裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第218號民事判決
裁判日期：民國99年01月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第218號上訴人甲○○訴訟代理人 王振志 律師複代理人乙○○被上訴人丁○○訴訟代理人丙○○
黃旭田 律師 翁國彥 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年11月21日本院新店簡易庭97年度店簡字第1609號第一審判決提起上訴，本院於98年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。本件上訴人於原審起訴時，係依民法第455條、第767條、第179條規定請求：⑴被告應將坐落於台北市○○段○○段○○○○號土地上門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○巷○○號1樓及地下1樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；⑵被告應自97年8月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）95,000元。嗣原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並於民國98年2月26日具狀追加訴訟標的「土地法第
100條第1項第3款：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上為由終止租約」（見本院卷第80頁），且於98年7月23日具狀減縮上開第二項聲明為：被上訴人應自98年4月26日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人95,000元（見本院卷第134頁）；之後經本院囑託台北市大安地政事務所測量系爭房屋實際占有面積後，依測量結果，上訴人於98年9月24日具狀將上開聲明第一項更正事實上陳述為：被上訴人應將系爭房屋1樓（面積共84平方公尺）及地下1樓（面積90平方公尺）（見本院卷第160頁）；上訴人復於98年12月23日具狀減縮上開第二項聲明為：被上訴人應自98年10月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人95,000元（見本院卷第203頁）。核上開上訴人所為訴之追加、變更，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，與首揭民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定並無不合，應予准許。又上訴人不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述者，及所為訴之變更係減縮應受判決事項之聲明，亦應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）被上訴人自79年4月1日起向上訴人承租上訴人所有系爭房屋，兩造約定每月租金95,000元，租期2年，於期滿後再議是否續約，於95年3月31日契約期滿後，雙方口頭協議再續約2年，惟未簽立書面契約。上訴人於96年間因人口增加，擬將系爭房屋收回自用，地下1樓由自己及女兒居住，1樓與兒子 黃國榮 共同經營小吃店，乃於96年12月31日通知被上訴人於97年3月31日期滿後不再續租，但租期屆滿後，被上訴人並未將系爭房屋返還予上訴人，上訴人基於雙方多年情誼，同意延長租期至97年7月31日，使被上訴人有適當期間，另覓其他處所搬遷，並補簽租賃契約書，因上訴人恐被上訴人租約期滿後拒不返還系爭房屋予上訴人，因而於97年5月26日以台北敦南郵局第575號存證信函，通知被上訴人於97年7月31日終止租賃契約之意思表示，並請求被上訴人於契約終止日返還系爭房屋予上訴人。詎租期屆滿後，被上訴人迄未返還系爭房屋予上訴人，上訴人從未說過要將房子出租給被上訴人到不租為止。又依兩造過去十數年來，均以每兩年重新簽訂一次租約之租賃慣例，被上訴人亦應明知此一事實，才會收下上訴人交付之應補簽之書面租約，是以兩造之系爭租賃契約確屬定期租賃，而非被上訴人所指已改為不定期租賃之事實。
（二）上訴人收回系爭房屋除計畫經營小本生意及孫女 黃薰瑤 未來就學考量外，亦係為自住使用，蓋上訴人原所有另一間房屋（即系爭房屋2樓），曾因無法繼續負擔該屋之貸款，而於97年7、8月間售出，上訴人因此原因更有收回系爭房屋自住之需要。又依兩造租賃契約第四條之約定，被上訴人依約應於每月3日前主動給付租金予上訴人，是該租金債務應屬「赴償債務」性質，又上訴人前已發函予被上訴人聲明兩造之系爭房屋租賃契約至97年7月31日即終止，不再續租，是上訴人本無由再向被上訴人收取房屋租金，若被上訴人主張系爭房屋租賃為不定期限租賃，則被上訴人即應依約於每月3日前主動支付租金予上訴人。惟被上訴人自97年8月起即未再繳納租金，則依土地法第10
