裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴更字第2號民事判決
裁判日期：民國94年04月06日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決89年度訴更字第2號原告Ｃ○○兼宙○○
戌○○○兼宙○○申○○兼宙○○Ｋ○○兼宙○○Ｆ○○天○○亥○○Ｉ○○Ｄ○○Ｂ○○Ｇ○○Ｅ○○玄○○Ｒ○○丑○○Ｍ○○○午○未○寅○○ 邱顯福 癸○○子○○Ｏ○○○卯○○壬○○己○○Ｎ○○辰○○Ｈ○○宇○○之Ｌ○○原名陳碧酉○○宇○○之Ｊ○○宇○○之黃○○宇○○之Ａ○○宇○○之上二人法定代理人地○○原名 陳尤 原告Ｑ○○宇○○之兼上一人法定代理人Ｐ○○兼宇○○共同訴訟代理人高進發律師複代理人巳○○被告辛○○○上一人訴訟代理人庚○○被告乙○○
丙○○丁○○甲○○○ 吳佩珊 原名戊○上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，原告對於民國88年3月10日本院判決（86年度訴字第664號）提起上訴，經 台灣 高等法院第一次發回更審，本院於民國94年3月22日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠請求確認原告就被告辛○○○與 吳熠熹 間於民國79年1月21
日關於坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積0.2875公頃土地中（下稱系爭耕地），吳熠熹所有應有部分三分之一之共有所有權買賣有優先承買權存在。
㈡被告辛○○○應將其與吳熠熹間桃園縣八德地政事務所79年
3月13日以拍賣為原因所為上開系爭耕地所有權應有部分三分之一移轉登記予以塗銷。
㈢被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○及戊○○等五人，
應就其被繼承人吳熠熹所有之上開系爭耕地所有權，辦理繼承登記各取得應有部分十五分之一共有所有權後，各將各該所有權移轉登記予原告取得公同共有所有權。同時原告願給付被告辛○○○新台幣（下同）277,000元，及自79年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠本件確認優先承買權之訴，乃因本院民事執行處在拍賣系爭
耕地時，未合法通知承租人之全體繼承人即原告是否願意優先承受，顯然侵害原告之優先承買權而提起，此與出租人、承租人間之租佃爭議無關，應無適用耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定於起訴前須先經調解、調處之必要。且關於系爭耕地原告有無租佃權，在本院85年度訴字第1219號租佃爭議事件（下稱另案租佃爭議事件）業已經過鄉鎮市公所及縣市政府調解調處無效而移送法院裁判，則本件優先承買權如認係屬租佃爭議，亦即原告有無租佃權發生爭議而影響優先承買權時，在另案租佃爭議事件之出租人與承租人業已經調解、調處，則本件應無再一次經過調解、調處之必要。
㈡緣坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積0.2875
公頃之耕地（即系爭耕地），原為訴外人 吳阿堃 （已死亡）所有，於38年26月20日與訴外人 陳心婦 （已死亡）簽訂耕地租約，並向桃園縣八德市公所辦理八安字第69號三七五租約登記在案。又訴外人陳心婦係於38年11月22日死亡，原告為其繼承人，迄未繼承前揭租賃權登記，是系爭耕地之租賃權應屬原告公同共有。另吳阿堃係於57年1月28日死亡，系爭耕地所有權係於57年10月8日由其繼承人即訴外人 吳江河 、 吳朝煌 及吳熠熹等三人各繼承登記應有部分三分之一。吳熠熹繼承登記之系爭耕地所有權應有部分三分之一，則於76年
9月12日遭其債權人即訴外人 林長源 聲請本院以76年度民執字第4071號事件強制執行，並於77年1月21日由被告辛○○○以標價277,000元拍定。而吳熠熹嗣於81年4月1日死亡，其財產上之一切權利義務由被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○繼承。惟是項拍賣程序並未依耕地三七五減租條例第十五條第一項之規定，將出賣條件以書面通知原告優先承買，即將之逕行移轉登記與被告辛○○○，則依耕地三七五減租條例第十五條之規定，被告辛○○○、吳熠熹間之買賣契約不得對抗原告，伊自得請求被告辛○○○將其因而取得之所有權登記予以塗銷，並由被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○於辦理繼承登記後，以相同之出賣條件，將上開系爭耕地應有部分三分之一部分賣予原告，原告則依相同條件，給付買賣價金予系爭耕地之原拍定人即被告辛○○○。
