裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第1240號民事判決
裁判日期：民國96年03月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第1240號原告乙○○訴訟代理人 姜義贊 律師
周嬿容 律師複代理人甲○○被告誠寬建設股份有限公司兼上法定代理人丙○○共同訴訟代理人 林志豪 律師複代理人 徐明水 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告誠寬建設股份有限公司應給付原告新臺幣伍拾肆萬元，及自民國九十五年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣捌佰貳拾萬元，及自民國九十五年九月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告誠寬建設股份有限公司負擔百分之五、被告丙○○負擔百分之七十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告誠寬建設股份有限公司如以新臺幣伍拾肆萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳佰柒拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以新臺幣捌佰貳拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實按訴狀送達後，原告不得將原告變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時請求被告誠寬建設股份有限公司（下稱誠寬公司）、丙○○給付之金額分別為新臺幣（下同）3,441,150元、19,320,000元，其嗣於本院審理中減縮請求金額為2,953,620元、8,200,000元，其所為訴之聲明之變更，核與前引規定無違，應予准許。
原告起訴主張：
㈠其於民國93年10月16日分別與被告誠寬公司、丙○○簽訂房
屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書（下稱系爭房屋、土地合約書），向彼等買受坐落台北市○○區○○段4小段65地號土地上、案名為「上善若水」社區編號Ｌ戶房屋及該屋基地（下稱系爭房地），價金各為12,300,000元、28,700,000元。依房屋合約書第7條及土地合約書第11條規定，被告應於94年10月7日前完工，以取得使用執照之日為完工日，逾期6個月視同違約。惟被告誠寬公司並未如期完工，其遂於95年6月30日發函催告被告誠寬公司應於15日內取得系爭房屋之使用執照，該公司拒未履行，爰以起訴狀繕本之送達作為解除系爭房地買賣契約之意思表示。
㈡依系爭房屋合約書第20條及土地合約書第11條約定，被告於
其解除契約後，除應返還其已繳價款，並應賠償房地總價款百分之20之違約金，若賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。其於解約時已繳房屋價款為540,000元，故被告誠寬公司應給付540,000元之違約金；另其已繳土地價款11,120,000元，故被告丙○○應給付違約金8,200,000元（41,000,000×0.2＝8,200,000）。
㈢系爭房屋合約書第7條復規定，被告逾期未開工或未完工，
每逾一日應按原告已繳房地價款萬分之五計算延遲滯納金予原告。被告誠寬公司遲至95年11月24日方取得系爭房屋之使用執照，逾期天數414天，應付之遲延滯納金為2,361,150元〔（540,000＋11,120,000）×0.0005×414＝2,413,620〕。
㈣被告業已返還原告已繳價款，爰依系爭買賣契約上開約定，請求被告給付違約金及遲延滯納金等語。
㈤聲明為：
⒈被告誠寬公司應給付原告540,000元之違約金，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告誠寬公司應給付原告2,413,620元之滯納金。⒊被告丙○○應給付原告8,200,000元之違約金，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠依系爭房屋、土地合約書第20條、第11條之約定，原告須於
