裁判字號：臺灣高等法院臺中分院98年上更(一)字第18號民事判決
裁判日期：民國98年11月03日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院臺中分院民事判決98年度上更㈠字第18號上訴人己○○訴訟代理人 桑銘忠 律師被上訴人臺中市第一廣場大樓管理委員會法定代理人辛○○訴訟代理人丁○○訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 陳世川 律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年3月28日臺灣臺中地方法院95年度訴字第2046號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於98年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回（確定部分除外）。
第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊受台中市第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人之委託，代表與上訴人簽立租賃合約書（下稱系爭租約），約定將門牌號碼台中市○區○○○街○○○號B1A、
B區（即第一廣場第三Ｂ分區）全部出租予上訴人使用，約定租期自民國93年1月18日起至102年11月17日止，大公管理費自92年10月18日起由上訴人繳納，該約定之性質為債務承擔。第一廣場第三Ｂ分區管理委員會於簽約前縱未經該分區全部區分所有權人之授權，惟嗣後上訴人曾向主管機關申請辦理使用執照變更，業經全體區分所有權人出具同意書，足認區分所有權人於簽約後確均已同意出租無疑。上訴人與第一廣場第三Ｂ分區管理委員會簽訂系爭租約時，被上訴人之主任委員亦在場，是上訴人確有向被上訴人代表人表達債務承擔之意思甚明。又依規定，上訴人每月須繳納之管理費為新台幣（下同）21萬1238元，經優惠為每月13萬2261元，上訴人已依約占有使用該租賃物，卻未按時繳交管理費。經伊多次催繳，上訴人除曾於93年9月23日以93年9月30日期之支票支付20萬元管理費外，其餘管理費均未繳交，迄95年4月止已累積欠管理費382萬7560元。因上訴人欠費已逾二期以上費用之數額。爰依公寓大廈管理條例第21條規定及社區規約第11條約定及債務承擔之法律關係，求為命上訴人給付350萬3308元本息之判決。
二、上訴人則以：公寓大廈管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，乃非法人團體性質，無實體法上之權利能力，不能享受權利、負擔義務。台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會（下稱第三Ｂ分區管委會）委員自不得代表區分所有權人與伊簽訂系爭租約。其既不得為契約當事人主體，所簽租約不生法律上效力。系爭租約由第三Ｂ分區管委會代表與伊簽約，依被上訴人93年1月8日管委會會議記錄中討論提案一之說明記載及提案二之說明可知，於簽約當日乃至93年1月8日會議時，仍未取得全部區分所有權人同意之書面授權。迄今未出具同意書之區分所有權人至少尚有Ａ30 林秀蕊 、Ｂ91 曾正光 、Ｂ94子○○，系爭租約自不生效力。又因系爭租約長達9年，伊遂要求應就系爭租賃標的物配合辦理變更用途，在租賃地點規劃11個門牌號，供其經營電子遊戲場之營業目的之使用。台中市政府雖以93年5月19日核准函示係供公眾使用屬變更後得作為商業使用，惟與兩造簽署契約所指商業用途應符合變更使用執照申請書備註欄內所載商業目的之使用用途不符，且系爭租約因被上訴人未於期限內提供或補正全體業主同意書之必要授權文件，致未完成變更使用執照申請，系爭租約因該條件不成就而自始不生效力。被上訴人主張上訴人已依約占有使用租賃標的物，並營業至94年6月間云云，亦不實在。縱認伊有繳納管理費義務，惟系爭租賃標的物因被上訴人無法於期限內取得全部區分所有權人同意書或授權書，且未能配合建築師辦妥該變更使用執照之一切變更申請程序，致系爭租賃標的物無法依民法第42