0條第1項第3款之規定，被上訴人自97年8月起至98年12月止已有17期未再支付租金予上訴人，扣除30萬元之保證金後，被上訴人積欠之租金顯已達二個月以上，上訴人自得依上開規定，終止租約並收回系爭房屋。
（三）原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：⑴原判決關於駁回上訴人後開第二、三項部分及其訴訟費用裁判均廢棄；⑵被上訴人應將坐落於台北市○○路○段○○○○號土地上門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○巷○○號1樓（面積共84平方公尺）及地下1樓（面積90平方公尺）之房屋騰空遷讓返還予上訴人；⑶被上訴人應自98年10月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人95,000元。
二、被上訴人抗辯稱：
（一）兩造就系爭房屋所簽之租賃契約，除第1次經鈞院公證外，爾後每2年皆重新簽定新租約，房屋租金也因當時週遭店面租賃行情及社會經濟情況而有所調整，最後1次簽訂之書面契約為92年4月1日起至94年3月30日止，租金每月115,000元，押租保證金30萬元。於94年3月31日起，雙方約定改為不訂期租賃契約，租金每月95,000元，押租保證金仍為30萬元，雙方將租約改為不訂期租賃契約並調降房租之原因，乃因被告承租系爭房屋乃用以經營茶葉藝品零售業，因該店面面臨約50米寬、300米長，約200多個停車格之台北市○○○○道停車場，為被上訴人主要生意及顧客來源，也是本案店面租金偏高之主要原因，但該停車場於94年施工改建為地下3層停車場，預計3年後完工，施工期間勢必嚴重影響商業營運，故被上訴人於94年3月30日租約到期後，向上訴人要求依附近行情將租金調降至6萬元才要繼續承租，然經上訴人苦苦要求，其因施工期間系爭房屋根本無人要租，希望被上訴人能共體時艱，願將租金調降為95,000元，並承諾於停車場改建完成後繼續以此租金租給被上訴人，直到被上訴人不租為止，以彌補施工3年期間被上訴人之損失，上訴人為表示誠意，主動將新合約改為不定期租賃契約，被上訴人考量雙方15年情誼，遂勉強接受，施工3年期間，被上訴人生意慘淡，每個月不夠之租金，被上訴人以自有房屋辦理貸款展延及信用貸款支付，期盼完工後得以彌補，惟停車場即將完通工之際，上訴人突然於97年5月告知將於同年7月收回系爭房屋，被上訴人於接獲上訴人存證信函後，亦以存證信函表明繼續承租之意向，上訴人均不予理會。上訴人收回房屋是要將房屋賣掉，被上訴人是靠這間店來維生，如果要另外找間店面，被上訴人可能要花3、5百萬的裝潢費，故希望能繼續承租系爭房屋。兩造間最後一次定期租賃契約於94年3月30日期滿，若上訴人無延續租約之意願，本應於租期屆滿後之相當時期內，向承租人即被上訴人表示收回系爭房屋之意思，然查系爭房屋租期於94年3月30日期滿後，上訴人仍居住於系爭房屋之二樓，非但從未向被上訴人表示反對繼續出租之意思，反而在被上訴人繼續使用系爭房屋之三年後(即97年5月間)，始突然表示要收回房屋，依據一般社會生活經驗與交易觀念，顯然並非「已在相當時期內表示反對意思」。因此，上訴人自94年3月30日租約期滿後，既默示同意被上訴人繼續使用系爭房屋，自已符合民法第451條法定默示更新之要件，其法律效果視為不定期租賃，此乃透過法律強制使契約性質變更為不定期租賃，並不得由當事人提出反證推翻。
（二）上訴人主張收回自住，僅提出自行蒐集之早餐店、茶飲店之連鎖加盟商資料以及曾向台北市政府申請營利事業登記證；惟查，上開營利事業登記證係上訴人於原審判決後之97年12月11日始提出申請，顯係敗訴後為求上訴之臨訟託辭，而上訴人蒐集上開連鎖加盟商之相關資料，不但顯示上訴人迄今仍未決定自營生意之方向，更與上訴人於原審聲稱其欲經營碗粿小吃之說詞相互矛盾，益證其迄今仍缺乏具體之營業計劃。上訴人起訴主張系爭房屋租約於97年
7月31日即已期滿，準備收回房屋自用，則自該時點迄今已逾一年，上訴人卻尚未提出具體明確之經營方向與資金計劃，應顯屬紙上空談。又上訴人目前68歲已達退休年齡，除本身有固定住所外，並可獲得其成年子女之撫養，每月再固定向被上訴人收取95,000元之租金，生活並無陷入困頓之虞，實無收回系爭房屋自營生意之正當理由及必要性。故上訴人收回系爭房屋自用之理由，顯然不符土地法第100條第1項第1款之規定。