㈢至於本院76年度民執字第4071號強制執行事件中，本院固曾
發函通知陳心婦行使優先承買權，而由其孫媳宙○○代為收受，惟陳心婦早於38年11月22日死亡，且宙○○亦非陳心婦之同居人或受僱人，又宙○○目不識丁，該通知上之印戳亦非真正，前揭通知之送達應為不合法。
㈣在系爭耕地上造墳立碑為出租人所知悉及同意，何能認為原告不自任耕作而租約無效？分述如下：
⒈在系爭耕地上， 三聖公 之造墓立碑蓋屋早在34年以前之日據
時代就已存在，證人 曾正雄 在56年間在三聖公墓上修建房屋，被告仍然依租約向原告收取田賦實物代金充作租金，計自54年至69年。顯然出租人早已知悉承租人在系爭耕地上有造墓立碑及蓋屋，如未經出租人同意，何以出租人仍繼續向原告收取租金（即田賦實物代金）？⒉證人曾正雄在本院另案租佃爭議事件證稱：「我是蓋紅磚部
分（墓），裡面牆壁的磁磚是我蓋的、貼的…民國56年時，我蓋三聖宮（公）中間那間，而且是裡面的部分，沒有蓋磚之前是木頭…」等語，可證明56年間由證人曾正雄修建前已有木頭房屋存在。又在另案租佃爭議事件於臺灣高等法院審理中曾至現場履勘，確有發現在墳墓及房屋後面尚留有竹排，足證出租人顯然明知三聖公墳上蓋房屋，並向原告收取租金。
⒊證人曾正雄又證稱上開之修建房屋依 陳源 所述係由地主提供
材料，曾正雄為案外第三人，應無偽證以偏袒原告之必要，又如建屋之材料為原告之繼承人陳源所提供，該房屋即為陳源所有，陳源無須說是地主提供建屋材料，曾正雄上開所言，應可相信。
㈤在三聖公墓上房屋原有三間，中間是蓋在三聖公墓上，墓右
之房供作置放肥料等之用，墓左房間是置放農具，該左右二房間尚可供耕作之餘休憩之處，該三個房間在56年以前既已存在，並未擴建，有左列證據可資為證：
⒈於另案租佃爭議事件審理中，證人 廖運欽 、曾正雄之證言及該案一、二審之勘驗筆錄，均可證明上情。
⒉三聖公墓（被告主張為三聖宮廟祠）早已在日據時代即已存
在，而在56年再行整修，有三聖公墓碑上之記載「民國丁未年修」，即56年整修，又75年間並未整修或擴建房屋，有67年12月16日與83年6月24日之航空攝影圖可證明房屋面積相同，並未擴建。
⒊由上所陳，可見房屋三間，中間為三聖公墓，左右二側房屋
置放肥料及鋤頭、十字鎬等農具，可供農舍之用，並為原告農耕所使用及休憩之處，又該三個房間在56年以前即已存在，只是整修，並未擴建，更非三聖公之廟產，被告為出租人，早已知悉並向原告收取租金，何能主張原告不自任耕作而租約無效？被告之主張殊無理由。
㈥被告主張陳源於75年在系爭耕地建築三聖宮不自任耕作乙節
，與事實不符。因三聖公墓上之房屋三間及晒穀場早已存在，陳源不可能在75年間建築「三聖宮」。查遮雨棚約12坪，棚下空無一物，並無任何祭台或祭拜之用具，完全供遮雨之用，而廁所及洗手台為農耕所必須之設備，均與寺廟無關。至於晒穀場邊緣設有矮牆，其上種花，一方面在擋風，以防農作物被吹走，另方面作為美化環境之用，並防滋生雜草，均屬農耕之範圍。有關金爐之設置，乃因原告及附近鄰居為崇拜「三聖公」抗日之義舉，而在清明節或農曆七月祭拜時燃燒冥紙，原告因恐冥紙延燒或發生火災、方設置磚造金爐（後來有人另送來鐵皮金亭，外寫「 吳敬獻 」，原告不在現場無法阻止），以供燃燒冥紙之用，但該「三聖公」墓上之房屋一間應該是出租人與原告所共有，除三聖公之墓外，左右二間房屋，均為農舍，並未供人居住，僅置放農耕工具及作休憩之用，前面水泥地則為晒穀場。又三聖公並無捐獻箱，亦無住持或管理人，縱有人稱「有應公」，也是指無主孤魂之墓，顯非一般寺廟。但被告卻將三聖公墓上所建房屋除中間房屋一間外，竟將其左右二間農舍解釋為寺廟之廟產，將原告之晒穀場解釋為廟前廣場，廁所及其洗手台解釋為供公眾及信徒使用，如此一來，則被告所解釋之三聖公廟面積擴大至128坪左右，以使法院誤認三聖公為寺廟。又本院另案租佃爭議事件以只有7坪之三聖公墓上房屋，及「三聖公」、「有求必應」二件匾額上有記載「丙寅」年（即民國75年）認定陳源在75年建造「三聖宮」，並認定原告不自任耕作而租約無效，其認事用法，有所錯誤。
㈦原告所承租之713地號耕地約904坪，除兩造爭執之房屋、
遮雨棚、晒穀場以外之耕地約786坪，均有在種植農作物，又有晒穀場（即水泥地）約86坪，共872坪確在作為耕作之用，此有證人曾正雄、廖運欽於另案租佃爭議事件中之證言及 廖華興 出具之85年12月14日證明書、本院民事執行處76年
9月12日查封筆錄第六項之記載、本院於另案租佃爭議事件之勘驗筆錄等可稽。
㈧查臺灣高等法院77年度抗字第928號民事裁定係關於被告辛