3條規定，符合伊商業用途而使用收益，伊自無繳納管理費之義務。系爭租約第8條第9項之約定，不得作為伊與區分所有權人或被上訴人間就系爭管理費有債務承擔之約定。又被上訴人核算伊應繳之大公管理費之核算基準，與其他分區之核算基準顯不一致，即面積大者繳納之管理費用卻較少，對地下一樓美食區部分之經營者顯失公平。自簽約以來，伊受上開用途限制，僅因配合商業展覽目的，於93年1月1日至同年月4日於該地點辦理展覽5日，迄今均未在上開地點開始營運，亦未占有使用該租賃標的物，被上訴人不得向其收取管理費。又上訴人否認有同意承擔管理費債務之事實；且被上訴人並無訂立系爭管理費債務承擔契約或承認管理費債務承擔契約之權限，而系爭租約締結之主體出租人為第三B分區管委會，更無從授權被上訴人之主任委員訂立管理費債務承擔契約、或承認管理費債務承擔契約。又按公寓大廈管理條例第3條第10款規定，公寓大廈管理條例內所稱之住戶指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；且依同條例第21條之規定，上開所稱住戶均有繳納公共基金之義務。惟因系爭租約確定自始不生效力，則上訴人亦自始即非承租人，上訴人均無給付被上訴人管理費之義務。至於被上訴人雖復引用其大樓規約之約定，認上訴人亦屬大樓使用人，亦有繳納管理費之義務云云，惟依公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，上訴人既非區分所有權之繼受人，不生繼受後遵守原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項效力，自無繳納系爭管理費之義務。另縱上訴人有繳納管理費之義務，被上訴人核算大公管理費之基準，亦非合理等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應給付被上訴人382萬7560元，及自95年8月9日起至清償日止按年息12%計算之利息。並分別酌定相當擔保金，得為假執行、及免為假執行之宣告。上訴人上訴後，經本院前審判決：原判決關於命上訴人應給付被上訴人之金額於超過350萬3308元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。上訴人其餘之上訴駁回。上訴人不服，再提起上訴。是原審判命上訴人給付超過35
0萬3308元本息及訴訟費用負擔部分，業經駁回被上訴人之訴確定。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明，求為判決：㈠原判決關於命上訴人應給付被上訴人350萬3308元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
並補充陳述稱：
⑴系爭租約係台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會代表人乙
○○與上訴人所簽訂，被上訴人僅係受第三Ｂ分區區分所有權人之委託，為系爭租約簽訂之見證人，被上訴人主張其主任委員在見證上開租約時，業已承認台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會代表人乙○○與上訴人間之管理費債務承擔契約，自不可取。被上訴人既無訂立管理費用債務承擔契約或承認管理費債務承擔契約之權限，從而，台中市第一廣場第三Ｂ分區管理委員會雖可在租賃契約中約定由承租人即上訴人繳納管理費，但上訴人拒繳時，則台中市第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人仍應繳納管理費，自不生生債務承擔效力，應可認定。況債之清償，得由第三人為之，是承租人代為清償區分所有權人之給付管理費債務，除兩造間另有特約，並非法所不許，尚難以上訴人代為清償區分所有權人之20萬元管理費債務之單純事實，即認其與區分所有權人間有債務承擔契約，故被上訴人依債務承擔契約，請求上訴人給付系爭管理費，自無理由。
⑵管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所
設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力。訴外人第一廣場大樓第三Ｂ分區管理委員會並非按公寓大廈管理第26條規定辦理成立，亦無向主管機關台中市政府報備，顯見訴外人第一廣場大樓第三Ｂ分區管理委員會為非法之公寓大廈管理組織；且據公寓大廈管理條例第27條第3項規定，管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。本件第一廣場大樓第三Ｂ分區管委會主任委員、管理委員自92年擔任後，迄至一年任期屆滿後，即當然喪失第三Ｂ分區管委會主任委員、管理委員之身分。本件被上訴人台中市第一廣場大樓管委會提出台中市第一廣場大樓第三Ｂ分區管委會之92年10月20日之授權書，授權台中市第一廣場大樓管理委員會向承租人己○○收取第三Ｂ分區之大公管理費，該授權書要屬臨訟杜撰偽造之證據。又被上訴人台中市第一廣場大樓管理委員會依據公寓大廈管理條例之規定，為非法人團體，非法人團體自無所謂具有非法人團體之分支單位。退步而言，訴外人第一廣場大樓第三Ｂ分區管理委員會倘如被上訴人所稱為其內部之分支單位，豈有非法人團體之內部分支單位授權非法人團體即被上訴人台中市第一廣場大樓管理委員會代為收取第三Ｂ分區（美食區）之大公管理費之理？何況被上訴人自承並非受訴外人第一廣場大樓第三Ｂ分區區分所有權人或第三Ｂ分區管理委員會之委託而收取系爭管理費之事實。系爭租賃債權主體為訴外人第三Ｂ分區管理委員會，被上訴人自不得逕依系爭租約之約定請求上訴人給付管理費。
