裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上易字第73號民事判決
裁判日期：民國103年07月08日
裁判案由：返還所有權狀
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上易字第73號上訴人 林瑞鴻 訴訟代理人 李學鏞 律師被上訴人 黎世萍 訴訟代理人 王世勳 律師上列當事人間請求返還土地所有權狀事件，上訴人對於民國102年12月30日臺灣臺中地方法院102年度訴字第993號第一審判決提起上訴，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國100年8月11日向被上訴人購買坐落○○市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之應有部分5400分之759，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價款為新臺幣（下同）98萬元，上訴人已給付其中70萬元，被上訴人則先行將系爭土地權利範圍5400分之759之所有權狀（下稱系爭所有權狀）交予上訴人收執；惟系爭契約乃就系爭土地應有部分之買賣，而系爭土地之共有人 林碧奇 於102年3月14日知悉系爭契約後，表示願以同一價格優先承購，被上訴人即依土地法第34條之1第2項、第4項規定，於同年月16日與林碧奇簽訂系爭土地應有部分5400分之759之讓與契約書，並同時收取全額買賣價金98萬元，則系爭契約已具有不可歸責於契約雙方當事人事由致嗣後給付不能之情形存在，被上訴人先前交予上訴人系爭所有權狀之行為，即為無法律上之原因，自得基於目的消滅之不當得利，求為命上訴人應將系爭所有權狀返還予被上訴人之判決（原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭契約第3條第2項、第4條第3項之約定，及另案臺灣臺中地方法院102年度訴字第3178號給付違約金事件（下稱另案給付違約金事件）訴訟程序中，證人 許博堯 律師所為之證述可知，系爭契約之買賣標的物應為系爭土地經法院裁判分割後被上訴人所分得確定位置之所有權，而非系爭土地之應有部分，故本件應無土地法第34條之1項第4款之適用。至於被上訴人與林碧奇就系爭土地應有部分簽訂之買賣契約，雖構成二重買賣，但仍不影響系爭契約之效力，況林碧奇於另案臺灣臺中地方法院102年度訴字第2179號分割共有物事件（下稱另案分割共有物事件）訴訟程序中，已知悉系爭土地出售事宜，然當時並無意承購，迨至上開分割共有物判決後，至少逾8個月，始主張優先承購權，應視為放棄該權利。且另案分割共有物事件已於102年8月27日判決確定，系爭土地已分割完畢，被上訴人自該日起負有移轉分得土地部分之所有權義務，系爭契約無給付不能或不可歸責債務人之事由而不能履行之情事，故無民法第225條、第266條之適用。上訴人雖收受被上訴人於102年3月22日寄發之存證信函，但已於同年月26日回覆表示不同意被上訴人之片面解約，且至今未將被上訴人存證信函所附之2紙匯票兌現，則系爭契約在無其他解除原因存在，仍屬有效存在，上訴人持有系爭所有權狀乃具有法律上原因，被上訴人之主張無理由等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於100年8月11日簽立系爭契約，系爭契約第1條記載：
「土地標示：○○市○○區○○○段○○○○○號、田、1845.33平方公尺、持分759/5400。」第3條則記載：「付款方法及點交日期：㈠本契約成立時，甲方（即上訴人）應付給乙方（即被上訴人）新台幣伍拾萬元整。㈡本契約成立後，由乙方委託許博堯律師向台中地方法院提起分割共有物之民事訴訟，俟法院判決確定乙方之分得位置後，甲方一次付清買賣尾款新台幣肆拾捌萬元整。」第4條第3項又記載：「分割共有物之民事訴訟確定後，甲方應將買賣尾款交付許博堯律師通知乙方領取；並由許博堯律師委託之地攻士辦理法院判決之分割登記及土地所有權移轉登記。」㈡系爭契約第2條約定買賣總價款為98萬元，其後上訴人業已
