裁判字號：臺灣士林地方法院103年抗字第31號民事裁定
裁判日期：民國104年11月06日
裁判案由：改定分管契約
臺灣士林地方法院民事裁定103年度抗字第31號抗告人 黃進益
黃進成 黃進恩 相對人 黃秀雲 代理人 蔡憶鈴 律師相對人 黃美慧 上列當事人間改定分管契約事件，抗告人對於對於民國103年1月7日本院102年度聲字第140號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
兩造共有之門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋（門牌整編前為台北縣○○市○○路○○○號）如附圖所示出租攤位之使用收益管理方式改定如下：㈠編號一與編號四攤位由相對人黃美慧、黃秀雲共同管理收益；㈡編號二至三及編號五之攤位由抗告人黃進益、黃進成、黃進恩共同管理收益。
聲請費用及抗告費用由相對人黃秀雲、黃美慧、抗告人黃進恩、黃進成、黃進益各分擔五分之一。
理由
一、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、相對人於原審聲請意旨略以：雙方因繼承而共同所有新北市○○區○○段○○○○號建物應有部分為6分之1之所有權，且該繼承取得之分管範圍為門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之房屋（即舊編門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之房屋，下稱系爭建物）。雙方於遺產分割訴訟中成立和解，並約定系爭建物如原裁定附圖（下稱附圖）所示之範圍出租攤位（下稱系爭攤位）之租金收入由雙方依各5分之1之比例享有。又出租攤位之管理、租金收取一向由抗告人兄弟3人任之。
惟抗告人收取租金後，經常以各種名目拒絕交付相對人所應享有之租金，致相對人須以存證信函乃至提起訴訟等方式，始能收到應享有之租金，不堪訟累。為公平管理使用系爭攤位，請求將系爭建物原由抗告人輪流管理出租攤位再將租金交付各共有人之方式，改為如附圖所示編號⑴及⑷之攤位由相對人共同管理使用收益，編號⑵、⑶、⑸部分之攤位由抗告人共同管理使用收益等語。
三、原裁定意旨略以：雙方間已無互信基礎，分管方式應以使互動機率降至最低為較佳之分管方式，故認系爭攤位由雙方各獨立享有一段期間之管理收益及負擔管理收益期間之費用之方式為佳。另為避免管理權更迭過於頻繁將影響出租效益，並求平衡系爭攤位之穩定性及共有人等待輪值收益期間之長短，而認為該段期間以6個月為妥當。又抗告人黃進成前已擔任管理人收取系爭攤位租金多年，是其單獨享有管理收益之順序為最劣後；相對人黃秀雲之精神及家庭狀況不佳，急需本件租金收入維持生活，而由其優先享有系爭攤位出租之管理使用收益權。抗告人黃進益從未擔任系爭攤位之使用管理人，故由抗告人黃進益接續相對人黃秀雲為第二輪序之使用管理人。其後再由相對人黃美慧擔任第三輪序之使用管理人。從而，酌定系爭攤位之管理使用收益權之順序依次為：相對人黃秀雲、抗告人黃進益、相對人黃美慧、抗告人黃進恩及抗告人黃進成，並各輪值6個月擔任使用收益管理人、各自負擔輪值期間之攤位管理費用。至系爭建物房屋稅及地價稅等費用，因不論何人管理，其數額均不至有所變動，且課徵之期間亦明確，故此部分仍由各共有人按照應有部分負擔。