五、得心證之理由：⑴被上訴人主張其下單位即第一廣場第三B分區管理委員會受
台中市第一廣場第三B分區區分所有權人之委託，代表與上訴人於92年10月17日簽訂系爭租約，約定將門牌號碼台中市○區○○○街○○○號B1A、B區（即第一廣場第三B分區，附件平面圖見本院前審卷第108頁）全部出租予上訴人使用，租期自93年1月18日起至102年11月17日止，並於系爭租合約書第8條第9項約定大公管理費，自92年10月18日起由上訴人繳納；惟上訴人除曾於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票支付予被上訴人20萬元外，並未繳納任何管理費等情，業據被上訴人提出系爭租約、被上訴人報備證明暨大樓規約、管理費繳款通知暨存證信函、及管理費收據等為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開之主張為真實。
⑵惟上訴人辯以：第三B分區管委會並無代表區分所有權人與
上訴人簽訂系爭租約之能力；又該管理委員會並未取得全部區分所有權人同意之書面授權，系爭租約並不生法律上效力；且系爭租約出租人為第三B分區管委會，上訴人並無承認系爭管理費有債務承擔契約之情事等語。查系爭租約係台中市第一廣場第三B分區管理委員會代表人乙○○與上訴人於92年10月17日所簽訂，出租人為台中市第一廣場第三B分區管理委員會，承租人為上訴人，被上訴人於該租約上擔任見證人等事實，有系爭租約在卷可稽（見原審卷㈠第8至10頁）。公寓大廈管理委員會雖非法人，但公寓大廈管理條例第38條第1項以明文規定其有當事人能力；且依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務包括：對於共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；公寓大廈及周圍之安全及環境維護事項；管理服務人之委任、僱傭及監督，而凡此種種通常有與他人訂立清潔、保全、機電維護、垃圾清運等契約之必要，顯然公寓大廈管理委員會於公寓大廈管理條例所規定之職務範圍內或受區分所有權人之委託下，並非不可與他人訂立契約。而台中市第一廣場第三B分區管理委員會係台中市第一廣場管理委員會下之分區管理委員會，性質上屬台中市第一廣場管理委員會之分支單位，其與上訴人所簽訂之租賃契約，即為台中市第一廣場管理委員會與上訴人所簽訂之租賃契約。又縱認第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人為全部授權，但出租第三人之物，其契約本非無效；且系爭租賃契約業經第三B分區管委會授權同意，業經被上訴人提出授權書附卷可稽，且其中原區分所有權人A30林秀蕊、B91曾正光之攤位所有權業經上訴人取得，為上訴人所不爭執（見原審卷第2宗第74頁，該部分自上訴人取得所有權起，即應以區分所有權人之地位繳納後述之管理費），而證人即B94攤位所有權人子○○於原審審理中證稱：「（第一廣場Ｂ94的攤位是否你所有？）是的」、「（有無出租給被告己○○？）有，時間忘了，我是委託原告第一廣場大樓管委會幫我出租給被告，我有授權，但並未寫授權書」、「（當時如何寫租約書及合約？）該租約及合約書都是定型化，我簽完名就交給前任主委丑○○」等語（見原審卷第2宗第74至76頁），又證人丑○○於審理中亦證述：「（是否為前任第一廣場大樓管委會主任委員？）是的，但擔任之時間因隔太久忘記了」、「（是否知悉子○○有將攤位租給己○○的事？）我有告訴子○○說大家要一起租給己○○，而子○○也有同意將她的攤位租給被告己○○」等語（見原審卷第2宗第74至76頁），顯見系爭租賃契約之簽訂業經全體區分所有權人同意授權。又第一廣場第三Ｂ分區管理委員會於簽約前縱未經該分區全部區分所有權人之授權，惟嗣後上訴人曾向主管機關申請辦理使用執照變更，業經全體區分所有權人出具同意書，足認區分所有權人於簽約後確均已同意出租無疑。則台中市第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人本有依規約對於台中市第一廣場管理委員會繳納管理費之義務，而台中市第一廣場第三Ｂ分區區分所有權人既已授權第一廣場第三Ｂ分區管理委員會與上訴人簽約，並約定由上訴人承擔管理費之繳納義務，此自屬承擔債務之性質。而依民法第300條規定此繳納管理費之債務已移轉於上訴人；並無民法第301條需經債權人承認之問題。