（三）被上訴人並未積欠兩期租金，由兩造最後一份書面定期租賃契約第四條約定，雖約定承租人應於每月3日以前向出租人繳納租金，但雙方十餘年來之繳納租金之習慣，均係由上訴人前來被上訴人開設經營之店面收取，縱使雙方租賃關係自94年3月31日起以不定期、無書面契約之方式延續，但上訴人仍應自行前來被上訴人之處所收取租金。由於上訴人單方面主張兩造租賃關係自97年7月31日起終止，因而自同年8月起，上訴人即未再前來被上訴人之店面收取租金，但因兩造間之租賃關係已因民法規定視為不定期限租賃，被上訴人仍依過去繳納租金之方式，按月備妥租金等待上訴人前來收取，並已於97年12月9日以台北監察院郵局第00572號存證信函通知上訴人。兩造最後一份書面定期租賃契約於94年3月30日期滿後，租賃關係以不定期之方式延續，惟並未約定承租人給付租金之方式，依法即應按過去出租人收取租金之「習慣」為之，亦即上訴人仍應按時前來被上訴人之店面收取租金，換言之，兩造間之租賃契約自94年3月31日起默示更新後，被上訴人支付租金之方式仍為「往取債務」之性質，上訴人負有前來被上訴人店面收取租金之義務，而實際上迄97年7月為止，上訴人也確實自行前來收取租金。本件僅在扣除擔保金後，被上訴人積欠租金仍達二個月以上，上訴人前來被上訴人處所收取租金，被上訴人卻仍不為支付時，被上訴人始負擔租金給付遲延之責任，而上訴人亦須在定期催告後，被上訴人拒絕支付租金時，上訴人始得依據土地法第10
0條第1項第3款規定終止租約。上訴人自97年8月起未再前來被上訴人處所收取租金，已構成受領遲延，被上訴人自不須負擔遲延給付租金之責。因此，被上訴人並未積欠租金，不符土地法第100條第1項第3款終止租約之事由；上訴人依此主張收回系爭房屋，洵屬無據，應駁回其請求。
（四）被上訴人則答辯聲明：請求駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人自79年4月1日起向上訴人承租其所有系爭房屋，約定每月租金115,000元，租期2年，租期屆滿後再議是否續約，最後1份租賃契約書記載之租期是自92年4月
1日起至94年3月30日止(見原審卷第35頁)。
（二）上訴人於97年5月間以存證信函通知被上訴人，擬將系爭房屋收回自用，於97年7月31日終止租賃關係等情；經被上訴人於97年6月7日收受(見原審卷第12至14頁)。
四、得心證之理由：
（一）兩造間就系爭房屋之租賃契約，自94年3月31日起即視為以不定期限繼續契約：
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。本件上訴人主張：兩造於95年3月31日契約期滿後，曾口頭協議再續約2年，惟未簽立書面契約一情；被上訴人則抗辯稱：系爭房屋自94年3月31日起為不定期租賃等語。查兩造間最後1份租賃契約書記載之租期為92年4月1日起至94年3月30日止，且上訴人於原審審理時亦自承：「94年協議的時候我說停車場在蓋的時候，原來租金115,000元，施工期間95,000元，完工後漲回去沒有說多少錢，被上訴人也同意，我沒有說停車場施工完畢後繼續出租給被上訴人，只是說租金要漲回去，我沒有說房屋出租給被上訴人到不租時為止。」等情（見原審卷第35頁店屋租賃契約書及同卷第62頁本院97年11月12日言詞辯論筆錄第2頁）。雖上訴人陳稱於97年4月間曾將記載租期自95年4月1日起至97年7月31日止，每月租金95,000元之房屋租賃契約書交付予被上訴人（見原審卷第7至11頁），惟被上訴人辯稱：該份契約與原先約定之不定期限契約不同，所以伊沒有簽名，就還給上訴人等語（見原審卷本院97年10月20日言詞辯論筆錄第2頁），是以該房屋租賃契約書並未經兩造合意簽名，故未能成立。此外，上訴人亦未能舉證證明於94年3月30日租賃契約屆至後，兩造有協議續約2年之事實，而系爭房屋於94年3月30日租賃期限屆滿後，被上訴人仍為租賃物之使用收益，上訴人亦未即表示反對之意思，即應視為兩造自94年3月31日起以不定期限繼續契約，堪以認定。
（二）上訴人不得依土地法第100條第1項第1款「出租人收回自住或重新建築時」之事由請求收回房屋：
1、按所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，最高法院43年台上字第1199號、50年台上字第1761號判例明揭此旨。上訴人主張其欲收回系爭房屋，除供自己與長子、媳婦、孫女同住及經營生意之外，並基於未來孫女可就讀附近小學之考量，於97年5月間以收回自住為由，通知被上訴人於97年7月31日終止租賃關係等情；惟上訴人僅提出自行蒐集之早餐店、茶飲店等連鎖加盟商資料以及曾向台北市政府申請營利事業登記證等情（見本院卷第46至53頁），然上訴人所提出之早餐店、茶飲店等連鎖加盟商之相關資料，不但顯示上訴人迄今仍未決定自營生意之方向，更與上訴人於原審陳稱欲經營碗粿小吃之說詞互相矛盾（見原審卷本院97年11月12日言詞辯論筆錄第4頁），且上開營利事業登記證係上訴人於原審判決後之97年12月11日始行申請，顯係敗訴後為求上訴之臨訟託辭，益見上訴人迄今仍缺乏具體之營業計劃。依此，上訴人主張系爭租約於97年7月31日即已期滿，準備收回房屋自用，則自該時點迄今已逾一年，上訴人卻尚未提出明確具體之經營方向與資金計劃，上訴人未就上開主張提出足以證明其將自住或自營商業之證據，亦不能證明其有收回自住之正當事由，故上訴人主張依土地法第100條第1項第1款「出租人收回自住或重新建築時」之事由收回房屋，即無足憑採。
