臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
110年度新簡字第247號
原告
劉士豪 即劉重男承受訴訟人
劉怡伶 即劉重男承受訴訟人
劉怡君 即劉重男承受訴訟人
共同
訴訟代理人 陳佩琪 律師
黃馨儀 律師
被告
即反訴原告 郭子昱
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號4樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣13,325元，及自民國110年3月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國110年2月2日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,000元。
訴訟費用新臺幣1,110元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣100,700元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣1,110元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查本件原告本為乙○○，嗣其於民國110年6月9日死亡，法定繼承人為施金諧、劉士豪、甲○○、劉怡君，而其等已於110年9月3日具狀聲明承受訴訟，並由本院將承受訴訟狀送達被告，有民事聲明承受訴訟狀、除戶謄本、戶籍謄本附卷可憑（本院卷第31-35頁），核無不合，應予准許。
貳、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時之第2、3項聲明原為：㈡被告應給付原告新臺幣（下同）17,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自109年11月1日起至騰空遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告4,000元。嗣於110年10月8日具狀變更聲明第2項請求金額為13,325元，並變更聲明第3項相當於租金之不當得利起算日為110年2月1日，核屬減縮訴之聲明，參諸首揭規定，自為適法。
參、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件原告起訴主張兩造間之租賃關係已終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付積欠之租金、水電費及相當於租金之不當得利，被告則於言詞辯論終結前之110年11月12日具狀提起反訴，主張兩造間之租賃關係尚未合法終止，原告應將系爭房屋交與被告使用，並按月賠償被告租金損失，核兩造於反訴爭執之法律關係及攻擊防禦方法均與本訴相牽連，揆諸前揭規定，被告提起反訴尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告前向訴外人即被繼承人乙○○承租系爭房屋，雙方約定租金每月4,000元，應於每月1日前繳納，水費每月100元，電費則依臺灣電力公司繳費憑證所載金額支付，惟未簽定書面契約，依民法第422條規定，雙方成立不定期限之租賃關係（下稱系爭租約）。詎被告自109年11月起，拒不給付租金，積欠之租金已達2個月以上，乙○○於109年12月29日及於110年1月15日寄發存證信函，催告被告給付積欠之租金，且告知於110年1月31日終止雙方間之系爭租約，並限期要求被告返還系爭房屋，是系爭租約已於110年1月31日終止，則原告依民法第455條、土地法第100條第3款前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告自109年11月起至110年1月止，共積欠3個月租金12,000元及水費300元、電費1,025元，總計13,325元。另系爭租約已於110年1月31日合法終止，被告占有系爭房屋即無合法權源，被告迄今未歸還鑰匙，屋内尚留有其物品，不願搬離，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還無權占有系爭房屋所受利益，兩造約定每月租金4,000元，可知被告無權占用系爭房屋，可獲此相當於每月4,000元之租金利益，爰依不當得利法律關係，請求被告自110年2月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元。
㈡又被告抗辯系爭房屋自109年10月29日即未在被告管領使用之中，原告無租金給付請求權，皆不屬實，原告既不曾更換房屋門鎖鑰匙，租賃關係存續期間，被告本得自由使用系爭房屋，且被告尚未返還鑰匙，迄今仍得自由出入系爭房屋，無權占有系爭房屋不願遷離，依民法第441條規定，實無免其給付租金義務之事由，被告所辯應無理由。另原告從未同意被告轉租，被告未經原告同意便自行違法轉租，已構成民法第443條終止租約事由，原告即得依上開規定收回系爭房屋。縱原告無法依上開規定終止系爭租約，惟按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項定有明文。兩造間對於系爭房屋既為不定期租賃關係，則原告自得定相當期限通知被告終止租約，而原告於110年1月15日寄發存證信函，向被告為終止租約之意思表示，即已生終止效力，被告迄今拒不騰空遷離系爭房屋，當屬無權占有。