裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第866號民事判決
裁判日期：民國103年09月30日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第866號上訴人 沈彥良 新北市○○區○○街○○巷○弄○○號7樓被上訴人 陳罔 新北市○○區○○路○○○○號3樓訴訟代理人 潘振國 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國103年5月30日臺灣新北地方法院101年度訴字第2362號第一審判決提起上訴，本院於103年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人原為臺北縣板橋市（現改制為新北市○○區○○○路○段○○○巷○○號4樓建物（即34建號，下稱系爭建物）及所坐落之臺北縣板橋市（現改制為新北市○○區○○○段○○○○號權利範圍12020分之267土地(下併稱系爭不動產）之所有權人。上訴人於民國97年3月10日，以新臺幣（以下同）495萬元向被上訴人購買系爭不動產，並於97年4月30日完成交屋。詎系爭建物於101年7月19日經測試硬固混凝土氯離子含量結果，平均值達0.825kg/㎥，超過國家規定標準值0.3kg/㎥近3倍，顯有重大瑕疵。而上訴人於101年7月1日委託房屋仲介業者將系爭不動產出售，開價970萬元、底價860萬元，最後雖以790萬元成交，卻因有該瑕疵，遭買方解約，直至101年10月間，始以750萬出售訴外人 劉玉祥 ，且於契約上加註買方願承擔「氯離子過高」之瑕疵。上訴人購入系爭不動產時，對照周邊交易行情，係以市價購入，出售時，因發現系爭建物有前揭瑕疵，僅得以低於市價近八成售出，自受有損害。依法院相似案件判決見解，減損之價值應以購入價格495萬元之15％即742,500元計算。至法院委請臺北市建築師公會（以下稱建築師公會）所鑑定系爭不動產價格，並不合理，不足採信，且鑑定人在訴訟期間私下找上訴人會面，希望促成兩造之和解，違反鑑定人中立專業之角色。惟倘以該報告所載混凝土與鋼筋折損率計算，系爭不動產97年之價值折損應為1,020,910元；如以該報告所載市場行情每坪25萬元計算，系爭不動產97年之價值折損為748,095元，均高於上訴人請求之金額。為此依民法第359條之規定，請求被上訴人返還應減少之價金742,500元及法定遲延利息。並聲明：被上訴人應給付上訴人742,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭建物係於77年12月31日建造完成，於97年4月30日交付上訴人時，並無任何水泥剝落或鋼筋外露等情形，未見有硬固混凝土氯離子含量過高之狀況，上訴人購入系爭房屋後，進行大幅翻修，屋況與被上訴人出售時全然不同。鑑定機構採樣位置呈現硬固混凝土氯離子含量過高之現象，應是事後人為造成，而非一開始即存在，不應歸責於被上訴人。倘若法院認定系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高係於交屋前即存在，被上訴人係於97年4月30日交屋，上訴人至遲於101年7月19日亦應知悉此情況，卻於101年10月8日始對被上訴人起訴，其間相隔2個多月，又無不能通知被上訴人之障礙存在，顯係怠於通知，依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物，不得再主張物之瑕疵擔保請求權。退步而言，縱認上訴人有物之瑕疵擔保請求權，其未受有損害，仍不得向被上訴人請求減少價金。蓋上訴人係以495萬元向被上訴人購得系爭不動產，依建築師公會鑑定結果，兩造交易時系爭不動產之市場正常價格約為6,676,300元，上訴人以低於市價約二成五購得，明顯低於市價，即便計入鑑定報告認定之混凝土、鋼筋折損價值541,546元，被上訴人出售系爭不動產予上訴人之價格仍較市價低，至上訴人所稱之裝潢，經過數年早已無價值，不應列入考量。實際上，被上訴人方為受害人，被上訴人居住在系爭不動產近20年，因一時經濟困難不得不出售，上訴人轉賣系爭不動產已獲利甚多，還反過來向被上訴人求償，顯不公平等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人633,105元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。補陳：考量被上訴人（上訴人狀紙記載上訴人應屬誤載）已無法向建商求償，故上訴人願將原請求金額改為633,105元，計算方式係以上訴人原欲出售之金額860萬元扣除上訴人實際出售金額750萬元等於110萬元，折損比率為110/860＝12.70%，乘以上訴人向被上訴人購買之金額495萬元為633,105元（計算式：110萬元÷860萬元495萬元＝633,105元）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第42頁反面）：㈠被上訴人原為系爭不動產之所有人。上訴人於97年3月10日
