臺灣臺中地方法院90年度訴更字第11號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴更字第11號民事判決

裁判日期：民國91年01月24日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴更字第一一號
原告丙○○
林蔚青 法定代理人乙○○訴訟代理人甲○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百五十五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告與被告之職員 陳永棠 於民國（下同）八十九年十月間，就坐落台中市○○區○○段第一四四─四地號上建號六二○七號即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號二樓之二的建物及其基地，口頭約定不動產買賣仲介契約，被告因此尋得上述不動產之買主即訴外人 張清炎 ，並由張清炎委託 張世昌 代理與原告在被告之台中科博館店簽訂買賣契約書，約定分別於八十九年十月二十六日、八十九年十一月二十一日由張清炎交付原告簽約款二十萬元、完稅款五萬元，此部份均已履行無訛。然在原告將戶籍資料、稅單、土地及房屋所有權狀及印鑑等過戶證件資料交付被告之履行輔助人即簽約代書 陳詠薏 為張清炎辦理貸款之後，卻發現被告身為專業房屋仲介公司，未盡善良管理人之注意義務，使得張清炎有機會利用自動櫃員機之跨行轉帳服務，將該貸款金額提領一空並逃逸無蹤，使得原告因此損失原可取得之尾款一百五十五萬元，原告該項損失乃因被告之疏失未踐行注意義務及調查義務所致，因此原告得依不動產買賣仲介契約向被告請求債務不履行之損害賠償。
二、被告應依民法第一百六十九條表見代理之規定，負授權人責任，理由如下：
（一）被告為力霸房屋仲介事業之總店，而泰喆吉房屋仲介有限公司（下稱泰喆公司）為被告在台中之加盟店，並由訴外人陳詠薏擔任特約代書。按企業規劃加盟店組織時，企業經營者（總店）為降低自身之經營風險，一般會在總店與加盟店間的加盟契約中訂明，加盟店應以自己名義與第三人簽訂契約，並自負法律責任，本件被告所提供之加盟店契約亦同。惟此為企業經營者與加盟店間之內部規約，非外人所能得知，亦不能拘束第三人，更不能謂當加盟店違反該加盟契約以總店名義與一般消費者簽訂契約時，總店即得援引加盟契約上之條款，對一般消費者主張不必負任何法律責任，尤其總店在作廣告時，並未將此條款公告周知，意即被告並未對外說明若因仲介契約債務不履行而發生損害陪償時，係由「力霸房屋加盟店」負責理賠，與「力霸房屋」無關；況且，業務員在對外說明時亦言必稱「力霸房屋」而非「力霸房屋某某加盟店」，讓消費者認為所謂加盟店與力霸房屋總店（即本案被告）事實上為同一體系之事業，此亦為眾所周知之事實，一般消費者亦在此認知下，信賴力霸房屋事業體系之服務品質，而非信賴某某加盟店之服務品質，進而委託力霸房屋仲介買賣，若謂總店可以坐收權利金而不必負擔任何法律責任，亦與一般人之法感情不符。當然總店為了降低營業風險，會加強加盟店員工之職業訓練，一方面提升服務品質減少誤失，另一方面亦有要求落實加盟店以自己名義簽約之目的，此觀被告所提供之加盟契約書第九條甚明。契約限制與在職訓練之雙重風險控制，並無法保證加盟店一定以自己名義訂約，加盟店仍可能以總店之名義與消費者簽訂成立仲介契約，因此，被告才需要在加盟店契約第二十一條第一項第六款訂立罰則，由此可知，企業經營者早已明知總店與加盟店之間因使用同一商標，極易使人認為是同一事業體系，而極可能發生表見代理之情形。
（二）事實上，只要總店授權加盟店使用其商品商標，或如本件買賣契約書上印就總店商名，這種企業經營外觀已足以使一般消費者確信他們是同一企業，即使事實上與消費者進行交易者是加盟店而非總店，已足以構成表見代理的外觀，令總店負起授權人的責任。本件依被告所提供之加盟契約第二條，被告已授權加盟店使用「力霸房屋」此一服務標章，並且在本件原告與訴外人張清炎所簽定之買賣契約書上，亦有被告之「力霸房屋」字樣，足以令原告確信被告與台中科博館加盟店為同一企業。訴外人陳永棠為加盟店之業務員，而以代理被告之名義與原告意思表示合致，成立不動產買賣仲介契約，此由買賣契約書末頁陳永棠之簽名為「力霸‧陳永棠」，而非「泰喆‧陳永棠」可證。又由力霸房屋一般之廣告均未特別區分被告與加盟店之法律責任，原告並無民法第一百六十九條但書所指「明知其無代理權或可得而知」之情形，因此，原告主張依民法第一百六十九條規定，被告應負授權人責任，應屬有理。
