裁判字號：臺灣新北地方法院92年訴字第927號民事判決
裁判日期：民國93年03月12日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決九十二年度訴字第九二七號
原告丙○○兼法定代理人丁○○
共同送共同訴訟代理人 簡維能 律師
陳美華 律師被告甲○訴訟代理人 凌見臣 律師
陶秋菊 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國九十三年二月二十七日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應給付原告丁○○新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國九十一年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告丙○○之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九六，其餘由原告丙○○負擔。
本判決第一項於原告丁○○以新臺幣捌拾參萬元或等值之華南商業銀行股份有限公司可轉讓定存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣貳佰伍拾萬元預供擔保或將請求標的物提存後，得免假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、原告丁○○部分㈠先位聲明：
求為判決如主文第一項所示，並願提供現金或等值之華南商業銀行股份有限公司可轉讓定存單為擔保，聲請宣告假執行。
㈡備位聲明：
被告應給付原告丁○○貳佰萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願提供現金或等值之華南商業銀行股份有限公司可轉讓定存單為擔保，聲請宣告假執行。
二、原告丙○○部分被告應給付原告丙○○新臺幣（下同）拾萬零貳佰伍拾元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、原告丁○○部分㈠原告丁○○於民國九十一年九月三日向被告甲○購買坐落臺北縣新莊市○○段
○○○○號土地暨其上建物門牌為臺北縣新莊市○○街○○巷○號四樓之房屋（簡稱系爭房地），總價為貳佰伍拾萬元，並簽立不動產買賣契約書，被告於同年十月十六日將系爭房地移轉登記為原告丁○○所有，嗣原告丁○○於同年十月二十九日付清全部價金，被告則於同年十月三十日將「已裝潢」之系爭房地交付原告丁○○。
㈡嗣於九十二年二月二十八日晚上九時四十五分許，系爭房地主臥室之木製天花
板連同天花板上之石塊突然掉落，並擊中正在睡覺之原告丁○○之子即原告丙○○，致原告丙○○頭部外傷合併前額擦傷、右前胸擦傷、右膝及右小腿嚴重擦傷、左膝及左小腿擦傷，經原告丁○○將客廳之木製天花板切割小洞，拆開部分樑柱裝潢，並移動餐廳以礦纖板裝潢之天花板，始發覺客廳天花板之水泥均掉落在木製天花板上，且鋼筋裸露，客廳之樑柱有嚴重裂痕，而餐廳之天花板雖經修補過，但仍有裂痕。而由原告丁○○委請鄭兆鴻結構土木技師事務所測試系爭房地混凝土中之氯離子含量，結果顯示其氯離子含量高達１．６８３４４２㎏／㎡（書狀內單位誤載為ｋｍ／㎡），超過標準值０．６㎏／㎡（系爭房屋係六十九年興建，依當時國家標準ＣＮＳ總號３０９０號規定，混凝土最大水溶性氯離子含量不得超過０．６㎏／㎡）甚多，即為俗稱之「海砂屋」，顯見系爭房地欠缺應有之品質及效用，而有瑕疵存在，該瑕疵明顯減少其效用及價值，且減少之程度已達無法居住。
㈢被告於買賣契約成立前後均未告知原告丁○○系爭房地為「海砂屋」，且於交