○○○因714等地號土地拍賣公告記載承租人具有優先承買權而提起異議，異議後被本院民事執行處駁回，經抗告仍為臺灣高等法院以77年度抗字第928號民事裁定所駁回而確定。此雖是民事執行上之裁定，但已認定承租人具有優先承買權應無疑義。故本院民事執行處才會發函承租人陳心婦詢問其是否主張優先承買權，所以被告主張承租人應無優先承買權，殊有錯誤。
㈨又被告辛○○○取得系爭耕地之所有權對原告即承人不生效
力，故其依法不得為另案租佃爭議事件之原告，其於該案之起訴依法無據。
㈩三聖公墓如為三聖宮廟祠，亦在56年整修，依內政部77年12
月6日台內民字第65290號函，八德市公所應可發給自耕能力證明書。又依臺灣省政府地政處辦理自耕能力證明書核發業務講習資料㈡第10頁之記載一則解釋，可見在非都市土地使用編定前已有舊魚池之農牧用地，應視為合法使用可發給自耕能力證明，亦即不認為承租人不自任耕作。故被告辛○○○在76年由八德市公所發給自耕能力證明書，其因在此，被告辛○○○憑八德市公所發給之自耕能力證明書方能拍定系爭耕地之應有部分，若依此而言，則被告所主張系爭耕地設有「三聖宮」廟祠乃合法之使用，不影響自耕能力，亦即不能認為原告不自任耕作。退萬步言，如果系爭耕地上因有「三聖公」廟而認為不自任耕作，不得發給自耕能力證明書，則被告辛○○○何能取得自耕能力證明書？被告主張三聖公墓之房屋為廟祠，並強調係作為六合彩賭場
所，以增加法院除去賭博之心理，惟被告之主張並無證據。又三聖公並非廟祠，並未懸掛「三聖宮」之匾額或招牌，亦無任何證據證明其為「三聖宮」，更非作為六合彩賭博之場所。被告為了收回耕地，竟然將出租人（即被告）所明知及同意在三聖公墓上蓋建房屋，曲解為係原告擅自蓋建廟祠而不自任耕作，租約無效。
另案租佃爭議事件係發生於00年間，而本件有關原告優先承
買權則發生在被告辛○○○於77年1月21日向本院民事執行處拍賣時，因此本件優先承買權與另案租佃爭議事件之有無租賃權已無關係，亦即原告在77年1月21日當時應具有優先承買權。
三、證據：提出八安字第69號租約書、本院民事執行處通知、土地登記簿謄本、戶籍謄本、繼承系統表、 仝立 贌耕契約字、共有繼承分割協議書、地價證明書、臺灣高等法院77年度抗字第928號裁定、廖華興85年12月14日證明書、本院76年度民執字第4071號民事執行卷第6頁之查封筆錄、收據、空照圖影本、 江進連 等人88年4月22日證明書、八德市公所德市建字第88121016號函、德市建字第88123985號函、臺灣省石門農田水利會征收單、本院78年度訴字第4號民事判決書、 林坤煌 等四人93年4月21日證明書、桃園縣政府85府地權字第160579號函等為證。並聲請傳喚證人即出具上開證明書之廖華興等人以證明三聖公墓前水泥地確為晒穀場及系爭耕地確係埋有三位抗日義士之墓，及聲請調閱本院76年度民執字第4071號民事執行卷宗。
乙、被告辛○○○方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：㈠本件訴訟係肇因於被告辛○○○與系爭耕地之其他共有人以
系爭耕地租約原承租人之繼承人即原告等有不自任耕作之情形，向本院請求原告返還系爭耕地，原告始提起本訴。
㈡按吳熠熹繼承登記系爭耕地所有權應有部分三分之一，係於
76、77間即本院拍賣前，即由原承租人即陳心婦之繼承人陳源在系爭耕地上蓋廟祠（三聖公），而有不自任耕作情事，依法原訂租約無效，是77年1月間系爭耕地由被告辛○○○拍定時，當時原承租人陳心婦之繼承人即訴外人陳源、 陳鴻 、原告宇○○、午○、未○及訴外人 邱陳月 等已因耕地租約無效，其承租權消滅而不存在，自無由繼受系爭耕地之承租權，是原告等亦均無主張就系爭耕地於本院拍賣時或拍定移轉登記後，仍有優先承買權存在之餘地。
㈢復按，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，
查前揭吳熠熹繼承登記系爭耕地應有部分於 鈞院 拍賣時，當時原承租人即陳心婦之繼承人陳源（民國前00年出生）、陳鴻（民國前0年出生）、邱陳月（民國前00年出生）均為八、九十歲之人，顯無自耕能力，另繼承人即陳心婦之孫女即原告宇○○、午○、未○，於本院通知是否優先承買同被拍賣之同段837地號耕地時，送達證書由原告午○收受，午○亦未於法定15日內以書面表示承受，足見其等亦無自耕能力，是以前開拍賣由被告拍定後，通知陳心婦優先承買時，陳心婦之繼承人即原告等人並不具承租人地位，復無自耕能力，自亦無所主張之優先承買權存在。
㈣末按，系爭耕地原承租人陳心婦與原出租人吳阿堃於38年6