被告遲延完工天數逾6月以上，方有解除契約之權利。系爭房屋之興建工程於93年5月11日申報開工後，鄰房法登社區住戶於93年11月1日致函台北市政府工務局建管處要求被告停工，致系爭工程使用執照核發遭到主管機關列管，至95年8月10日始撤銷，依系爭房屋合約書第7條第2項第4款約定，列管期間不應計入延遲天數，若以95年8月10日撤銷列管日為完工期限日，算至取得使用執照日95年11月24日僅逾106日，且因系爭房屋室內工程變更，造成使用執照審查中斷，前後共計38日，實際遲延日數僅68日，未逾6月，原告無權解除系爭買賣契約；系爭買賣契約係經雙方合意解除，原告無請求違約金之理。
㈡縱認被告有遲延完工6月以上之違約情節，原告違約金之計
算基礎及數額顯有疑義，蓋系爭房屋合約書第20條第1項與土地合約書第11條第1項關於違約金賠償之計算雖皆以「房屋買賣總價款」為計算基礎，然本件房、地合約書係由原告分別與誠寬公司及丙○○所訂定，則其各自違約金賠償之計算基礎應為「房屋買賣總價款」及「土地買賣總價款」之誤，且各受原告已繳「房屋價款」及「土地價款」之限制。又系爭房屋、土地合約書約定之違約金分別為540,000元及5,740,000元，然系爭違約金之性質並非懲罰性違約金，此約定之數額是否合理，自應審酌原告因遲延完工所受損害。
如以原告所繳房地總價金百分之20計算，僅有2,332,000元，若以原告所受利息損害計算（以年息百分之5計息），僅有1,016,148元；以遲延滯納金計算，假設無不能計入遲延期間情事發生，僅有2,413,620元，綜合以上不同計算方式結果，可知原告請求之違約金數額顯然過高，另請斟酌系爭房屋完工延遲係歷經鄰房糾紛、整體營建工料供需失調及天氣不佳等非完全可歸責於被告之情形，以降低被告之損失。
㈢系爭房屋合約書第7條第2項規定：「乙方（即被告誠寬公司
）如於前款期間未開工或完工……，每逾一日應按甲方已繳房地價款萬分之五計算延遲繳納金予甲方。若逾期6個月者，視同乙方違約……」可知，被告誠寬公司如逾期完工，其逾期情形係6個月內者，以按日計算遲延滯納金方式賠償予原告，若超過6個月者，則原告得解除契約，並以違約金方式作為延遲完工之損害賠償，兩者不可同時並存。原告既認定被告逾期6個月，並主張解除契約請求違約金，自不得再重複請求遲延滯納金。
㈣聲明為：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠原告於93年10月16日分別與誠寬公司、丙○○簽訂系爭房屋
、土地合約書，向彼等買受系爭房地，價金各為12,300,000元、28,700,000元。
㈡系爭房屋之興建工程於93年5月11日申報開工，依約被告應
於94年10月7日取得使用執照，並以取得使用執照日為完工日，惟被告遲至95年11月24日方取得使用執照。
㈢原告於95年6月30日發函催告被告誠寬公司應於15日內取得
系爭房屋之使用執照，該公司並未依限履行，原告另於95年
9月11日發函解除契約，被告於翌日（即同年月12日）收受該解約信函。
㈣原告於締約後、解約前陸續繳交房屋、土地價款各540,000元、11,120,000元，被告前已返還該等款項予原告。
兩造爭執要旨：
㈠被告遲延完工天數是否逾6月，而可任令原告解除契約，並
依約請求違約金？㈡若原告有權請求被告給付違約金，兩造約定之違約金數額若
干？是否過高，應予酌減？㈢依約原告除請求給付違約金外，是否仍有請求被告誠寬公司
給付延遲滯納金之權利？本院之判斷：
㈠被告遲延完工天數逾6月，依約原告有權解除契約，並請求被告給付違約金：
⒈按系爭房屋合約書第7條第1項、第2項、第20條第1項及系
爭土地合約書第11條第1項分別規定：「本社區工程乙方（即被告誠寬公司）應於93年5月15日前向主管機關申報開工，起算360個日曆天（不含星期、國定例假日及民俗假日）完成使用執照所定之必要設施，並以使用執照核發日為完工日」；「乙方如逾前款期間未開工或完工……每逾一日應按甲方（即原告）已繳房地價款萬分之5計算延遲滯納金予甲方。若逾期6個月者，視同乙方違約，甲方得依本約第20條違約規定處理……」；「乙方違反本約第7條第2款時，經甲方催告期限內未能解決時，甲方得解除本約……並應賠償房地總價款百分之20之違約金予甲方……」；「乙方（即被告丙○○）違反『房屋預定買賣合約書』第7條第2款時，經甲方（即原告）催告期限內未能解決時，甲方得解除本約……，並應賠償房地買賣總價款百分之20之違約金予甲方……」，由前開約定可知兩造業於合約中約定房屋完工期限，原告須於誠寬公司逾期完工天數逾6月，且經原告催告未果時，方有權解除系爭房地買賣契約，並請求被告給付違約金。