付系爭房地時，已將系爭房地之天花板、牆壁以木板、礦纖板裝潢好，致原告丁○○以通常程序檢查不能即時發現瑕疵存在。嗣原告丁○○於九十二年二月二十八日晚上九時四十五分許，系爭房地主臥室之木製天花板連同天花板上之石塊掉落後，即以上開方法檢視及委請鄭兆鴻結構土木技師事務所測試系爭房地混凝土中之氯離子含量後，始知系爭房地即俗稱之「海砂屋」，而於九十二年三月十一日以新莊丹鳳郵局三重四二支局第一二四號存證信函表示解除契約，爰依民法第三百七十三條、三百五十四條第一項、三百五十六條第一項、第三項前段、三百五十九條及二百五十九條第二款之規定，先位訴請被告返還買賣價金貳佰伍拾萬元及自其受領時起之利息。如認原告丁○○行使解除權於法尚有未合，則原告丁○○即以民事準備㈠狀向被告表示請求減少買賣價金貳佰萬元，並追加訴請被告返還上開減少之買賣價金貳佰萬元如備位聲明所載。
二、原告丙○○部分被告故意隱瞞系爭房地為「海砂屋」之事實，將系爭房地出賣並交付原告丁○○，致原告丁○○之子即原告丙○○，因主臥室木製天花板及石塊掉落而受有傷害，業如前述，原告丙○○因此就醫花費貳佰伍拾元，另原告丙○○亦因於睡夢中受到驚嚇，心理上產生壓力，現常於晚上睡覺時驚醒，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百九十五條第一項前段之規定，訴請被告賠償就醫費用貳佰伍拾元及精神慰撫金壹拾萬元。
參、對被告抗辯之陳述：原告丁○○因買賣契約而受領系爭房地，故原告丁○○因解除契約所負之對待給付義務實為返還系爭房地，與被告請求塗銷抵押權登記係二事，互無對價關係（被告因解除契約所負返還價金之義務與原告丁○○塗銷抵押權之義務，並非對待給付關係），被告主張原告丁○○應先就系爭房地為抵押權塗銷登記，回復原狀後，被告方負返還價金予原告丁○○之義務云云，於法不合。
肆、證據：提出不動產買賣契約書、系爭房地之土地及建物所有權狀、原告丁○○陽信商業銀行存摺節本、收據、戶口名簿、診斷證明書、鄭兆鴻結構土木技師事務所試驗報告、網站下載列印之國家標準ＣＮＳ總號３０９０號、新莊丹鳳郵局三重四二支局第一二四號存證信函、醫療費用收據各一份、匯款收執聯三份、照片十四張為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告丁○○準備㈠狀之追力備位聲明，於民事訴訟法第二百五十四條第一項前段之規定不合。
二、被告依買賣契約將系爭房地過戶予原告丁○○後，原告丁○○即持之為抵押權設定，且迄未清償塗銷，縱認原告丁○○之訴有理由，被告亦得行使民法第二百六十四條（書狀誤載為第二百六十五條）之同時履行抗辯權，請求原告丁○○先就系爭房地為抵押權塗銷登記，回復原狀後，被告方負有返還價金予原告丁○○之義務。
參、證據：提出臺灣高等法院二十九年上字第八九五號、最高法院四十四年台上字第七０二號、最高法院八十六年台上字第一一五五號判決要旨、系爭房地登記謄本各一份為證，並請求送臺北市土木技師公會鑑定本件房屋之混凝土中之氯離子含量等事項。
理由
壹、程序方面：本件原告丁○○於訴狀送達對造後所為訴之追加（即備位聲明部分），被告雖不同意，惟原告丁○○所為訴之追加，核其請求之基礎原因事實（即基於同一契約解除之原因事實）為同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，其追加應屬合法，先予敍明。
貳、得心證之理由：
一、原告丁○○、丙○○主張：原告丁○○於九十一年九月三日向被告甲○購買系爭房地，總價為貳佰伍拾萬元，經被告於同年十月十六日將系爭房地移轉登記為原告丁○○所有，嗣原告丁○○於同年十月二十九日付清全部價金，被告即於同年十月三十日將「已裝潢」之系爭房地交付原告丁○○。詎於九十二年二月二十八日晚上九時四十五分許，系爭房地主臥室之木製天花板連同天花板上之石塊突然掉落，並擊中正在睡覺之原告丁○○之子即原告丙○○，致原告丙○○頭部外傷合併前額擦傷、右前胸擦傷、右膝及右小腿嚴重擦傷、左膝及左小腿擦傷，並經原告丁○○將客廳之木製天花板切割小洞，拆開部分樑柱裝潢，並移動餐廳以礦纖板裝潢之天花板，始發覺客廳天花板之水泥均掉落在木製天花板上，且鋼筋裸露，客廳之樑柱有嚴重裂痕，而餐廳之天花板雖經修補過，但仍有裂痕。且經原告丁○○委請鄭兆鴻結構土木技師事務所測試系爭房地混凝土中之氯離子含量，結果顯示其氯離子含量高達１．