人乙○○（范林淑之女）在使用，迄今均係停放乙○○所有之車輛，嗣范林淑於九十三年三月十八日死亡，其所有之上開陽光大廈房屋由乙○○分割繼承而取得，系爭停車位使用權人亦改為乙○○，已由管委會於九十三年六月十二日發給汽車停車位證予乙○○。本件上訴人係於八十九年十一月十三日始拍賣承受取得鍾永昌之上開不動產所有權，范林淑則係於上訴人取得房屋所有權之前即已向鍾永昌買受取得系爭停車位之使用權，而建商巨庭建設股份有限公司（簡稱巨庭公司）於八十六年四月十八日所發住戶之汽車停車位證明書，因地下停車場屬共有部分之約定專用部分，使用者僅能就使用權部分移轉，並由管委會發給證明（早期係於舊證明書上住戶姓名欄內更名用印，嗣於九十一年十月二十三日發給新版證明書），范林淑既係陽光大廈之區分所有權人，即應有權購買系爭停車位使用權等語，資為抗辯。原審為被上訴人勝訴判決，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。查上訴人主張訴外人鍾永昌於八十六年八月間向上訴人借款，並將其所有位於陽光城市公寓大廈即坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段一五○地號、總面積三千七百六十九平方公尺、應有部分萬分之四十一之土地，及其上建物建號九一七七號鋼筋混凝土造十四層樓房之第八層即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○號八樓、面積七七˙０六平方公尺所有權全部暨共同使用部分即建號九二八七號大廈樓梯、總面積三二一０˙四四平方公尺應有部分萬分之四十五、建號九二八八號大廈地下室一、二層及屋頂突出物、總面積六三百０五˙三一平方公尺、應有部分萬分之三十八，設定抵押權予上訴人，鍾永昌並依陽光大廈住戶合意成立之分管契約，取得如原審判決附圖所示編號Ａ部分面積
十五˙五六平方公尺之編號Ｂ２─５２號地下停車位使用權。嗣鍾永昌因未能依約繳息，上訴人乃於八十七年十二月間聲請拍賣上開不動產，並於八十九年十一月間依法承受上開不動產及共有部分，經本院於同年月十五日發給不動產權利移轉證書而取得上開建物之所有權，於上訴人聲請法院將上開不動產點交後，上訴人發現鍾永昌已於八十六年十一月間將上開停車位使用權出售轉讓予被上訴人丁○○，停車位證明書上記載之住戶姓名為被上訴人丁○○及范林淑等情，業據其提出汽車停車位證明書、抵押權設定契約書、其他約定事項、土地、建物登記謄本、不動產權利移轉證書、土地、建物所有權狀各一份、照片二幀及由被告提出之建物登記謄本、買賣契約書、新、舊版汽車停車位證明書、大樓住戶公約、陽光城市住戶規約（第七屆版）、地下停車場使用及管理辦法各一份、管委會收費單暨社區管理費收據三十紙等為證，並經原審會同彰化縣彰化地政事務所人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄及九十二年六月二日土地複丈成果圖在卷可稽，復經調取本院八十七年執字第八九八三號、八十八年執字第一０三０號、八十八年執字第二七０號民事執行卷宗及八十七年執全字第六二０號假扣押執行卷宗核閱屬實，亦為被上訴人所不爭執，上訴人此部份之主張堪信為真。
五、又查，被上訴人范林淑亦為陽光大廈區分所有權人之一，其所有之建物為建號九一四三即門牌號碼為彰化市○○路○段○○○巷○號六樓及共有部分建號九二八七之一萬分之五十暨建號九二八八之一萬分之四二，嗣范林淑於九十三年三月十八日死亡，其所有之上開建物暨共有部分及坐落土地均於九十三年四月二十七日因分割繼承而登記為被上訴人乙○○所有，系爭陽光大廈管委會並於九十三年六月十二日核發系爭編號Ｂ２─號停車位之停車證予被上訴人乙○○，而證人白宏彬即陽光大廈管委會主任委員於原審到庭作證時所提供之汽車資料卡，其中車位編號Ｂ２─號所記載之住戶姓名雖為丁○○，惟其上登記之汽車牌照號碼ＮＪ─六三一九號（車種裕隆）汽車之車主則為被上訴人乙○○等情，有建物暨土地之登記謄本及所有權狀、戶籍謄本、汽車資料卡及行車執照附卷可按，雖於八十六年十一月間與訴外人鍾永昌訂定系爭停車位使用權買賣轉讓契約書者為被上訴人丁○○，惟轉讓後陽光大廈管委會所發給之汽車停車位證明書，係刪塗原住戶鍾永昌之姓名，改列戶別名稱為丁○○及范林淑，而管委會所製作之汽車資料卡上該停車位則登記被上訴人乙○○所有之車輛牌照號碼，蓋丁○○與乙○○為夫妻關係，范林淑又為乙○○之母，三人均居住於上開陽光大廈區分所有建物內，係屬家屬關係，而家屬間於日常生活中互為代理之行為，則屬常態，因此被上訴人丁○○辯稱：係其岳母 