裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第1170號民事判決
裁判日期：民國98年10月14日
裁判案由：返還土地
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第1170號原告 王竣民 即祭祀公業 王五祥 管理人訴訟代理人 王振志 律師複代理人丁○○
之2 鄭淑婉 律師被告甲00000000
乙○○丙○○兼共同訴訟代理人戊○○上列當事人間返還土地事件，本院於民國98年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○、丙○○應將坐落臺北市○○區○○段一小段第二十五地號土地上，如附圖編號甲部分所示，面積為貳拾平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還原告。
被告甲000000000應自本判決第一項所示土地遷出。
被告乙○○、丙○○應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟玖佰叁拾元，及自民國九十八年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬捌仟元為被告乙○○、丙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○、丙○○如以新臺幣叁佰伍拾萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告甲000000000供擔保後，得假執行。但被告甲000000000如以新臺幣捌拾叁萬玖仟陸佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告以新臺幣玖萬陸仟元為被告乙○○、丙○○、供擔保後，得假執行。但被告乙○○、丙○○如以新臺幣貳拾捌萬陸仟玖佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時，其聲明為：㈠被告戊○○、 左顯富 即八步功夫學院應將坐落臺北市○○區○○段1小段第25地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除（建築面積範圍以實測為準），併將該土地返還予原告占有。㈡被告戊○○應給付原告新臺幣（下同）107萬6,004元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣經本院囑託臺北市古亭地政事務所測量系爭建物實際占有系爭土地之面積後，原告於民國98年6月3日具狀追加乙○○、丙○○為被告，復於98年9月11日具狀將訴之聲明變更為：㈠被告乙○○、丙○○、戊○○應將坐落系爭土地上如附圖所示甲之建物（面積20平方公尺）拆除。㈡被告乙○○、丙○○、戊○○、甲000000000應於前項聲明所示建物拆除後，將第1項聲明之土地返還原告占有。㈢被告乙○○、丙○○、戊○○應給付原告47萬8,224元及自本訴狀繕本送達被告翌日起，按週年利率5％計算之利息。經核原告追加之訴與原訴之原因事實，均為被告無權占有系爭土地，有其社會事實上之共通性，而原告於原訴所主張之事實及證據資料，於變更之訴亦得加以利用，無害於被告程序權之保障，是依上揭規定及說明，應認原告所為訴之追加及減縮係屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為原告公業所有，被告戊○○、乙○○、丙○○未經原告同意、亦無任何合法權源，無權占用系爭土地，被告乙○○、丙○○為坐落臺北市○○區○○段1小段858建號，門牌號碼臺北市○○街○巷21之1號房屋（下稱系爭房屋）及坐落於系爭土地上之增建部分（下稱系爭建物）之所有權人，被告戊○○亦不否認其為增建部分之所有權人，被告乙○○、丙○○自90年起將系爭房屋及系爭建物出租予左顯富開設八步功夫學苑。被告占有系爭土地，已妨礙原告所有權之行使，且被告為無法律上原因占有系爭土地，致原告無法管理使用系爭土地，被告因而受有相當於租金之不當得利，為此，爰依民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告戊○○、乙○○、丙○○應將系爭建物拆除。㈡被告戊○○、甲000000000、乙○○、丙○○應於系爭建物拆除後將第1項聲明之土地返還原告占有。㈢被告戊○○、乙○○、丙○○應給付原告47萬8,224元，及自追加暨減縮訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣請准供擔保宣告假執行。
