臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第637號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國96年5月28日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應將座落在桃園縣○○鎮○○路○段○○巷○○弄○○號房
屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟貳佰叁拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文；復按「原告於判決確定前
，得撤回其訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論
者，應得其同意。」，民事訴訟法第262條第1項定有明
文。準此，原告於被告已為本案之言詞辯論前撤回其訴者
，無須徵得被告之同意，即生訴之撤回之效力（最高法院
80年度台抗字第246號裁定要旨參照）。本件原告依租賃
及終止租賃之法律關係，原起訴請求：⑴被告應將原告所
有坐落在桃園縣○○鎮○○路○段○○巷○○弄○○號房屋（下
稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並給付積欠之租金共新
臺幣（下同）55,000元、⑵自民國96年1月1日起至交還
系爭房屋止，按月以5,000元計算之損害金、⑶自返還系
爭房屋前之水、電費及回復供水、電之費用由被告負擔；
嗣於96年4月24日言詞辯論期日，將原請求聲明變更為：
⑴被告應將系爭房屋遷讓返還原告、⑵給付其積欠之94年
11月至96年3月之租金共85,000元、⑶償還原告墊付之水
費1,220元、電費678元，並撤回其原聲明⑵之損害金之
請求。經查，原告上開增加租金金額與減少水電費金額之
請求，分別核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上開
規定，自應准許；又原告撤回原聲明⑵之損害金之請求，
係在被告為本案之言詞辯論前，依上開規定，其撤回係屬
有效，亦應准許。
㈡被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各
款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
㈠原告與被告前於民國91年1月間，簽訂房屋租賃契約（下
稱系爭原定期租賃契約），約定原告將所有系爭房屋出租
與被告、租賃期間自91年9月起至92年8日止、每月租金
新臺幣（下同）5,000元，須於每月1日前交付當月份之
租金、被告使用系爭房屋支出之水、電費由被告自行負擔
；嗣於系爭租期屆滿，兩造合意依約定租金以不定期租賃
方式，由被告繼續承租系爭房屋（下稱系爭不定期租賃契
約），並將系爭原定期租賃契約收取之押租金10,000元，
轉為系爭不定期租賃契約之押租金。
㈡詎被告自93年間起即未按期繳付租金，於以押租金抵扣後
，至95年11月止，已經積欠13個月之租金，未據被告給付
，因當時被告住居所不明，經原告聲請本院以95年桃簡聲
字第98號民事裁定將催告被告限期給付如不給付將終止租
約之意思表示公示送達（下稱系爭公示送達裁定），已於
96年1月20登載於新聞紙，詎被告仍未為給付給付，被告
就系爭不定期租賃契約積欠之租金既已達二期以上，爰以
本件起訴狀併為終止意思表示，終止系爭不定期租賃契約
，而本件起訴狀繕本係於96年3月16日寄存於被告住所地
址之警察機關，依民事訴訟法第138條規定，於同年月26
日發生送達之效力，是系爭不定期租賃契約已於同年月26
日終止。
㈢系爭不定期租賃契約既已經原告終止，而被告仍在系爭房
屋內堆置雜物，並積欠自94年11月至96年3月之租金共85
,000元，且由原告代繳水費1,220元、電費678元，爰依
租賃及終止租賃之法律關係，聲明請求：⑴被告應將系爭
房屋遷讓返還原告、⑵被告應給付積欠租金共85,000元、
⑶被告償還原告墊付水電費共1,898元。
三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀
作聲明陳述。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭原定期租賃契約（內含系
爭原定期租賃契約、系爭不定期租賃契約之房租收款明細欄
，以及押租金於93年7月1日已抵充積欠租金之註記）、系
爭公示送達裁定暨存證信函及登報報紙各一份、台灣省自來
水公司收據一紙、台灣電力公司收據六紙在卷可稽，並有本
件起訴狀繕本之送達回證一紙在卷可查，核與其主張之事實
相符。按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭
執者，視同自認。」、「當事人對於他造主張之事實，已於
相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提
出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。」，民事訴訟法第
280條第1項前段、第3項前段有明文規定，被告經合法通
知，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀為聲
明或陳述，依上開規定，應認原告主張之事實為真實。茲就
本件原告請求分述如下：
㈠系爭不定期租賃契約終止時間：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，
