裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第993號民事判決
裁判日期：民國102年12月30日
裁判案由：返還所有權狀
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第993號原告 黎世萍 訴訟代理人 王世勳 律師被告 林瑞鴻 訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間請求返還所有權狀事件，本院於民國102年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、面積1,845.33平方公尺、權利範圍5400分之759之土地所有權狀返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
理由
一、原告主張：被告於民國100年8月11日向原告購買原告所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（面積1845.33平方公尺、應有部分5400分之759，下稱系爭土地），並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價款為新台幣（下同）98萬元，其後被告業已給付其中70萬元價款，原告亦先行將系爭土地之所有權狀交予被告收執；惟嗣因系爭土地之共有人 林碧奇 於知悉原告出賣系爭土地應有部分予被告後，主張願意以同一價格優先購買，是原告依土地法第34條之1第2、4項「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」規定，遂將系爭土地應有部分出賣予林碧奇，林碧奇則1次付清買賣價金98萬元予原告。因兩造所簽訂之系爭契約有民法第225條「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務」及第266條所定「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。」之情，原告遂於102年3月22日以共有人就系爭土地主張優先購買權為由，發函通知被告解除系爭契約，並返還之前收受之部分價金70萬元予被告及請求被告儘速返還系爭土地所有權狀；詎料，被告竟於102年3月26日回函表示拒絕返還系爭土地所有權狀，惟原告先前將系爭土地所有權狀交予被告即為無法律上之原因，自得基於目的消滅之不當得利，訴請被告返還先前所交予被告收執之系爭土地所有權狀，況被告業已取回前揭70萬元價金，應可視為被告實際上同意解除系爭契約。至被告雖稱原告將系爭土地出售予被告，必須先辦理分割，再辦移轉登記一事，林碧奇早在前案即鈞院100年度訴字第2179號分割共有物事件即已知悉云云；然原告在前案100年度訴字第2179號分割共有物事件中既從未提及有關原告將土地出售予被告一事，被告亦非該案之當事人，則林碧奇何能得知兩造間有訂立系爭買賣契約或確知買賣價格為何，又何能得以同一價格表明優先承購之意，自屬可疑，是被告所辯，並不足採等語。並聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號（面積1,845.33平方公尺、權利範圍5400分之759）之土地所有權狀返還予原告。
二、被告則以：因被告之父所有與系爭土地相鄰之坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地並未鄰路，故有購買鄰地即系爭土地作為通行用途之必要，被告為達此通行目的，遂於向原告購買系爭土地持分並簽訂系爭契約時，與原告約定系爭土地應先辦理土地分割，待分割後再辦移轉登記。依據林碧奇於鈞院100年度訴字第2179號分割共有物事件中所提答辯續
（二）狀載稱：「至於原告（即黎世萍）提起本件訴訟之主要目的，僅係為將分割取得之土地作為通行之用而已，伊分割在何位置上均應不影響…」等語，顯見林碧奇在該案中業已清楚知悉原告業將系爭土地出售且欲辦理分割後，再行移轉登記予被告；而參照內政部75年8月19日頒布土地法第34條之1執行要點10之（二）：「土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究屬處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄。」，則足見林碧奇於鈞院100年度訴字第2179號分割共有物訴訟中業已知悉系爭土地出售事宜，然當時並無意購買，迨至上開分割共有物判決後，因對分割位置不滿，除提起上訴外，方對原告主張優先購買權，然林碧奇主張之時間已於其知悉共有土地出售後約1年6個月，若以101年8月6日林碧奇所提鈞院100年度訴字第2179號分割共有物事件中答辯續（二）狀之時點起算，亦有8個月之久。基此，原告於87年起持有系爭土地，然未使用該土地，原告本無提起分割訴訟之必要，原告竟在出售後依買賣合約約定提起上開分割共有物訴訟，自顯係為配合被告通行之用，林碧奇對此亦詳知，卻遲不行使優先承買權，當應視為拋棄該權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。次按優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記，此有最高法院85年度台上字第793號、95年度台上字第2214號裁判意旨足資參照。