月間訂立耕地租約後，隨即於同年11月死亡，其繼承人歷數十年均未申請辦理租約變更登記，縱認原告於前揭拍定時，有優先承買權存在，本院亦已依八德市公所覆函通知陳心婦優先承買，致有向已死亡之人通知之情事，此係陳心婦之繼承人未依法令申請租約變更登記之結果，自不能歸責於法院未通知陳心婦之繼承人優先承買。況本院向陳心婦通知優先承買之通知書係由陳心婦之孫媳即原告宙○○收受，亦有送達證書上原告宙○○收受之印戳附於該執行卷宗可稽（本院76年度民執字第4071號民事執行卷宗第1宗第100、109頁），自應認已受合法通知，而未於法定15日內以書面表示承受，視為放棄。又縱認原告之優先承買權存在，其於系爭耕定拍定（77年1月間）後，時隔近十年始提起本訴，亦有違誠實信用原則。
㈤原告主張優先承買權係依據三七五減租條例第十五條規定，
因有第十六條不自任耕作，原訂租約無效之情事，故本院更審前判決本件應依該條例第二十六條先經調解、調處至為允當。又原告雖主張於另案租佃爭議事件起訴前業經調解、調處，惟該案係「地主收回耕地」，而非「確認優先承買權」，兩件不應混淆。
㈥原告於系爭耕地「蓋廟」，而狡辯為「農舍」，並編導數人
基於私誼為其作證，然細觀其情節，破綻百出，且其陳述內容推給不在世之先人，並以疑似嫁禍方式推給地主，應無可信度可言。
三、證據：未提出任何書證為證。
丙、被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依職權調閱本院85年度訴字第1219號卷宗（含歷審卷）、向桃園縣政府調取吳朝煌等14人與Ｆ○○等17人間之調解調處筆錄專卷。
理由
甲、程序方面：
一、本件被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。次按，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利，而被繼承人生前承租他人土地之耕作權及因此而生之優先承買權亦為財產權之一種，共同繼承之遺產既為各繼承人公同共有，而公同共有物之處分及其他權利之行使，依法應得公同共有人全體之同意，故通常關於共有權之訴訟，即應由共有人全體為原告或被告，其當事人始為適格。查本件原告係主張渠等因繼承原因而就系爭耕地之租賃權有公同共有之關係，嗣因系爭耕地之應有部分三分之一於強制執行程序中遭被告辛○○○拍定而取得所有權，而渠等依法就上開拍賣標的原應享有優先承買權，卻於該強制執行程序中未經通知以行使上開權利，乃提起本件訴訟以確認上開優承買權之存在等語，則依原告之主張，渠等全體繼承人於本件之訴訟標的即有合一確定之必要。惟原告於本件發回本院更審時發現本件起訴漏未將亦為繼承人之申○○、Ｋ○○列為原告當事人（參本院卷㈡第6、12、18頁之繼承系統表、戶籍登記簿、戶籍謄本），乃於92年11月17日具狀為訴之追加，依上開說明，原告追加申○○、Ｋ○○為本件原告，自屬有據，應予准許。
三、再按，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第一百七十條、第一百七十六條定有明文。查本件原告起訴後，原告宙○○於90年7月27日死亡，其繼承人為Ｃ○○、戌○○○、申○○、Ｋ○○，另原告宇○○則於92年5月27日死亡，其繼承人為Ｈ○○、Ｌ○○（原名 陳碧香 ）、 陳文全 ，然陳文全早於84年1月31日即死亡，由陳文全之繼承人酉○○、Ｊ○○、黃○○、 陳涵韻 、Ａ○○代位繼承，陳涵韻於代位繼承後之92年9月15日死亡，依法應由其繼承人Ｐ○○、 劉薰語 承受陳涵韻之財產上一切權利義務，包括陳涵韻代位其父陳文全繼承其祖母宇○○之部分，此有原告提出之繼承系統表、戶籍謄本、戶籍登記簿等在卷可參（見本院卷㈡第5-28，50頁），並具狀由宙○○之繼承人Ｃ○○、戌○○○、申○○、Ｋ○○，及宇○○之繼承人Ｈ○○、Ｌ○○、酉○○、Ｊ○○、黃○○、Ａ○○，陳涵韻之繼承人Ｐ○○、劉薰語承受本件訴訟，經核與前開規定相符，應予准許。
四、又按，耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。兩造既已因清償積欠地租及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由宜蘭縣政府移送法院審理，則被上訴人另以上訴人不自任耕作，原訂租約無效為由，請求收回系爭耕地；為訴訟便宜起見，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。此有最高法院88年度台上字第403號裁判意旨可資參照。查本件原告主張伊就系爭耕地應有部分三分之一經被告辛○○○拍定部分有優先承買權等語，為被告辛○○○所否認，乃有本件訴訟之提起，其間最關鍵之爭點即在於原告就系爭耕地之租賃關係是否仍然存在？此為兩造所不爭，亦為本院所是認，而該項爭點則經訴外人吳朝煌等13人及被告辛○○○另行對原告提起另案租佃爭議事件，而經本院以85年度訴字第1219號租佃爭議事件審理在案，此經本院調取上開卷宗查證屬實，而吳朝煌等14人於該件訴訟起訴前曾依上開規定經調解、調處不成立後始移送本院審理乙節，亦有桃園縣政府地用字第0930365169號函暨所附之調處程序筆錄影本在卷可參（見本院卷㈡第68-71頁），則依上開說明，兩造間關於原告優先承買權之有無，其關鍵爭點既曾經調解、調處程序而不成立，則本件原告請求確認伊之優先承買權存在等事件，即令再送請調解、調處，亦顯無成立之可能，是參酌上開立法意旨，並基於訴訟便宜起見，應認本件業已踐行上開條項所定之調解、調處程序，被告抗辯原告本件之起訴因未經前揭調解、調處程序而不合法云云，不足為採。