以495萬元向被上訴人購買系爭不動產，並於97年4月30日完成交屋。
㈡臺灣省土木技師公會於101年7月19日出具測試報告，認定在
系爭房屋採樣之試體，硬固混凝土氯離子含量分別為0.771kg/㎥、0.812kg/㎥、0.892kg/㎥。
㈢上訴人於101年10月18日，以750萬元將系爭不動產出售予訴外人劉玉祥。
㈣系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定結果，認定系爭建物有硬固混凝土氯離子含量過高之現象。
五、兩造爭執要點為：㈠系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高之情形何時發生？㈡若系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高之情形係在交屋前已存在，上訴人有無怠於通知？㈢上訴人有無因系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高而受損害？若有，損害若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高於建造時已存在：
被上訴人抗辯系爭建物交付上訴人時，並無任何水泥剝落或鋼筋外露等情形，未見有硬固混凝土氯離子含量過高之狀況，應是事後人為造成，而非一開始即存在云云。惟查，依照建築師公會之鑑定報告，鑑定系爭建物硬固混凝土氯離子含量所取得之樣品，分別來自系爭建物之三部分，臥室柱〈編號1〉、臥室樑〈編號2〉、客廳轉角柱〈編號3〉(見原審卷第二宗第21頁)，非同一區塊。且取樣之方法係編號1、2採鑽心試驗、編號3以粉末試驗(見原審卷第二宗第19頁)，非僅於系爭建物建築表面。而檢驗編號1至3之氯離子含量結果分別為1.442kg/㎥、1.582kg/㎥、0.678kg/㎥(見原審卷第二宗第34頁)，皆高於標準值0.3kg/㎥(見原審卷第二宗第10頁)，從上述檢驗結果可知，取樣較深之編號1、2氯離子含量較取樣較淺之編號3高，顯見氯離子高之部分乃建物本體；氯離子低之部分方為上訴人購入系爭建物後，進行大幅翻修之部分。參以負責本件鑑定工作之建築師 趙偉業 ，於原審證稱：「本件氯離子含量過高情形是在建物裏層，不是在表層」等語(見原審卷第二宗第124頁)，堪認系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高之情形應是建造之初即已存在。被上訴人辯稱係上訴人裝修所致云云，洵無可採。參諸卷附兩造簽署之不動產買賣契約書（以下稱系爭不動產買賣契約書）所附標的物現況說明書（見原審卷第一宗第9頁），系爭建物有無為海砂屋檢測，為買賣雙方重視之項目（勾選未檢測），而建物混凝土氯離子含量，影響其內鋼筋腐蝕率，依通常交易觀念，當會影響當事人購買意願，有此情形，應認屬物之瑕疵，要堪認定。
㈡上訴人並無怠於通知：
被上訴人復辯稱其於97年4月30日交屋，上訴人至遲於101年7月19日已知悉瑕疵情形，卻於101年10月8日始對被上訴人起訴，其間相隔2個多月，又無不能通知被上訴人之障礙存在，係怠於通知云云。詳觀上述建築師公會鑑定報告（見原審卷第二宗第19至38頁），硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，檢測之過程需專業人員使用專業設備採樣並分析，過程繁瑣涉及高度專業，一般人難以判斷。參以本件鑑定人趙偉業於原審證稱：「本件氯離子含量過高情形是在建物裏層，不是在表層‧‧‧本件不算嚴重，因為若是嚴重，表層就可以看的出來」等語(見原審卷第二宗第124頁)，可知系爭建物是否有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，非一般人肉眼所能發現，需要委請專業人士鑑定，應屬依一般買賣房屋通常檢查程序不能發見，且不能即時查知之瑕疵。上訴人主張於101年7月17日委請臺灣省土木技師公會進行取樣測試，於同年月19日知悉試驗結果(見原審卷第一宗第2頁)。按民法第356條第1項規定買受人通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。審酌兩造成立系爭不動產買賣之時間距瑕疵發現已歷經5年，兩造間亦無特別情誼或有經常性聯絡及便利性聯絡方式。就上訴人所稱其於101年8月中旬，在新北市○○區○○路0段000號與被上訴人之配偶及兒子協商減價等情(見原審卷第一宗第3頁)，被上訴人並未爭執，距離上訴人提起本件訴訟不到3個月之時間，難認上訴人有怠於通知之情形。被上訴人抗辯上訴人怠於通知，應視為承認其所受領之物云云，並不可採。
