臺灣高等法院94年度上易字第472號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第472號民事判決

裁判日期：民國94年09月07日

裁判案由：確認優先承買權存在等

臺灣高等法院民事判決94年度上易字第472號上訴人玄○○（兼 陳林嬌 之承受訴訟人）
酉○○○（兼陳林嬌之承受訴訟人）未○○（兼陳林嬌之承受訴訟人）Ｇ○○（兼陳林嬌之承受訴訟人）黃○○宙○○子○○Ｉ○○○
巳○
午○
號Ａ○○Ｃ○○天○○Ｎ○○亥○○Ｂ○○戌○○Ｅ○○丑○○壬○○癸○○辰○○Ｋ○○○寅○○辛○○己○○Ｊ○○卯○○Ｄ○○（即 陳招治 之承受訴訟人）Ｈ○○（原名 陳碧香 即陳招治之承受訴訟人）申○○（即陳招治之承受訴訟人）Ｆ○○（即陳招治之承受訴訟人）地○○（即陳招治之承受訴訟人）宇○○（即陳招治之承受訴訟人）上列二人共同法定代理人 陳怡方 （原名 陳尤美 ）
住同上上訴人Ｍ○○（即陳招治之承受訴訟人）
住桃園縣平鎮市○○路○段○○○巷○○號兼上一人法定代理人Ｌ○○（兼陳招治之承受訴訟人）
住同上上列共同訴訟代理人 陳祖德 律師被上訴人庚○○○住桃園縣八德市○○路○段○○巷○○號訴訟代理人 呂傳獅 住同上被上訴人乙○○住台北市○○區○○路○○○巷○○號被上訴人丙○○住台北縣板橋市○○路○○○巷○號4樓
丁○○住桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○街○○巷
○○號5樓甲○○○住同上戊○○（原名 吳素蘭 ）
住台北縣中和市○○街○巷○○號4樓上列當事人間確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國94年4月6日臺灣桃園地方法院89年度訴更字第2號第一審判決提起上訴，經本院於94年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○（原名吳素蘭）未於言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人玄○○等三十六人（以下合稱上訴人）起訴主張：訴外人 吳阿堃 （已死亡）於民國（下同）38年6月20日就其所有坐落於桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積０‧二八七五公頃土地（62年間分割出第713之1地號前之面積為0.2990公頃，下稱系爭耕地）與訴外人 陳心婦 簽訂耕地租約，並向桃園縣八德市公所辦理八安字第六九號三七五租約登記在案。 嗣陳心婦 於38年11月22日死亡，上訴人為其繼承人，迄未為前揭租賃權之繼承登記，是系爭耕地之租賃權應屬上訴人公同共有。又吳阿堃於57年1月28日死亡，系爭耕地所有權於57年10月8日由其繼承人即訴外人 吳江河 、 吳朝煌 及 吳熠熹 等三人各繼承登記應有部分三分之一。吳熠熹繼承之系爭耕地所有權應有部分三分之一，則於76年9月12日遭其債權人即訴外人 林長源 聲請原法院以七六年度民執字第四０七一號事件強制執行，並於77年1月21日由被上訴人庚○○○以標價新台幣（下同）二十七萬七千元拍定。而吳熠熹嗣於81年4月1日死亡，其財產上之一切權利義務由被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○（原名吳素蘭）繼承。惟該拍賣程序並未依耕地三七五減租條例第十五條第一項之規定，將出賣條件以書面通知上訴人優先承買，即將之逕行移轉登記與被上訴人庚○○○，則依耕地三七五減租條例第十五條之規定，被上訴人庚○○○與吳熠熹間之買賣契約不得對抗上訴人等情。爰求為：㈠確認上訴人就被上訴人庚○○○與吳熠熹間於79年1月21日關於系爭耕地，吳熠熹所有應有部分三分之一之共有所有權買賣有優先承買權存在。㈡被上訴人庚○○○應將其與吳熠熹間桃園縣八德地政事務所79年3月13日以拍賣為原因所為系爭耕地所有權應有部分三分之一移轉登記予以塗銷。㈢被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○及吳素蘭等五人，應就其被繼承人吳熠熹所有之系爭耕地所有權，辦理繼承登記各取得應有部分十五分之一共有所有權後，各將各該所有權移轉登記予上訴人取得公同共有所有權。