乙、實體方面：
一、原告主張系爭耕地前為吳阿堃所有，原面積為0.2990公頃，62年間分割出第713之1地號後，土地面積成為0.2875公頃，而吳阿堃於38年6月20日與陳心婦就系爭耕地訂有台灣省桃園縣八安字第69號私有耕地租約，由陳心婦承租耕作，吳阿堃於57年間死亡，土地由吳江河、吳熠熹及吳朝煌繼承，嗣吳熠熹之應有部分三分之一則經本院拍賣於77年間由被告辛○○○以277,000元拍定後取得所有權。惟吳熠熹於81年
4月1日死亡，其財產上之一切權利義務由被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○繼承。而土地原承租人陳心婦於38年11月22日死亡，土地租賃關係由陳源、陳鴻、 陳捷三 、邱陳月繼承，陳源於77年間死亡，由 陳傳盛 及原告Ｄ○○、Ｂ○○、Ｅ○○、Ｇ○○、玄○○繼承；陳傳盛於79年間死亡，其部分由原告戌○○○（經陳傳盛收養）、申○○（經陳傳盛收養）、Ｋ○○、Ｃ○○、宙○○繼承；陳鴻於80年間死亡，繼承人為原告Ｆ○○、Ｒ○○、Ｍ○○○、天○○、亥○○、Ｉ○○、丑○○；陳捷三於67年間死亡，其繼承人為原告宇○○、午○、未○；邱陳月於77年間死亡，其繼承人為原告寅○○、己○○、Ｎ○○、辰○○、癸○○、子○○、邱顯福、Ｏ○○○、卯○○、壬○○，嗣原告宙○○、宇○○於本件審理中死亡，由原告Ｃ○○、戌○○○、申○○、Ｋ○○、Ｈ○○、Ｌ○○、酉○○、Ｊ○○、黃○○、Ａ○○、Ｐ○○、劉薰語分別繼承其財產上之一切權利（原告宙○○、宇○○部分之繼承關係詳如前述），而上開原告均未辦理繼承登記，亦無拋棄繼承之情事，上開租佃關係為原告全體所公同共有之事實，業據原告提出前開69號私有耕地租約、本院民事執行處通知、土地登記簿謄本、戶籍謄本、繼承系統表等為證（見更審前卷Ａ第11-24、53-138、161-164、181、193、215-219頁），並為被告所不爭執，此部分自堪信原告之主張為真。
二、原告並主張伊等既就系爭耕地與其所有人簽訂有耕地三七五租約，則吳熠熹所繼承之系爭耕地應有部分三分之一之所有權於出賣時，為承租人之原告依耕地三七五減租條例第十五條之規定應享有優先承買權，此於強制執行程序中之拍賣亦有適用，惟上開所有權於77年1月21日由被告辛○○○以標價277,000元拍定，原告卻未經通知行使優先承買權，則依耕地三七五減租條例第十五條之規定，被告辛○○○、吳熠熹間之買賣契約不得對抗原告，伊自得請求被告辛○○○將其因而取得之所有權登記予以塗銷，並由被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○、戊○○於辦理繼承登記後，以相同之出賣條件，將上開系爭耕地應有部分三分之一部分賣予原告，原告則依相同條件，給付買賣價金予系爭耕地之原拍定人即被告辛○○○等語。然為被告辛○○○所否認，並辯以：上開系爭耕地所有權於76、77年間拍賣前，即由原承租人即陳心婦之繼承人陳源在系爭耕地上蓋廟祠（三聖公），而有不自任耕作情事，依法原訂租約無效，原告等自無主張就系爭耕地於本院拍賣時或拍定移轉登記後，仍有優先承買權存在之餘地等語。是本件原告主張基於伊就系爭耕地享有優先承買權而為之請求，首須審酌者，即為原告上開租賃關係有無因不自任耕作之情事，而使原租約無效？
三、關於被告抗辯原告之繼承人陳源於系爭耕地蓋廟祠而有不自任耕作之情事乙節，原告固然主張：三聖公係就原已存在之抗日墳墓所為之擴建，並非廟宇，其上之房屋於56年前即已存在，僅供農舍使用，而非供信徒祭拜之用，陳源之擴建行為係經出租人之同意，原告於系爭耕地仍有種植作物，無不任耕作之情事等語。然查：
㈠系爭耕地上存有三聖宮（即三聖公）一座，其內設有墓埤一
座、神像三尊、香爐，除三聖宮中央貼有磁磚，地上鋪設地磚外，其旁另有水泥建造之房間，其外再設有磁磚外牆，外牆前方搭有雨棚、三聖宮周圍並設有水泥廣場、廁所、洗手台、金爐、花台等，其中房屋占109平方公尺，雨棚占40平方公尺，屋外水泥空地則為286平方公尺等事實，業經本院另案租佃爭議事件審理中，於86年1月16日至現場履勘，並囑託桃園縣八德地政事務所人員測量無誤，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在該案卷可稽，且經臺灣高等法院於該件之上訴審理程序時到場履行勘驗繪有現場簡圖附卷，此經本院調閱上開民事卷宗查證屬實。