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告13,325元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊被告應自110年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠兩造間存有不定期限之租約，原告明知系爭房屋已出租予被告，並同意被告可以修繕後轉租，被告於合法使用期限内，並無租金欠繳之情事，反之原告明知系爭房屋有轉租之事實，卻於兩造系爭租約存續期間，違法騷擾、趕走被告轉租之房客，並私自取走系爭房屋之鑰匙、更換門鎖，致被告自110年10月29日起，即無法使用系爭房屋，原告既未依租賃之本旨提供系爭房屋予被告使用，何來租金給付之請求權，故原告以存證信函催告被告給付租金顯無理由，不生催告效力。兩造間始終存有不定期限之租賃，原告強行換鎖惡意取回，對於被告為出租需要所添購之所有動產顯有惡意占為已有侵占之嫌，且其趕走被告原有之房客，亦構成被告租金收入差額2000元之損失，原告就被告所受之損害，理應賠償，本件原告之請求顯無理由。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠反訴原告與反訴被告就系爭房屋有不定期限之租賃契約存在，反訴原告於合法使用期間，並無積欠租金之情，詎反訴被告施金諧竟違法趕走反訴原告之房客，並強行換鎖禁止反訴原告使用系爭房屋，反訴被告無權終止兩造間之租賃契約，故反訴被告應依兩造間之約定將系爭房屋交予反訴原告使用。反訴原告於109年10月20日將系爭房屋出租予訴外人 陳碧蓮 使用，每月租金6,000元，因反訴被告違法於109年10月29日趕走反訴原告之房客，致反訴原告每月有2000元之租金差額損失，反訴被告自應賠償反訴原告自109年10月30日起至反訴被告將系爭房屋交予反訴原告使用日止，每月租金差額2000元收入之損失。
㈡並聲明：
⒈反訴被告應將系爭房屋交予反訴原告使用。
⒉反訴被告應自109年10月30日起至將系爭房屋交予反訴原告使用之日止，按月給付原告2,000元。
二、反訴被告則辯以：
㈠反訴被告自106年間出租系爭房屋予反訴原告後，皆未曾更換房屋門鎖與鑰匙，始終依系爭租約交付系爭房屋予反訴原告使用收益，詎反訴原告從未告知反訴被告系爭房屋已轉租予第三人，而是於110年10月下旬，經周邊鄰居告知後，反訴被告施金諧至現場察看，始驚覺有違法轉租第三人之情。反訴被告得知有違法轉租情事後，隨即明確告知該不合法之次承祖人陳碧蓮及反訴原告，其從未同意反訴原告轉祖予第三人。豈料，反訴原告竟開始積欠租金未繳，經乙○○於109年12月29日寄發存證信函催告給付租金後，反訴原告仍惡意拖欠，乙○○遂發函終止系爭租約，命反訴原告遷讓房屋。是反訴原告係因違法轉租，且積欠租金逾2個月以上等情事，反訴被告爰依民法第440、443條及土地法第100條第2、3款規定終止租約，兩造租賃關係已於110年1月31日終止，反訴原告自無從請求反訴被告將系爭房屋交予伊使用。反訴被告並無違法趕走或騷擾反訴原告之房客。退步言，反訴被告本即為系爭房屋之所有權人，而反訴原告因違法轉租致有第三人無權占有系爭房屋，反訴被告本於所有權，請求違法轉租之房客遷離，堪認適法。準此，反訴被告合法行使其權利，並無不法侵害反訴原告之行為，反訴原告縱有損失，亦與反訴被告無涉，自不得請求反訴被告賠償。
㈡並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告主張訴外人乙○○前將系爭房屋出租予被告，約定每月租金4,000元，應於每月1日前繳納，水費每月100元，電費則依臺灣電力公司繳費憑證所載金額支付，雙方未簽訂書面租賃契約，而成立不定期限之租賃，被告自109年11月起即未繳納租金，乙○○乃於109年12月29日寄發存證信函催告被告給付積欠之109年11月至12月止，共2個月租金，另於110年1月15日寄發存證信函終止系爭租約，並要求被告於110年2月1日前遷讓返還系爭房屋，然被告迄今仍將物品放置於系爭房屋內；嗣乙○○於110年6月9日死亡，原告等均為其法定繼承人，承受系爭房屋出租人之地位等情，業據其等提出臺灣電力公司繳費憑證、永康大灣郵局77、6號存證信函及回執、臺南市政府財政稅務局109年房屋稅繳款書、除戶謄本、戶籍謄本等資料影本為證（新司簡調卷第21-29、41頁、本院卷第33-35頁），並經本院會同兩造於110年11月30日至現場勘驗屬實，並製作勘驗筆錄及拍攝現場相片在卷可憑（本院卷第81-105頁），且為被告所不爭執，此部分事實應堪認定。
㈡原告主張系爭租約已終止，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金、水電費，並給付相當於租金之不當得利，然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈遷讓房屋部分：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第422條、第440條第1、2項、第450條第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。