四、抗告意旨略以：系爭攤位之現行管理方式係依雙方於97年4月10日本院94年度家訴字第14號分割遺產事件中所成立之和解內容為之，則該和解筆錄可視為全體共有人已有分管協議。又系爭攤位自96年11月至98年11月確由抗告人黃進成出租收益，且關於租金收入及公共費用之支出，亦以郵局存證信函告知相對人黃秀雲，惟相對人黃秀雲對上揭費用有所疑慮，嗣雙方復於100年7月7日本院100年度 司他 調字第273號成立調解，其後抗告人黃進成依調解筆錄內容均有按月匯款新臺幣（下同）1萬4,000元至相對人黃秀雲之帳戶。至相對人黃美慧則曾允諾將其應得之租金收入授權抗告人黃進成處理至債務清償完成清償為止，此亦經確定判決肯認抗告人無須再給付租金予相對人黃美慧。又原裁定之管理方式，易因管理者之個人專權而造成承租人之困擾及不安，恐影響系爭攤位之出租收益。雙方間就系爭攤位租金之紛爭已纏訟多年，相對人聲請改定分管契約乃係為順利取得租金，並非原分管協議有何不公允之處。又系爭建物應按雙方應繼分比例即抗告人5分之3、相對人5分之2分配劃分範圍後，抽籤決定管理使用收益之範圍，並提出如本院卷㈡第97頁背面、第98頁所示之甲、乙案為劃分範圍之分管方案（下分稱抗告人之甲案、乙案）。如此一來，將可達到經營權分開及雙方獨立管理租約、互動機率低、各共有人每月均有租金收入、出租人明確等優點。是本件仍應依民法第820條之規定，系爭攤位之管理方式應以共有人過半數之同意行之，原審就系爭攤位所為裁定之管理方式對於全體共有人並非公平允當，為此提起抗告求為廢棄原裁定，並由雙方改按應繼分比例取得專管部分等語。
五、相對人則分別以下列情詞置辯：㈠相對人黃秀雲以：共有物管理人得抵扣之費用應以所管理之
不動產必要費用為限，系爭攤位於97年4月至98年10月間之租金收入共計91萬2,000元，且雙方未曾就租金收入應如何抵扣費用有所約定，惟抗告人黃進成竟將遺產分割事件成立調解前等與系爭建物管理無涉之費用列入，足見抗告人黃進成係藉口不予支付，按原有分管協議履行已有不公平之情事。又相對人黃秀雲精神狀況不佳、經濟狀況困難，抗告人非但未基於手足情誼伸出援手，反利用其弱點故意不按期給付應得之租金，迫使相對人黃秀雲須另循法律途徑追討。況抗告人前於103年1月與系爭房屋承租人訂立新約，經承租人告知租金業已調漲，惟抗告人不願提供新租約以核對租金多寡；抗告人復於系爭建物處向系爭攤位承租人張貼不得提供租約或給付租金予相對人黃秀雲之公告，顯無視原裁定之內容，故縱抗告人黃進成仍按月給付1萬4,000元予相對人黃秀雲，或由抗告人等繼續管理使用系爭攤位，對相對人黃秀雲仍非公允。抗告人之經濟能力均遠優於相對人黃秀雲，多年來卻不斷阻礙相對人黃秀雲正當行使依法繼承之權利，堪認已難期待抗告人對於相對人黃秀雲有何公平之對待。退步言之，如未能維持原裁定而另為決定系爭攤位之管理使用收益方式，亦不應以齊頭式平等方式分配各攤位可對外營業之面積，而應參酌原租金之行情，將系爭建物屋內攤位依公平之比例劃分數個區塊，再由各共有人各選定一個區塊使用收益，倘未能取得共識，則宜以抽籤決之，並陳稱較贊成相對人黃美慧甲案或丁案等語，並聲明：抗告駁回。
㈡相對人黃美慧以：抗告人於前揭和解筆錄作成後，未依約定
確實履行，或將系爭攤位租金以多報少，侵占相對人應得之利益，並長期拒絕提供租約予相對人以供查核租金收入。抗告人將系爭攤位租金據為己有造成相對人應訴之煩，徒增訟累，足證系爭建物按原分管協議履行實有不公。