㈡依另案證人即曾於56年受陳源僱用搭建部分地上物之曾正雄
於本院另案租佃爭議事件審理時到庭證稱：「（〔提示照片〕是何人建造？）我是蓋紅磚部分，（墓）裡面牆壁的磁磚是我蓋的、貼的，外面的部分及其他部分不是我蓋的，民國56年時，我蓋三聖宮中間那間，而且是裡面的部分，沒有蓋磚之前是木頭的，外面那一層的磁磚、雨棚、隔壁的部分、花台、廁所都不是我蓋的，這些部分我不知道何人蓋的，我只知道這些部分已蓋了十幾年了。」、「（何人請你蓋裡面的部分？）陳源，因我在附近蓋房子，他認識我，他說地主要出材料，他要找工人，陳源給我工資。」、「（你蓋的時候有無香爐等物？）有墓，三個神像，沒有『三聖宮』的匾，也無『有求必應』的匾，以前蓋的很簡單，有簡單的香爐，以前沒有湊香油錢的箱子，現在很複雜，以前旁邊是小木屋（爛爛的），後來才翻新。」、「（你蓋的時候，前面有無水泥地？）無，是泥土的操場，旁邊種稻子，後來我就未注意。」、「（當時有無人拜〔56年〕？）很多人拜。」、「（材料何人提供？）陳源說材料是地主提供的，我未遇過地主，我去現場時，材料已在現場了。」等語，有曾正雄筆錄在卷可參（見本院另案租佃爭議事件卷㈢第242頁以下）。再依該卷所附照片於現存神像三尊之後之墓碑上書有「三聖公之墳墓，民國丁未年修」等字，參照該卷附黃曆六十甲子與民國對照表，「丁未年」為民國56年（見本院另案租佃爭議事件卷㈢第215、314頁），與曾正雄所述相符。而原告Ｄ○○（即陳源之子）於本院另案租佃爭議事件86年11月
4日言詞辯論期日時到庭陳述自認：「我是陳源的兒子…房子是我爸爸蓋的，30年前有翻修。」等語，廖華興亦到庭證稱：「我是該地的里長，從小住在該處，從小就記得有三聖宮。」、「（何人建造？）我記得是陳源，大家都知道是陳源蓋的，據說抗日時有三位烈士被砍殺，後來做了一個墓碑，我知道三聖宮有擴建。」等語（見本院另案租佃爭議事件卷㈢第53、54頁）。原告於該案86年12月24日答辯狀亦自陳「…足證三聖宮係亡陳源所擴建無疑。」等語（見本院另案租佃爭議事件卷㈢第111頁）。再依該卷內「有求必應」匾額上刻有「丙寅年…立」，對照前開甲子年序為民國75年等情以觀。可知三聖宮現今規模係於75年間所完成，與廖運欽（00年0月00日生）於本院另案租佃爭議事件審理時證稱：
「墓地已建有五十餘年了，水泥地舖一、二十年了…」、「我已經70歲了，自小住在該地，三聖宮在那裡有四、五十年了，我只知道陳源有在屋前的田地種雜糧、稻米或地瓜…」等語相符（見本院另案租佃爭議事件卷㈠第217頁、卷㈢第53頁）。
㈢依上開資料，廖華興所稱：「據說抗日時有三位烈士被砍殺
，後來做了一個墓碑…」之抗日，不論係指臺灣因甲午戰爭割讓予日本之初即清光緒20年後幾年，或係指對日8年抗戰時之抗日，以臺灣於34年光復一節觀之，堪認廖華興所稱之墓碑至遲於34年即已存在，而吳阿堃與陳心婦所訂租約係於38年6月（詳前述），堪認陳心婦承租系爭土地之初，系爭耕地上即有現三聖宮之前身即廖華興所謂之墓碑。陳心婦於38年6月與吳阿堃訂定租約後，於38年11月22日死亡後，其子陳源於56年前固於系爭耕地上有耕作事實，然陳源除於56年僱請曾正雄就原存有之墳墓為簡易之修建工作外（即曾正雄所稱：「我是蓋紅磚部分，（墓）裡面牆壁的磁磚是我蓋的、貼的，…民國56年時，我蓋三聖宮中間那間…」等語），陳源於75年間又大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺（詳前述），已達系爭耕地之百分之十五強（435÷2875＝0.01513…）。以系爭耕地上於吳阿堃與陳心婦訂立租約時，除原有墳墓外本無現今之建物等地上物存在，依上開洗手台等設施以觀，顯非僅就無主孤墳為修建，該等設施實已具備吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，超出便利耕作所用設施之必要性甚多，亦非屬於耕作上得使用農舍之範圍。原告另辯稱：廁所及洗手台為農耕所必須之設備，與寺廟無關，晒穀場邊緣之矮牆上種花，乃為擋風、美化環境，防雜草叢生，均屬農耕之範圍，金爐之設置，乃恐冥紙延燒方設磚造金爐等語。然查，廁所、洗手台之設備，尚難認為農耕所必須之設備，否則臺灣地區嘉南平原、蘭陽平原豈非矗立大量廁所及洗手台。另防風林之種植在於防止強風及飛沙對於農作物之損害，曬穀場之設置係供曬乾稻穀使之去除水分，故防風林及曬穀場均係為便利耕作而設。又農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，然若於原址建築房屋、鋪設水泥、整建花圃、及包含有較大面積之神明廳、浴廁等設施，應不在自任耕作之列（最高法院83年度台上字第1470號、83年度台上字第2636號判決意旨參照）。
