臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第1549號
原 告 賜財地資產管理顧問有限公司
法定代理人 鄭又榕
訴訟代理人 郭青峰
被 告 蘇妙霞
訴訟代理人 吳羿霆
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年11月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）143,200元。
二、陳述要旨：
㈠被告於民國（下同）100年10月1日與原告簽訂專任委託銷
售契約書，委託原告 居間 仲介出售其所有坐落台中市○○
區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼台中市○○區○○
○○街○號9樓之1房屋（下稱系爭不動產），委託銷售總
價為360萬元、銷售期間則為自100年10月1日起至100年12
月31日止，並約定買賣成交時原告得向被告收取系爭不動
產實際成交價額之百分之4之仲介服務報酬。後系爭不動
產經原告於100年12月10日居間仲介由訴外人 林丞偉 與被
告合意以358萬元成交，被告與林丞偉簽有買賣契約書，
林丞偉並即支付被告買賣價款28萬元（現金5萬元及本票
面額23萬元），是被告所有之系爭不動產已由原告居間仲
介完成買賣，被告並於100年12月10日確認及承諾於101年
2月28日給付原告居間仲介報酬143,200元，惟被告迄未給
付上揭報酬予原告，爰依專任委託銷售契約書第5條第1項
之約定，請求被告給付仲介服務報酬。
㈡被告與林丞偉間系爭不動產買賣契約書第6條第2項、第5
條第2項分別約定「乙方（按即被告）應依約交付所有權
狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權
移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權
移轉之書表用印。」、「簽約時甲方（按即買方林丞偉）
應給付第一期款（即28萬元）」，而林丞偉即於簽約當日
支付現金5萬元、並與 賴曉玲 共同簽發票號WG0000000、發
票日100年12月10日、面額23萬元之本票乙紙交付被告，
俟被告於100年12月15日備齊一切過戶所需之證件資料並
完成用印手續，林丞偉即支付上開本票票款，而林丞偉甚
至已於101年1月6日向訴外人遠東國際商業銀行台中公益
路分行申請辨妥貸款330萬元以示購買系爭不動產之誠意
，惟被告自100年12月10日至今均未提出系爭不動產所有
權狀正本、印鑑證明、戶籍資料及稅單產權移轉所需文件
，林丞偉自得拒絕給付上開本票票款23萬元。被告與林丞
偉間系爭不動產買賣契約係因可歸責於被告之事由致無法
履行，被告自不得解除買賣契約。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：被告與林丞偉簽訂買賣契約當天，林丞偉將5
萬元及面額23萬元之本票交付予原告訴訟代理人郭青峰，
林丞偉並言明翌日即會將簽約款所短少之23萬元存入僑馥
履約保證專戶，但林丞偉一直未將該23萬元存入履約保證
專戶以補足簽約款，經郭青峰先後於101年1月13日、1月
16日代被告寄發存證信函催促，林丞偉仍未置理，郭青峰
遂於101年1月31日向代書取回林丞偉於簽約時所交付面額
23萬元之本票，並於同日陪同被告執該本票向法院聲請本
票准許強制執行裁定（本院101年度司票字第469號），後
被告於101年3月6日以存證信函向林丞偉為解除契約之意
思表示，被告與林丞偉間之系爭不動產買賣契約既因可歸
責於林丞偉之事由而解除，原告請求仲介服務費，並無理
由。
參、法院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書、不
動產買賣契約書、存證信函、本票影本等附卷可稽，並經
調閱本院101年度中簡字第1340號卷（含本院101年度司票
字第469號影卷）查核屬實，堪信為真正：
㈠兩造於100年10月1日簽訂專任委託銷售契約書，被告委託
原告居間仲介出售系爭不動產，委託銷售總價為360萬元
、銷售期間則為自100年10月1日起至100年12月31日止，
並約定買賣成交時原告得向被告收取系爭不動產實際成交
價額之百分之4之仲介服務報酬。
㈡被告與林丞偉經原告仲介於100年12月10日簽訂不動產買
賣契約書，被告以358萬元之價格將系爭不動產出售予林
丞偉，林丞偉並即交付買賣價款現金5萬元及由林丞偉與
訴外人賴曉玲共同簽發之本票面額23萬元予承辦代書。
㈢原告訴訟代理人郭青峰先後於101年1月13日、1月16日代
被告寄發台中漢口路郵局第29號、第31號存證信函予林丞
偉，定期催告林丞偉應補足第一期款23萬元。林丞偉分別
於101年1月16日、101年1月17日收受上開存證信函。
㈣郭青峰於100年1月31日向代書取回林丞偉所交付面額23萬
元之本票。
㈤被告於101年1月31日執林丞偉所交付面額23萬元之本票向
本院聲請本票准許強制執行裁定，經本院於101年2月7日
以101年度司票字第469號裁定准許。
㈥被告於101年3月6日以沙鹿郵局第56號存證信函向林丞偉
為解除契約之意思表示。林丞偉於101年3月7日收受該存
證信函。
二、本件兩造爭執之焦點為：被告應否依兩造間專任委託銷售
契約書第5條第1項之約定給付原告仲介服務報酬？經查：
㈠按兩造於專任委託銷售契約書第5條第1項固有「買賣成交
時，乙方（按即原告）得向甲方（按即被告）收取服務報
酬，其金額為實際成交價額之百分之四（含稅）。」之約
