裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第1572號民事判決
裁判日期：民國93年11月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決九十三年度訴字第一五七二號
原告丙○○訴訟代理人 李文禎 律師訴訟代理人 黃如流 律師被告乙○○兼訴訟代理人甲○○○○○當事人間請遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○○○○○應將坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○○號房屋騰空遷讓交還原告。
被告甲○○○○○○應給付原告新臺幣捌佰貳拾柒萬元，並自民國九十二年七月四日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾叁萬元；其中新臺幣壹佰壹拾肆萬元部分，被告乙○○應連帶給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告 張家嫻 負擔。
本判決於原告勝訴部分以新臺幣壹佰玖拾叁萬伍仟伍佰元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告甲○○○○○○向原告承坐落於高雄縣○○鎮○○路○○巷○○○號房屋
乙棟，被告乙○○係本件租約中被告 張綉琴 之連帶保證人，約定每月租金二十三萬元，租期自八十九年十二月四日至九十年十二月三日止，租約並有「屆期租賃關係消滅，若續租應另訂租約」此阻止租約法定更新之約定，惟承租至今，被告僅共給付租金一百六十二萬元，且租期屆滿後仍拒不搬遷，原告預慮被告抗辯租期法定更新，並曾以存證信函限期催告被告給付積欠租金，並通知屆期未付即併為終止租約之意思表示。爰依所有人物上請求權、租賃契約及不當得利法律關係，請求被告張家嫻將系爭房屋騰空遷讓，且其積欠租金一百一十四萬元，自九十年十二月四日至九十三年七月三日止，被告繼續無權占用，應給付相當租金數額之不當得利七百一十三萬元，為此請求被告應連帶給付八百二十七萬元，暨自九十二年七月四日起至遷讓房屋之日止按月以二十三萬元計算之金額，並願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述則以：
被告夫妻原於系爭房地經營幼稚園，因積欠銀行債務，恐房地遭本院八十七年度執字第一八三七三號強制執行程序無法繼續營運，乃透過丁○○邀原告配偶之姐 蔡淑真 出面，雙方協議 蔡淑貞 以原告之名義向法院以二千六百多萬元標下系爭房地，被告則於短期內再找人買回，買回前系爭房地則出租予被告。另蔡淑貞協議標購系爭房地，原擬於標購以後以系爭房地向銀行抵押貸款，為便於將來向銀行貸款及鑑估，乃雙方才再寫立所謂「盤讓契約書」，惟嗣後原告貸款時，銀行並未要求說明幼稚園經營情形，故該盤讓契約書即未使用，是該盤讓契約書僅純作便於貸款之用，並非真有盤讓之事等語。
二、被告則以：有簽訂系爭租約無誤，伊在系爭建物上經營龍寶寶幼稚園，是實際給付之每月租金為十五萬元，租金給付方式，有時候以匯款方式支付，有時候是拿現金到原告代理人即訴外人蔡淑真建國路祥和建設公司給付，未拿收據，提出匯款單據，且蔡淑貞約定盤讓其幼稚園，並與其訂立盤讓契約書，約定盤讓價款為一千八百八十萬元，只給我價款七百四十四萬元，剩下一千一百三十六萬元未給我（原係陳述只給伊訂金二百萬元，其餘一千六百八十萬元未給付）等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：㈠緣被告甲○○○○○○向原告承租其所有（以本院八十七年度執字第一八三七三
號強制執行程序拍賣取得），坐落於高雄縣○○鎮○○路○○巷○○○號房屋乙棟（下簡稱系爭房屋，該屋座落於高雄縣○○鎮○○○段○○○○號），被告乙○○係本件租約承租人之連帶保證人，約定每月租金二十三萬元，租期自八十九年十二月四日至九十年十二月三日止。被告張家嫻自九十年十二月四日起至九十三年七月三日止迄今仍繼續占用系爭房屋。
㈡前開租賃契約第拾壹條約定，租賃期間屆滿時，不須甲方預先通知，租賃關係當
然消滅，如甲、乙方兩方仍願繼續租賃，應另訂立書面契約，其租賃條件，由雙方協議定之。
㈢原告曾於九十三年三月十九日以高雄地方法院郵局存證信函第○一二一五號催告
被告張綉琴給付積欠之租金及相當租金之不當得利七百三十五萬元，前業經高雄四十一支郵局第五十八號存證信函催告給付在案。
㈣由蔡淑真、乙○○及張綉琴簽訂協議書，日期為八十九年十一月三十日（開宗明
義即謂：「立協議書蔡淑真（以下簡稱甲方），乙○○、張綉琴（以下簡稱乙方），茲因甲方為協助乙方處理龍寶寶幼稚園重整事宜，雙方達成協議約定如下：」第點載明：「甲方出資於民國八十九年十二月四日向法院標購座落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○號建物壹棟及其基地」。第點：「甲方標購前開不動產後，即向銀行辦理貸款，以應付資金之週轉。」第點：「甲方同意標購完成後與乙方訂租賃合約，出租予乙方，由乙方繼續龍寶寶幼稚園之經營管理。其租金每月新台幣貳拾叁萬元，租期自民國八十九年十二月四日起九十年十二月三日止壹年。」第點：「甲方同意于乙方提出申請後，將前開不動產與基地讓售與乙方，其價金另行訂定」（第二十九頁）。
