臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第826號
原 告 丁○○
被 告 丙○○
乙○○○
兼 上一人
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 陳鄭權 律師
複 代理人 何豐行 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年7月15日言詞
辯論終結，爰判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明原為：被告應給
付原告新臺幣（下同）430,000元及自民國96年12月21日起
至清償日，按年息5%計算之利息。於本院審理中減縮為：被
告應給付原告430,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起
至清償日，按年息5%計算之利息。係減縮應受判決事項之聲
明，揆諸上開規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠被告甲○○自陳係被告丙○○、乙○○○之遠房親戚，並以
被告丙○○、乙○○○二人之代理人自居，出面代理被告丙
○○、乙○○○二人於96年12月21日與原告簽立房地買賣契
約書（下稱系爭契約），將被告丙○○、乙○○○2人共有
坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號、845地號土地（被告丙
○○、乙○○○就上開2筆土地權利範圍各為：38/10000）
及其上桃園縣○○鄉○○段1507建號（即門牌號碼桃園縣○
○鄉○○路○○○號3樓房屋（被告丙○○、乙○○○權利範
圍各為：1/2。上開土地、房屋以下合稱系爭房地）售予原
告，總價4,300,000元，原告依系爭契約第2條第2款約定
於簽約同時給付第1期款430,000元予被告甲○○，因被告
甲○○口頭向原告保證其有代理權並於系爭契約第12條約明
：「本件買賣代理人甲○○確為乙方（即被告丙○○、乙○
○○）指定之代理人，如有不實，影響甲（即原告）乙（即
被告丙○○、乙○○○）雙方權益時，代理人甲○○願付一
切法律責任。」，原告因而誤信被告甲○○有代理權而與之
簽立系爭契約，事後才知被告甲○○根本未取得被告丙○○
、乙○○○出售系爭房地之代理權，且被告乙○○○係受禁
治產宣告之人，依民法第15條規定無行為能力，即使被告乙
○○○有授權被告甲○○與原告簽立系爭契約，亦屬無效，
按無權代理人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於
善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條有明文規定
，經查，被告甲○○為無權代理人，與原告簽立無效之買賣
契約，致原告受有430,000元之損失，自得請求損害賠償。
次按無法律上之原因受有利益，致他人受有損害者，負損害
賠償責任，民法第179條有明文規定，原告與被告丙○○、
乙○○○間之系爭契約無效，已如前述，被告甲○○辯稱該
款項已交付予被告丙○○、乙○○○，爰依不當得利之規定
，請求被告丙○○、乙○○○返還不當得利430,000元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈按「受監護宣告之人，無行為能力」、「監護人為下列行為
，非經法院許可，不生效力：代理受監護人購置或處分不動
產」，97年5月23日修正之民法第15條及第1101條第2項第
1款有明文規定。經查，被告甲○○於96年12月21日與原告
簽立系爭契約之際，並未獲有法院許可，是以，被告甲○○
顯係無權代理受監護人即被告乙○○○處分其所有不動產至
明，系爭契約自為無效。
⒉次查，依被告所提出本院98年度家聲字第113號民事裁定，
是否屬確定之裁定而有裁定主文所生之效力，仍有待查證。
