臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第125號
原 告 王秋凉
訴訟代理人 鄭昆泉
被 告 劉秀萍
彭秉和
上列當事人間，請求遷讓房屋事件，本院於民國108年3月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○道路0段000巷00弄0號5
樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用2,430元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
本件被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告出租其所有位於桃園市○○區○○道路0段
000巷00弄0號5樓之房屋（下稱系爭房屋）予被告劉秀萍
，被告彭秉和則為保證人，兩造約定系爭房屋供住家使用，
租賃期間自民國106年8月10日起至108年9月10日，每月
10日給付租金10,000元，押租金為10,000元，兩造並簽訂房
屋租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，被告2人為夫妻關係
，均居住於系爭房屋內。被告劉秀萍自承租時起即斷斷續續
繳交租金，至107年6月底止，應繳交110,000元租金，但
僅繳交32,000元租金，尚積欠78,000元租金（計算式：110,
000元－32,000元＝78,000元）。原告多次催繳，被告劉秀
萍均置之不理，爰以本起訴狀繕本之送達作為終止租約之意
思表示，而系爭租約既已終止，則被告彭秉和亦無權繼續占
用使用系爭房屋。為此，爰依租賃物返還請求權及所有物返
還請求權之法律關係，請求被告2人騰空並遷讓返還系爭房
屋。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明
或陳述。
三、得心證之理由
（一）原告主張上開事實，業據其提出系爭租約、存證信函影本
2紙等件為憑（見本院卷第6至9頁）；並有系爭房屋建
物登記公務用謄本、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明
書在卷可稽（見本院卷第16至17頁、第20頁），且被告均
經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到
場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法
第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，自堪
認原告之主張為真實。
（二）租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）於10
6年12月27日公布，107年6月27日施行，且該條例係為
維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例
第1條即可得知，故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法
之特別法，就107年6月27日後所生之住宅租賃法律關係
，自應優先民法適用。又租賃住宅條例僅第6條規定，租
賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第
97條規定，其立法理由係考量公告地價及房屋評定現值與
市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開
土地法規定僅規範城市地區之住宅，造成同樣為租賃行為
，租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租
賃住宅之意願，並尊重市場機制，爰定「明予以排除適用
」。是依「明示其一，排除其他」之法律解釋原則及體系
解釋之結果，土地法其他有關房屋租賃之規定（例如土地
法第100條）於住宅租賃之法律關係，仍有適用餘地，先
予敘明。
（三）租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物；租賃期間承租
人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳，出
租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償。
出租人依前開規定提前終止租賃契約者，應於終止前三十
日檢附相關事證，以書面通知承租人；出租人非因承租人
積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收
回房屋。租賃住宅條例第3條第1款、第10條第1項第2
款、第2項第1款、土地法第100條第3款分別定有明文
經查，系爭租約第4條約定該房屋係供住家之用，有系爭
租約在卷可憑（見本院卷第6頁），是系爭房屋為租賃住
宅，至為明確，且系爭租約在租賃住宅條例施行於107年
6月27日前尚未合法終止，故依前段說明，終止系爭租約
應依前揭規定行之。次查，被告劉秀萍自106年8月10日
起開始承租系爭房屋，僅繳交32,000元租金（約3.2個月
租金），系爭房屋租金每月10,000元、押租金有10,000元
（約1個月租金），均經認定如前，是扣除押租金後，被
告劉秀萍於107年3月份起，積欠租金額已達2個月以上
；又原告於107年5月間已催告被告劉秀萍給付租金，此
有存證信函影本在卷可參（見本院卷第8頁）；另原告主
張以本件起訴狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，而
本件起訴狀係於107年12月4日寄存送達予被告劉秀萍之
住、居所，並於同年月14日生送達效力，亦有本院送達證
書附卷可考（見本院卷第22至23頁）。是依前揭規定，原
告已於108年1月13日合法終止系爭租約，堪以認定。
（四）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條
前段、第767條第1項前段分別定有明文。經查，原告為
系爭房屋所有人，並已合法終止系爭租約，業經認定如前
，是依民法第455條前段規定，原告主張被告劉秀萍應遷
讓返還系爭房屋，自屬有據；又被告彭秉和為被告劉秀萍
之同居人，其占有使用系爭房屋之權利，已因系爭租約終
止而失其附麗，是原告基於系爭房屋所有人之地位，依民
法第767條第1項前段，請求無權占有之被告彭秉和返還
系爭房屋，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之
法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國108年4月19日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月19日
書記官張季容