2、矧查，上訴人陳稱其目前係住於未出嫁女兒之住所一情（見本院卷第137頁反面），可知其本身已有固定之住居所，且可獲得其成年子女之撫養，而其將系爭房屋出租予被上訴人使用，按月均有95,000元正常穩定之租金收入，相較於其主張準備收回系爭房屋經營小本生意，客觀上顯然無經驗及需承受風險，實無轉而自營所得並不穩定、目前亦毫無具體計畫之小吃生意之正當理由及必要性，尚不符合土地法第100條第1項第1款請求收回自住之情形。
（三）上訴人不得依土地法第100條第1項第3款「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」之事由請求收回房屋：
1、上訴人復主張：被上訴人自97年8月起，即未再依據兩造租約約定繳納租金，經扣除30萬元之保證金後，被上訴人積欠租金已達二個月以上，上訴人爰依據土地法第100條第1項第3款規定終止系爭租約，雖被上訴人於98年3月26日及同年7月17日存證信函隨文檢附555,000元及285,
000元之支票2張，以表示支付97年8月及98年5月至7月之租金，惟仍無法改變被上訴人積欠二期租金及經上訴終止租約之事實，上訴人嗣再以國史館郵局第224號存證信函，聲明就555,000元之支票，係依相當於租金之不當得利之性質予以收取云云。然按「承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」，民法第439條前段定有明文。本件兩造間就系爭房屋之最後一份書面定期租賃契約於94年
3月30日期滿後，租賃關係因民法第451條、第422條之規定而以不定期之方式延續，惟此一不定期租賃契約並未約定承租人給付租金之方式，依法即應按過去出租人收取租金之「習慣」為之，亦即上訴人仍應按時前來被上訴人之店面收取租金，換言之，兩造間之租賃契約自94年3月31日起默示更新後，被上訴人支付租金之方式仍為「往取債務」之性質。
2、再按，「往取債務必須債權人於清償期屆滿後，至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任。故耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。」，最高法院86年台上字第3324號判例著有明文。查，兩造不定期租賃契約關係中，被上訴人支付租金之方式為往取債務性質，故本件必須在扣除擔保金30萬元後，被上訴人積欠租金仍達二個月以上，上訴人前來被上訴人處所收取租金，被上訴人仍不為支付時，被上訴人始負擔租金給付遲延之責任；上訴人亦須在「定期催告」後，被上訴人拒絕支付租金時，始得依據土地法第
100條第1項第3款規定終止租約。然本件上訴人自97年
8月起未再前往被上訴人處所收取租金，已構成受領遲延，已如前述，且被上訴人仍依過去繳納租金之方式，按月備妥租金等待上訴人前來收取，並依民法第235條之規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債務人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債務人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」，分別於97年12月9日以台北監察院郵局00572號、於98年3月26日以台北光華郵局第107號、98年7月17日台北光華郵局第265號、98年9月30日台北光華郵局第
399號存證信函檢附租金支票通知上訴人促其前來收租(見本院卷第117、120至124、193至200頁)，是以被上訴人並未積欠租金，並不符土地法第100條第1項第3款終止租約之事由；準此，上訴人依此主張收回系爭房屋，洵屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第455條、第767條、第179條及土地法第100條第1項第1、3款之法律關係，請求被上訴人應將坐落於台北市○○路○段○○○○號土地上門牌號碼為台北市○○區○○○路○○○巷○○號1樓（面積共84平方公尺）及地下1樓（面積90平方公尺）之房屋騰空遷讓返還予上訴人；並請求被上訴人自98年10月1日起至返還房屋之日止按月給付上訴人95,000元之不當得利，即非有據。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年1月6日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官吳佳薇法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年1月6日
書記官鄭雅雲