給付其中70萬元，被上訴人亦將系爭所有權狀交予上訴人收執。
㈢被上訴人於100年間委任許博堯律師為訴訟代理人對系爭土
地共有人提起另案分割共有物訴訟，已於101年12月28日判決，因其他共有人不服，提起上訴，由本院以102年度上易字第146號受理，並於102年8月27日判決確定在案。㈣系爭土地共有人林碧奇已向被上訴人表示願意以同一價格優
先承購，並一次付清買賣價金98萬元予被上訴人，被上訴人已收受。
㈤被上訴人於102年3月22日以系爭土地共有人主張優先承購權為由，發函通知上訴人解除契約。
㈥林碧奇於另案分割共有物事件中所提答辯續（二）狀載稱：
「至於原告（即被上訴人）提起本件訴訟之主要目的，僅係為將分割取得之土地作為通行之用而已，伊分割在何位置上均應不影響…」等語。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭契約買賣標的物究為系爭土地之應有部分？抑或是系爭
土地經法院裁判分割後之確定位置？本件是否有土地法第34條之1第4項共有人優先承購權之適用？㈡林碧奇何時接到系爭契約之出賣通知？何時表示願以同一價
格優先承購之意思？對系爭契約之給付有無影響？㈢上訴人於林碧奇合法主張優先承購權後，有無權利繼續持有
系爭所有權狀？
五、本院得心證之理由：㈠系爭契約買賣標的物究為系爭土地之應有部分？抑或是系爭
土地經法院裁判分割後之確定位置？本件是否有土地法第34條之1第4項共有人優先承購權之適用？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例參照)。查兩造於100年8月11日所立之系爭契約第1條約定：「土地標示：○○市○○區○○○段○○○○○號、田、1845.33平方公尺、持分759/5400。」等語，為兩造所不爭執，並有系爭契約一紙在卷可稽（見本院卷第12-14頁），堪信為真實。則依此約定，上訴人依系爭契約，向被上訴人買受之標的物，乃系爭土地之應有部分5400分之759，其契約文字文義即無不明之處。而遍觀系爭契約全文，並無記載上訴人買受之標的物，係系爭土地將來法院裁判分割後被上訴人分得之土地部分，自無由曲解為系爭契約買賣標的物為系爭土地經法院裁判分割後被上訴人分得之特定部分。
⒉上訴人雖抗辯：依系爭契約第3條第2項及第4條第3項約定
，可見系爭契約並非系爭土地應有部分之買賣，伊買受系爭土地經法院裁判分割後分歸被上訴人分得之土地部分，自無土地法第34條之1第4項之適用云云，惟為被上訴人所否認，且系爭契約第3條第2項及第4條第3項固載有「本契約成立後，由乙方（指被上訴人）委託許博堯律師向台中地方法院提起分割共有物之民事訴訟，俟法院判決確定乙方之分得位置後，甲方（指上訴人）一次付清買賣尾款新台幣肆拾捌萬元整。」及「分割共有物之民事訴訟確定後，甲方應將買賣尾款交付許博堯律師通知乙方領取；並由許博堯律師委託之地政士辦理法院判決之分割登記及土地所有權移轉登記。」等情無訛，然而，審之系爭契約成立時，上訴人已依系爭契約第3條第1項約定，給付50萬元價金予被上訴人，且系爭契約第3條第2項及第4條第3項復係分別載明系爭契約之「三、付款方法及點交日期」及「四、特別約定事項」，尚非記載系爭契約之買賣標的物土地範圍或土地標示，復為兩造所不爭執，則系爭契約第3條第2項及第4條第3項，實僅為兩造就各別履約時點及交付方式之約定，而兩造簽立系爭契約之真意，應認在上訴人交付部分價金50萬元之時，系爭契約即已成立生效，僅是被上訴人尚須配合完成分割共有物訴訟後再為交付及辦理登記，並作為上訴人履行給付剩餘尾款義務之時點及條件，故屬兩造履行系爭契約方式之約定，是系爭契約之買賣標的物仍應認上訴人係向被上訴人購買系爭土地之應有部分，上訴人前開抗辯，不足採信。
⒊至於證人許博堯律師雖於另案給付違約金事件到庭證稱