同時上訴人願給付被上訴人庚○○○二十七萬七千元，及自79年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人庚○○○與吳熠熹間於79年1月21日關於系爭耕地，吳熠熹所有應有部分三分之一之共有所有權買賣有優先承買權存在。㈢被上訴人庚○○○應將其與吳熠熹間桃園縣八德地政事務所79年3月13日以拍賣為原因所為系爭耕地所有權應有部分三分之一移轉登記予以塗銷。㈣被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○及吳素蘭等五人，應就其被繼承人吳熠熹所有之系爭耕地所有權，辦理繼承登記各取得應有部分十五分之一共有所有權後，各將各該所有權移轉登記予上訴人取得公同共有所有權。同時上訴人願給付被上訴人庚○○○二十七萬七千元，及自79年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人庚○○○則以：吳熠熹繼承登記系爭耕地所有權應有部分三分之一，係於七十六、七十七年間即原法院拍賣前，即由原承租人即陳心婦之繼承人 陳源 （已死亡）在系爭耕地上蓋廟祠（ 三聖公 ），而有不自任耕作情事，依法原訂租約無效，其承租權已消滅，上訴人自無由繼受系爭耕地之承租權，是七十七年一月間系爭耕地由被上訴人庚○○○拍定時，上訴人均無從主張就系爭耕地於原法院拍賣時或拍定移轉登記後，仍有優先承買權存在。且另案桃園地方法院八十五年度訴字第一二一九號關於系爭耕地之租佃爭議事件，業經判決確定，上訴人自無優先承買權存在。並答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○（原名吳素蘭）均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、上訴人主張系爭耕地前為吳阿堃所有，吳阿堃於38年6月20日與陳心婦就系爭耕地訂有台灣省桃園縣八安字第69號私有耕地租約，由陳心婦承租耕作，吳阿堃於57年間死亡，土地由吳江河、吳熠熹及吳朝煌繼承，嗣吳熠熹之應有部分三分之一經原法院拍賣，於77年間由被上訴人庚○○○以二十七萬七千元拍定後取得所有權。惟吳熠熹於81年4月1日死亡，其財產上之一切權利義務由被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○（原名吳素蘭）繼承。而土地原承租人陳心婦於38年11月22日死亡，土地租賃關係由陳源、 陳鴻 、 陳捷三 、 邱陳月 繼承； 陳源於 77年間死亡，由 陳傳盛 及上訴人黃○○、宙○○、Ａ○○、Ｃ○○、天○○繼承；陳傳盛於79年間死亡，其部分由養女即上訴人酉○○○、未○○、Ｇ○○、玄○○、陳林嬌繼承；陳林嬌於90年7月27日死亡，其繼承人為玄○○、酉○○○、未○○、Ｇ○○。陳鴻於80年間死亡，繼承人為上訴人Ｂ○○、Ｎ○○、Ｉ○○○、亥○○、戌○○、Ｅ○○、子○○。陳捷三於67年間死亡，其繼承人為上訴人陳招治、巳○、午○；其中陳招治於92年5月27日死亡，其繼承人為Ｄ○○、Ｈ○○（原名陳碧香）、 陳文全 ，然陳文全早於84年1月31日即死亡，由陳文全之繼承人申○○、Ｆ○○、地○○、 陳涵韻 、宇○○代位繼承，陳涵韻於代位繼承後之92年9月15日死亡，依法應由其繼承人Ｌ○○、 劉薰 語承受陳涵韻之財產上一切權利義務，包括陳涵韻代位其父陳文全繼承其祖母陳招治之部分。邱陳月於77年間死亡，其繼承人為上訴人丑○○、己○○、Ｊ○○、卯○○、壬○○、癸○○、辰○○、Ｋ○○○、寅○○、辛○○，嗣上訴人陳林嬌、陳招治於原審審理中死亡，由上訴人玄○○、酉○○○、未○○、Ｇ○○、Ｄ○○、Ｈ○○、申○○、Ｆ○○、地○○、宇○○、Ｌ○○、 劉薰語 分別繼承其財產上之一切權利，而上訴人均未辦理繼承登記，亦無拋棄繼承之情事，系爭租佃關係為上訴人全體所公同共有之事實，業據上訴人提出前開69號私有耕地租約、原法院民事執行處通知、土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本等件為證（見原審訴更字卷一第11-24、53-138、161-164、181、193、215-219頁），並為被上訴人所不爭執，上訴人此部分之主張自堪信為真。