⒉兩造均同認系爭房屋興建工程係於93年5月11日申報開工
，依約應於94年10月7日取得使用執照，並以該日為完工日，被告誠寬公司遲至95年11月24日方取得使用執照，則伊遲延完工天數顯逾6月，惟被告抗辯後列項目不應計入遲延天數，經查：
①被告辯稱施工期間共經歷艾利、納坦、 海棠 、 馬莎 及泰
利等達到台北市政府停止上班上課標準之颱風，不能施工天數共7日，業據提出台北市歷次天然災害停止辦公上課訊息表一份為證，且為原告所不爭，應可信實。依系爭房屋合約書第7條第2項第4款「因天災、地變、……等或其他不可抗力、不可歸責於乙方之事由，致乙方不能施工者，其影響期間不計入延遲天數」之規定，被告自有權將該7日自延遲天數中扣除。
②被告另辯稱：誠寬公司提出使用執照審查時，因原告購
買之系爭房屋作室內工程變更，依法須辦理變更設計，辦理時間自95年9月20日至同年10月23日，且因此遭執照抽查，造成使用執照審查中斷（約5日），前後共計38日，亦應自延遲天數中扣除云云。惟系爭房屋合約書第7條第2項第2款可不計入延遲天數之事由為：「甲方未依規定之期限內辦理完成所要求之室內工程及建材變更、或增加室內裝修工程等，致影響工程進度時，其影響時間」，此約定明揭原告有作室內工程或建材變更之權利，惟其應在約定之期限內完成，且不能影響工程進度。被告既未能舉證證明原告未遵限配合完成室內工程變更，復未能證明原告之室內工程變更已影響工程進度，伊自無權以前開約定為據，自延遲天數中扣除因室內工程變更而增加之使用執照審查天數。
③被告復辯稱：系爭房屋興建工程開工後，鄰近之法登社
區住戶隨即以損鄰為由請求賠償，致使用執照之核發於93年11月1日遭主管機關列管，遲至95年8月10日方撤銷列管，前開期間應自延遲天數中扣除云云。
⑴系爭房屋合約書第7條第2項第4款可不計入延遲天數
之事由為：「因天災、地變、政府法令、鄰房糾紛等或其他不可抗力、不可歸責於乙方之事由，致乙方不能施工者、使用執照或產權未能核發等，其影響期間」，以此約定之文字觀察，該項約定係將「鄰房糾紛」與「天災」、「地變」、「政府法令」同列為「不可抗力、不可歸責於乙方事由」之例示項目，亦即，於此約定中，「鄰房糾紛」乃屬不可抗力、不可歸責於乙方之事由，只要發生鄰房糾紛，且因此糾紛致被告無法施工或未能取得使用執照，影響期間均不列入延遲天數中。
⑵原告雖稱「鄰房糾紛」如可歸責於被告，影響天數不
應自延遲天數中扣除云云，然此主張顯與前開契約文字相左，其言實乏依據。況依台北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第4條規定：「領有建築執照之工程，其施工涉及損害鄰房事件（以下簡稱損鄰事件）時，如雙方自行協調未達成協議，經受損房屋所有權人請求主管機關協調時，主管機關應予以列管……」，可知於房屋新建工程進行中，一旦發生損鄰事件，且受損戶向主管機關請求協調，即使權責未明，該新建工程之使用執照核發仍旋遭主管機關列管，施工建商將因此承受無法如期取得使用執照之風險，此種因損鄰事件導致遲延完工之風險，縱該損鄰事件之成因完全不可歸責於建商，亦有可能發生，故兩造於契約中約明「鄰房糾紛」為不可抗力、無可歸責於被告之事由，對兩造利益之衡平並無顯失公平之處，蓋須該鄰房糾紛實際影響施工、或影響取得使用執照及產權之期間，方可不列計遲延天數。
⑶以本件而論，系爭房屋興建工程之使用執照雖於93年
11月1日開工未及半年後，即因損鄰事件遭主管機關列管，並遲至95年8月10日方撤銷之，惟被告自承前開使用執照遭列管期間，施工仍賡續進行（本院95年
3月19日言詞辯論筆錄參照），可知此損鄰事件並未致被告無法施工。又依建築法第70條規定，起造人必須於建築工程完竣後，方可會同承造人及監造人申請使用執照，而系爭使用執照遭列管之初，工程方開工半年，距預定之完工期限（即94年10月7日）尚有11月餘，足證此時工程未至竣工而可申請使用執照之階段，則斯時使用執照雖遭列管，難認與原告無法取得使用執照有因果關係，而被告復未能舉證證明因使用執照遭列管一事，致伊無法取得使用執照之影響期間究竟為何，伊空言主張使用執照遭列管期間，均不列計延遲天數，難認有理，並不足採。
