臺灣臺北地方法院99年度重訴字第616號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第616號民事判決

裁判日期：民國100年08月31日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第616號原告 李光夫 訴訟代理人 李平義 律師被告怡和開發建設股份有限公司法定代理人 曾衡新 訴訟代理人 曾孝賢 律師複代理人 鄭玉鈴 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰零壹萬壹仟柒佰叁拾肆元，及自民國九十九年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰陸拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰零壹萬壹仟柒佰叁拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○路80、80-2地號土地（下合稱系爭土地），原為原告（登記於配偶 李詹月美 名下）、原告親屬 李光川 、 李武夫 、 李陳翠屏 所共有，應有部分各4分之1。民國95年間，被告擬整合附近土地興建14層大樓（下稱系爭大樓），推由 曹天民 以每人新臺幣（下同）1,700萬元向原告、李光川、李武夫、李陳翠屏購買系爭土地，並簽訂不動產買賣契約書，惟原告僅收買賣價金1,600萬元，即以少收100萬元換取被告於95年12月25日出具2紙承諾書，其中1紙記載：「俟本案建築完成時，同意地主李光夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以40坪為限，且以每坪房屋30萬元為買賣價格，建照執照完畢後再選樓層以6層樓以上」（下稱40坪承諾書），另紙記載：「俟本案建築完成時，同意原地主李光夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以20坪為限，且以本公司與銷售公司訂定底價8折為買賣價格」（下稱20坪承諾書），嗣被告興建系爭大樓，於96年10月18日領得使用執照後，於96年10月25日以存證信函通知原告於96年11月2日前辦理選屋購屋手續，原告依約於96年10月30日前往辦理，選購門牌號碼：臺北市○○路○○號11樓房屋（下稱11樓房屋，面積36.67坪）及門牌號碼：臺北市○○路○○號11樓之1房屋（下稱11樓之1房屋，面積17.13坪），竟為被告所拒，並稱原告僅能選購門牌號碼：臺北市○○路○○號7樓房屋（下稱7樓房屋，面積36.67坪）及門牌號碼：臺北市○○路○○號7樓之1房屋（下稱7樓之1房屋，面積17.13坪），且須同時購買6個車位，每個車位150萬元，否則免談云云，惟系爭承諾書既記載原告可購買系爭大樓內任一房屋，且原告已選定11樓及11樓之1房屋為標的，被告即無拒絕履約之權，惟被告不但拒絕履約，更於99年間將11樓及11樓之1房屋移轉予第三人所有，致陷於給付不能，原告依民法第256條規定解除契約，並依民法第226條請求損害賠償，又依鑑定結果，原告就11樓房屋所失利益為6,490,590元，就11樓之1房屋所失利益為1,511,144元，共計8,011,734元，爰請求被告賠償。並聲明：⑴如主文第1項所示。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭承諾書文義，全然無法得出原告有片面選擇決定選購哪一戶之權利，被告即應配合出售哪一戶之義務，仍須雙方意思表示合致，方得成立房屋買賣契約，本件原告當時表示購買樓層為11樓，為被告所拒，而被告建議出售7樓，原告亦表示不同意，是以當時雙方購屋契約並未成立，亦無原告所稱給付不能之問題。退萬步言，本件屬於2建案大樓內多戶房屋，屆時需各由其中選定1戶特定作為買賣標的，核其性質係屬選擇之債，依民法第208條規定，選擇權屬於債務人即被告，又民法第209條規定：「債權人或債務人有選擇權者，應向他方以意思表示為之」，被告已發原證2存證信函催告原告前往行使選屋程序，即已完成催告程序，並且已選定7樓及7樓之1樓層予原告，即屬符合選擇權行使之要件，依法已完成選擇權之意思表示及給付之提出，卻為原告所拒絕。另被告鄭重否認有強迫原告購買6個停車位，只是建議可以一併購買停車位，如此可以享有較大優惠價格等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於95年12月25日出具40坪承諾書、20坪承諾書予原告。
㈢被告於96年10月25日以臺北逸仙郵局（80支）第2563號存證信函通知原告前來洽談購屋手續。
四、得心證之理由：㈠兩造就系爭大樓之房屋是否已成立買賣契約？