五、上訴人又主張：上訴人等因繼承而為系爭耕地三七五租約之承租人，則吳熠熹所繼承之系爭耕地應有部分三分之一之所有權於出賣時，上訴人依耕地三七五減租條例第十五條之規定應享有優先承買權，此於強制執行程序中之拍賣亦有適用，惟吳熠熹就系爭耕地應有部分三分之一之所有權於77年1月21日由被上訴人庚○○○以標價二十七萬七千元拍定，並未通知上訴人行使優先承買權，則依耕地三七五減租條例第十五條之規定，被上訴人庚○○○、吳熠熹間之買賣契約不得對抗上訴人，上訴人自得請求被上訴人庚○○○將其因而取得之所有權登記予以塗銷，並由被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○（原名吳素蘭）於辦理繼承登記後，以相同之出賣條件，將上開系爭耕地應有部分三分之一部分賣予上訴人，上訴人則依相同條件，給付買賣價金予系爭耕地之原拍定人即被上訴人庚○○○等語。然為被上訴人庚○○○所否認，並以前詞置辯。是本件首須審酌者，即為上訴人上開租賃關係有無因不自任耕作之情事，而使原租約無效？
六、關於被上訴人抗辯上訴人之繼承人陳源於系爭耕地蓋廟祠而有不自任耕作之情事乙節，上訴人固然主張：三聖公係就原已存在之抗日墳墓所為之擴建，並非廟宇，其上之房屋於56年前即已存在，僅供農舍使用，而非供信徒祭拜之用，陳源之擴建行為係經出租人之同意，上訴人於系爭耕地仍有種植作物，無不任耕作之情事等語。然查：
㈠系爭耕地上存有三聖宮（即三聖公）一座，其內設有墓埤一
座、神像三尊、香爐，除三聖宮中央貼有磁磚，地上鋪設地磚外，其旁另有水泥建造之房間，其外再設有磁磚外牆，外牆前方搭有雨棚、三聖宮周圍並設有水泥廣場、廁所、洗手台、金爐、花台等，其中房屋占109平方公尺，雨棚占40平方公尺，屋外水泥空地則為286平方公尺等事實，業經原法院於另案八十五年度訴字第一二一九號租佃爭議事件（下稱另案租佃爭議事件）審理中，於86年1月16日至現場履勘，並囑託桃園縣八德地政事務所人員測量無誤，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在該案卷可稽，且經本院於該件之上訴審理程序（八十八年度上字第二四四號）時到場履勘繪有現場簡圖附卷，此經本院調閱上開民事卷宗查證屬實。
㈡依另案證人即曾於56年受陳源僱用搭建部分地上物之 曾正雄
於前述原法院另案租佃爭議事件審理時到庭證稱：「（〔提示照片〕是何人建造？）我是蓋紅磚部分，（墓）裡面牆壁的磁磚是我蓋的、貼的，外面的部分及其他部分不是我蓋的，民國56年時，我蓋三聖宮中間那間，而且是裡面的部分，沒有蓋磚之前是木頭的，外面那一層的磁磚、雨棚、隔壁的部分、花台、廁所都不是我蓋的，這些部分我不知道何人蓋的，我只知道這些部分已蓋了十幾年了。」、「（何人請你蓋裡面的部分？）陳源，因我在附近蓋房子，他認識我，他說地主要出材料，他要找工人，陳源給我工資。」、「（你蓋的時候有無香爐等物？）有墓，三個神像，沒有『三聖宮』的匾，也無『有求必應』的匾，以前蓋的很簡單，有簡單的香爐，以前沒有湊香油錢的箱子，現在很複雜，以前旁邊是小木屋（爛爛的），後來才翻新。」、「（你蓋的時候，前面有無水泥地？）無，是泥土的操場，旁邊種稻子，後來我就未注意。」、「（當時有無人拜〔56年〕？）很多人拜。」、「（材料何人提供？）陳源說材料是地主提供的，我未遇過地主，我去現場時，材料已在現場了。」等語，有曾正雄筆錄在卷可參（見另案租佃爭議事件原法院卷㈢第242頁以下）。再依該卷所附照片於現存神像三尊之後之墓碑上書有「三聖公之墳墓，民國丁未年修」等字，參照該卷附黃曆六十甲子與民國對照表，「丁未年」為民國56年（見同上卷㈢第215、314頁），與曾正雄所述相符。而上訴人黃○○（即陳源之子）於另案租佃爭議事件到庭陳述自認：「我是陳源的兒子…房子是我爸爸蓋的，30年前有翻修。」等語， 廖華興 亦到庭證稱：「我是該地的里長，從小住在該處，從小就記得有三聖宮。」、「（何人建造？）我記得是陳源，大家都知道是陳源蓋的，據說抗日時有三位烈士被砍殺，後來做了一個墓碑，我知道三聖宮有擴建。」等語（見同上卷㈢第53、54頁）。上訴人於該案亦自陳「…足證三聖宮係亡陳源所擴建無疑。」等語（見同上卷㈢第111頁）。再依該卷內「有求必應」匾額上刻有「丙寅年…立」，對照前開甲子年序為民國75年等情以觀。可知三聖宮現今規模係於75年間所完成，與 廖運欽 （00年0月00日生）於該案證稱：「墓地已建有五十餘年了，水泥地舖一、二十年了…」、「我已經70歲了，自小住在該地，三聖宮在那裡有四、五十年了，我只知道陳源有在屋前的田地種雜糧、稻米或地瓜…」等語相符（見同上卷㈠第217頁、卷㈢第53頁）。