二、被告則均以：系爭房屋及建物均非被告戊○○所有，且被告戊○○亦未以其名義出租系爭建物。又系爭土地早已於65年提供作為「景美建字第0013號」（推出時之案名為大祥公寓）建築執照使用，則原告已喪失系爭土地使用權利，自不得對被告為本件請求。再者，系爭建物係被告之前手屋主所建，被告係以當時現狀購入系爭房屋，原告既對前手屋主默許其占有，且占用之事實已超過20年，原告自不得向被告請求相當於租金之不當得利，況原告請求金額亦嫌過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭土地為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業王五祥管理人，如附圖所示編號甲之系爭建物係坐落於系爭土地上，為未辦保存登記之建物。被告乙○○、丙○○為系爭房屋所有人，應有部分各2分之1，渠等於93年10月13日向原告購買祭祀公業王五祥所有坐落臺北市○○段○○段30、31地號土地應有部分，嗣並辦妥所有權移轉登記，且自90年起將系爭房屋及系爭建物出租予被告左顯富開設八步功夫學苑，98年1月1日續定為期2年之租賃契約，每月租金2萬2,000元等事實，有原告提出之系爭土地登記謄本、原告為祭祀公業王五祥管理人之臺北市文山區公所備查函、系爭房屋租賃契約書及臺北市政府民政局98年3月5日北市民三字第09830381400號函、被告所提臺北市○○段○○段30、31地號土地買賣契約書及土地所有權狀與其上系爭房屋所有權狀（見本院卷第8頁、第26頁至第28頁、第30頁至第35頁、第39至48頁、第78頁、第96至104頁、第133頁至第134頁、第137頁至第144頁）附卷可稽，且有本院勘驗筆錄（本院卷第55頁至第56頁）與現場照片（本院卷第67頁至第70頁、第80頁至第85頁）在卷足憑，並有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）等附卷可考，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、兩造爭點及論述：㈠原告依民法第767條之規定，請求被告戊○○將系爭建物拆
除、返還系爭土地，及依不當得利之規定請求被告戊○○返還相當於租金之不當得利有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。復以不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，是原告就被告戊○○受有利益之要件事實，自應負舉證之責。經查，被告乙○○、丙○○為系爭房屋所有人，應有部分各2分之1之事實，有系爭房屋登記謄本、所有權狀（見本院卷第78頁、第96頁、第102頁）在卷足憑；又系爭建物未辦保存登記，被告乙○○、丙○○自90年起，即將系爭房屋及系爭建物一併出租予被告左顯富開設八步功夫學苑，98年1月1日續定為期2年之租賃契約，每月租金2萬2,000元之事實，亦據本院到場勘驗，製有勘驗筆錄（本院卷第55頁反面）在卷可查，且有系爭房屋租賃契約書（本院卷第137頁至第144頁）附卷可佐，此亦為兩造所不爭執。是被告戊○○抗辯其對系爭建物並無所有權，亦無事實上處分權，且未以自己名義出租系爭建物等語，應為可採。原告徒以被告戊○○為被告乙○○、丙○○之母，經手處理系爭房屋及坐落土地買賣事宜，於訴訟中屢屢以自己名義陳述（見本院卷第
155頁反面），遽主張被告戊○○應將系爭建物拆除、返還系爭土地，及返還相當於租金之不當得利，自難謂足採。
㈡原告依民法第767條之規定，請求被告乙○○、丙○○將系
爭建物拆除，及請求被告乙○○、丙○○、甲000000000將如附圖所示面積之系爭土地返還原告占有，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。復按房屋之拆除為一種事實上之處分，未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。查系爭土地為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業王五祥管理人，如附圖所示編號甲之系爭建物坐落於系爭土地上，為未辦保存登記建物之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本、原告為祭祀公業王五祥管理人之臺北市文山區公所備查函及臺北市政府民政局98年3月5日北市民三字第09830381400號函（見本院卷第8頁、第26頁至第28頁、第30頁至第35頁、第78頁）附卷可稽，且有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）等在卷足憑。而被告乙○○、丙○○為系爭房屋所有人，應有部分各為2分之1，渠等自90年起將系爭房屋及系爭建物一併出租予被告左顯富開設八步功夫學苑，98年1月1日續定為期2年之租賃契約，每月租金2萬2,000元等事實，亦有系爭房屋登記謄本及所有權狀、系爭房屋租賃契約書（見本院卷第78頁、第96頁、第102頁、第137頁至第144頁）附卷可稽，且經本院至現場勘驗，製有勘驗筆錄（本院卷第55頁至第56頁），並有現場照片（本院卷第67頁至第70頁、第80頁至第85頁）附卷足考。