又被告甲○○表示被告丙○○係一智能障礙之人，且依該裁
定之理由亦提及丙○○係輕度智障之人，而系爭房地屬被告
丙○○唯一之不動產，被告丙○○「授權」被告甲○○簽立
系爭契約，其「授權」是否有效？被告甲○○是否有權代理
被告丙○○？出售系爭房地是否對丙○○係有利之處分？誠
屬可議。
⒊再查，縱然該裁定有確定之效力，惟原告與被告甲○○簽約
後，原告多次催告被告甲○○履行所有權移轉登記之義務，
均未獲置理，原告因而於97年12月31日遷出系爭房地，並向
被告甲○○主張契約無效（亦即撤回買賣之意思表示）暨返
還買賣定金，直至98年1月8日被告甲○○始出面會同原告
至系爭房地辦理點交，惟被告甲○○卻拒絕返還定金予原告
，原告隨即發函被告甲○○，催告其返還定金。被告甲○○
收到原告之存證信函後，仍不予置理，原告始提起本訴。豈
料，被告甲○○竟於本訴之第一次開庭當日始提出法院許可
其變賣系爭房地之裁定，該裁定顯然於98年間始提出聲請，
更見被告甲○○於96年12月21日簽約後確無向法院聲請取得
許可之意思。惟原告既於被告甲○○取得法院許可變賣前已
為撤回買賣之意思表示，系爭契約仍為無效，被告等自應返
還定金。
⒋簽立系爭契約時，被告方面僅被告甲○○1人出席，簽名蓋
章都是被告甲○○處理的，原告並未看到任何書面授權文件
，被告甲○○表示丙○○係弱智之人，被告丙○○是否理解
授權之意，已屬可疑；再被告乙○○○於被告甲○○提出之
授權書之時，已遭法院宣告禁治產，係為禁治產之人，為無
行為能力人，被告甲○○竟偽造被告乙○○○之簽名及印文
於授權書上，根本不生授權之效力，是以，被告甲○○自應
負無權代理人責任。
⒌若法院認為系爭買賣契約有效，原告亦得主張系爭契約已因
兩造合意解除，被告自應返還319,528元：原告向被告購買
系爭房地係為讓母親戊○○立即使用，因此系爭契約簽約過
程原告母親戊○○亦有參與，原告認為被告甲○○不是所有
權人本人簽約，且無法於簽約後馬上辦理過戶手續，被告甲
○○即向原告母女表示簽約後即可遷入系爭房地使用，如日
後無法過戶或不願意買受，僅需付租金即可，亦即原告可以
隨時解除系爭契約之意，賦予原告選擇承買與否之權利，因
而訂定系爭契約第2條第7款：「97年1月1日起至99年6
月30日止，乙方（即被告丙○○、乙○○○）若無法順利裁
定乙○○○出售資產之代理人，則本件買賣無效，已付之定
金無息返還甲方（即原告），甲方（即原告）亦須補繳居住
期間之租金，租金以每月9,500元計算租金，已付之利息乙
方（即被告丙○○、乙○○○）同意轉為租金，不足部分由
甲方（即原告）另補差額」之約定，原告於簽約後即依系爭
契約第6條：「乙方（賣方，即被告丙○○、乙○○○）同
意收到第1期款日起由甲方（買方，即原告）先行整理，擇
日自行居住」之約定，系爭房屋並交由原告母親戊○○使用
。簽約經過將近1年之久，被告甲○○遲未向原告接洽過戶
事宜，原告擔心系爭房地之產權移轉有問題，因而多次催告
被告甲○○履行所有權登記之義務，惟均未獲置理，原告恐
無法取得產權、原告母親戊○○無法長久使用系爭房地，原
告即於97年12月間向被告甲○○表示不願承買系爭房地並租
用至97年底，被告甲○○亦表同意，並願意將買賣定金扣除
租金後之剩餘款退還原告，此有原告於97年11月4日傳送給
原告母親戊○○之簡訊內容可佐證。原告之母親隨即於97年
12月31日遷出系爭房地，並於系爭房地附近另行租屋使用
。被告甲○○於98年1月8日亦有出面會同原告點交房屋，
亦可證被告甲○○承認簽約時確有賦予原告隨時解約之權利
，並已與原告達成解除契約之合意，因此縱認兩造間之系爭
契約自始有效，然既已經合意解除，扣除租金114,000元（
計算式：9500×12＝114,000）、96年11月4日至97年1月
4日之天然氣費用1,704元、96年11月1日至97年1月1日
之水費888元、96年11月5日至97年1月4日之電費936元
後，被告亦應返還原告319,528元。