㈢依上開資料，廖華興所稱：「據說抗日時有三位烈士被砍殺
，後來做了一個墓碑…」之抗日，不論係指臺灣因甲午戰爭割讓予日本之初即清光緒20年後幾年，或係指對日8年抗戰時之抗日，以臺灣於34年光復一節觀之，堪認廖華興所稱之墓碑至遲於34年即已存在，而吳阿堃與陳心婦所訂租約係於38年6月，堪認陳心婦承租系爭土地之初，系爭耕地上即有現三聖宮之前身即廖華興所謂之墓碑。陳心婦於38年6月與吳阿堃訂定租約後，於38年11月22日死亡後，其子陳源於56年前固於系爭耕地上有耕作事實，然陳源除於56年僱請曾正雄就原存有之墳墓為簡易之修建工作外（即曾正雄所稱：「我是蓋紅磚部分，（墓）裡面牆壁的磁磚是我蓋的、貼的，…民國56年時，我蓋三聖宮中間那間…」等語），陳源於75年間又大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺，已達系爭耕地之百分之十五強。以系爭耕地上於吳阿堃與陳心婦訂立租約時，除原有墳墓外本無現今之建物等地上物存在，依上開洗手台等設施以觀，顯非僅就無主孤墳為修建，該等設施實已具備吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，超出便利耕作所用設施之必要性甚多，亦非屬於耕作上得使用農舍之範圍。上訴人另辯稱：廁所及洗手台為農耕所必須之設備，與寺廟無關，晒穀場邊緣之矮牆上種花，乃為擋風、美化環境，防雜草叢生，均屬農耕之範圍，金爐之設置，乃恐冥紙延燒方設磚造金爐等語。然查，廁所、洗手台之設備，尚難認為農耕所必須之設備，否則臺灣地區嘉南平原、蘭陽平原豈非矗立大量廁所及洗手台。另防風林之種植在於防止強風及飛沙對於農作物之損害，曬穀場之設置係供曬乾稻穀使之去除水分，故防風林及曬穀場均係為便利耕作而設。又農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，然若於原址建築房屋、鋪設水泥、整建花圃、及包含有較大面積之神明廳、浴廁等設施，應不在自任耕作之列（最高法院83年度台上字第1470號、83年度台上字第2636號判決意旨參照）。再者，若非上開建物已達具備吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，又何庸有金爐之設置，上訴人所稱上開廁所、洗手台、花台、金爐等之設置均屬農耕範圍，與寺廟無關云云，非屬可採。是陳源上開於56年之簡易修建、於75年之建造房屋、外牆、搭蓋雨棚、加蓋洗手台、廁所、金爐、花台等地上物之行為，已背離耕地承租之目的，洵堪認定。㈣至於曾正雄雖於另案租佃爭議事件審理中證稱：陳源稱修建
之材料係地主提供等語，但亦證稱：「陳源說材料是地主提供的，我未遇過地主，我去現場時，材料已在現場了。」等語，則曾正雄所稱材料係地主提供云云，係引述陳源所稱，則曾正雄上開證言，無由認定陳源於56年之簡易修建行為經當時出租人之同意，亦無法認陳源於75年之大肆擴建行為曾得出租人之同意。況上訴人就陳源之前開建築房屋等行為係經出租人同意一節迄未舉證以實其說，自難遽信。上訴人另舉67年12月16日與83年6月24日之航空攝影圖影本，證明三聖宮房屋面積相同，並未擴建等語，惟就上訴人所提出之航空攝影圖二紙（見原審卷㈠第167至170頁），經另案證人即行政院農業委員會林務局農林航空測量所薦任技士 陳逸彥 於另案租佃爭議事件於本院審理中到庭證稱：「（〔提示67及83航照圖〕，系爭建物之67及83航照圖，是否可看出兩者有無變動？）觀測結果，因67年所攝，沒有遮住，83年版有樹擋著，無法判斷房屋面積大小，況面積之計算，應由權責單位測量，本所無此權責。」（見另案租佃爭議事件本院卷㈠第422、423頁）。況系爭建物現況係陳源於56年僱請曾正雄就原存有之墳墓為簡易之修建工作，再於75年間大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺，再上訴人亦於另案租佃爭議事件自陳：「…足證三聖宮係亡陳源所擴建無疑。」等語，均如前述，是三聖宮確有擴建之情形，上訴人以比例尺五千分之一之前述二紙航空攝影圖證明三聖宮無擴建之情形云云，尚無足採。
