裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第844號民事判決
裁判日期：民國109年10月30日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第844號原告 李偉蓮 訴訟代理人 謝錫深 律師被告 陳承宇 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國109年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴時係請求被告給付新臺幣（下同）44萬4,100元（見本院卷第11頁），嗣又擴張聲明請求被告給付58萬5,900元（見本院卷第145、173頁），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前向伊承租門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○弄○號建物（下稱系爭建物），約定租期為108年1月15日至109年1月14日（下稱系爭租約）。被告之母於先前向伊承租系爭建物時，將系爭建物之圍牆敲掉，改裝為如
109年3月20日正土測字第43900號土地複丈成果圖所示A2部分之水泥平台，並在B2、B3部分搭建鐵皮倉庫、鋼棚（下合稱系爭建物改建部分）。嗣由被告承租，兩造租約係承接自伊與被告母親之租約，自當受伊與被告母親契約之拘束，現既租期屆滿，被告自應回復至承租前狀態，給付伊拆除A2、B2、B3部分及回復圍牆之費用共計58萬5,900元，爰依系爭租約第9條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告58萬5,900元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊承租時即有系爭建物改建部分存在，不知道是誰改建的，伊沒有變動，原告未告知伊租約到期時要拆除上開部分，將圍牆回復成原始狀態等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：經查，被告前向原告承租系爭建物，約定租期為108年1月15日至109年1月14日，為兩造所不爭執（見本院卷第175頁），堪信為真實。原告請求被告給付拆除及回復費用，為被告以前詞置辯，茲就原告得否依系爭租約第9條約定請求費用，論述如下：
㈠解釋契約，應探求當事人立約時之真意，須通觀契約全文，
斟酌訂立契約當時及過去之事實，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全般觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
㈡審諸系爭租約第9條所載：「租賃住宅有室內裝修、改裝設
施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築之結構安全（第1項）。…。第一項情形承租人返還租賃住宅時，應負責回復原狀。（本房屋原始狀態為有圍牆別墅）（第3項）。」以觀，應指若承租人有改裝情形，須負責回復原狀，故「回復原狀」原則上即指回復至系爭租約簽約時之狀態。另比照上開約定承租人返還租賃住宅時之選項，有負責回復原狀、現況返還及其他，益徵所謂回復原狀，應指兩造簽約時之狀態。參酌兩造於簽訂系爭租賃契約時，現況即如109年3月20日正土測字第43
900號土地複丈成果圖所示即系爭建物改建部分等情，為兩造所不爭執，並有現場照片可佐（見本院卷第101至125頁、第175頁），兩造於109年4月13日本院履勘時，點交系爭建物完畢，亦有本院該日勘驗筆錄可稽（見本院卷第99至
100頁），可見被告返還系爭房屋時之狀態，即為兩造簽約時之原狀，堪認被告已履行系爭租約約定之返還義務。
㈢當事人就其所主張有利於己之事實，依民事訴訟法第277條
之規定，須負舉證之責。若兩造另有約定回復原狀之內容，原告應負舉證責任，證明被告於系爭租約到期後，返還之原狀非指兩造簽約時之狀態。然經本院詢問系爭租約第9條之回復原狀為何，原告表示無其他照片、口頭約定或書面資料可供本院判斷兩造締約時對於「原狀」約定之具體內容（見本院卷第282頁），故原告未能證明兩造有特別約定，即無從認定兩造締約時之原狀，非指簽約時之狀態。
㈣至原告主張系爭租約第9條第3項有載明「本房屋原始狀態
為有圍牆別墅」，可知系爭建物之原始狀態為有圍牆，被告即應負起重建圍牆之義務云云。然回復原狀應指兩造簽約時之狀態，業如前述，是原始狀態縱屬有圍牆之狀態，遍觀系爭租約，亦未見兩造有約定被告應於系爭租約終止時，負有回復成有圍牆之原始狀態的義務。且原告前稱系爭建物之圍牆，係被告之母為做生意而敲掉，後又改稱出租與被告時，被告為經營商業用途將原有圍牆推倒剷平，對於圍牆究竟存於何時、由何人變更，前後主張已有不一，顯見何謂有圍牆之原始狀態已有疑義，原告又未證明被告有回復原始狀態之義務，故前開主張，尚不足採。
㈤原告復主張因伊長年出租系爭建物予被告之母，系爭建物改
建部分乃被告之母所為，兩造簽訂系爭租約時，並未點交系爭建物，被告租約應承自其母，故受雙方契約之拘束，或係更新自伊與被告之母間之租賃契約，依約應拆除系爭建物改建部分回復原狀云云。惟查：
⒈依債之相對性原則，債權契約之主體，是以締結契約之當事
人為準，規範者乃特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，亦無從向債務人以外之人請求。故除非依系爭租約，有特別約定被告應將其母所為系爭建物改建部分回復，否則原告不得以其與被告之母間之租賃契約，主張被告當然受拘束，而應履行原告與被告之母間產生之義務。觀諸系爭租約，亦無關於被告要拆除系爭建物改建部分並回復之約定，故尚難依系爭契約，推論被告有前揭義務之結論。
⒉所謂更新，無論租賃契約之更新或租賃期限之更新，均應僅
限於同一當事人間，此亦為債之相對性之展現，且原告未能提出被告租約得更新自其母之法律上依據，以實其說，亦非可採。
⒊從而，縱如原告主張被告之母即被告承租的前手，且兩造簽
約時未進行點交，仍無產生任何使被告受拘束或更新之法律效果，是其前開主張，沒有依據。
四、綜上所述，原告主張依系爭租約第9條規定，請求被告給付拆除及回復費用58萬5,900元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年10月30日
民事第一庭審判長法官李悌愷
法官廖穗蓁法官鍾宇嫣正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月30日
書記官潘瑜甄