定，然於第11條復約定「甲方如有下列情形之一者，視為
乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格百分
之四之服務報酬，並應全額一次付予乙方：....㈡收取買
方訂金後，因可歸責於甲方之事由而解除不動產買賣契約
者。....」等語，是依兩造之上開約定，乃以被告經原告
仲介而與買方簽訂不動產買賣契約、且該買賣契約有效存
在，為被告應給付原告仲介服務報酬之前提條件，如買賣
契約業因解除而失其存在者，則以其解除係因可歸責於被
告之事由所致為限，被告始應負給付仲介服務報酬之義務
，如其解除係非因可歸責於被告之事由所致者，被告自不
付給付仲介服務報酬之義務。
㈡本件被告經由原告之仲介，而與林丞偉簽訂不動產買賣契
約，依卷附被告與林丞偉間不動產買賣契約書第5條第2項
付款方式之約定，林丞偉應於簽約時交付第一期款（簽約
款）28萬元，且該期款應全數存匯入專戶（履約保證專戶
），而林丞偉簽約時僅交付現金5萬元及面額23萬元之本
票乙紙，為兩造不爭執之事實，已如前述，林丞偉於簽約
時所交付之簽約款顯不足兩造約定之金額。原告雖以因被
告與林丞偉簽約之時間為週六晚間10點多，故買賣雙方約
定星期一補足簽約款23萬元，事後係因被告拒絕補齊買賣
契約書第6條第2項約定之文件，林丞偉才拒絕將短少之簽
約款23萬元補足匯入履約專戶等語，主張係被告違約不履
行買賣契約。然查，依被告與林丞偉間不動產買賣契約書
第6條第2項所約定被告應提出之文件，包含所有權狀正本
及印鑑證明、戶籍資料、稅單等所有權移轉登記所需之文
件，而依該契約第5條第2項之約定，於林丞偉交付簽約款
之同時，被告所應提出者僅所有權狀正本，且該條項雖無
林丞偉應給付第二期款之約定，然就辦理所有權移轉所需
之印鑑證明等相關文件，則明確約定被告應提出之期限為
100年12月15日，是林丞偉與被告間僅就第一期款及所有
權狀正本有應同時履行之情事，至就所有權移轉登記所需
相關資料文件部分，林丞偉已無從以其應付之第一期款主
張同時履行抗辯，且原告並未舉證證明林丞偉於約定之星
期一（即100年12月12日）確有提出23萬元以補足第一期
款之事實，則被告縱有拒絕交付所有權狀正本之情事，亦
難認為被告有違反與林丞偉間不動產買賣契約約定之情事
，更遑論被告應提出所有權移轉登記資料之時點，乃在林
丞偉履行補足第一期款義務之後，被告在林丞偉補足第一
期款之前，自毋庸提出所有權移轉登記所需相關文件，被
告拒絕提出所有權移轉所需相關文件，自無違約可言。且
參之被告因林丞偉未依約補足第一期款23萬元後，原告之
訴訟代理人（即兩造間專任委託銷售契約書受託營業員）
郭青峰先後於101年1月13日、1月16日代被告寄發台中漢
口路郵局第29號、第31號存證信函予林丞偉，定期催告林
丞偉應補足第一期款23萬元、否則將解除買賣契約，為兩
造所不爭執，亦如前述，並有上開存證信函附卷可參，如
林丞偉有依約提出23萬元欲補足第一期款，被告焉有以存
證信函定期催告之必要？郭青峰又焉有代被告寄發上開存
證信函催告林丞偉之理？況郭青峰嗣於101年1月31日向代
書取回林丞偉簽約時所交付之面額23萬元本票，被告旋於
同日執該本票向本院聲請本票准許強制執行裁定，經本院
於101年2月7日以101年度司票字第469號裁定准許，亦為
兩造所不爭執，並有本票影本附卷可稽，且有本院101年
度司票字第469號卷內聲請書上本院收狀日期戳章可按，
如林丞偉就不足之第一期款已有提出給付之表示，係被告
違約拒不履行契約，郭青峰尤無可能向代書取回林丞偉所
交付之本票，以供被告持以聲請本票准許強制執行之可能
。另參之林丞偉於先後接獲被告101年1月13日、1月16日
所寄發之存證信函後，既未回函駁斥被告之催告，亦未為
提出給付之通知，直至101年3月7日收受被告於101年3月6
日所寄發解除契約意思表示之存證信函後，方於101年3月
19日由與林丞偉共同簽發本票之賴曉玲以台中市西屯郵局
第169號存證信函要求被告出面協商履約事宜，復經調閱
本院101年度中簡字第1340號卷查核無訛，被告如有不依
買賣契約履行之事實，林丞偉焉有於長達3個月之期間均
置不理會之理？綜合上開各情，原告主張被告與林丞偉間
之不動產買賣契約，係因被告違約不履行契約義務，致買
賣契約無法履行云云，顯悖常情及經驗法則，委不足採。
此外，原告復未另行舉證證明被告與林丞偉間不動產買賣
契約係因可歸責於被告之事由而解除，原告主張被告就買
賣契約之解除有可歸責事由存在，洵不足採。
㈢基上所述，被告與林丞偉間不動產買賣契約，因林丞偉未
依約提出第一期款，經被告以存證信函定期催告履行無果
後，被告業於101年3月6日以沙鹿郵局第56號存證信函向
林丞偉為解除契約之意思表示，該解除契約意思表示之存
證信函復已於101年3月7日送達林丞偉，則被告與林丞偉
間不動產買賣契約於101年3月7日已生解除之效力，該買
賣契約既因解除而失其存在，且該買賣契約之解除非可歸
責於被告，均已詳如前述，則依兩造於系爭專任委託銷售
契約書之約定，被告自無庸給付仲介服務報酬，揆諸前開
說明至明。從而，原告依專任委託銷售契約之法律關係，
請求被告給付仲介服務報酬，為無理由，不應准許。
三、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審
酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年12月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年12月11日
書記官