裁判字號：臺灣高雄地方法院95年訴字第4653號民事判決
裁判日期：民國96年07月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決95年度訴字第4653號原告甲○○訴訟代理人 林敬信 律師被告乙○○訴訟代理人 呂郁斌 律師當事人間請遷讓房屋事件，本院於民國96年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段二六九八之一地號土地暨其上建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十五樓之三房屋遷讓交還原告，並應自民國九十六年一月四日起至交還前開不動產之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由原告起訴主張：其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土
地上建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號15樓之3（下稱系爭房地），遭被告無權占有使用，經索討後仍拒不返還，致原告受有相當於租金之損害，因系爭房地申報地價及課稅現值總額年息10%為新臺幣（下同）176,261元，即每月為14,693元，而當地出租行情為每月12,000元，乃未逾上開金額，則原告自屬每月受有12,000元之損害，爰依所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，提起本訴等語，求為判決如主文所示。
被告則以：系爭房地為被告配偶 盧新進 與原告之前手丙○○於
80年11月7日合資購買，於82年間盧新進將應有部分2分之1信託登記與丙○○，惟兩造仍共同向貸款銀行繳納本息。嗣於86年間兩人合意由盧新進使用系爭房地，丙○○並於87年間將系爭房地設定擔保本金5百萬元之抵押權與盧新進。詎原告與丙○○間通謀虛偽意思表示成立買賣契約，並移轉系爭房地之所有權登記，實則欲令被告搬遷達成獨占系爭房地所有權。因系爭房地所有權人仍為丙○○，被告占有系爭房地係經丙○○同意，自屬有權占有等語置辯，求為判決：原告之訴駁回。
本件原告主張其於94年8月31日與訴外人丙○○就系爭房地成
立買賣契約，向地政機關辦理所有權移轉登記，業於94年9月29日完成登記，惟被告自86年起占用系爭房地迄今等情，為兩造所不爭執（見本院卷第93頁），復有土地登記第二類謄本、建物登記第一類謄本在卷足稽（見本院卷第6頁至第7頁），自堪信為真實。惟被告以前開情詞置辯，是以本件爭點為：㈠被告得否以原告與系爭房地原所有人丙○○係通謀虛偽意思表示成立系爭房地買賣契約，而拒絕返還系爭房地？㈡被告得否以原告之出賣人丙○○曾同意盧新進使用系爭房地，而拒絕返還系爭房地？㈢原告得否依所有權及侵權行為法律關係請求被告返還系爭房地、依不當得利法律關係請求被告給付相當租金之損害每月12,000元？被告得否以原告與系爭房地原所有人丙○○係通謀虛偽意思表
示成立系爭房地買賣契約，而拒絕返還系爭房地？㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第
三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例足資參照。本件原告因與出賣人丙○○買賣系爭房地並登記為所有權人，業如前述，則被告主張原告係與丙○○通謀而為買賣及所有權移轉之意思表示，既為原告與丙○○所否認，被告自應就此負舉證之責。
㈡經查：原告係因貸借款項與丙○○達3百萬元，丙○○事後無
法清償，遂以系爭房地做價590萬元，抵充債務3百萬元，約定於丙○○交屋時由原告支付尾款290萬元，而雙方約定之實際內容與書面契約不符，係因該契約書為丙○○向土地代書索取之製式文書填載而成等情，業經證人丙○○結證明確（見本院卷第53頁、92頁），核與原告於隔別訊問時證述兩人約定以丙○○積欠之3百萬元抵充後，尾款於丙○○交屋時給付等語相符（見本院卷第49頁至第50頁），再者丙○○業已登記移轉系爭房地之所有權與原告，有系爭房地之登記謄本在卷可憑，自應認原告與丙○○係因買賣系爭房地意思合致，並已就系爭房地之所有權讓與合意，由原告取得系爭房地所有權無訛。
㈢至被告辯以：原告與丙○○是通謀虛偽意思表示，其物權及債
權行為都無效，而且原告非善意第三人不受公示登記之保護等語。惟查：原告僅自承於其與丙○○合意抵債並移轉系爭房地所有權之後，始知系爭房地係由丙○○與訴外人盧新進合資購買，而且事後欲前往看屋，因有被告居住無法進入，才委任律師提起本件訴訟，希望取回系爭房地等語（見本院卷第50頁）。而依上開所述無從認定原告有與丙○○為通謀虛偽意思表示，或為非善意受讓系爭房地之所有權。再者，被告復引用證人丙○○所述，其與原告就系爭房地買賣實際交易條件與所提書面契約（見本院卷第44頁至第45頁）不符為據，惟丙○○與原告間之買賣條件業經兩人證述說明如上，並無何不符之處，證人丙○○復已證述未與書面契約相同之因在於該書面契約為固定格式，均如前述，此亦與民間不諳法律文字者簽訂書面契約時之習慣未有相悖之處，而被告卻未就原告與丙○○間有通謀虛偽意思表示之情事，為任何舉證以實其說，則揆諸上開說明，被告所辯自不足採。
被告得否以原告之出賣人丙○○曾同意盧新進使用系爭房地，