㈢聲明：⒈被告應給原告430,000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保
，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告甲○○於96年12月21日以被告丙○○、乙○○○之代理
人身份，出面代理被告丙○○、乙○○○與原告簽立系爭契
約書，將被告丙○○、乙○○○共有之系爭房地出賣予原告
，總價3,430,000元，原告並依系爭契約第2條第2款約定
於簽約時同時給付第1期款430,000元，因被告甲○○有書
面授權，故向原告保證有代理權並於系爭契約第12條約明：
「本件買賣代理人甲○○確為乙方（即被告丙○○、乙○○
○）指定之代理人，如有不實，影響甲（即原告）乙（即被
告丙○○、乙○○○）雙方權益時，代理人甲○○願付一切
法律責任。」。
㈡又被告乙○○○為受禁治產宣告之人，有本院95年度禁字第
274號裁定書可證，故依民法第1101條、第1132條第2項之
規定，向本院聲請處分被告即禁治產人乙○○○之財產，並
經本院98年度家聲字第113號裁定准許變賣被告乙○○○之
不動產，且原告明知被告乙○○○之財產處分應經法院許可
，被告亦已告知原告請求暫緩辦理過戶手續，以免被地政事
務所駁回，原告因房價下跌，乃虛指被告甲○○未得到被告
丙○○、乙○○○之授權代理出賣，此顯與實情不符，故被
告丙○○、乙○○○取得買賣之價金並非不當得利。
㈢被告丙○○雖係弱智，但並非智能障礙之人，亦未被宣告禁
治產，仍有處理自己事務之能力，且系爭房地也是由被告丙
○○要求出售，第1期款430,000元也是由被告丙○○先行
使用，被告丙○○又已簽授權書授權被告甲○○代理簽立系
爭契約，何況兩造於系爭契約之賣主欄已記明代理人為被告
甲○○，且被告甲○○也有提出被告丙○○及乙○○○之授
權書為憑，而系爭契約寫明第2條第3項：「乙方乙○○○
為禁治產人，由甲○○先生代為處理，並需於上列日期前選
定出售資產代理人裁定文件」，故原告明知被告乙○○○出
售財產需要法院裁定准許，而今原告主張買賣無效及撤回買
賣均無理由。
㈣就原告主張被告甲○○口頭同意原告解除契約部分為被告甲
○○否認，被告甲○○從未同意解除系爭契約，且兩造簽約
當時亦無同意原告可隨時解約。
㈤聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利益判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
四、原告主張其於96年12月21日向被告丙○○、乙○○○以3,43
0,000元購買系爭房地，僅由被告甲○○出面處理簽約事宜
，原告並已於簽約當時給付第1期款430,000元，迄今系爭
房地尚未移轉登記為原告所有等情，業據原告提出系爭契約
書、系爭房地登記第二類謄本為證，復為被告所不爭執，堪
信為真實。至於原告主張被告丙○○為智能障礙之人，並未
授權被告甲○○代理簽立系爭契約，又被告乙○○○為禁治
產人，除無法授權被告甲○○代理簽約外，系爭房地之處分
行為又未經過法院許可，被告甲○○係無權代理被告丙○○
、乙○○○簽立系爭契約，故系爭契約無效，縱使系爭契約
有效，兩造亦已合意解除契約，被告均應將原告給付之買受
系爭房地之價金返還原告等情，均為被告所否認，並執前詞
置辯。經查：
㈠被告甲○○係有權代理被告丙○○簽立系爭契約，原告與被
告丙○○間就系爭房地被告丙○○所有部分之買賣契約有效
：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告甲○○係
無權代理被告丙○○簽訂系爭契約一節，為被告所否認，則
原告應就被告丙○○未授權被告甲○○簽訂系爭契約一節負
舉證責任。查系爭契約已載明立契約書人賣方為被告丙○○
、乙○○○、賣方代理人為被告甲○○，復有被告丙○○、
乙○○○、甲○○之印章蓋印其上，有系爭契約書影本在卷
可參，而被告丙○○於本院調解程序到庭亦陳稱：我有委託