出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額
，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二
個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第
2項固定有明文；惟按「出租人非因左列情形之一，不
得收回房屋：一、…。三、承租人積欠租金額，除以擔
保金抵償外，達二個月以上時。四、…。」，土地法第
100條第3款亦有明文規定。本件兩造就系爭房屋既係
為不定期租賃關係，則原告終止系爭不定期租賃契約即
應受上開土地法規定之限制。
⒉經查，系爭不定期租賃契約每月約定之租金為5,000元
，而原告已自被告收受押租金10,000元，是原告欲終止
系爭不定期租賃契約，應先以上開押租金抵償後，被告
積欠租金達二個月以上且符合民法第440條規定，始得
終止系爭不定期租賃契約。查以，被告係自93年間開始
連續積欠租金，而原告已於93年7月1日將押租金抵充
被告積欠租金，至原告聲請系爭公示送達裁定時，被告
已積欠租金達二個月以上，並遲延給付逾二個月，經該
公示送達被告仍未為給付，是原告以本件起訴狀繕本併
為終止之意思表示，於96年3月26日終止系爭不定期租
賃契約，核與上開土地法及民法規定，尚無不合，是系
爭不定期租賃契約已經原告於96年3月26日終止，應堪
認定。
㈡返還租賃物之請求部分：
⒈按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物
有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，
民法第455條有明文規定，系爭不定期租賃契約既已經
原告終止，被告自應將系爭系爭房屋騰空回復原狀返還
於原告。
⒉復按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權
，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，
並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求
返還租賃物。」，最高法院75年台上字第801號判例參
照。系爭不定期租賃契約既經原告終止，且原告為系爭
房屋之所有權人等情，已如前證，被告於系爭房屋堆置
物品，自構成無權占有，原告自得依所有權之法律關係
，對被告為上開請求。
㈢積欠租金之請求部分：
⒈按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「給付有確
定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、
「債務已屆清償期者，儘先抵充。」，民法第439條前
段、第229條第1項、第322條第1款分別定有明文。
次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，
故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法
院87年台上字第1631號判決要旨參照）。
⒉本件原告請求被告給付其積欠94年11月至96年3月之租
金共85,000元，固已據原告扣除已收取之押租金，惟系
爭不定期租賃契約係於96年3月26日終止，而兩造係約
於每月一日給付當月份租金，是原告就96年3月份之租
金，僅得收取至同月26日止，依一個月三十日之比例計
算，原告就96年3月份得收取租金為4,333元（計算式
：5,000元×26/30＝4,333.33元，元以下四捨五入）
。綜上，原告得請求被告給付自94年11月份至96年3月
份積欠之租金本金為84,333元，逾此部分之請求，為無
理由。
㈣代墊費用費之請求部份：
兩造既已約定被告使用系爭房屋支出之水、電費，由被告
自行負擔，原告自得依上開約定請求被告返還原告代被告
墊繳之水費1,220元、電費678元，合計1,898元。
㈤綜上，本件原告因終止系爭不定期租賃契約，得向被告請
求之給付項目，可認定如下：
⒈返還租賃物部分：被告應將系爭房屋予以騰空遷讓返還
原告。
⒉積欠租金部分：被告應給付原告84,333元。
⒊代墊水電費部分：被告應給付原告1,898元。
五、從而，本件原告依據系爭不定期租賃之租賃法律關係及租賃
終止暨無權占有之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房
屋（事實及理由欄四、㈤、⒈）、給付積欠之租金（事實及
理由欄四、㈤、⒉）與代墊水電費（事實及理由欄四、㈤、
⒊），合計86,231元，為有理由，應予准許。逾此部分之請
求，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，係就民事
訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，核屬同法389條第1項第3款所定之判決，爰依
職權宣告假執行。另本件訴訟費用之負擔，酌量本件兩造勝
敗之理由，命為如主文所示之諭知。
六、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第
389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 31 日
桃園簡易庭法官陳世旻
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 6 月 4 日
書記官李玉華