而拒絕返還系爭房地？㈠經查：系爭房地係由被告之配偶盧新進與丙○○於80年11月7
日合資購買，兩人登記所有權應有部分均為2分之1，惟為貸款爭取較低利率，於82年間兩人即約定將盧新進之應有部分移轉登記與丙○○，及將來出售系爭房地後，均分價金；嗣自86年起，因系爭房地出租他人未取得租金，丙○○遂同意由原共有人盧新進及其家屬即被告使用系爭房地，以便他人看屋，可隨時出售，而其間始終未有人出價合意，被告就繼續居住該處，當時並未約定何時遷移；另於87年間為擔保盧新進就系爭房地已出資約5百萬元，丙○○即於系爭房地設定5百萬元抵押權與盧新進，一直到94年間丙○○表示要被告搬遷，復於起訴前又接獲丙○○來電通知交屋，被告均未同意等情，為被告所自認（見本院卷第16頁、第50頁、第93頁），復有兩造不爭執其真正之不動產買賣契約書、公證書暨買賣所有權移轉契約書、國泰建設股份有限公司統一發票暨擔保借款繳息證明等（本院卷第23頁至第32頁）在卷可稽，足認被告之配偶盧新進雖原為系爭房地之共有人，惟事後已合意將系爭房地所有權移轉讓與丙○○，且與丙○○約定將系爭房地之權利轉換成5百萬元之求償權，並設抵押權擔保之。至盧新進及其家屬即被告居住系爭房地時，盧新進已非共有人，自無從認當時係與丙○○就共有不動產為分管約定，再佐以被告自認居住該處係為方便欲購屋者看屋，及盧新進與丙○○購買系爭房地之目的在於出售該房地時均分價金，據此，雖丙○○與盧新進就其等家屬應於何時搬遷未為約定，仍應認被告居住系爭房地之解除條件即為系爭房地出售時。又因系爭房地業經丙○○出售與原告，業如前述，則盧新進及其家屬即被告居住系爭房地之解除條件應認業已成就，自斯時起，被告即屬無權占有。
㈡按不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件
，此就民法第758條與761條之規定，對照觀之自明，最高法院28年上字第533號判例可資參照。又按被上訴人占有之房屋既經上訴人向原所有人合法買受，並經出賣人將該占有物之返還請求權讓與於上訴人，則除被上訴人在該房屋上另有權利外，上訴人非不得向之請求交屋，最高法院45年台上字第406號判決亦可參照。
㈢經查：原告因與丙○○買賣系爭房地而登記為所有權人，且約
定於原告提出尾款時，即讓與對被告之返還請求權，委任律師訴訟，而原告確於起訴前即向丙○○表示要交付尾款，丙○○並已讓與該返還請求權一節，業據證人丙○○結證在卷（見本院卷第94頁至95頁），被告又已為無權占有系爭房地，並如前述，則揆諸上揭說明，被告自無從爭執原告非系爭房地所有權人，或原告之出賣人丙○○曾同意盧新進使用系爭房地，且原告未實際自丙○○受讓交付系爭房地，而拒絕返還系爭房地。另被告又辯以：因丙○○尚未與盧新進就系爭房地繳納貸款本息及出售價款結算清楚，故拒絕返還系爭房地等語。惟丙○○就系爭房地出售所得價金應如何與盧新進結算其積欠未付之貸款本息及房屋暨地價稅，尚屬盧新進將來得否實行抵押權之範疇，而與被告因無權占有而應將系爭房地交付與丙○○出售之所有權人原告無涉，被告上開所辯亦不足採。
原告得否依所有權及侵權行為法律關係請求被告返還系爭房地
、依不當得利法律關係請求被告給付相當租金之損害每月12,000元？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767條前段定有明文。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例可資參佐。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，亦為土地法第97條第1項所明定。
㈡經查：原告既為系爭房地之所有權人，而被告無權占有系爭房
地，揆諸上開說明，原告自得依所有物返還請求權，請求被告返還系爭房地。因原告依所有物返還請求權及侵權行為損害賠償請求權，擇一請求被告返還系爭房屋，而原告上開2項請求權本即屬競合關係，其已得依所有物返還請求權請求被告返還系爭房地，本院自無庸再就侵權行為損害賠償請求權予以論述。
㈢又查：依申報地價每平方公尺10,257元計算系爭房地之土地價
值為263,851元，連同房屋課稅現值1,499,300元為1,763,15
1元，則依上開土地法第97條第1項規定，系爭房地租金最高額即為上開金額年息10%為176,315元，除以12月則為14,693元。惟系爭房屋當地出租行情為每月12,000元一節，為兩造所不爭執（見本院卷第93頁），既系爭房地當地出租行情為每月12,000元，未逾上開土地法第97條第1項之規定，則原告主張其每月受有相當於租金損害即12,000元等語，揆諸上開說明，自屬可採。是以原告併請求自起訴狀繕本送達之翌日，即96年1月4日起迄遷讓系爭房地日止，按月給付原告12,000元，亦屬可採。
綜上所述，原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房地，
併依不當得利法律關係請求被告自起訴狀繕本送達之翌日，即96年1月4日起迄遷讓系爭房地日止，按月給付原告相當租金之損害12,000元，於法有據，為有理由，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年7月25日
民事第六庭法官謝靜雯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年7月25日
書記官鄭淑華