被告甲○○代理處理系爭契約，也有簽授權被告甲○○出售
系爭房地之授權書，我簽約時沒有到場，是被告甲○○幫我
簽名的，我也有收到賣系爭房地的第1期款等語明確，雖原
告以被告丙○○係智能障礙人士，並無授權被告甲○○處理
事務之效力云云，然查，被告丙○○雖領有輕度智障殘障手
冊，經本院當庭核閱無誤，然被告丙○○既未受禁治產宣告
，且被告丙○○本人於調解程序中就法官詢問之問題均能理
解其意並能清楚回答，顯然並無心神喪失或精神耗弱致不能
處理自己事務之情形，自不能以被告丙○○領有輕度智障殘
障手冊即認其授權被告甲○○簽訂系爭契約為無效，則原告
主張被告甲○○無權代理被告丙○○簽約云云，自難為採信
，故被告甲○○係有權代理被告丙○○簽立系爭契約，原告
與被告丙○○間就系爭房地被告丙○○所有部分簽立之買賣
契約自屬有效。
㈡被告甲○○係以被告乙○○○之法定代理人身分簽立系爭契
約，原告與被告甲○○就系爭房地被告乙○○○所有部分之
買賣契約有效：
按禁治產人，無行為能力。而無行為能力人由法定代理人代
為意思表示，並代受意思表示。禁治產人之監護，除本節有
規定外，準用關於未成年人監護之規定。監護人為受監護人
之法定代理人，現行民法第15條、第76條、第1113條第1項
、第1098條分別定有明文。查被告乙○○○因患有精神分裂
症，無法獨立處理自己事務，經本院於96年7月31日以95年
度禁字第274號民事裁定宣告被告乙○○○為禁治產人，並
選定被告甲○○為被告乙○○○之監護人等情，有本院95年
度禁字第274號民事裁定影本在卷可參，則被告乙○○○既
受禁治產宣告，自應由法定代理人即其監護人被告甲○○代
為意思表示、代受意思表示甚明。查系爭契約係於被告乙○
○○受禁治產宣告後之96年12月21日所簽訂，而系爭契約已
載明立契約書人賣方為被告丙○○、乙○○○、賣方代理人
為被告甲○○，復有被告丙○○、乙○○○之印章蓋印其上
，兩造於本案審理中亦均陳稱被告甲○○係以被告乙○○○
代理人身分自居，足認被告甲○○係以被告乙○○○之法定
代理人身分代理被告乙○○○訂立系爭契約無訛。上開法律
規定既賦予被告甲○○代理被告乙○○○為法律行為之權限
，則被告甲○○自屬有權代理被告乙○○○與原告簽立系爭
契約，原告主張被告乙○○○為無行為能力之人，未有授權
被告甲○○之能力云云，自非可採。至於原告援引97年5月
23日修正之民法第1101條第2項第1款「監護人為下列行為
，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分
不動產。」之規定，主張被告甲○○未得法院許可，不得處
分被告乙○○○所有之系爭房地，故系爭契約無效等情，然
查，上開條文規定係於97年5月23日修正公布，於98年11月
23日始施行，本案自無由適用上開尚未施行之規定，再者，
兩造既於系爭契約書第2條第3項約明被告備齊移轉系爭房
地所有權登記資料之時限為99年6月30日，而被告甲○○確
實於上開時限內取得本院98年度家聲字第113號裁定准予變
賣系爭房地被告乙○○○所有之部分，有系爭契約書、本院
98年度家聲字第113號民事裁定在卷可參，則原告自不得
於上開期間未屆滿前主張系爭契約無效。故原告主張被告甲
○○無權代理被告乙○○○簽立系爭契約一節，亦非可採，
從而被告甲○○係以被告乙○○○之法定代理人身分代理被
告乙○○○簽立系爭契約亦為有效。
㈢兩造未合意解除系爭契約，原告主張被告應返還買賣價金，
並無理由：
原告主張被告甲○○於簽約之時同意原告得隨時解除契約，
而兩造已於97年12月間合意解除契約等情，為被告所否認，
則原告自應就上開有利事實負舉證責任。經查，原告主張於
簽立系爭契約時，被告表明如日後系爭房地無法過戶或不願
意買受，可隨時解除契約等情，並聲明證人戊○○到庭為證
，證人戊○○雖於本院調解程序中證稱：我是原告母親，簽
約時我有在場，我要求在1年內辦理過戶，被告甲○○說沒
有這麼快，但房子可以先租給我們住，被告甲○○有說任何