㈤至於上訴人主張：證人曾正雄在56年間在三聖公墓上修建房
屋，被上訴人仍然依租約向上訴人收取田賦實物代金充作租金，計自54年至69年。顯然出租人早已知悉承租人在系爭耕地上有造墓立碑及蓋屋等語，固據提出收據為證，然查，上開上訴人收取田賦實物代金僅至69年止，此節為上訴人所自陳，自亦無足以之證明陳源於75年間之大肆擴建亦有得出租人同意之事實，是上訴人此部分所辯，尚不足推翻前開所為陳源上開於75年之建造房屋、外牆、搭蓋雨棚、加蓋洗手台、廁所、金爐、花台等地上物係屬背離耕地承租目的行為之認定。
七、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」、「耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續一年不為耕作時得予以終止。」耕地三五七減租條例第十六條第一、二項、第十七條第一項第四款分別定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地承租人在承租土地上擅自建築房屋，或供其他非耕作之用，則均屬不自任耕作之列，且已非同條例第十七條第一項第四款之消極不為耕作，而係積極不自為耕作，應構成原訂租約無效之原因。另按，「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。」有最高法院84年度臺上字第2584號判決意旨可參。本件上訴人於56年間，先就系爭耕地上原有之墳墓為簡易之修建，再於75年間又大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺，該等設施已具吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，超出便利耕作所用背離耕地承租之目的等，均如前述。上訴人雖僅於系爭耕地面積2875平方公尺中之435平方公尺為前述墳墓簡易修建、再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，惟依上開規定及說明，上訴人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。
八、至於上訴人主張其在三聖宮正殿旁屋舍放置農具、屋前水泥地作曬穀場用，於旁種有農作物等語。經查，曬穀場係為便利耕作而設，有如前述，本院並未認定上訴人設置曬穀場與耕作無涉。就種植農作物等情，查被上訴人於85年9月20日申請桃園縣政府耕地租佃委員會調處時所附其於85年4月28日所攝現場照片三紙觀之（附於桃園縣政府耕地租佃委員會、申請人：吳朝煌等人、對造人：Ｂ○○等人租佃爭議調處不成立案卷宗內，此經本院調閱另案租佃爭議事件全卷無訛），系爭耕地於三聖宮旁之部分除雜草叢生外並無農作物存在，然於另案租佃爭議事件審理中之86年1月16日至現場履勘時已種植有地瓜，而屋內亦放置有鋤頭等農具，但農具之放置無由認定上訴人確將該屋供農舍使用或有耕作之事實。再據上訴人於另案租佃爭議事件審理中之86年2月21日所提之現場照片（見該案卷㈠第242頁以下），比對被上訴人所提之照片位置觀之，其上雜草已鏟除，泥土已翻新並種有低矮作物，上訴人另於87年9月25日所提其於87年9月14日所拍攝之照片三紙所示（見該案卷㈢第215頁以下），三聖宮內原有之神像三尊已不存在，而顯露出後方之三聖公墓碑，上訴人於本院另案租佃爭議事件中陳述：神像三尊及屋外白鐵皮造之金爐一座係遭人偷走，而上訴人擬採收竹筍所計劃改種之綠竹已長成可採收，請求重新履勘現場云云。惟依前揭四、之說明，縱廖運欽、廖華興所證上訴人於三聖宮旁之土地有種植地瓜、蔬菜等作物，均無礙本院前述認定上訴人就系爭耕地上之部分耕地，即三聖宮部分，已有擴建而不自任耕作之情事，則上訴人是否於系爭耕地其餘部分上種植作物即毋庸審酌，上訴人聲請傳喚證人廖華興等人到庭以證上情，亦應認為並無必要。