范林淑委託 伊以自己之名義與系爭停車位使用權之前手鍾永昌購買該使用權，並停放乙○○之車輛，故該停車位使用權之實際買受者仍應為范林淑，並未違反陽光大廈所規定之公約等語，應足採信，是范林淑既為陽光大廈區分所有權人之一，則被上訴人丁○○代范林淑與訴外人鍾永昌就系爭停車位使用權訂立買賣轉讓契約應屬有效，洵堪認定。
六、另查，陽光大廈係於八十五年三月間建築完成並辦理第一次保存登記，而證人白宏彬則於原審到庭證稱：伊是於四、五年前才向 仲介 購買陽光大廈後搬入居住，伊購屋時並未買停車位，經向其他住戶瞭解，當初建商出售新屋時係將停車位與房屋所有權同時賣予購屋之區分所有權人，被上訴人係直接向建商購屋，他們跟建商如何訂約伊不知道，後來他們停車位有私下轉讓等語在卷，此亦為上訴人所不爭執。依陽光大廈建號九二八八共有使用部分建物登記謄本之記載，其主要用途為屋頂突出物及地下層，範圍包括屋頂突出物及地下一、二層全部，並由全體區分所有權人按比例保持共有，由此可知該大廈地下層停車空間非屬特定人之專有部分，係由全體區分所有人以共有狀態，取得所有權之登記，此共同部分如經由全體區分所有人（即共有人）間訂立契約，約定由某些特定人就某特定部分擁有排他的使用權，在公寓大廈管理條例第三條第五款將之稱為「約定專用部分」，其定義如下：「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，據此可知區分所有建物之共有部分，透過分管契約，即可成為約定專用部分，由特定人取得對該共有部分之專有的使用權，在預售屋之買賣契約，通常建商係將地下停車空間所有權登記予全體區分所有權人共有，而成為區分所有建物之共用部分，再以分管契約抽離部分共有人之使用權，將該共用部分即為停車空間，約定由購買停車位之區分所有權人，按其購買停車位的數量，就共有物特定部分（即停車空間）有使用權，本件陽光大廈依前開說明即屬此種類型，建商於售屋時曾與購屋者訂立分管契約，約定僅由併同購買地下停車位之部分購屋者，取得共有部分特定位置之使用權，因此上訴人之前手即訴外人鍾永昌始可取得系爭編號Ｂ２─號停車位使用權，被上訴人范林淑則無，惟由訴外人鍾永昌所購買之建號九一七七區分所有建物（即上訴人經法院拍賣程序承受之建物），其面積為七七˙０六平方公尺，建號九二八八共同使用部分應有部分為一００００分之三八，而被上訴人范林淑購買之建號九一四三區分所有建物，其面積為七九˙二一平方公尺，建號九二八八共同使用部分應有部分為一００００分之四二可知，鍾永昌於購屋時雖併同購置建號九二八八之地下層停車位，惟其登記取得共同部分之應有部分比例，並未因此而增加，亦即區分所有權人對於共同使用部分之應有部分，仍係依據其專有部分（即區分所有建物）面積之比例予以登記取得，部分區分所有權人並未因併同購買地下層停車位使用權，而登記取得較高比例之共有部分之所有權，此時共有部分之所有權與使用權係屬分離之概念，共有人擁有共同部分之共有權並不當然取得該部分之專有使用權，如此將即造成各共有人之應有部分比例與其使用權之範圍不相等，然此係因分管契約之約定所導致之結果，並非自共有權本身所衍生而來，因此上訴人主張其因自前手鍾永昌買受取得建號九一七七不動產之所有權，即當然繼受前手對系爭停車位之使用權，自屬無稽，為無足採。