是本件被告乙○○、丙○○抗辯原告就系爭土地無使用權，渠等為有權占有等事實，自應由其負舉證之責，否則，即應為不利上開被告之認定。第查，被告乙○○、丙○○為上開抗辯，無非係以臺北市建築物套繪圖（見本院卷第115頁）為據。惟臺北市建築物套繪圖僅供參考，不作任何證明之依據，且建築物等正確位置及確認實際土地之使用狀況，仍應配合地政登記內容及臺北市政府都市發展局核准之建築執照圖說為準，臺北市建築物套繪圖上已明確為上開記載（見本院卷第115頁）；參以系爭土地登記為祭祀公業王五祥所有，且非大祥公寓建物使用執照申請範圍之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本、使用執照為證（見本院卷第8頁、第26頁、第166頁）。況觀諸臺北市建築物套繪圖上已記載系爭土地為防火間隔，依法其上空間不得佔用，是被告乙○○、丙○○執臺北市建築物套繪圖抗辯原告就系爭土地無使用權，渠等為有權占有等語，應非足採。從而，被告乙○○、丙○○既未能舉證證明渠等占有系爭土地有正當權源，則依前揭規定及說明，應認被告乙○○、丙○○占有系爭土地乃屬無權占有。又被告甲000000000向被告乙○○、丙○○承租系爭建物，對被告乙○○、丙○○固有占用系爭建物之法律依據，但系爭建物無占用系爭土地之正當權源，已於前述，是被告甲000000000自無從據此對抗系爭土地所有權人即原告。
⒉再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，而對於物有事實上管領之力者為占有人，承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，承租人為直接占有人，出租人則為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。經查，系爭土地為祭祀公業王五祥所有，如附圖所示編號甲之系爭建物坐落於系爭土地上，為未辦保存登記建物，被告乙○○、丙○○為系爭建物事實上處分權人及出租人，而被告甲000000000則為系爭建物承租人，渠等占有如附圖所示編號甲部分之系爭土地均屬無權占有之事實，已於前述。是原告依民法第767條之規定，請求被告乙○○、丙○○將系爭建物拆除後，返還該部分之系爭土地予原告，自屬有理由，應予准許。至於原告另請求被告甲000000000返還上開土地部分，雖使用房屋與土地之使用不可分離，然被告甲000000000係經由被告乙○○、丙○○而取得系爭建物之占有使用，以使用系爭建物為目的，而非為占有使用系爭土地，況且，被告甲000000000就系爭建物並無處分權限，無法將系爭建物拆除後返還坐落之系爭土地予原告，是原告請求被告甲000000000返還如附圖所示編號甲部分之系爭土地部分，自難謂為有理由。惟被告甲000000000既承租系爭建物而直接占有系爭土地，且遷出系爭建物乃拆屋還地之階段行為，而原告依民法第767條規定聲明被告甲000000000返還系爭建物坐落之系爭土地，本即包含請求被告甲000000000自系爭建物坐落之系爭土地遷出。是原告依民法第
767條規定請求被告甲000000000自系爭建物遷出，自屬有理由。
⒊綜上，本件系爭建物既無任何法律上原因占用系爭土地，
且被告乙○○、丙○○就系爭建物有事實上之處分權，則原告依民法第767條之規定，請求被告乙○○、丙○○拆除系爭建物後返還該部分系爭土地予原告，及請求被告甲000000000自系爭建物坐落之系爭土地遷出，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告乙○○、丙○○給付原告相當於租金之不當得
利有無理由？被告乙○○、丙○○應給付原告相當於租金之不當得利數額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。且按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。經查：被告無權占有如附圖編號甲所示，面積共計為20平方公尺之系爭土地，其因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，且被告乙○○、丙○○僅抗辯原告請求金額過高，而就原告自93年起算之相當於租金之不當得利未為時效抗辯，自應認原告請求被告乙○○、丙○○償還自93年起至97年間相當於租金之價額，與法並無不合。被告雖抗辯：系爭建物係被告之前手屋主所建，被告係以當時現狀購入系爭房屋，原告既對前手屋主默許其占有，且占用之事實已超過20年，原告自不得向被告請求相當於租金之不當得利等語。惟單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。參以被告乙○○、丙○○係於93年10月13日向原告購買祭祀公業王五祥所有坐落臺北市○○段○○段30、31地號土地應有部分，嗣並辦妥所有權移轉登記（本院卷第39至48頁、第98至104頁），而系爭土地並非被告乙○○、丙○○購買之範圍，是原告對被告及其前手縱未為制止占用系爭土地之意思表示，亦不生任何法律效果，故被告乙○○、丙○○所為上開抗辯自非可採。