時候我們不租或不買時，願意退還房子的款項，我當時有問
這部分約定是否要寫在契約書內，甲○○說他信用很好，叫
我不用擔心，所以就沒有寫在契約等語，然細觀系爭契約書
，既已記載第2條第3項：「乙方（即被告丙○○、乙○○
○）於99年6月30日前備齊一切過戶資料（權狀、印鑑證明
、戶籍資料、稅單及蓋妥移轉登記書表等資料），甲方（即
原告）應給付乙方第二期款項新臺幣零元。乙方乙○○○為
禁治產人，由甲○○先生代為處理，並需於上列日期前依法
選定出售資產代理人裁定文件」，顯見兩造確有合意被告應
於99年6月30日前辦妥被告乙○○○所有系爭房地部分移轉
所有權登記事宜，而系爭契約並未記載原告可於上開期間內
隨時解除契約，且證人己○○於本案調解程序中亦證稱：我
是負責本件契約簽約的代書，系爭契約書手寫的部分都是我
寫的，當時原告知道乙○○○是禁治產人，因為還未取得法
院許可甲○○代為出售資產的文件，才加註契約第2條第3
項的內容，約定99年6月30日辦妥上開事項是雙方協議的時
間，簽約時我沒有印象有言明原告可以提前解約之事，如果
有要我記載原告可以隨時解除契約在契約上，我一定會記載
，但契約沒有寫到此部分。如果可以隨時解約，就不用定期
限到99年6月30日了等語，而系爭契約書原是電腦繕打的制
式內容，再由代書己○○根據兩造之意思加註特約事項，並
由兩造蓋章以示認可，有系爭契約書可稽，如原告於簽約之
際確有表明要隨時解約之意思，此為系爭契約重要事項，兩
造卻未要求代書己○○明確記載其上，顯非合常理，且如原
告可以隨時解約，何須約定被告甲○○應辦妥處分被告乙○
○○所有系爭房地之時限？證人戊○○此部分所述亦與常情
相違，故難認原告及證人即原告之母戊○○所稱兩造於簽約
之時有合意原告可提前隨時解除契約等情屬實。至於原告主
張兩造已於97年12月間合意解除契約，並提出其與母親戊○
○已自系爭房地遷出之證據資料及原告於97年11月4日以手
機簡訊通知母親戊○○：被告甲○○已同意將買賣價金第1
期款扣除系爭房地租金後之剩餘款項退還給原告之簡訊內容
、催告被告甲○○退款之存證信函為據，然被告既否認已合
意解除契約之事，原告所提出之資料亦僅能證明原告及其母
親戊○○確實有遷出系爭房地並另行租屋之事實，並不能證
明被告甲○○確已同意原告解除系爭契約之事，而證人己○
○亦證稱：我有接到原告的電話說已與甲○○談好會到我事
務所談退錢的事情，我說來了再說，但之後兩造都沒有來，
我也沒有再與甲○○確認等語，亦難證明被告甲○○於97年
12月間已同意原告解約之事，則原告主張兩造已合意解除契
約，亦不能舉證以實其說，難認可採。
㈣綜上，原告主張被告甲○○係無權代理被告丙○○、乙○○
○，應負損害賠償之責，並非可採，且其主張系爭契約無效
及縱使系爭契約有效而兩造於簽約之際已言明原告可隨時解
除契約，且兩造已於97年12月間合意解除系爭契約等情，亦
屬不能證明，則原告依據民法第110條規定請求被告甲○○
給付430,000元及依據不當得利、買賣契約法律關係請求被
告丙○○、乙○○○應返還已給付之買賣價金430,000元，
並無理由，均應予駁回。又法院應依職權宣告假執行者，本
無庸 原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該
聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自
無庸對該聲請為准駁之裁判，故原告聲請願供擔保請准宣告
假執行部分，雖原告敗訴，亦毋庸為駁回之裁判，附此敘明
。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防擊方法及舉證，經審酌
於判決結果無影響，茲無一一臚列論述之必要，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官蘇昭蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
書記官楊文雄