６８３４４２㎏／㎡，超過標準值０．６㎏／㎡甚多，即為俗稱之「海砂屋」，顯見系爭房地欠缺應有之品質及效用，而有瑕疵存在，該瑕疵明顯減少其效用及價值，且減少之程度已達無法居住，而由原告丁○○於九十二年三月十一日以存證信函表示解除契約，故原告丁○○依民法第三百七十三條、三百五十四條第一項、三百五十六條第一項、第三項前段、三百五十九條及二百五十九條第二款之規定，先位訴請被告返還買賣價金貳佰伍拾萬元及自其受領時起之利息。如認原告丁○○行使解除權於法尚有未合，則原告丁○○即以民事準備㈠狀向被告表示請求減少買賣價金貳佰萬元，並追加訴請被告返還上開減少之買賣價金貳佰萬元如備位聲明所載。原告丙○○因被告故意隱瞞系爭房地為「海砂屋」之事實，將系爭房地出賣並交付原告丁○○，致原告丁○○之子即原告丙○○，因主臥室木製天花板及石塊掉落而受有傷害，並因此就醫花費貳佰伍拾元，另原告丙○○亦因於睡夢中受到驚嚇，心理上產生壓力，現常於晚上睡覺時驚醒，爰依民法第一百八十四條第一項前段及第一百九十五條第一項前段之規定，訴請被告賠償就醫費用貳佰伍拾元及精神慰撫金壹拾萬元等語。
二、被告則以：被告依買賣契約將系爭房地過戶予原告丁○○後，原告丁○○即持之為抵押權設定，且迄未清償塗銷，縱認原告丁○○之訴有理由，被告亦得行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，請求原告丁○○先就系爭房地為抵押權塗銷登記，回復原狀後，被告方負有返還價金予原告丁○○之義務等語置辯。
三、查本件原告丁○○主張其於九十一年九月三日向被告甲○購買系爭房地，總價為貳佰伍拾萬元，經被告於同年十月十六日將系爭房地移轉登記為原告丁○○所有，嗣原告丁○○於同年十月二十九日付清全部價金，被告即於同年十月三十日將「已裝潢」之系爭房地交付原告丁○○。詎於九十二年二月二十八日晚上九時四十五分許，系爭房屋主臥室之木製天花板連同天花板上之石塊突然掉落，並擊中正在睡覺之原告丁○○之子即原告丙○○，致原告丙○○頭部外傷合併前額擦傷、右前胸擦傷、右膝及右小腿嚴重擦傷、左膝及左小腿擦傷，並經原告丁○○將客廳之木製天花板切割小洞，拆開部分樑柱裝潢，並移動餐廳以礦纖板裝潢之天花板，始發覺客廳天花板之水泥均掉落在木製天花板上，且鋼筋裸露，客廳之樑柱有嚴重裂痕，而餐廳之天花板雖經修補過，但仍有裂痕。且經原告丁○○委請鄭兆鴻結構土木技師事務所測試系爭房屋混凝土中之氯離子含量，結果顯示其氯離子含量高達１．６８３４４２㎏／㎡，超過標準值０．６㎏／㎡甚多，即為俗稱之「海砂屋」，顯見系爭房屋欠缺應有之品質及效用，而有瑕疵存在，該瑕疵明顯減少其效用及價值，且減少之程度已達無法居住，而由原告丁○○於九十二年三月十一日以新莊丹鳳郵局三重四二支局第一二四號存證信函表示解除（買賣）契約之事實，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、系爭房地之土地及建物所有權狀、原告丁○○陽信商業銀行存摺節本、收據、戶口名簿、診斷證明書、鄭兆鴻結構土木技師事務所試驗報告、網站下載列印之國家標準ＣＮＳ總號３０９０號、新莊丹鳳郵局三重四二支局第一二四號存證信函、醫療費用收據各一份、匯款收執聯三份、照片十四張為證，且為被告所不爭執，應信為真。
四、按民法第三百五十九條固規定，買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。惟該條所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院八十九年度台上字第二九二五號判決要旨可資參照。本件系爭房屋之混凝土中之氯離子含量等事項經本院依聲請囑託臺北市土木技師公會鑑定結果認：㈠鑑定標的物混凝土氯離子含量平均值達０．７５８６３㎏／㎡，已超過興建當時（６９年）之國家標準值０．６㎏／㎡。㈡以本案現場鑽心取樣試體３個及鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室之試驗報告試體１個等取樣位置不同，但檢測結果氯離子含量均超過興建當時之國家標準值，確有俗稱「海砂屋」之虞；除混凝土氯離子含量超過興建當時之國家標準值外，現場鑽心取樣之混凝土試體３個，其平均抗壓強度為１１７．