又共有物之分管契約依大法官釋字第三四九號解釋雖定性為債權契約，惟對分管契約明知或可得而知之第三人，於受讓共有權時仍應受其拘束，上訴人雖主張其對於陽光大廈之分管契約為不知情之善意第三人，惟其既於本院自承當初勘估鍾永昌所提供之系爭區分所有建號九一七七建物抵押品時，即已知悉該大廈之地下第一、二層樓係作為停車場使用，而地下停車場即係將建物之地下空間規劃出數個特定位置由特定人停車使用，已與法律上各共有人之應有部分係指共有人對於共有物之全部其得使用收益權利之比例，是抽象地存在於共有物，並無特定範圍及具體位置之情形全然不同，以上訴人為資深金融業者，貸放業務所涉之抵押品必多有公寓大廈共用部分併有停車位設置者，其絕無不諳公寓大廈之共有部分如已劃為停車場使用，即係該大樓住戶就共有部分已有約定專有使用之分管契約存在之情形，是上訴人絕非屬於善意之第三人，其自應受陽光大廈全體共有人就地下一、二層建物約定為專用部分供作停車場使用之分管契約之拘束，其所之主張顯無足採。
七、復查，訴外人鍾永昌購買陽光大廈建號九一七七號建物時，雖同時向建商購買系爭編號Ｂ２─號停車位使用權，惟此停車位使用權與該建物（包含共同使用部分之應有部分）之所有權係屬分離，意即權利人得將之分別處分，而公寓大廈管理條例第四條第二項所規定，為區分所有權標的之專有部分，與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分不得分離而為移轉或設定負擔，亦僅指共同部分之所有權，區分所有權人因分管契約而得使用共有部分之特定專用部分之權利，則不此限制，該區分所有權人自得任意單獨將該專用部分之使用權轉讓予他人，本件上訴人於八十九年十一月間承受取得鍾永昌建號九一七七號區分所有建物之所有權以前，鍾永昌早於八十六年十一月間將停車位使用權讓與同為區分所有權人之范林淑，此與陽光大廈地下停車場使用及管理辦法關於車位出售應以該大廈區分所有權人為限之規定相符，因此鍾永昌在將區分所有建物之所有權移轉與上訴人以前即已無系爭停車位使用權存在，上訴人自無法因取得區分所有建物之專有部分及共用部分所有權，而可同時受讓該停車位之使用權，被上訴人係因共有人所訂之分管契約而合法賣受取得系爭停車位之專有使用權，即屬有權占用使用該特定部分之停車位，包括上訴人在內之全體其餘區分所有權人均受該分管契約之拘束，不得對受讓系爭停車位使用權之被上訴人主張為違法占用，嗣范林淑所有之陽光大廈區分所有建號九一四三建物之所有權暨共有部分及系爭停車位之使用權，已由被上訴人乙○○因分割繼承而取得，其上並停用乙○○所有之車輛，則被上訴人乙○○顯非無權占用該共用部分之特定停車位，而其夫被上訴人丁○○並非該停車位之登記使用權人，亦非直接占有使用之人，至多僅為占有輔助人，更無無權占用系爭停車位之情事可言，是上訴人依民法第八百二十一條共有物返還請求權之規定，主張被上訴人應返還系爭編號B2─號停車位於上訴人及其他共有人，自屬無據，為無理由。
八、綜上所陳，被上訴人係因分管契約而有權占用建號九二八八共有部分如原審判決附圖所示Ａ部分編號Ｂ２─停車位，並非無法律上之原因而占用使用，除並非無權占有外，亦無不當得利之情事可言，故上訴人依共有物返還請求權及不當得利之規定，請求被上訴人返還系爭停車位及支付上訴人相當於租金之不當得利損害，均於法無據。從而，上訴人請求被上訴人將彰化縣地政事務所九十二年六月二日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積十五˙五六平方公尺之編號Ｂ２－Ｂ５地下室停車位返還上訴人及其他共有人，及應自八十九年十一月十五日起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人一千二百元，實無理由，原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、結論：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年八月十一日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官何志通~B法官廖國佑~B法官黃倩玲右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年八月二十四日~B法院書記官林憲男