最高法院85年度台上字第1306號民事判決

裁判字號：最高法院85年台上字第1306號民事判決

裁判日期：民國85年06月13日

裁判案由：回復原狀

最高法院民事判決八十五年度台上字第一三○六號
上訴人 喬太 建兼法定代理人甲○○共同訴訟代理人 顏本源 律師被上訴人乙○右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日臺灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第九二八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年七月四日向上訴人甲○○及 喬太建 設股份有限公司（下稱喬太公司）購買坐落台北縣○○鎮○○段三三八之四五、三三六之一三地號土地應有部分及其上建物「龍大第」大樓編號第Ａ１棟第一、二樓房屋二戶。依房屋預定買賣契約書之約定，伊所購一樓房屋室內面積應為二三‧六二坪，惟經查閱台北縣樹林地政事務所建物測量成果圖，發現室內面積僅五六‧二六平方公尺，折合十七‧○二坪，短少六‧六坪，短少比例達百分之二十八，顯具重大瑕疵，違反契約約定及伊預定用途，契約目的難以達成，依民法第三百七十三條、第三百五十九條之規定，伊自得解除本件房地買賣契約。另伊購買一、二樓房屋係為一體使用，不能分離，茲因一樓室內面積嚴重短少，影響二樓房屋之使用效用，依民法第三百六十三條第二項規定，亦得一併解除二樓房地買賣契約。經委請律師發函向上訴人為解除契約之意思表示，並請求回復原狀，返還伊已付價款，詎上訴人竟置之不理等情，依民法第二百五十九條規定，求為命喬太公司給付新臺幣（下同）一百零五萬元、甲○○給付四百十萬元及各加計法定遲延利息之判決。（逾上開本息及請求上訴人「連帶」給付部分，經第一審判決駁回被上訴人之訴，未據其聲明不服。）上訴人則以：依兩造間合約第一條約定，系爭一樓建物總面積共計約四二‧五二坪，其產權登記面積依地政機關測量登記完竣之結果為準，如誤差在百分之二以內者，雙方同意不增減價格，誤差在百分之二以上者，僅就超過或不足部份，依總價換算之單價計算，無息相互補貼房屋價款。所謂登記面積包含主建物與附屬建物之面積，及被上訴人應分攤之公共設施面積。本件依地政機關實際測量登記完竣之總面積為一四○‧七二平方公尺，較諸契約所定之總面積四二‧五二坪（約一四○‧五六平方公尺）為大，顯見被上訴人所稱坪數不足之瑕疵，並不存在。系爭一樓合約末附註⑴雖載有「室內約二三‧六二坪」字樣，惟此僅為參考數據，非強制規定。伊基於誠信原則，願以公平合理之價格補償被上訴人，應無所謂瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕除去之情形，被上訴人尚難據以解除契約。又伊尚未將系爭房屋現實交付或移轉所有權與被上訴人，被上訴人依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，主張伊應負瑕疵擔保之責任，亦屬無據。系爭一、二樓房屋為產權獨立之不動產，一樓房屋室內面積縱有短少，與二樓房屋之使用並不生影響，被上訴人一併解除二樓房屋之買賣契約，自有未合等語，資為抗辯。
原審審理結果以：系爭一樓房屋預定買賣契約書末附註約定：「右列第一條建物面積約四二‧五二坪（含騎樓、樓梯間約一二‧三六坪，室內約二三‧六二坪、陽台、花台約二‧三八坪、公共設施一‧九七坪、地下室公設約二‧一九坪）……」，惟房屋建築完成後，經地政機關測量結果，室內面積僅五六‧二六平方公尺，換算為坪數，約合十七‧○二坪，面積短少六‧六坪，較約定面積短少約百分之二十八，有房屋預定買賣契約書及台北縣樹林地政事務所建物測量成果圖等件為證，並為上訴人所不爭，堪信為真實。雖登記面積包含主建物、附屬建物及應分攤之公共設施面積之總和，本件依地政機關實際測量登記完竣之總面積為：一樓五六‧二八平方公尺、騎樓三六‧七○平方公尺（以上為主建物）、平台一一‧七三平方公尺（附屬建物）、公共設施一七‧三三平方公尺，總和一四○‧七二平方公尺，較諸契約約定之總面積四二‧五二坪（約一四○‧五六平方公尺）為多。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，兩造既於登記總面積外，另就室內面積為特別之約定，顯見被上訴人買受系爭房屋，尤重室內實際使用之面積，如有短少，自足以影響被上訴人買受系爭房屋之價值及效用。本件室內面積短少六‧六坪，不足坪數達約定面積之百分之二十八，於今社會寸土寸金，被上訴人購買一樓房屋四二‧四五坪、地下室二一‧七六坪，連同該戶座落建築基地，買賣價金總數達一千六百二十五萬元（房屋價金四百八十八萬元、土地價金一千一百三十七萬元），如單以一樓房屋坪數計算，被上訴人約以每坪三十八萬二千元之價格買受系爭一樓房屋；如以一樓房屋連同地下室坪數計算，總計六四‧二一坪，被上訴人約以二十五萬三千元之價格，買受系爭一樓房屋；上訴人短付室內面積六‧六坪，差價至少在一百五十萬元以上，依通常交易觀念，尚難認屬容許誤差之範圍，自應構成物之瑕疵。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文；又民法第三百五十九條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約。本件買賣標的物之一樓房屋既有室內面積短少之瑕疵，茲房屋已建築完成並經測量完竣，上開室內面積短少之瑕疵業經確定無法除去，縱上訴人尚未將買賣標的物之房屋現實交付或移轉登記與被上訴人，被上訴人仍得主張上訴人應負瑕疵擔保之責任。雖上訴人願以合理價格補償被上訴人，然金錢給付並非本件依債之本旨所應為之給付，被上訴人予以拒絕尚非無據，該瑕疵仍屬不能除去，其據以解除契約，即無不合。另由系爭一樓建物之「房屋預定買賣契約書」末附註第三項約定：「乙方（即喬太公司）附設一樓通二樓室內梯」觀之，被上訴人在同一地點同時購買一、二樓，並由一樓增設通往二樓之室內梯，即係以一、二樓共同使用為其目的。茲一樓面積短少六點六坪，具有重大瑕疵，業如前述，則被上訴人主張該瑕疵亦足影響其對於二樓之使用，堪以採信；而由系爭「土地預定買賣契約書」第十三條及「房屋買賣契約書」第十七條之約定，亦知本件房屋、土地買賣契約間具有不可分離之連帶關係，是被上訴人依民法第三百五十九條之規定，解除本件一、二樓之建物及土地買賣契約，於法並無不合。系爭一、二樓房地買賣契約既經解除，被上訴人依民法第二百五十九條之規定，請求上訴人負回復原狀即返還所交付價金之義務，即屬正當。系爭房屋之出賣人為喬太公司、土地之出賣人為甲○○，被上訴人已付房屋價金一百零五萬元、土地價金四百十萬元，為上訴人所不爭，從而其請求喬太公司、甲○○分別給付一百零五萬元與四百一十萬元及法定遲延利息，洵無不合，應予准許等詞。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年六月十三日
最高法院民事第七庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官楊隆順法官陳淑敏法官劉福聲右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年六月二十四日