④綜合上述，依約被告誠寬公司應於94年10月7日取得系
爭房屋之使用執照，伊遲至95年11月24日方取得，遲延天數高達414日，扣除因風災而無法施工之7日後，逾期天數仍有407日，已逾6月，原告有權依前引契約條文約定，解除系爭房地買賣契約。其業於95年6月30日發函催告被告誠寬公司履約未果，另於同年9月11日發函解除契約，有各該信函附卷可參，則系爭房地買賣契約業於被告收受該解約函後發生解約效果，堪予認定，被告另應依約給付原告違約金。
㈡系爭契約所定之違約金並未過高，被告應依約給付。
⒈原告有權於系爭房地買賣契約解除後，另行請求被告給付
違約金，如前述。系爭房屋、土地合約書第20條第1項、第11條第1項均約定違約金為房地買賣總價款百分之20，但該賠償金額超過原告已繳價款者，則以該已繳價款為限。系爭房地買賣總價為41,000,000元（12,300,000＋28,700,000＝41,000,000），以此計算房、地違約金各為8,200,000元（41,000,000×0.2＝8,200,000），惟原告於解約時所繳房屋價款未及此數，房屋部分之違約金即應為與原告已繳價款540,000元同額之數。被告辯稱：違約金之計算基準應以房屋、土地總價分別論計，故丙○○依約應付之違約金應為5,740,000元（28,700,000×0.2＝5,740,000）云云，惟有關違約金之計算方式，前引契約條文已明確約定以「房地」買賣總價為準，此項約定文意甚明，無別事探求當事人真意之必要，被告以前詞置辯，顯已悖於兩造締約真意，並不足採。
⒉被告另辯稱：系爭房屋、土地合約書所定違約金數額過高
，請求本院依職權予以酌減，然「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
系爭違約金之數額業經兩造於系爭合約書中明確約定，況此合約書為被告所擬定，對違約時將蒙受之不利益，伊於擬定系爭合約條文時，焉有不詳為斟酌之理？更有甚者，本件房地買賣屬預售屋買賣，實際施工期間長達2年餘，而房地產市場之景氣榮枯，變化甚劇，締約時議定之房地價格，與完工時之市值輒有出入，若違約金之數額過低，不啻提供買賣雙方於房屋完工後惡意違約之誘因，對善意履約一方利益之維護，即有不週。被告於違約後空言爭執違約金數額過高，並未具體說明此數額有何顯失公平之處，伊酌減違約金之請求，為本院所不採。
㈢原告除請求給付違約金外，不得另行請求被告誠寬公司給付延遲滯納金：
原告於解約後，除請求被告2人分別依約給付違約金外，另以系爭房屋合約書第7條第2項前段為據，請求被告誠寬公司給付延遲滯納金，惟前開契約條文之內容為：「乙方（即誠寬公司）如逾前款期間未開工或完工……，每逾一日應按甲方已繳房地價款萬分之5計算延遲滯納金予甲方。若逾期6個月者，視同乙方違約，甲方得依本約第20條違約規定處理……」，以此條文內容觀察，顯然將誠寬公司遲延完工未達6月及6月以上之情況，分設不同罰則，於前者誠寬公司僅須支付延遲滯納金，於後者誠寬公司除須承受原告解約之不利益後果，更應依約給付原告違約金。以本件而論，原告業以誠寬公司遲延完工逾6月為由解除契約，並請求被告給付違約金，依前開合約條文之約定，其不得另行請求被告給付延遲滯納金，被告辯稱伊無給付延遲滯納金之義務等語，核與合約內容相符，應屬可採。
㈣綜上所述，被告遲延完工逾6月，依約原告取得解除契約並
請求被告給付違約金之權利，惟其無權請求誠寬公司另行給付延遲滯納金。準此，原告依據系爭房地買賣契約之約定，請求被告誠寬公司、丙○○各給付540,000元、8,200,000元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即95年9月30日起算，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此數額所為之請求，為無理由，應予駁回。
㈤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
㈥本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國96年3月30日
民事第六庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月30日
書記官詹雪娥