⑶查系爭租賃契約第8條第9款已約明「自92年10月18日起由上
訴人繳納大公管理費」，依約上訴人本即有繳納管理費之義務。又上訴人自93年1月1日起至1月4日止，確有使用系爭租賃標的物供展覽之用一節，為兩造所不爭執；且自93年1月4日之後仍繼續占有使用之事實，業據證人即第一廣場大樓保全人員壬○○、及該管委會養護人員癸○○分別於原審（見原審卷㈡第22至25頁）；且經證人戊○○、壬○○、甲○○於本院準備程序（見本院卷第1宗第185至188頁；第210至212頁、第215頁）證述明確；至於證人丙○○係受僱於上訴人而在該處擔任經理，其於本院雖證稱在展覽期間有擺設電動玩具電子遊戲機，過後就沒有了；但展覽過後，地下一樓公共走到區域廠商有留下投籃機、娃娃機、卡拉ＯＫ，且有插電營業（見本院卷第1宗第208頁），而投籃機、娃娃機、卡拉ＯＫ機台並非無價值之物，且尚有插電營業中，豈有可能係展覽廠商所留下，足見其證詞無足採信。至於證人庚○○於本院證稱其雖有自93年1月1日起至93年1月4日擺設電動玩具電子遊戲機娃娃機、投籃機、打地鼠機但其所擺設之機具於展覽後已全部撤離；其不知上訴人在第一廣場地下室曾經擺設投籃機、娃娃機等物（見本院卷第1宗第215頁），是證人庚○○之證詞並無法證明上訴人僅使用至93年1月4日止，其後即未使用之事實。是上訴人自93年1月4日之後仍繼續占有使用，上訴人所辯僅自93年1月1日起93年1月4日止使用5日云云，不足採信。
⑷依第一廣場管理費每坪單價統計表計算，系爭租賃標的面積
1025.28坪，以B1面美食廣場每坪206元計算，每月須繳納21萬1238元管理費；以B1百貨廣場每坪129元計算，每月須繳納13萬2261元管理費等情，為兩造於原審所不爭執（見原判決兩造不爭執事項第㈣項）；復有被上訴人於原審提出之93年1月8日第一廣場第三B分區管委會會議記錄在卷可按（見原審卷第217頁)；且被上訴人主張之該部分較原規約規定收費標準對上訴人有利，自應認被上訴人就上訴人應繳納之管理費之計算，尚屬合理，並無上訴人所主張住戶表決之管理費繳納標準有顯不公平之處。而上訴人除於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票交付被上訴人20萬元外，並未支付任何之費用；被上訴人已於93年4月5日以台中建國路郵局第289號存證信函、及管理費繳款通知單催告上訴人繳交積欠之管理費等事實，均為上訴人所不爭。則計算上訴人自事實上占有使用系爭租賃物之93年1月1日起至被上訴人主張之95年4月止，共計28個月，上訴人應繳納之管理費，於扣除上開已給付之20萬元外，尚欠350萬3308元（計算式：
132261元×28月-已付200000=0000000元）；又被上訴人於上訴人未遵期繳納管理費時，已盡通知、催繳之義務，有被上訴人提出之管理費繳款通知單、及於93年4月5日通知限期繳納管理費之存證信函附卷可稽（見原審卷㈠第31至38頁），則被上訴人依債務承擔契約，請求上訴人應給付積欠之管理費350萬3308元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年8月9日起至清償日止，按年息12%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至於被上訴人另主張依公寓大廈管理條例第21條、及社區規約第11條規定，本於給付管理費法律關係請求上訴人給付部分，即無審究必要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依債務承擔之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人350萬3308元，及自起訴狀繕本送達之翌日即95年8月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人之請求在上開範圍內為有理由，應予以准許，（至逾此範圍之請求，為無理由，業經本院前審予以駁回確定，不予贅述。）原審以被上訴人之請求於上開範圍內之金額予以准許，核與法相符，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年11月3日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官朱樑法官李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官江丞晏中華民國98年11月3日