，兩造簽立契約前幾天由伊負責草擬系爭契約，及伊草擬系爭契約之構想係由上訴人向被上訴人買受系爭土地經法院裁判分割後被上訴人分得之特定部分，然事後兩造簽立系爭契約時，伊並未在現場等語，則在系爭契約並無不明之情況下，且該證人並未在簽約現場，自不能僅憑該證人簽約前之構想，而逕為與系爭契約文義不同之解釋，更不得資為認定兩造簽立系爭契約之真意，是證人許博堯律師另案所為證詞，亦難為有利於上訴人之認定。
⒋另按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共
同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。查系爭契約之買賣標的物係上訴人向被上訴人購買系爭土地之應有部分，既如前述，自有土地法第34條之1第4項規定之適用無疑，上訴人否認本件有土地法第34條之1第4項共有人優先承購權之適用，尚難憑採。
㈡林碧奇何時接到系爭契約之出賣通知？何時表示願以同一價
格優先承購之意思？對系爭契約之給付有無影響？⒈按土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依最高法院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態，故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄【參照內政部75年8月19日頒布「土地法第34條之1執行要點」十之（二）】，亦有最高法院80年度臺上字第2198號裁判意旨參照。查林碧奇亦為系爭土地之共有人之一，有系爭土地登記第二類謄本存卷足佐（見原審卷第10頁），復為兩造所是認，則他共有人林碧奇於被上訴人出賣系爭土地應有部分而簽立系爭契約時，自得以系爭契約之同一價格共同或單獨優先承購，而主張土地法第34條之1第4項之優先承購權，上訴人抗辯被上訴人與林碧奇就系爭土地應有部分簽訂之買賣契約，屬二重買賣，當屬誤解，即不足採。
⒉被上訴人主張林碧奇於102年3月14日知悉系爭契約後，即
表示願以同一價格優先承購，並於同年月16日簽立讓與契約書及給付全部買賣價金98萬元予被上訴人等語，業據其於原審提出其與林碧奇簽立之讓與書一紙為證（見原審卷第12頁），並經證人林碧奇於原審言詞辯論期日到庭具結證稱：該讓與書係伊於102年3月16日簽立，伊於同年月14日知悉被上訴人將系爭土地之應有部分出賣與他人時，伊即表示為何不賣給伊，被上訴人即回說不知道伊要買，在得知被上訴人尚未將系爭土地應有部分移轉登記買受人時，經詢問後，伊仍享有優先購買權，並即向被上訴人表示優先承購，及約定在同年月16日簽立讓與書，且以與系爭契約相同價格98萬元買受，當日已交付現金完畢等語（見原審卷第60-61頁），則被上訴人此部分主張，自堪信為實在。雖上訴人另辯稱：林碧奇於另案分割共有物事件訴訟程序中，已知悉系爭土地出賣事宜，然當時並無意購買，迨至上開分割共有物判決後，至少逾8個月，始主張優先承購權，應視為放棄云云，已為被上訴人所否認，且上訴人就系爭契約簽立後，被上訴人曾通知林碧奇等共有人出賣系爭土地情事，始終未能舉證證明，則其空言陳稱林碧奇早已知悉可行使優先承購權而不行使云云，即非有據。是林碧奇於接到系爭土地出賣通知後10日內既已表示優先承購，自無所謂視為放棄優先承購權甚明。
⒊次按優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共
有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院85年度臺上字第793號、95年度臺上字第2214號裁判參照）。本件被上訴人未為通知系爭土地其他共有人優先承購前，系爭契約本係處於不確定之狀況，須待被上訴人對其他共有人為出賣通知，而其他共有人未於10日內為優先承購之表示者，系爭契約方屬確定；本件既經共有人林碧奇於102年3月14日經被上訴人通知，方知悉有上開買賣情事，且隨即於同日表示欲以同一條件優先承購，則系爭土地應有部分之買賣契約即當然於被上訴人與林碧奇間成立無疑，且基於消滅不動產之共有關係，或減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除因共有所生糾葛之立法目的，共有人之一為優先承購之表示，兩造均不得拒絕，被上訴人即不負有移轉系爭土地應有部分所有權予上訴人義務，上訴人亦不得請求被上訴人移轉系爭土地應有部分所有權。是以，兩造間就系爭土地成立之買賣關係，即已因林碧奇所為優先承購之意思表示，致使被上訴人無法履行其依系爭契約對上訴人所負移轉土地所有權之債務，而陷於給付不能之狀態，容無疑義。