㈢上訴人未因系爭建物硬固混凝土氯離子含量過高而受損害：
⒈按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。
是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量(最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照)。
2.被上訴人抗辯其出售系爭不動產予上訴人之價格較市價低，上訴人未受有損害，不得向被上訴人請求減少價金等語。查，上訴人就其受有損害之事實聲請鑑定，經兩造同意委請臺北市建築師公會就系爭房地於兩造交易時之市場行情為估價（見原審卷第一宗第112頁反面）。系爭不動產於兩造交易時之市場行情估價，經建築師公會依據成本法及土地開發分析評估土地價格，加計房屋剩餘值，再以直線法計算，系爭不動產斯時市場交易價格約為6,776,300元，議價空間如以20％計算，則為5,421,000元（見原審卷第二宗第11頁），若以新北市價量指數趨勢圖可能成交價指數計算，價格亦可為4,963,693元（見原審卷第二宗第192頁）；兩造買賣系爭房地之價格為495萬元，顯然低於鑑定人推估之市價。嗣建築師公會另行補充，倘買賣雙方在知情系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形下，可能之成交價格，同樣是高於兩造買賣價格之4,977,407元（見原審卷第二宗第195頁），雖其計算基礎，誤將上訴人出賣系爭房地予訴外人劉玉祥之價格多記載5萬元，然更正後，依其算式計算，為4,944,444元，仍與495萬元相近。是鑑定人之意見，當是認為上訴人購買系爭房地之價格低於市價，且與買賣雙方知悉系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量過高之情形相近。系爭房地之市場行情究竟若干，涉及諸多因素，本難一概而論。兩造簽立系爭買賣契約書時，既強調依屋況說明書記載之內容點交（見原審卷第一宗第7頁反面），洽談買賣價金時，自已將屋齡、屋況等各種情形考量在內，上開鑑定意見在無其他證據足認不當的情況下，應堪採信。民法第359條得請求減少之價金，乃有瑕疵物之實價，與無瑕疵物之買價之差額，本件無從認定有此差額存在。上訴人固質疑鑑定人之公正性，並提出原審另案判決，指稱應減價成交價格之15％才合理云云（見原審卷第一宗第95至98頁）。惟上訴人並未就鑑定人有何非公正之處舉證以明之，且每個具體個案案情不同，無法任意比附援引。按，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。上訴人主張鑑定人在訴訟期間，私下找上訴人會面，希望促成兩造之和解，違反鑑定人中立專業之角色云云。惟，訴訟之結果，必然有一方敗訴，和解則係以平和方式終止爭執，創造兩造雙贏之局面。鑑定人希望促成兩造之和解，乃出自一番善意，上訴人未能接受，鑑定人當仍本於其專業為鑑定，且鑑定報告係由建築師公會出具，並非個人名義所為，上訴人執此指摘鑑定報告不公云云，自無可取。至上訴人以鑑定報告內容，陳稱倘以混凝土及鋼筋折損率計算，或以市場行情每坪25萬元計算，其損失分別高達1,020,910元及748,095元云云，僅係擷取鑑定報告中對其有利之數據所為論斷，未較鑑定人綜合區域不動產市場概況、區域因素分析、個別因素等綜合分析所為之專業判斷可採，縱上訴人願減縮其請求金額，亦難認有據。是被上訴人抗辯上訴人未受有損害等情，應屬可採。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人應返還價金633,105元本息，因上訴人未受有損害，則上訴人依民法第359條規定請求被上訴人減少價金，為無理由，不應准許，原審為其敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，於633,105元本息部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年9月30日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官張靜女法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年10月1日
書記官廖婷璇