（三）被告既應負授權人責任，則可認定被告為本件不動產買賣仲介契約之當事人。陳詠薏既為被告之特約代書，陳永棠或加盟店本身既為被告伸張商業觸角、擴大企業規模之工具，自皆可視為被告履行系爭仲介契約之使用人或代理人。又本件造成系爭仲介契約債務不履行，既為陳詠薏及加盟店所致，則依民法第二百二十四條規定，被告自應負同一責任，原告自得向被告請求如起訴狀所載之損害賠償，至於因加盟店違反加盟契約而造成被告之損失，為被告應另依加盟契約向加盟店求償之問題。從而，被告主張其非不動產買賣仲介契約之當事人，實無理由，亦不合乎企業經營者應承擔之社會責任，有違社會之公平正義。
（四）被告一再強調應區分直營店與加盟店，以決定企業主之責任，並認為「對於加盟經營者之故意或過失，經紀業加盟主是否須對其責任連帶負責，則端視其屬於何種性質而有不同」，此種見解雖為台灣高雄地方法院八十九年度簡上字第一三九號民事判決所採，惟查其前後文，其意旨並非以加盟經營為直營店或加盟店來區分是否得適用表見代理之規定，而是用以區分得否直接適用民法第二百二十四條之規定，而無庸再探討是否有表見代理之事實，直營店固得直接適用民法第二百二十四條之規定，直接科以加盟店主同一責任，但並非謂加盟店一律不得適用表見代理之規定，亦即加盟店是否有表見代理之事實，仍應另審酌具體事實認定之，若加盟店之行為確已構成表見代理，則加盟主仍應負表見代理之授權人責任，此時，加盟主依民法第二百二十四條規定，仍應負同一責任。因此，本件之癥結不在於力霸房屋台中科博館店究竟是加盟店或直營店，而在於是否有表見代理之事實。本件台中科博館店對外經營時，並未表明自己公司名稱，而其業務員陳永棠於收取服務費時，在買賣契約書末頁之簽名為「力霸‧陳永棠」，原告自始至終均不知有泰喆公司存在，無法自台中科博館店之招牌外觀察知其為與被告不同公司之另一家公司，被告之台中科博館店有表見代理之事實甚為顯然，自應令被告負表見代理之授權責任。又本件就加盟店是否有表見代理之基礎事實，與台灣高雄地方法院八十九年度簡上字第一三九號民事判決，所賴以判斷之基礎事實並不相同，自不必為同一判斷，而應就本案事實為獨立認定。
三、本件被告既應負授權人責任，即可認定為系爭契約之當事人，而有依約履行之義務，義務內容為何，首應就該契約之性質加以定性。就原告授權被告安排簽約及付款時間地點而言，該契約有民法第五百二十八條委任契約的性質；就被告介紹買主與原告簽訂不動產買賣契約而言，具有民法第五百六十五條媒介居間契約性質，亦即本件仲介契約之義務內容及未履行該義務之法律責任為何，應參酌上述委任契約及居間契約之民法規定加以補充。本件原告既以居間為營業，對於當事人之履約能力調查，與民法第五百六十七條第一項一般居間人相較，應有較重之調查義務，因此，立法者才會在民法第五百六十七條第二項針對「以居間為營業者」作特別規定，況且該條立法理由亦指出：「現行規定『支付能力』範圍太小，爰修正為『履約能力』‧‧‧」，可見依立法意旨，以居間為營業者對履約能力之調查義務，不應再限定為對當事人是否破產之事項，而應擴張到當事人之身分、資力、信用及職業收入等事項，方符合社會潮流及維護交易秩序。於本件被告乃是以居間為營業者，被告加盟店之營業員陳永棠卻對於介紹給原告之買主事實上有無履約能力，甚至張世昌乃「 詹明雄 」之假身份之事實未詳予調查，自屬未盡履約能力之調查義務，亦即被告在為居間媒介時，並未履行仲介契約中之法定主給付義務─調查義務，而有不完全給付之情形。況且原告因為已支付高額之仲介費，因此自始至終均信賴被告之介紹及眼光，無自行再深入調查買主身份及其履約能力的法律義務，而被告既已收取高額之仲介費，即有居於接近保證買主身份及履約能力之責任，然被告根本未對買主作身分作徵信之工作，足見被告之不完全給付，乃不可歸責於原告，而可歸責於被告，原告自得依民法第二百二十七條第一項之規定，請求被告返還履行利益即原告應得之不動產買賣尾款一百五十五萬元。