㈢上訴人於林碧奇合法主張優先承購權後，有無權利繼續持有
系爭所有權狀？⒈按依土地法第34條之1第4項規定，他共有人有優先承購權
，對於上訴人債權之行使形成一種障礙。被上訴人倘未能除去此障礙，在兩造成立之買賣契約言，即屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行（最高法院67年度臺上字第579號裁判參照）。蓋土地法第34條之1第4項規定共有人優先承購權之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，而後共有人始有行使優先承購權之可能，是共有人之行使優先承購權與否，並非買賣契約雙方當事人事先所得預見，故因共有人之行使優先承購權，致應有部分之出賣人陷於給付不能，自屬不可歸責於出賣人之事由。本件系爭契約之買賣標的物係上訴人向被上訴人購買系爭土地之應有部分，而有土地法第34條之1第4項規定之適用，已如前述，則上訴人仍願與被上訴人簽立系爭契約，且未於系爭契約中特別約定被上訴人負有使他共有人放棄優先承購權或交付「優先承購權放棄證明書」之義務，其顯可認知系爭契約當有遭他共有人行使優先承購權之可能，並有承擔被上訴人無法履行契約義務風險之意思至明。是上訴人因共有人林碧奇就系爭土地主張優先承購權，造成被上訴人不能依系爭契約為移轉土地所有權之給付，乃屬不可歸責於被上訴人之事由所致，洵堪認定。
⒉次按雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履
行者，依民法第225條第1項、第266條第1項規定，雙方均免其給付之義務，契約關係當然從此消滅，無待於解除。當事人已為之給付，依民法第266條第2項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還（最高法院44年臺上字第383號判例、87年度臺上字第122號及102年度臺上字第1868號裁判參照），本件兩造間系爭契約因林碧奇依法主張優先承購權，造成不可歸責雙方當事人之事由，致被上訴人不能履行其義務，陷於給付不能，既經審認如前，則被上訴人依民法第225條第1項、第266條第1項規定，自得免為履行給付系爭土地應有部分之義務，而上訴人亦免為交付價金之義務，兩造間之系爭契約關係即當然從此消滅，無待於解除，被上訴人先前業已交付系爭所有權狀與上訴人，本係為履行系爭契約義務，則被上訴人依法既已無庸為給付，上訴人亦失其占有之合法權源，是被上訴人本於不當得利之規定，請求上訴人返還系爭所有權狀，洵無不合，應予准許。
㈣綜上所述，本件被上訴人主張系爭契約買賣標的物為系爭土地之應有部分，及林碧奇依法主張優先承購權，應為可採。
上訴人所辯均為無可取。則依民法第225條第1項、第266條第1項規定，兩造均免其給付之義務，系爭契約關係當然從此消滅。從而，被上訴人本於不當得利規定，請求上訴人返還系爭所有權狀，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人應將系爭所有權狀返還被上訴人，於法並無不合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年7月8日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官李平勳法官楊國精以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李宜珊中華民國103年7月8日