㈤蔡淑真與原告張綉琴於八十九年十一月三十日，簽訂盤讓契約書，第點載明「
本件讓渡價格概括為新臺幣壹仟捌佰捌拾萬元整。」，第點載明「付款辦法：立約同時交付新台幣貳佰萬元正，餘款新台幣壹仟陸佰捌拾萬元正由甲方向銀行貸款支付。」（見第二十三頁）。
四、兩造爭執之事項：㈠原告請求返還系爭建物是否有理由？㈡原告是否盤讓被告所經營之龍寶寶幼稚園迄今仍積欠盤讓款？㈢原告主張被告乙○○應與張綉琴連帶負不當得利是否有理？
五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條
前段定有明文。基此，請求權主體須為所有權人，而請求之相對人為無權占有人，包括直接占有人及間接占有人在內（最高法院二十九年上字第一○六一號判例要旨參照）。經查，系爭租約自九十年十二月三日屆滿，租賃關係隨之消滅，系爭建物自斯時起迄今仍由被告張家嫻經營幼稚園（龍寶寶）使用中，為被告張家嫻所不爭執，是原告主張被告張家嫻應自無權占用之系爭建物遷出，並將房屋騰空交還原告乙節，於法有據，應予准許。
㈡原告是否盤讓被告所經營之龍寶寶幼稚園因而積欠盤讓款？
⑴原告否認該盤讓契約書實質內容之真正，而依該盤讓契約書上載明盤讓價款為
一千八百八十萬元，簽約同時交付二百萬元；被告先則辯稱已收受訂金二百萬元，尚有盤讓款一千六百八十萬元未給付云云，後又改稱業已給付七百四十四萬元，剩下一千一百三十六萬元盤讓金未給云云，惟被告既然辯稱未給付之盤讓價款金額，前後陳述差異甚鉅，更可議者，自被告所提出之已收受之七百四十四萬元盤讓款之收據以觀（見第三十六頁），不僅寫明「龍寶寶支借部分」等語，故依其文義，係被告向原告借款，並非原告盤讓；且上載之匯款期間，曾有在九十年一月九日匯入五百六十五萬元，亦有九十一年十二月二十六日匯入二十萬元，被告對此均不爭執，因此，若盤讓契約書內容屬實，為何被告還需要向被告借款？何況，被告所提出收據與盤讓契約書所載數額顯不相符，因此被告辯稱原告積欠盤讓款一節，顯難採信。
⑵再者，就系爭租約租金之給付方式，原告自承有時拿現金，亦曾在九十年六月
十九日繳納租金十五萬元，並匯款入代原告處理租金事務之丁○○之個人帳戶（見第二十二頁）等語，經證人丁○○到庭證稱：初期有幾個月是由被告夫妻交給我，大部分用現金，記得都是給十五萬元左右，只有一次是用匯款匯到我的帳戶，也是十五萬元左右，我經手只有幾個月，後來都是由被告夫妻直接交給蔡淑真（原告代理人），租期是訂一年等語一節，核屬相符，尤要者，被告提出九十年六月十九日匯款租金十五萬元至丁○○帳戶之憑條（見第二十二頁），參以盤讓契約書簽立時間在八十九年十一月三十日，若盤讓為真，被告又何必於盤讓後依約繳納租金？足見原告主張盤讓契約書之內容係供銀行貸款之用一節，堪予採信。
⑶又被告對協議書之真正不爭執，僅辯稱其無資力無從同意買回系爭房地云云，
惟按前揭協議書第點觀之，僅謂被告提出買賣申請後，原告即同意讓售，非謂兩造間業已成立買賣契約，蓋被告購買與否尚不確定，故其辯稱有同意買售一節難予採信。何況，被告既自承其無資力，復參以原告提出之付款簽收簿上所載金額暨日期（見第五十三頁），核與被告提出收據記載相符（除九十年一月九日匯款並無記載），兩造對其真正不爭執，益徵原告主張被告借款一節並非虛構，尚屬有理。
㈡原告主張被告乙○○應與張綉琴連帶負不當得利是否有理？
⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人
受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照），基此，系爭租賃期間屆滿後，被告即無權占用系爭建物及土地，揆諸前述，其因此獲得相當於租金之利益，原告主張以不當得利請求核屬有據。
⑵依系爭租約上備考欄上載：「就承租人之債務負完全保證責任並拋棄先訴抗辯
權」等語，被告乙○○係租約之連帶保證人，基此，於租約屆滿後，原告本於所有權人地位，請求原承租人相當於租金計算之不當得利部分，因此非基於系爭租約而生，故被告乙○○毋庸與張綉琴負連帶清償責任甚明。
六、從而，原告基於所有物返還請求權、租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告張家嫻返還系爭建物，以及被告二人連帶給付積欠之租金一百一十四萬元，尚屬有理，至於被告乙○○雖係租約之連帶保證人，惟其無庸就無法律上原因相當於租金之利益部分連帶負清償之責，已如前述，因此原告請求被告張家嫻應給付積欠之租金及相當於租金之不當得利總計為八百二十七萬元，並自民國九十二年七月四日起至返還房屋之日止，按月給付二十三萬元一節，為有理由，應予准許。至於逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部份，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與本件判決結果無影響，爰不一一加以論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十一月三十日
臺灣高雄地方法院民事第五庭
法官郭慧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十一月三十日
法院書記官董明惠