再者，若非上開建物已達具備吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，又何庸有金爐之設置，原告所稱上開廁所、洗手台、花台、金爐等之設置均屬農耕範圍，與寺廟無關云云，非屬可採。是陳源上開於56年之簡易修建、於75年之建造房屋、外牆、搭蓋雨棚、加蓋洗手台、廁所、金爐、花台等地上物之行為，已背離耕地承租之目的，洵堪認定。
㈣至於曾正雄雖於本院另案租佃爭議事件審理中證稱：陳源稱
修建之材料係地主提供等語，但亦證稱：「陳源說材料是地主提供的，我未遇過地主，我去現場時，材料已在現場了。」等語，則曾正雄所稱材料係地主提供云云，係引述陳源所稱，則曾正雄上開證言，無由認定陳源於56年之簡易修建行為經當時出租人之同意，亦無法認陳源於75年之大肆擴建行為曾得出租人之同意。況原告就陳源之前開建築房屋等行為係經出租人同意一節迄未舉證以實其說，本院自難遽信。原告另舉67年12月16日與83年6月24日之航空攝影圖影本，證明三聖宮房屋面積相同，並未擴建等語，惟就原告所提出之航空攝影圖二紙（影本節本見本院卷㈠第169頁以下），經另案證人即行政院農業委員會林務局農林航空測量所薦任技士 陳逸彥 於另案租佃爭議事件於臺灣高等法院審理中到庭證稱：「（〔提示67及83航照圖〕，系爭建物之67及83航照圖，是否可看出兩者有無變動？）觀測結果，因67年所攝，沒有遮住，83年版有樹擋著，無法判斷房屋面積大小，況面積之計算，應由權責單位測量，本所無此權責。」（見另案租佃爭議事件臺灣高等法院卷㈠第422、423頁）。況系爭建物現況係陳源於56年僱請曾正雄就原存有之墳墓為簡易之修建工作，再於75年間大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺，再原告亦於另案租佃爭議事件自陳：「…足證三聖宮係亡陳源所擴建無疑。」等語，均如前述，是三聖宮確有擴建之情形，原告以比例尺五千分之一之前述二紙航空攝影圖證明三聖宮無擴建之情形云云，尚無足採。至於原告主張：證人曾正雄在56年間在三聖公墓上修建房屋，被告仍然依租約向原告收取田賦實物代金充作租金，計自54年至69年。顯然出租人早已知悉承租人在系爭耕地上有造墓立碑及蓋屋等語，固據提出收據為證，然查，上開原告收取田賦實物代金僅至69年止，此節為原告所自陳，自亦無足以之證明陳源於75年間之大肆擴建亦有得出租人同意之事實，是原告此部分所辯，尚不足推翻本院前開所為陳源上開於75年之建造房屋、外牆、搭蓋雨棚、加蓋洗手台、廁所、金爐、花台等地上物係屬背離耕地承租目的行為之認定。
四、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」、「耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續一年不為耕作時得予以終止。」耕地三五七減租條例第十六條第一、二項、第十七條第一項第四款分別定有明文。而所謂承租人應自任耕作，係指承租人方以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地承租人在承租土地上擅自建築房屋，或供其他非耕作之用，則均屬不自任耕作之列，且已非同條例第十七條第一項第四款之消極不為耕作，而係積極不自為耕作，應構成原訂租約無效之原因。另按，「上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。」有最高法院84年度臺上字第2584號判決意旨可參。本件原告於56年間，先就系爭耕地上原有之墳墓為簡易之修建，再於75年間又大肆於原有經簡易修建之墳墓旁，再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，房屋、雨棚、水泥空地之總計面積達435平方公尺，該等設施已具吸引信徒前來膜拜或聚集群眾之作用，超出便利耕作所用設施之必要性甚多，亦非屬於耕作上得使用農舍之範圍，已背離耕地承租之目的等，均如前述。原告雖僅於系爭耕地面積2875平方公尺中之435平方公尺為前述墳墓簡易修建、再建造房屋、外牆，於屋前以鋼架搭蓋雨棚，於周圍加蓋公眾所用之洗手台、廁所、金爐、花台等地上物，惟依上開規定及說明，原告未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。