40坪承諾書記載：「茲針對臺北市○○區○○段三小段80、80-2地號之土地買賣事宜，除依買賣雙方之賣賣契約書約定外，另本公司（即被告）承諾地主李光夫先生（即原告）以下事宜：一、俟本案建築完成時，同意地主李光夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以40坪為限，且以每坪房屋30萬元為買賣價格，建照執照完畢後再選樓層以6層樓以上。…」（見卷第18頁），20坪承諾書記載：「茲針對臺北市○○區○○段三小段80、80-2地號之土地買賣事宜，除依買賣雙方之賣賣契約書約定外，另本公司承諾地主李光夫先生以下事宜：一、俟本案建築完成時，同意原地主李光夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以20坪為限，且以本公司與銷售公司訂定底價8折為買賣價格。…」（見卷第19頁），由上可知，於被告出具承諾書時，兩造就原告向被告購買系爭大樓房屋、價金之計算（每坪30萬元、被告與銷售公司訂定之底價8折）等事項均已有合意，至於買賣標的房屋當時雖未特定，但已限於一定範圍（系爭大樓內之房屋、40坪為限6層樓以上、20坪為限等），且可藉由選擇權之行使而得特定（選擇權之歸屬及行使結果詳後述），自堪認兩造就此已成立買賣契約，被告辯稱：原告選購那一戶仍須雙方意思表示合致，方認成立房屋買賣契約等語，殊非可採。
㈡本件買賣標的房屋為何？⒈民法第208條規定：「於數宗給付中得選定其一者，其選擇
權屬於債務人。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限」，是於選擇之債，選擇權原則上屬於債務人，但並非不得以特約另為約定。
⒉依40坪承諾書記載：「…俟本案建築完成時，同意地主李光
夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以40坪為限，且以每坪房屋30萬元為買賣價格，建照執照完畢後再選樓層以6層樓以上。…」（見卷第18頁），可知被告同意原告得於主管機關核發建造執照後，選擇40坪為限、6層樓以上之房屋，足認兩造就此已為原告享有選擇權之特約，而原告於收受被告96年10月25日臺北逸仙郵局（80支）第2563號存證信函後，即至被告公司表明購買11樓房屋，復於96年11月1日以存證信函對被告為指定11樓房屋之意思（見卷第32頁），是原告已行使其選擇權，並選定11樓房屋作為買賣標的。
⒊至20坪承諾書記載：「…俟本案建築完成時，同意原地主李
光夫先生可購買本建案內房屋壹戶，以20坪為限，且以本公司與銷售公司訂定底價8折為買賣價格。…」（見卷第19頁），其中並未就選擇權之歸屬另有所約定，依民法第208條前項規定，由債務人即被告享有選擇權，而原告於收受被告96年10月25日臺北逸仙郵局（80支）第2563號存證信函後，至被告公司表明購買11樓之1房屋，但被告表示僅能購買7樓之1房屋，此為兩造所不爭，堪認被告亦已行使其選擇權，並選定7樓之1房屋作為買賣標的。
⒋綜上所述，本件兩造間之買賣標的為11樓及7樓之1房屋。㈢原告是否可依民法第226條規定請求損害賠償？賠償金額若
干？⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。查：11樓房屋業於99年1月28日以買賣為原因，移轉登記為 李明鷺 所有，現則為 鄒至文 、 鄒至武 所共有，7樓之1房屋亦於99年3月8日以買賣為原因，移轉登記為 陳秀珍 所有至今，此有建物登記謄本、異動索引在卷可憑（見卷第117至123頁），是被告現如要履行買賣契約，將11樓及7樓之1房屋移轉登記予原告，已屬給付不能，且該給付不能之事由當認係可歸責於被告，故原告依民法第226條規定請求被告負損害賠償責任，並非無憑。
⒉再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項著有規定。又民法第216條第1項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1934號判例參照）。查：原告依40坪承諾書所載以每坪房屋30萬元購買36.67坪之11樓房屋，須給付價金11,001,000元（30萬×36.67＝11,001,000），另被告與銷售公司就7樓之1房屋所訂底價為每坪432,000元，業據被告陳報在卷（見卷第130頁），則原告依20坪承諾書所載以被告與銷售公司所訂底價8折即每坪345,600元（432,000×0.8＝345,600）購買17.13坪之7樓之1房屋，須給付價金5,920,128元（345,600×17.13＝5,920,128），但嗣後房屋價格上漲，迄至原告於99年4月23日起訴時，11樓房屋每坪市價達477,000元，7樓之1房屋每坪市價達45萬元，此經本院囑託臺北市不動產估價師公會鑑定明確，有不動產估價報告書隨卷可考（見該報告書第2頁），是11樓房屋於原告99年4月23日起訴時之市價為17,491,590元（477,000×
36.67＝17,491,590），7樓之1房屋於原告99年4月23日起訴時之市價為7,708,500元（45萬×17.13＝7,708,500），可認因被告前揭給付不能之事由，致原告無法取得8,278,962元之利益（17,491,590＋7,708,500－11,001,000－5,920,128＝8,278,962），故原告請求被告賠償8,011,734元，洵屬有據。
五、從而，原告依民法第226條第1項規定，請求被告應給付原告8,011,734元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年8月31日
民事第六庭法官張文毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月31日
書記官吳建元