又該和解筆錄及書記官處分書均對承租人無拘束效力，亦不得以之為執行名義請求抗告人給付租金，為使原裁定具有實質拘束力及執行力，故追加、補充聲請原裁定應增加可拘束承租人之分管權限、承租人應給付租金予各共有人之強制執行力；或應增加系爭攤位租約須由雙方各派一人共任出租人，始生契約效力等語，除聲明抗告駁回外，並請求原裁定應增加下列內容：⒈如附表㈠所示之內容（註：本院卷㈠第241頁）應予列入；⒉應增加相對人在得管理系爭攤位使用收益期間，系爭攤位承租人未給付租金予相對人時，得逕對之為強制執行，執行金額為每月7萬元、6個月計42萬元；⒊應增加系爭攤位租約應由雙方各派一人共任出租人，且須每年度簽約，始生租賃契約之效力（本院卷㈠第58頁）；⒋應增加各共有人於管理使用收益系爭攤位之輪值期間，均有獨立自行與承租人簽約付租之管理權，並應將租約提供予下一輪序之管理權人；⒌應明訂若違反原裁定，非輪值人擅自簽約，將他共有人租金占為己有，侵害他人，應負明確金額之損害賠償之責，並以每月租金7萬元為給付明確之執行名義（本院卷㈠第233頁）；⒍應增加自103年1月至104年12月期間系爭攤位之出租人黃進成若違反原裁定已排定使用收益人時間表，將他共有人原裁定排定管理期間內租金占為己有，一期（即7萬元）未付，視為全部（即42萬元）到期，並得為強制執行名義；⒎應增加各共有人輪流管理系爭攤位租賃契約期限為6個月，非輪值管理期間之人與承租人所簽訂之租約無效，簽約逾期一期（即7萬元）未付使用管理人，視為全部到期（本院卷㈠第379頁）。又系爭攤位之分配若能風險分散、由雙方獨立分管、盈虧自負，對承租人而言，不致發生給付租金予錯誤之人之糾紛，相對人亦不須看抗告人之臉色或繼續受精神折磨，各共有人每月均有租金收入以維持生活，較原裁定之管理方式為佳，故聲明：⒏將系爭攤位分成5個攤位編號分管，其中編號⑴之攤位由相對人管理、編號⑵由抗告人管理，編號⑶至⑸之攤位則由抗告人或法院抽籤，抽中之攤位由相對人管理（本院卷㈠第485至486頁），並提出如本院卷㈡第64至66頁之乙案、丙案、丁案、戊案。如認原裁定之管理方式未盡周全則請求酌定可使各共有人每月均有租金收入如本院卷㈡第63至64頁之甲案（A）、（B）擇一為之。就雙方分管之攤位編號則提出說明如本院卷㈡第
107頁所示。另主張抗告人黃進成應交付系爭建物之鑰匙予相對人（本院卷㈡第60頁）。
六、經查：㈠系爭建物為兩造因繼承而取得，且系爭建物向來以出租系爭
攤位予承租人並收取租金為使用、管理及收益之方式，租金收入則由兩造按應繼分之比例，即各五分之一之方式分配等情，業據相對人提出本院94年度家訴字第14號和解筆錄（本院102年度 司家 調字第65號卷，下稱司家調卷，第19-20頁）、本院書記官處分書（司家調卷第20頁背面）、租賃契約書（司家調卷第27-34頁）、本院100年度訴字第1454號返還不當得利事件101年1月10日言詞辯論筆錄（司家調卷第21頁），堪信為真。另兩造間就系爭建物中系爭攤位租金收入之收取及分配、給付等，屢生糾紛等情亦有存證信函（司家調卷第37-44、93-94、96-98、99-101頁）、本院100年度司他調字第273號調解筆錄（司家調卷第49頁）附卷可證，亦堪認定。顯見由兩造依據多數決所為之管理使用收益方式，既迭生紛爭，且甚至須以訴訟方式處理，故該多數決之管理使用方式對於全部共有人並非公平允當。因此，相對人依據民法第820條第2項規定請求改定分管之方式，為有理由，應予准許。
㈡惟兩造均不同意原審裁定每半年分別由共有人即兩造收取租
金之管理方法，並表示共有人均有經濟因素，希望兩造每月均能平均受分配系爭攤位租金等情，業據兩造各自提出書狀並陳明在卷（本院卷㈡第85頁背面）。另抗告人黃進恩為中度肢體障礙，並領有身心障礙手冊等情，有身心障礙手冊1份在卷可稽（本院卷㈠第375頁）。而相對人黃秀雲亦為中度精神障礙，丈夫失業，子女亦為精神障礙者，仰賴系爭攤位租金為生等情，並據相對人黃秀雲陳述在卷（本院卷㈡第85頁背面），故系爭建物既以系爭攤位出租以收取租金為收益方式，兩造現況亦多數仰賴系爭攤位所收取租金為生之需求，自應以兩造每月均能收取系爭攤位租金之分管方式，始為允當。