四、又依原告與買主所訂定之買賣契約書付款方式說明記載：「‧‧‧雙方協議甲方（即買主）必須透過金融機構辦理融資貸款作房屋尾款之給付時，甲方應將對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置本公司契約部（即被告）配合領款，乙方（即原告）同意俟甲方金融機構貸款核發時，甲乙雙方會同撥款，並辦理交屋一切手續」，則被告之使用人陳詠薏代書，應在以原告之不動產過戶給買主張清炎並設定抵押權貸款之過程中，隨時注意該貸款金額之流向，並與辦理貸款之金融機構（即新光人壽保險公司及台新銀行）取得協調，禁止以電腦連線或語音跨行轉帳方式將該貸款金額領走，以確保買主張清炎之履約能力，亦即此為被告基於仲介契約應向原告履行之主給付義務。本件買主張清炎使用提款卡透過自動櫃員機的跨行轉帳服務將貸得之金額領走，則顯然被告之使用人陳詠薏代書並未履行上述之主給付義務而有違原告之委託，其因過失致生損害於原告，原告自得依民法第五百四十四條規定，向被告請求履行利益之損害賠償一百五十五萬元。
參、證據：提出土地登記謄本影本一份、建物登記謄本影本一份、不動產買賣契約書影本一
件、信封影本一件、台中法院郵局第一三○八三號存證信函影本一件、統一編號公司資料查詢結果一份、力霸建設開發股份有限公司之變更登記事項卡（含董監事名單）影本二件、力霸建設開發股份有限公司變更登記表（含董監事名單）影本一件、力霸東森實業股份有限公司變更登記表（含董監事名單）影本二件、力霸房屋仲介有限公司變更登記表（含董事、股東名單）影本一件、力霸房屋科博館店外觀及招牌照片四張為證，並聲請訊問證人陳詠薏、陳永棠。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告並非契約當事人，亦無表見代理之情事：
（一）按加盟經營者，謂經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督；又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負損害賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；。不動產經紀業管理條例第四條第八款、第二十六條第一、二項分別定有明文。為促進不動產交易市場健全發展，對於不動產經紀業之經營，規定得由企業主，以自己之商標、營運方式，以直營店之方式自己經營，或由他經營者以加盟之方式，使用該企業主之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範、監督。而對於前一種直營店之經營方式，企業主對於各該直營店，不僅形式上使用該企業主之商標，且其實質上即屬該企業之一部，至於後一種加盟店之經營方式，僅係一經營者利用企業主之商標及營運方式，雖於形式上須受企業主之規範監督，實質上該經營者仍有自己之商號、人事、會計決定權，贏虧自行負責，企業主對於顧客，僅在該企業主有過失，應盡規範監督之責時，始應負責，本件泰喆公司為被告之加盟店，僅依約以被告之服務標章來經營，二者為不同公司，並不因泰喆公司使用服務標章而須負同一責任，自無表見代理。再者，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付義務之責任者，為連帶債務。如無明示，連帶債務之成立，以法律規定者為限。民法第二百七十二條亦有明文。本件被告授權訴外人泰喆公司使用「力霸房屋台中市（縣）科博館加盟店」全銜為其對外公開使用之服務標章；泰喆公司得以「力霸房屋台中市（縣）科博館加盟店」與其自己公司之名義，從事授權經營之仲介業務；泰喆公司與客戶所簽訂之各項有關契約，應使用被告所提供之標準制式契約書，並以泰喆公司各自名義訂定，由泰喆公司自行負責簽約之法律責任，此有被告與泰喆公司間所訂定之力霸房屋加盟店連鎖經營契約書第二條及第四條約定明確。本件原告係與泰喆公司成立仲介契約，並非與被告成立仲介契約；又泰喆公司亦非被告之代表，而係被告之加盟店；原告依仲介契約之本旨繳納仲介費予泰喆公司而非被告；原告係將過戶必備文件交付予陳詠薏代書而非被告；又從原告與泰喆公司簽訂之委託銷售契約書及契約內容變更合意書，可知原告於訂約時顯然已知道泰喆公司與被告係不同之公司，從而，本件原告係與台中科博館加盟店訂定仲介契約，而台中科博館加盟店自始即以自己之名義（即泰喆公司之名義）與原告訂約，與被告無關。
