宜蘭簡易庭99年度宜簡字第141號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決　　　　99年度宜簡字第141號
原　　　告　公信力企業有限公司
法定代理人　乙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年8月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣肆仟叁佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）被告應自宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○號11樓之1房屋（下稱
系爭房屋）遷出，並將房屋返還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）23,297元。
（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷出日止，按月給付
22,100元。
（四）願供擔保請准假執行。
二、原告主張：兩造於民國98年7月7日訂定房屋租賃契約，由原
告將系爭房屋出租予被告，每月租金7,000元，另加管理費
1,100元，共計8,100元，租期自98年7月16日起至99年7月15
日止（下稱系爭租約），被告承租房屋租金已累計2期總額
未付，經原告於99年3月31日以礁溪郵局第45號存證信函定
期催告，被告於同年4月1日合法收受仍未給付，依法已達違
約終止租約之要件。因此訴請被告給付98年8、9、10月及99
年2、3月之租金，計40,500元（原告原來尚請求2,437元之
水電費嗣於言詞辯論期日中捨棄請求），又被告於起訴後給
付19,000元，應予扣除。再依兩造房屋租賃契約第8條約定
，因違約而終止時，動產保證金，移作懲罰性違約金。租約
期滿或終止契約後，被告如有拒交還房屋或拒遷戶籍情形者
，原告得按房租金額加計3倍計算之遲延違約金並得另行請
求損害賠償。準此，被告於簽約時交付原告之保證金3萬元
，視同懲罰性違約金，另因違約而終止契約，得按房租金額
加計3倍計算之損害賠償金，即每月21,000元，另加計管理
費1,100元，為22,100元，是被告尚應自起訴狀繕本送達翌
日起按月給付22,100元至遷出日為止等語，為此求為判命如
訴之聲明所載。
三、被告則以：
（一）98年8月份房租伊有繳，至於98年9、10月及99年2、3月租
金確實還未給，乃是因為伊還沒有搬進去房子就漏水了，
大廈主委還說11、12樓漏水的事情已經在法院訴訟很久了
，原告怎可再把房子租給伊，伊入住後原告有答應要改善
，且稱改善完再繳租金，並願補償伊漏水部分的損失，但
原告並未履約，反而向其催繳租金，就是因為上開約定才
會有跳過某些月份未繳的情形。且伊也給了動產保證金3
萬元，伊認為是押金的意思，應可扣除。
（二）伊現在已經沒有住在系爭房屋，於99年6月17日調解時調
解委員有提到是否可在4天內搬走，並與原告約好交付房
屋鑰匙之時間及地點，伊如期下午5時在大廈管理室等不
到原告來交鑰匙，遂將鑰匙交給大廈管理室人員，後來伊
還跑到法院來，請法院人員打給他，他卻說他下午10點才
下班，伊當天已將鑰匙交給大廈管理室人員，已未住在系
爭房屋。事實上，於99年6月17日與原告在法院調解時已
就講好了讓伊在4天內搬走，可是原告卻在99年6月18日
將系爭房屋斷電還爽約不到，原告故意在作弄伊，原告後
來還給一個理由說沙發椅子及窗簾不見了。
（三）並答辯聲明：請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於98年7月7日訂定房屋租賃契約，由原告將
系爭房屋出租予被告，每月租金7,000元，另加計管理費
1,100元，共為8,100元，租期自98年7月16日起至99年7月
15日止，被告並給付3萬元之動產保證金予原告。又被告
未給付98年9、10月及99年2、3月之租金（98年8月份租金
是否給付兩造則有爭執）。另依兩造租約第8條約定，因
違約而終止時，動產保證金，移作懲罰性違約金。租約期
滿或終止契約後，被告如有拒交還房屋或拒遷戶籍情形者
，原告得按房租金額加計3倍計算之遲延違約金並得另行
請求損害賠償等情，業據提出房屋租賃契約書為證，被告
亦未爭執，堪信屬實。
（二）原告主張系爭租約已終止，被告應遷讓並返還房屋予原告
乙節，被告否認尚占有使用系爭房屋，並以前詞為辯。經
查，兩造於99年6月17日於本院行調解程序，雙方並依調
解時初步共識於99年6月22日返還房屋並交付房屋鑰匙，
被告依約前往交付鑰匙之大廈管理室，惟原告並未到場，
原告嗣經大廈管理室人員轉交而於同日取得系爭房屋鑰匙
乙節，為原告所不爭執，亦應為真實，則被告於99年6月
22日起即已未占有使用系爭房屋，原告請求被告遷讓並返
還房屋，即屬無稽。
（三）原告主張被告積欠其98年8、9、10月及99年2、3月之租金
乙節，被告則以其已給付98年8月份房租置辯，但被告並
未舉證證明其曾經給付該月份房租予原告，是應認原告主
張被告尚未給付98年8、9、10月及99年2、3月之租金之事
實無訛；被告進一步辯稱其所以未繳租金，係因系爭房屋
漏水嚴重，原告告以待漏水解決後再繳租，亦承諾賠償因
房屋漏水之損失等語；經查，原告法定代理人於98年8月
17日以系爭房屋承租人身分任原告 張瑞芽 訴訟代理人，主
張系爭房屋樓上住戶訴外人 楊春菊 因樓地板工程問題，導
致系爭房屋「臥房屋頂時有漏水現象，且日益嚴重。截至
97年9月已不堪居住，承租人無法續租使用，因而搬離上
開房屋。…被告等無視漏水導致之損害，經原告數度促請
修繕，仍不予理會。迫得案外人林『整人』（應為『整宏
』之誤繕）必須搬遷它處，原告損失每個月三千元之租金
，準此，計算至98年8月止共計損失11個月即33,000元租
金收入…」等語（見本院98年度宜簡字第190號起訴狀內
容），並共計請求楊春菊賠償損害91,000元，億固金門公
寓大廈管理委員會賠償損害10,000元，嗣經本院履勘系爭
房屋在案，再於99年3月31日達成調解，該事件調解結果
為被告楊春菊願給付原告43,000元，如有未依約履行另需
給付30,000元之違約金等情，業經本院調卷查悉。從上情
可知，原告於98年7月7日將自認無法居住，自己都需搬遷
至他處之系爭房屋出租予被告，復將原月租3,000元調整
至月租7,000元，並在該事件中為該事件原告主張受有98
年7、8月之房租損失，觀諸該事件起訴日至調解成立終結
日止之期間點，應認本件被告辯稱其未給付98年8、9、10
月及99年2、3月之租金，係因原告承諾待解決漏水問題後
再給付房租並願賠償被告等語，非全然無據。且按出租人
應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於
租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法
第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，
如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃
關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債
之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之
支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵
擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。此有最高法院98年
度台上字第222號判決意旨可參，依照上開意旨說明，至
少原告自98年7月7日出租日起至99年3月31日另事件於本
院調解成立日止，依原告法定代理人自己所述，顯然未提
供合於使用之房屋供被告使用，被告拒付房租主張同時履
行抗辯，正當合理。
（四）基上，原告於99年3月31日以礁溪郵局第45號存證信函定
期催告被告繳付租金，並於同年4月1日為終止租約之意思
表示，因被告辯稱欠租並無違約乙節，核屬有稽，是原告
終止租約難認合法，則原告依系爭租約第8條請求違約之
損害賠償，同不可採。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付如訴
之聲明所示，為無理由，應予駁回，原告假執行之聲請，亦
失所附麗，併予駁回。
六、本件訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中華民國99年9月8日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後10日內補具上訴理由書（均須按他造人數之人數附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月8日
書記官廖穎穗