㈢本院審酌：
⒈如附圖所示系爭攤位因攤位所在位置不同，承租人個別，
故有每月可收取租金不同之情形存在。其中有部分攤位甚為日租而非連續由承租人固定承租之情形等情，業據抗告人提出附表及房屋租賃契約等件為憑（本院卷㈠第451-467頁）。
⒉另經本院以電話詢問系爭攤位承租人之意見，承租人或表
示因兩造有糾紛，故可能不考慮承租系爭攤位；或表示若每半年換不一樣人收取租金會很困擾等情，並有本院紀錄表等件在卷可憑（本院卷㈠第477-481頁）。顯見因兩造頻繁就系爭建物分管之糾紛，業已造成承租人承租系爭攤位與否之考量因素。
⒊綜以如附圖所示之系爭攤位相對位置均鄰近，攤位與攤位
間僅餘供人通行之空間等情，有相片數幀在卷可憑（本院卷㈠第494-496頁，本院卷㈡第35-43頁、第75-78頁）。
故系爭攤位位置集中，如均能順利出租，較能促進系爭攤位周邊之買氣，亦有裨益於承租人承租系爭攤位動機，並促進兩造收取系爭攤位租金之利益。另系爭攤位水費由抗告人黃進恩負擔，電費統一由第二攤位之承租人 郭玉萍 的先生 連志龍 負擔，其他攤位承租人再分攤與連志龍，此外，別無管理費用或瓦斯費用等情，並據抗告人陳述在卷（本院卷㈠第385頁），故系爭攤位水費及電費之分攤，並未有明顯之困難或爭執。此外，系爭建物之房屋稅由相對人黃美慧繳納，並願意繼續繳納等情，業據相對人黃美慧說明詳實（本院卷㈠第385頁背面）。最後，審酌如附圖所示系爭攤位編號⑴與編號⑷之租金總收入為28,000元，如由相對人二人共同管理收益，每人每月平均可收取租金14,000元；而系爭攤位編號⑵至⑶及編號⑸之租金總收入為42,000元，如由抗告人三人共同管理收益，每人每月平均亦可收取租金14,000元，就租金之收益金額而言，亦符合公平之原則。綜上，故認系爭建物如附圖所示編號⑴與編號⑷之系爭攤位由相對人二人使用收益管理，系爭建物如附圖所示編號⑵至⑶及編號⑸之系爭攤位由抗告人使用收益管理之方式為適當。
㈣至於改定之分管方式，本院不受兩造之聲明所拘束，而得訂
定公平妥適之方式；另固定之房屋稅及地價稅等費用，不論何人管理，其數額均不至有所變動，且課徵之期間亦明確，故此部分仍由各共有人按照應有部分負擔，均併此敘明。
七、綜上所述，本件相對人以兩造依據多數決所為之管理使用收益方式生有紛爭，且甚至須以訴訟處理，為此聲請改定分管方式，本院認有理由，應准許之。原審酌定系爭建物中系爭攤位之管理使用收益方式，既均為兩造所爭執，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄原裁定，酌定系爭建物中系爭攤位之管理使用收益方式如主文第二項所示。
八、結論：本件抗告為有理由，依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。
中華民國104年11月6日
民事第三庭審判長法官黃莉莉
法官陳燁真法官王沛雷以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新臺幣1,000元）。再抗告時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人間有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年11月11日
書記官吳旻玲