另按土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態，故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄【參照內政部75年8月19日頒布「土地法第34條之1執行要點」十之（二）】，亦有最高法院80年度台上字第2198號判決可供參照。經查，原告主張伊與被告於100年8月11日簽訂系爭買賣契約，約定總價款為98萬元，其後被告業已給付其中70萬元價款，原告亦先行將系爭土地之所有權狀交予被告收執，嗣因系爭土地之共有人林碧奇向原告表明願以同一價格優先購買原告所有應有部分，原告遂將系爭土地以上開同一價格出售予共有人林碧奇，而於102年3月22日以共有人就系爭土地主張優先購買權為由，發函通知被告解除系爭契約，並返還之前收受之部分價金70萬元予被告及請求被告儘速返還系爭土地所有權狀，然被告迄未歸還系爭土地所有權狀予原告，又兩造間系爭契約中確有約定原告須就系爭土地進行分割共有物訴訟，待法院判決確定原告分得位置後，被告則將買賣尾款交予律師通知原告領取，由律師委託之地政士辦理法院判決之分割登記及土地所有權移轉登記等情，業據原告提出系爭契約、土地登記謄本、讓與書及存證信函等存卷可參（見本院卷第7至18頁），復為被告所是認，堪先認屬真實。然而，被告據此辯稱原告因兩造所訂系爭契約，曾向本院提起100年度訴字第2179號分割共有物訴訟，系爭土地共有人林碧奇應於該訴訟提起時業已知悉有此優先承買權之權利可行使，或至遲於101年8月6日林碧奇在本院100年度訴字第2179號分割共有物訴訟中提出答辯續（二）狀時表示：「至於原告（即黎世萍）提起本件訴訟之主要目的，僅係為將分割取得之土地作為通行之用而已，伊分割在何位置上均應不影響…」，斯時亦已知悉有該優先承購權云云，則為原告所否認；而揆諸前揭判例見解，共有人當應於接到出賣通知後10日內不表示優先購買共有土地者，方視為放棄甚明。然則，被告除以上情置辯外，迄未曾提出其與原告簽訂系爭契約時或其後，原告曾通知系爭土地其他共有人即林碧奇上開出賣系爭土地情事之相關證據以證其實，則被告空言陳稱林碧奇早已知悉可行使優先承買權而不行使云云，已非有據。又者，經本院調閱上開100年度訴字第2179號分割共有物訴訟民事卷宗審核後，亦見該案訴訟進行中，原告不僅並無提出系爭土地業已出賣他人之相關資料，亦無陳報任何伊已通知系爭土地共有人即林碧奇可行使優先承買權之相關證據，且綜觀林碧奇於該案件中所提答辯續（二）狀之全部內容，復顯見其答辯意旨僅係認為系爭土地已具備既成道路可供通行，兩造得依共有比例持有既成道路，原告無需執著分配系爭土地特定位置，應讓林碧奇與其同家族之其他共有人土地相鄰以供合併利用等情無疑，有該答辯續（二）狀存卷可參（見該案外放影印卷第10至11頁），堪認此與被告所辯林碧奇係知悉原告出售系爭土地持分，且欲辦理分割後，再行移轉登記土地予被告，方為上開答辯內容云云，顯然無涉，而 益徵 被告引據系爭契約早已約明原告應辦理系爭土地分割，原告方提起上開分割共有物訴訟，及林碧奇於上開訴訟進行中曾提出上開答辯內容等情，辯稱林碧奇應於原告提起該訴訟時或於101年8月6日其提出上開答辯續
（二）狀時，業已知悉有此優先承買權之權利可行使云云，委無憑據，不足採信。
（二）況查，系爭土地共有人林碧奇等復於本院上開分割共有物事件判決後，以主張本院100年度訴字第2179號判決未劃出既成道路位置，部分土地分配形成袋地，各共有人分割取得之土地面積較少及有土地價值之損失等理由提起上訴，嗣並經臺灣高等法院臺中分院以102年度上易字第146號廢棄原判決，以系爭土地上既成道路不應分配予各共有人單獨取得所有，而將該系爭北側道路劃出，由系爭土地共有人按原應有部分比例保持共有，並重為各共有人分配之，有上開臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第146號民事判決可參，足徵林碧奇確係意欲以上訴方式，變更其獲分配系爭土地之位置甚明；從而，縱如被告所述林碧奇係對其所獲分配位置不滿，因而有意購買原告所有系爭土地之持分無訛，然經審閱上開案件全部卷證，亦僅能確認林碧奇最早表示欲購買系爭土地其他共有人持分之時點，當以原告於102年5月6日在該案中具答辯狀陳報「因其有意出賣系爭土地應有部分予其他第三人，林碧奇表示願意以同一價格優先購買，故雙方於102年3月間業已合意成立買賣契約。」等語，及上訴人即林碧奇訴訟代理人於臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第146號事件102年6月24日言詞辯論期日中陳明：「（問：是否林碧奇已經向被上訴人（指黎世萍）、 張譽翰 買持分）是的，這部分沒有意見。」等情為據（分見臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第146號卷第53頁及第、87頁）。再者，另核諸證人林碧奇於本院言詞辯論期日中具結證稱：「（問：證物3之讓與書是否你本人所簽名？）是的。（問：契約書上日期是否當天所簽？）是的。（問：簽約過程？）