九、按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。且按「訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第三百九十九條（現第四百條）第一項規定之趣旨觀之甚明。」、「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。」（最高法院四二年台上字第一三○六號判例、同院八四年台上字第二五三○號判決意旨參照）經查被上訴人曾於八十五年間，就相同原因事實之事件對上訴人於原審起訴，請求上訴人註銷耕地租約登記，並回復原狀返還系爭土地，經本院以八十八年上字第二四四號判決上訴人敗訴確定在案，有該判決書附卷可稽。（見本院卷外放），並為上訴人所不爭執。上訴人並未指出該案有何顯然違背法令之情形，又未於本案提出新訴訟資料，足以推翻原判斷，依上開最高法院判例、判決意旨，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。則上訴人再於本案主張就系爭耕地有租賃關係存在云云，即非可採。查本件租約於75年間，因承租人陳心婦之繼承人陳源有前開不自任耕作情事，而自該時起原訂租約無效，有如前述。即斯時系爭租約無待於終止，當然向後失其效力。上訴人就系爭耕地之租賃關係既於75年間向後失其效力，是上訴人自75年後已無耕地承租權，則上訴人於系爭租約已失其效力之79年間，就系爭土地之拍定人（承買人）庚○○○不得主張優先承買權，足堪認定。
十、上訴人另主張：被上訴人庚○○○依拍賣取得吳熠熹所有權應有部分三分之一之所有權移轉登記僅具相對物權效力，對有優先承買權之承租人即上訴人等不生效力，庚○○○以土地共有人身分與其餘被上訴人一同於另案租佃爭議事件起訴為當事人不適格等語。惟上訴人既自75年後已無耕地承租權，而不得於79年間對被上訴人庚○○○主張優先承買權，則上訴人此一主張，自無可採。又上訴人復主張，另案租佃爭議事件係發生於00年間，與79年間之系爭耕地應有部分三分之一所有權拍賣時伊可否主張優先承買權無涉云云，顯係就上開因不自任耕作而使原訂租約無待於終止，當然向後失其效力之規定，有所誤解，亦無可採。
、再依「辦理強制執行事件應行注意事項」第四十三條第七項規定：拍賣之不動產為耕地時，應於拍賣公告記載應買人或聲明承受人應提出就該耕地具有自耕能力之證明，另依「土地及建築改良物拍賣所有權移轉登記申請須知」第一、二條亦規定：凡已登記之土地或建物，經法院執行拍賣，核發不動產權利移轉證明書一個月內，應由拍定人檢齊證明文件，向土地所在地之地政事務所申辦所有權移轉登記，而其中如承受田、旱地目之耕地即包括自耕能力證明書，被上訴人庚○○○於79年間既已依此手續登記為系爭耕地之共有人之一，上訴人再主張被上訴人庚○○○應無從取得自耕能力證明書云云，自無可採。
、綜上所述，上訴人與系爭耕地出租人間之租賃關係於75年間因上訴人不自任耕作，原訂租約無效而向後失其效力，是上訴人主張伊等依耕地三七五減租條例第十五條之規定，於系爭耕地應有部分三分之一之所有權在79年間為被上訴人庚○○○依拍賣程序取得時，應有優先承買權云云，不足為採。從而，上訴人主張其於系爭耕地仍有租賃權，而請求確認就被上訴人庚○○○與吳熠熹間於79年1月21日關於系爭耕地中，吳熠熹所有應有部分三分之一之共有所有權買賣有優先承買權存在；被上訴人庚○○○應將其與吳熠熹間桃園縣八德地政事務所79年3月13日以拍賣為原因所為系爭耕地所有權應有部分三分之一移轉登記予以塗銷；被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○及戊○○（原名吳素蘭）等五人，應就其被繼承人吳熠熹所有之系爭耕地所有權，辦理繼承登記各取得應有部分十五分之一共有所有權後，各將各該所有權移轉登記予上訴人取得公同共有所有權。同時上訴人願給付被上訴人庚○○○二十七萬七千元，及自79年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國94年9月7日
民事第十三庭審判長法官張宗權
法官陳忠行法官蕭艿菁正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年9月7日
書記官王秀雲