⒉次按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10％為
限，為土地法第105條、第97條第1項所明定。而土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再以舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用，而系爭建物為1樓磚造鐵皮屋，位於臺北市○○○路○段○○號與70號間之巷弄內，後方有志清國小，距離傳統市場約500公尺，系爭土地介於萬隆捷運站與景美捷運站間等情，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可參（見本院卷55頁至第56頁），並有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）附卷可稽，且有現場照片（見本院卷第67頁至第70頁、第80頁至第85頁）在卷可佐，故本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告請求相當於租金之不當得利，按申報地價年息10％計算，尚嫌過高，應以申報地價總額年息5％計算，較為允當。再查，系爭土地於93年1月至95年1月、96年1月至97年1月之公告地價分別為每平方公尺5萬7,978元、6萬2,478元，此有臺北市公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷第16頁）附卷可考，依上開規定以80％計算系爭土地於93年1月至95年1月、96年1月至97年1月之申報地價分別為每平方公尺4萬6,382元、4萬9,982元。又被告乙○○、丙○○共同占有系爭土地之面積為20平方公尺，是原告請求被告乙○○、丙○○共同給付如附表所示占有系爭土地相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條及第179條之規定，請求被告乙○○、丙○○將系爭建物拆除後將如附圖編號甲所示之土地返還原告；被告甲000000000自系爭建物坐落之系爭土地遷出；又被告乙○○、丙○○應給付原告近5年相當於租金損失共計28萬6,930元，及自追加暨減縮訴之聲明狀繕本送達翌日即98年7月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應駁回之。另按共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔；又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第85條第1項及第77條之2第2項分別定有明文。查本件審酌原告主要係請求被告乙○○、丙○○拆除系爭建物後返還該部分系爭土地及返還不當利，而請求被告甲000000000遷出部分，其之利害關係顯較輕微，爰命被告乙○○、丙○○負擔負擔本件訴訟費用，附此敘明。
六、原告與被告乙○○、丙○○、甲000000000分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年10月14日
民事第三庭審判長法官丁蓓蓓
法官郭美杏法官周玉琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月14日
書記官劉英權附表：被告乙○○、丙○○應給付原告相當於租金之不當得利計
算表┌──┬──────┬──────────────┬─────────┐│年度│申報地價│計算式：申報地價×占用面積│被告不當得利金額（│││元／平方公尺│×6％│元以下四捨五入）│├──┼──────┼──────────────┼─────────┤│93│46,382元│46,382×20×6％│55,658元│├──┼──────┼──────────────┼─────────┤│94│46,382元│46,382×20×6％│55,658元│├──┼──────┼──────────────┼─────────┤│95│46,382元│46,382×20×6％│55,658元│├──┼──────┼──────────────┼─────────┤│96│49,982元│49,982×20×6％│59,978元│├──┼──────┼──────────────┼─────────┤│97│49,982元│49,982×20×6％│59,978元│├──┼──────┴──────────────┴─────────┤│合計│286,930元│└──┴───────────────────────────────┘