簽約是3月16日之前2日，我回去找我姊夫時碰到黎世萍，談話中談到他的系爭1152地號土地做何用，他說已經賣掉了，我說為什麼不賣給我，他說不知道我要買，我問他是否過戶好完成買賣，他說沒有，對方錢還沒有全部給付，他的印鑑證明還沒有蓋給對方，我又問他要跟他買是否賣給我，他說這樣可以嗎，我說我有認識的 張代書 ，可以詢問代書，就帶他去找張代書，張代書看好合約後，就說我是共有人有優先購買權，黎世萍還是不放心，張代書有帶我們去找本件原告訴代王律師，王律師稱法律上是有優先購買權，黎世萍知道後才放心賣給我，3月14日就已經講好，說16日再約到原告訴代那裡寫讓與書。16日當天原告也說權狀已經交給對方了。（問：你與黎世萍的成交價為何？）他說賣給對方98萬元，所以依照那個價格賣給我。（問：錢是否付清？）3月16日就付清。（（問：3月16日付清98萬元如何支付？）在原告訴代那裡付現金。」等語（見本院卷第60至61頁），亦與原告前揭所陳互核相符，足徵證人林碧奇確係迨至102年3月14日方知悉原告出賣系爭土地之訊息，且隨即於同日立即向原告表明有意以同一價格98萬元優先承購系爭土地甚明。揆諸前揭裁判意旨，原告未為通知其他共有人優先承買系爭土地前，伊與原承買人即被告間所訂系爭買賣契約，本係處於不確定之狀況，既需原告對其他共有人為出賣通知，而其他共有人於10日內未為承買表示者，始視為放棄，原告與被告之系爭買賣契約方屬確定；而本件既經共有人林碧奇於102年3月14日經原告告知，方知悉有上開買賣情事，且隨即於同日表示欲以同一條件優先承購原告系爭土地持有部分，則共有人林碧奇與原告間就系爭土地自已成立買賣契約無疑，且基於消滅不動產之共有關係，或減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除因共有所生糾葛之立法目的，共有人之一為優先承購之表示，兩造均不得拒絕，原告即不負有移轉系爭土地予被告義務，被告亦不得請求原告移轉系爭土地所有權。是以，兩造間就系爭土地成立之買賣關係，即已因共有人林碧奇所為優先承購之意思表示，致使原告無法履行伊依系爭買賣契約對被告所負移轉土地所有權之債務，而已處於給付不能之狀態，容無疑義。
（三）次按依土地法第34條之1第4項規定，他共有人有優先承購權，對於債權之行使形成一種障礙；倘未能除去此障礙，在兩造成立之買賣契約言，即屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行（最高法院67年度台上字第579號裁判意旨參照）。審酌共有人之行使優先承買權，必以共有物之出賣人與買受人間先有買賣契約為前提，而後其他共有人始有行使優先承買權之可能，他共有人之行使優先承買權與否，並非共有物買賣契約雙方當事人事先所得預見，故因共有人之行使優先承買權，致共有物之出賣人陷於給付不能，自屬不可歸責於出賣人之事由。而查，觀諸兩造所簽訂之系爭契約書，業已清楚載明買賣標的為「臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（應有部份5400分之759）」等情，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第7頁），可認被告於系爭買賣契約簽訂之際，業已知悉所買受者僅為原告就系爭土地之應有部分，既為應有部分，依土地法第34條之1規定，土地其他共有人本有優先承買權無疑；惟被告既仍願與原告簽訂系爭買賣契約，且未於系爭買賣契約中特別約定原告負有使共有人放棄優先承買權或交付「優先承買權放棄證明書」之義務，足徵被告對於系爭買賣契約有遭共有人行使優先承買權之可能等情，當有所認知，而有承擔原告無法履行契約義務風險之意思至明。從而，原告因共有人林碧奇就系爭土地主張優先承購，造成不能依系爭買賣契約為移轉所有權之給付，仍屬不可歸責於原告之事由所致，亦堪認定。
（四）另按，因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，且因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第225條第1項及第266條分別定有明文。而查，兩造間系爭買賣契約，因土地共有人即林碧奇依法行使優先承買權，造成不可歸責於雙方之由而有給付不能之情事，既經審認如前，則原告依前揭規定，自得免為履行給付土地應有部分之義務，而被告亦免為交付價金之義務，從而，原告先前業已交付如訴之聲明所示預供日後辦理移轉登記所用之系爭土地所有權狀予被告，本係為履行契約義務，茲既原告依法已無庸為給付，被告亦失其占有之合法權源，則原告本於不當得利之規定，請求被告返還依約所受領之系爭土地所有權狀，洵無不合，應予准許；然此與兩造間系爭買賣契約是否業經合法解除或撤銷，並無所涉（最高法院85年度台上字第1009號判例意旨參照），則原告主張被告已經取回系爭契約之部分價金70萬元，可視為被告實際上同意解除契約云云，應有所誤認，附此敘明。
（五）綜上所述，原告依不當得利規定，請求被告返還依約受領如訴之聲明所示系爭土地所有權狀予原告，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年12月30日
民事第六庭法官許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月30日
書記官鄭晉發