⑵查兩造間之系爭租約為不定期限之租賃契約，而被告自109年11月起即未給付租金，已達2月租金未付，乙○○先於109年12月29日寄發存證信函限期清償催告，被告仍未給付，乙○○復於110年1月15日寄發存證信函，表明逾期未付，以該函作為終止租約之意思表示，並要求被告於110年2月1日前搬離系爭房屋，而被告已分別於109年12月31日、110年1月18日收受上開存證信函，有原告提出之存證信函及回執在卷可稽（新司簡調卷第23-29頁），被告亦不否認其自109年11月起即未繳付租金，是原告以前開存證信函為終止租約之意思表示，應屬合法，又乙○○於110年1月15日存證信函限期被告於110年2月1日前搬遷，依前揭規定，系爭租約應已於110年2月1日合法終止。兩造間之系爭租約既經原告合法終止，則原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⑶至被告辯稱原告施金諧於109年10月29日擅自更換系爭房屋之門鎖，致其無法進入系爭房屋，其自得拒絕給付租金，原告以被告未繳納租金為由解除系爭租約，並無理由云云，惟原告否認有更換門鎖乙節。本院於110年11月30日至現場履勘時，固由原告甲○○所持之鑰匙開啟系爭房屋大門進入，然被告之個人物品、冰箱及冷氣等物品，迄今仍放置於系爭房屋內，是被告仍占有使用系爭房屋乙情堪以認定。況系爭房屋門鎖外觀並非新穎，衡情應非近期更換之新鎖，故被告辯稱門鎖遭原告更換致其無法進入使用系爭房屋云云，顯與事實不符，不堪採信。
⒉給付租金及水電費部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查依系爭租約約定被告應按月於每月1日繳納租金4,000元，每月水費100元，電費則依臺灣電力公司繳費憑證所載金額支付乙節，已如前述，是被告於系爭租約終止前，自有依約定給付租金，原告主張被告積欠自109年11月起至110年1月止3個月之租金12,000元，應屬有據。被告另積欠水費109年11月起至110年1月共300元，電費1,025元，有臺灣電力公司繳費憑證在卷可稽（新司簡調卷第21頁），是原告主張被告給付水費300元、電費1,025元，共1,325元，亦屬有據。
⒊給付不當得利部分：
又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。查兩造間之租賃關係於110年2月1日終止而消滅，則被告於租約消滅後仍將其物品放置於系爭房屋內，持續占有系爭房屋，則其占有使用系爭房屋即無正當權源，因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，揆諸前開說明，原告自得請求被告相當於租金之不當得利。參以系爭租約原約定每月租金為4,000元，衡以原告受損等因素，認原告請求被告自110年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4,000元，尚屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈢綜上，原告依據租賃契約及不當得利等法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還給付原告；並給付13,325元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自110年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張其並未積欠租金，反訴被告以其積欠租金達2個月以上為由，終止系爭租約並不合法，兩造間之租賃關係尚存續，反訴被告應將系爭房屋交予反訴原告使用云云。依上所述，本件兩造間之系爭租約已於110年2月1日合法終止，則反訴原告主張系爭租約尚未終止，反訴被告依系爭租約應將系爭房屋交予反訴原告使用，即屬無據。
㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。反訴原告主張其將系爭房屋轉租予第三人陳碧蓮，每月租金6,000元，因反訴被告施金諧趕走其房客，致其受有租金差額2,000元之損失，反訴被告則主張其等並未同意反訴原告得轉租，反訴原告係違法轉租，依前揭規定，應由反訴原告就兩造有約定得將系爭房屋轉租乙節，負舉證之責。查反訴原告並未舉證證明兩造間有得轉租之約定，且自承其本人並未居住於系爭房屋，而係轉租予其他房客等語（本院卷第57頁），是反訴原告轉租系爭房屋予陳碧蓮，屬違法轉租，則陳碧蓮即屬無權占有系爭房屋。故反訴被告等基於所有權人之地位，請求違法轉租之房客陳碧蓮遷離，自為適法。是反訴被告等合法行使其所有權，難認係不法侵害反訴原告之行為，縱反訴原告因此受有租金差額2,000元之損失，亦不得請求反訴被告賠償。
㈢綜上，反訴原告依據系爭租約主張反訴被告應將系爭房屋交予其使用，並請求反訴被告應自109年10月30日起至交付系爭房屋之日止，按月給付反訴原告2,000元，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第79條、第87條第1項分別定有明文。查本件本訴部分，訴訟費用額為1,110元（即第一審裁判費），爰依職權確定上開訴訟費用兩造比例負擔如主文第4項所示。另反訴部分，訴訟費用額為1,110元，則應由敗訴之反訴原告負擔訴訟費用。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款之規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。原告就此部分聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要；另依被告之聲請，依同法第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、據上論結，本訴原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之反訴為無理由。爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 17 日
新市簡易庭法官曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 17 日
書記官吳佩芬