裁判字號：臺灣高等法院89年抗更㈠字第34號民事裁定
裁判日期：民國89年12月08日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定八十九年度抗更㈠字第三四號
抗告人 俞聰 成代理人 俞聰賢
送右抗告人因債權人中央信託局與債務人 陳賢正 間，給付借款強制執行事件，對於中華民國八十九年五月三十日臺灣臺北地方法院八十七年度執字第九七二五號裁定，提起抗告，經最高法院發回，本院裁定如左：
主文抗告駁回。
抗告及發回前第三審程序費用由抗告人負擔。
理由
一、原法院以債務人陳賢正所有坐落台北縣新店市○○路○○○巷○○號三樓、同巷二號地下一樓之房地（下稱系爭房地）業於八十三年七月十三日以執全己字第一八一一號辦理查封登記，而抗告人係於系爭房地被查封「後」之八十七年四月間轉租於 黃明鴻 ，於查封前未取得該屋之占有，故應解除抗告人之占有，點交於買受人或承受人，爰駁回抗告人之異議。
二、抗告意旨略以：債權人中央信託局就債務人陳賢正所有系爭房地聲請強制執行，惟因債務人陳賢正積欠抗告人新台幣（下同）一百六十萬元，而於八十二年一月十日將系爭房地以每月八千元出租與抗告人，約定以租金抵償債務，期間至債務全部抵償完畢為止，抗告人合法承租、占有該房地，詎原法院以抗告人未占有房屋為由，於拍賣公告記載拍賣後「點交」，侵害抗告人之租賃權；另中央信託局並非民法第四百二十五條所規定之受所有權讓與之第三人，當然亦無民法第四百二十五條第二項規定之適用，為此聲明異議等語。
三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。強制執行法第九十九條前段定有明文。又出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人「占有」前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。辦理強制執行應行注意事項第五十七點第十款定有明文。查抗告人雖稱其於八十二年一月十日與債務人訂立租賃契約承租系爭房屋，惟抗告人代理人於原法院八十七年十月十三日調查時陳稱抗告人從未遷入系爭房屋居住，至查封後之八十七年四月間始轉租予第三人；而債務人陳賢正亦稱：「我欠 俞聰成 錢，當時他有要求要設定抵押權給他，但怕銀行借不到錢，故用租賃的方式以保障雙方之債權」（見原法院八十七年度執字第九七二五號影印卷第二十三頁）；且依卷附之租賃契約，「並無租賃期間」，而於加註之第二十條記載至所欠之一百六十萬元償還完畢止（見原法院八十七年度執字第九七二五號影印卷第十八頁），雖其於本院改稱租賃後抗告人曾住於系爭房地，但因潮濕故改租 趙玉 傑等人，而證人趙玉等亦證稱八十五、六年間住在系爭房屋等語(見本院更一卷第十四頁、二十頁)，惟查抗告人既早稱抗告人從未遷入系爭房屋居住，至查封後之八十七年四月間始轉租予第三人黃明鴻等語；其嗣後改稱且證人證言附和其詞，應均非可採，則抗告人僅簽立債權契約雖稱簽訂租賃契約後即取得鑰匙占有云云，然未舉證以實其說尚無法證明在查封前已取得實際之管領之「占有」，僅於假扣押查封後(八十三年七月十三日，見原法院八十三年執全字第一八一一號卷第二十二頁）之八十七年四月間始占有再租賃予第三人，揆諸前揭說明，自不得阻止點交。
四、次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。且民法債篇施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債篇之規定，民法第四百二十五條及民法債篇施行法第二十四條第一項分別定有明文。查抗告人所主張之八十二年一月十日租賃契約並未經公證，而債權人係於八十七年七月間實施強制執行，則依民法第四百二十五條第二項之規定，自無買賣不破租賃原則之適用，不得對買受人、受讓人主張上開原則之適用，而法院之拍賣仍為買賣之一種(見三十一年九月二十二日民刑庭總會決議），拍定之人自為買受人，抗告人不得對之主張買賣不破租賃原則之適用，故原法院解除抗告人之占有，點交於買受人或承受人，駁回抗告人之異議，於法並無不合，抗告人仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由。
五、民法第四百二十五條所規定之「第三人」乃指受所有權讓與之第三人已如前述，抗告人主張債權人中央信託局並非拍賣程序中所稱之第三人，不得適用民法第四百二十五條第二項規定云云，顯有誤會，併此敘明。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國八十九年十二月八日
民事第十五庭
審判長法官蘇永宜
法官蔡烱燉法官李錦美右正本係照原本作成。
不得抗告。
中華民國八十九年十二月八日
書記官明祖全