（二）再者，泰喆公司係被告之加盟店，經授權得使用力霸房屋台中科博館加盟店之頭銜對外以自己名義執行居間業務。惟查加盟店為獨立之營利團法人，若其所作所為加盟主均需負連帶損害賠償責任，顯屬過苛，故不動產經紀業管理條例第二十六條訂定時即未加入加盟主與加盟者需負連帶賠償責任之文句。又經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明。經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。同條例第十八條及其施行細則第二十二條分別定有明文。本件陳永棠於居間介紹台中市○○路房地案時之委託銷售契約書、統一發票及名片上均印有「泰喆房屋仲介有限公司」字樣，雖未對原告明示泰喆房屋，而均以力霸房屋之名，然此為原告所授權，亦為原告所明知，或縱未屬明知，亦屬可得而知之情事。
二、次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第五百六十七條固有明文。查本件系爭標的物總價為一百八十萬元，其中自備款二十五萬元，銀行貸款一百五十五萬元，並經銀行估價及徵信程序後同意貸與買主張清炎一百五十五萬元在案，足證買主張清炎係有履約能力，是本件泰喆公司已近調查之能事，並未違反前揭法條之規定。
三、代書陳詠薏已盡注意之義務，並無可歸責事由：
（一）按專業代理人受委託人之書面委託辦理左列業務：一、代理申請土地登記。二、代理申請土地登記所需之證明文件。三、代繳土地登記規費及稅款。四、代理領回申請土地登記文件或權利書狀。五、其他與土地登記有關事項。又按專業代理人受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。專業代理人違反前項規定致委託人或利害關係人受損害者，應負損害賠償責任。土地登記專業代理人管理辦法第十六條及第二十條分別定有明文。本件陳詠薏代書係土地登記專業代理人，依前揭管理辦法之規定執行業務，並無違法之情事。
（二）另依買賣契約書第三條第四款第二目之約定：「但雙方協議甲方（買方）必須透過金融機構辦理融資貸款做為房屋尾款之給付時，甲方應將對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置於本公司契約部配合領款，乙方同意俟甲方金融機構貸款核撥時，甲乙雙方會同撥款，並辦理交屋一切手續」等語，前揭條款既已清楚明白記載「對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置於本公司契約部配合領款」，並未包含提款卡，則買主合法使用提款卡透過自動櫃員機跨行轉帳將貸得款項提走，何能苛責於陳詠薏未盡注意義務呢？從而代書陳詠薏並無可歸責事由，灼然可見。
參、證據：提出力霸房屋加盟店連鎖經營契約書影本一份、代書委任契約書影本一份、行政
院公平交易委員會九十年五月二十二日（九十）公臺字第○一五二四號令影本一件、委託銷售契約書影本一份、契約內容變更合意書影本一件為證。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文；本件原告起訴聲明為求為判決「被告應給付原告一百六十二萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，於訴訟中變更為「被告應給付原告一百五十五萬元，及自起訴狀繕本送翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許，首先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告與被告之職員陳永棠於八十九年十月間，就坐落台中市○○區○○段第一四四之四地號上建號六二○七號即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號二樓之二的建物及其基地，口頭約定不動產買賣仲介契約，然在原告將戶籍資料、稅單、土地及房屋所有權狀及印鑑等過戶證件資料交付被告之履行輔助人即簽約代書陳詠薏為張清炎辦理貸款之後，卻發現被告身為專業房屋仲介公司，卻未盡調查履約能力之義務，使得張清炎有機會利用自動櫃員機之跨行轉帳服務，將該貸款金額提領一空並逃逸無蹤，使得原告因此損失原可取之尾款一百五十五萬元，爰依民法第一百六十九條、第二百二十四條及第二百二十七條之規定，請求被告給付債務不履行之損害賠償一百五十五萬元及其法定遲延利息等語。被告則以：本件原告係與泰喆公司成立仲介契約，並非與被告成立仲介契約，從原告與泰喆公司簽訂之委託銷售契約書及契約內容變更合意書，可知原告於訂約時顯然已知道泰喆公司與被告係不同之公司，無當表見代理之情事，被告非仲介契約之當事人，自毋須負債務不履行之契約責任；況且，訴外人泰喆公司、陳永棠及代書陳詠薏於履約過程中亦無違約情事，原告請求為無理由等語，資為抗辯。