五、至原告主張其於三聖宮正殿旁屋舍放置農具、屋前水泥地作曬穀場用，於旁種有農作物等語。經查，曬穀場係為便利耕作而設，有如前述，本院並未認定原告設置曬穀場與耕作無涉。就種植農作物等情，查被告於85年9月20日申請桃園縣政府耕地租佃委員會調處時所附其於85年4月28日所攝現場照片三紙觀之（附於桃園縣政府耕地租佃委員會、申請人：吳朝煌等人、對造人：Ｆ○○等人租佃爭議調處不成立案卷宗內，此經本院調閱另案租佃爭議事件全卷無訛），系爭耕地於三聖宮旁之部分除雜草叢生外並無農作物存在，然本院於另案租佃爭議事件審理中之86年1月16日至現場履勘時已種植有地瓜，而屋內亦放置有鋤頭等農具，但農具之放置無由認定原告確將該屋供農舍使用或有耕作之事實。再據原告於另案租佃爭議事件審理中之86年2月21日所提之現場照片（見該案卷㈠第242頁以下），比對被告所提之照片位置觀之，其上雜草已鏟除，泥土已翻新並種有低矮作物，原告另於87年9月25日所提其於87年9月14日所拍攝之照片三紙所示（見該案卷㈢第215頁以下），三聖宮內原有之神像三尊已不存在，而顯露出後方之三聖公墓碑，原告於本院另案租佃爭議事件中陳述：神像三尊及屋外白鐵皮造之金爐一座係遭人偷走，而原告擬採收竹筍所計劃改種之綠竹已長成可採收，請求重新履勘現場云云。惟依前揭四、之說明，縱廖運欽、廖華興所證原告於三聖宮旁之土地有種植地瓜、蔬菜等作物，均無礙本院前述認定原告就系爭耕地上之部分耕地即三聖宮部分已有擴建而不自任耕作之情事，則原告是否於系爭耕地其餘部分上種植作物即毋庸審酌，原告聲請傳喚證人廖華興等人到庭以證上情，亦應認為並無必要。
六、按耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。查本件租約於75年間，因承租人陳心婦之繼承人陳源有前開不自任耕作情事，而自該時起原訂租約無效，有如前述。即斯時系爭租約無待於終止，當然向後失其效力。原告就系爭耕地之租賃關係既於75年間向後失其效力，是原告自75年後已無耕地承租權，則原告於系爭租約已失其效力之79年間，就系爭土地之拍定人（承買人）辛○○○不得主張優先承買權，足堪認定。
七、原告另主張：被告辛○○○依拍賣取得吳熠熹所有權應有部分三分之一之所有權移轉登記僅具相對物權效力，對有優先承買權之承租人即原告等不生效力，辛○○○以土地共有人身分與其餘被上訴人一同於另案租佃爭議事件起訴為當事人不適格等語。惟原告既自75年後已無耕地承租權，而不得於79年間對被告辛○○○主張優先承買權，則原告此一主張，自無可採。又原告復主張，另案租佃爭議事件係發生於00年間，與79年間之系爭耕地應有部分三分之一所有權拍賣時伊可否主張優先承買權無涉云云，顯係就上開因不自任耕作而使原訂租約無待於終止，當然向後失其效力之規定，有所誤解，亦無可採。
八、再依「辦理強制執行事件應行注意事項」第四十三條第七項規定：拍賣之不動產為耕地時，應於拍賣公告記載應買人或聲明承受人應提出就該耕地具有自耕能力之證明，另依「土地及建築改良物拍賣所有權移轉登記申請須知」第一、二條亦規定：凡已登記之土地或建物，經法院執行拍賣，核發不動產權利移轉證明書一個月內，應由拍定人檢齊證明文件，向土地所在地之地政事務所申辦所有權移轉登記，而其中如承受田、旱地目之耕地即包括自耕能力證明書，被告辛○○○於79年間既已依此手續登記為系爭耕地之共有人之一，原告再主張被告辛○○○應無從取得自耕能力證明書云云，自無可採。
九、綜上所述，原告與系爭耕地出租人間之租賃關係於75年間因原告不自任耕作，原訂租約無效而向後失其效力，是原告主張伊等依耕地三七五減租條例第十五條之規定，於系爭耕地應有部分三分之一之所有權在79年間為被告辛○○○依拍賣程序取得時，應有優先承買權云云，不足為採。從而，原告主張伊於系爭耕地仍有租賃權，而請求確認伊就被告辛○○○與吳熠熹間於79年1月21日關於坐落桃園縣八德市○○段○○○○號、地目田、面積0.2875公頃土地中，吳熠熹所有應有部分三分之一之共有所有權買賣有優先承買權存在；被告辛○○○應將其與吳熠熹間桃園縣八德地政事務所79年3月13日以拍賣為原因所為上開系爭耕地所有權應有部分三分之一移轉登記予以塗銷；被告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○○及戊○○等五人，應就其被繼承人吳熠熹所有之上開系爭耕地所有權，辦理繼承登記各取得應有部分十五分之一共有所有權後，各將各該所有權移轉登記予原告取得公同共有所有權。同時原告願給付被告辛○○○277,000元，及自79年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語，均無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國94年4月6日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
審判長法官劉克聖
法官石有為法官范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年4月6日
書記官李燕枝