三、經查：訴外人泰喆公司係被告之科博館加盟店，原告曾於八十九年十月間與泰喆公司之職員陳永棠，就坐落台中市○○區○○段第一四四之四地號上建號六二○七號即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號二樓之二的建物及其基地，簽訂不動產買賣仲介契約書，約定由該加盟店代為仲介出售，該屋並已出售訴外人張清炎，但於銀行核給貸款一百五十五萬元後，訴外人張清炎利用自動櫃員機之跨行轉帳服務，將該貸款金額提領一空並逃逸無蹤，原告因此迄今未取得買賣之尾款一百五十五萬元之事實，有訴外人陳詠薏於寄給原告之台中法院郵局第一三○八三號存證信函影本一件附卷可稽，被告復未爭執，堪信為真實。
四、按本件原告係根據前開不動產買賣仲介契約關係來主張債務不履行之損害賠償等情，業據其陳明在卷，是其請求權成立，以前開不動產買賣仲介契約之當事人即為兩造為其前提，否則，如被告非契約關係之他方當事人，基於債之相對性之原則，原告自無從本於其與他人間之契約關係，對被告主張契約之債務不履行責任，應甚明顯。本件被告否認其係契約之他方當事人，則本件首應審究者乃係前開不動產買賣仲介契約之雙方當事人是否為原、被告兩造？茲予以說明如左：
（一）原告起訴主張訴外人泰喆公司使用被告之服務標章從事仲介行為，且提供原告與訴外人張清炎所簽定之買賣契約書上，亦有被告之「力霸房屋」之服務標章，而泰喆公司職員陳永棠買賣契約書末頁之簽名為「力霸‧陳永棠」，而非「泰喆‧陳永棠」，均足以令原告確信被告與科博館加盟店（即泰喆公司）為同一企業，被告自應負表見代理授權人之責任云云，並提出台中科博館加盟店外觀及招牌照片四張及不動產買賣契約書影本一件為證。惟按所謂加盟經營者，乃經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督，不動產經紀業管理條例第四條第八款定有明文；換言之，加盟經營者僅係使用他方經紀業者所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，其與所加盟之經紀業者，係分屬不同之法律主體，加盟經營者與客戶間所簽訂之契約，受加盟者並不當然成為契約之當事人，要屬當然；本件該台中科博館加盟店係泰喆公司與被告約定，由該泰喆公司使用被告所發展之服務、營運方式、商標或服務標章，其加盟者為泰喆公司，被加盟者則為被告等情，有被告提出之力霸房屋加盟店連鎖經營契約書（台中科博館加盟店契約書）影本一件在卷可稽，足見該台中科博館加盟店係屬加盟店之經營方式無誤，揆諸前開說明，加盟者泰喆公係基於其與被告間之契約使用被告之服務標章來經營，並不當然使被告成為系爭不動產買賣仲介契約之當事人或謂有授權代理之情事，尚難僅憑泰喆公司有使用被告「力霸房屋」之服務標章之行為，即謂其與客戶所簽訂之契約，均係代理被告所為。
（二）再按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；民法第一百六十九條固定有明文；惟表見代理之構成，以有表見之事實為限，若無表見之事實，當無從成民法第一百六十九條之表見代理。本件該泰喆公司雖使用「力霸房屋」之字樣作為招牌，但是其已在招牌上加註「科博館加盟店」等字樣，有原告提出之照片四張附卷可參，已明確表徵其經營主體與所加盟之「力霸房屋」公司不同，尚不足有所誤導；又，原告委託台中科博館加盟店仲介出售系爭坐落台中市○○區○○段第一四四之四地號上之土地及其上建號六二○七號即門牌號碼為台中市○○區○○路○○○號二樓之二之房屋時，雖未簽訂書面之委託銷售契約書，惟原告曾於八十九年五月二十七日與該加盟店簽訂委託銷售契約書，委託該台中科博館加盟店代為銷售其所有之門牌號碼為台中市○○路○段○○○號之房地，該契約書之載明係由原告委託泰喆公司銷售，而在受委託人（乙方）簽章欄內並簽署泰喆公司之字樣、書寫公司之住址（即台中科博館加盟店之住址台中市○區○○路○○號），並蓋用公司之印章，在該泰喆公司簽署下方並填載承辦人為陳永棠等語，該契約書並交付一給原告等情，有被告提出之委託銷售契約書影本一件在卷可稽，復為原告所不爭執，而證人陳永棠復到庭證稱：原告之前有委託伊仲介出售青島路的房子，該次委託仲介有成交，後來才說要委託仲介出售系爭房子，青島路的房子有簽委託銷售契約書，但東光路的房子（即系爭房屋）沒有簽，是力霸房屋科博館店雇用我的，我們在名片上及委託仲介契約書上都有註明泰喆公司等語（見本院九十年十一月十五日言詞辯論筆錄），足見該泰喆公司以自己名義與原告簽訂契約，並非以被告代理人之身分為之，原告應可得知該泰喆公司與被告並非同一法律主體，且陳永棠則為泰喆公司之職員，應屬無疑，雖本件之委託銷售未簽訂書面之契約書，然原告從前開之交易已可知泰喆公司與被告為不同法律主體，並無混淆之虞，業如前述，原告復未舉出該泰喆公司在嗣後之本件契約，有何表見代理被告之行為，則參酌前開說明，自難僅憑泰喆公司使用被告之「力霸房屋」之服務標章，及提供原告與訴外人張清炎所簽定之買賣契約書上亦有被告之「力霸房屋」之字樣，以及陳永棠在買賣契約書末頁之簽名為「力霸‧陳永棠」字樣，即謂有所謂表見代理之事實；從而本件並無被告授權訴外人泰喆公司代理被告與第三人為法律行為之事實，且無泰喆公司表見代理之事實足使第三人信泰喆公司有代理權之情形存在，是被告自不必負表見代理之授權人責任，該委託銷售契約應僅存在於原告和訴外人泰喆公司之間，與被告無關。被告既非系爭契約之當事人，則該契約之當事人泰喆公司或泰喆公司之職員陳永棠，在履行契約之過程中，是否有未善盡調查履約能力之情事，均與被告無涉。故而，原告主張被告應依負不完全給付之債務不履行責任云云，於法洵屬無據，並無理由。
（三）綜上，本件被告既未授權給訴外人泰喆公司，且原告未提出被告確有由其自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示等情形，則被告並非系爭契約之當事人，應甚明確，原告主張被告應負表見代理之授權人責任云云，於法不符，尚無可取。
五、另查訴外人陳詠薏係詠貫土地登記專業代理人事務所之負責人，依訴外人力霸房屋仲介有限公司與詠貫土地登記專業代理人事務所所簽訂之代書委任契約書第一條約定，力霸房屋之直營店或加盟店居間仲介完成不動產買賣移轉登記作業，委由乙方承辦代書業務及相關之代書諮詢事項，有被告所提之代書委任契約書影本附卷足憑，證人陳詠薏亦到庭證稱：我和被告間沒有僱傭關係等語（見本院九十一年一月十日言詞辯論筆錄），足見陳詠薏並非被告之受僱人。又陳詠薏為不動產交易雙方代辦移轉登記之相關作業事項，並向不動產交易之當事人收費，為兩造所不爭，足見訴外人陳詠薏為受兩造所託獨立處理事務之人，非屬被告之使用人甚明。從而，訴外人陳詠薏在為原告辦理不動產移轉登記之相關作業時，是否有未盡注意義務致原告受有損害之情事，乃被告得否向訴外人陳詠薏主張權利之問題，與非契約當事人之被告無涉，原告主張陳詠薏乃為被告履行系爭仲介契約之使用人或代理人，因陳詠薏之疏失至原告受有損害，被告應依民法第二百二十四條規定，負同一責任云云，亦不足採。
六、綜上所述，本件被告並非前開系爭委託銷售契約之他方當事人，則原告依民法第一百六十九條、第二百二十四條及第二百二十七條之規定，請求被告應給付原告一百五十五萬，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應駁回其訴。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌結果核與本件判決結果不生影響，爰不以一一論述，並此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年一月二十四日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官李國增右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年一月二十四日~B法院書記官