３３㎏／㎝，小於一般鋼筋混凝土結構設計所採之抗壓強度＝２１０㎏／㎝，另混凝土中性化程度亦已超過或接近鋼筋之混凝土保護層厚度（柱、梁≧４㎝；樓版、ＲＣ牆≧２㎝），此種情況將影響建築物結構之安全；依現場目視可及，樓版之鋼筋保護層有嚴重剝落及鋼筋腐蝕情形，部分梁明顯損害，雖未發現有立即危險情形，但加上混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高、混凝土中性化程度偏高，以及臺灣位處地震帶上等諸多因素，在未有適當之安全措施前，建議鑑定標的物不予居住使用為宜；本案鑑定標的物以現行工程技術補強修復雖有其可能性，但補強修復工作範圍大且繁複，邊打除研判、邊補強施工，費時費工，幾近重建。且補強修復工作難免有所遺漏或不盡完善之處，仍然無法達到長期無安全顧慮之狀況。㈢鑑定標的物天花板水泥石塊掉落、鋼筋裸露及樑柱裂痕等損害原因，依鑑定結果除氯離子含量超過國家標準值外，包括混凝土強度不足、混凝土中性化程度偏高以及屋頂增建導致載重增加等，都是可能造成損害之原因等語，有臺北市土木技師公會之鑑定報告書一份附卷可稽，且為被告所不爭執，應信為真。由此可見系爭房屋因有上開混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高、混凝土中性化程度偏高等瑕疵，而不宜再居住使用，縱以現行工程技術補強修復，雖有其可能性，但補強修復工作範圍大且繁複，邊打除研判、邊補強施工，費時費工，幾近重建。且補強修復工作難免有所遺漏或不盡完善之處，仍然無法達到長期無安全顧慮之狀況。應認為買受人之原告丁○○得行使民法第三百五十九條之契約解除權，且系爭房地顯係原告丁○○為購屋居住使用而買受，其房屋之瑕疵對於買受人原告丁○○所生之損害，既達不宜居住使用及修復費時費工，幾近重建，而難以達到長期無安全顧慮之狀況，則與本件買賣契約解除後對於出賣人被告所生之損害，亦應無失衡之情形。
五、被告雖辯稱其依買賣契約將系爭房地過戶予原告丁○○後，原告丁○○即持之為抵押權設定，且迄未清償塗銷，縱認原告丁○○之訴有理由，被告亦得行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，請求原告丁○○先就系爭房地為抵押權塗銷登記，回復原狀後，被告方負有返還價金予原告丁○○之義務云云，並提出臺灣高等法院二十九年上字第八九五號、最高法院四十四年台上字第七０二號、最高法院八十六年台上字第一一五五號判決要旨、系爭房地登記謄本各一份為證。惟按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最高法院四十四年台上字第七０二號判例著有明文；又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一、二款定有明文，本件原告丁○○依法解除系爭房地之買賣契約後，被告即負有將所受領之系爭房地之價金及受領該價金時起之利息償還予原告丁○○之義務，同時，原告丁○○亦負有將所受領之系爭房地返還予被告之義務，至於被告是否請求原告丁○○塗銷系爭房地之抵押權登記一節，則非對待給付之範圍，被告自不得主張適用民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，請求原告丁○○先就系爭房地為抵押權塗銷登記，是被告此部分之抗辯，即屬無據。
六、又按所謂相當因果關係，乃指行為與結果間所存在之客觀相當因果關係而言。即依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境，有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，而得謂行為與結果有因果關係，反之若在一般情形下，有此同一之條件存在，而依客觀之觀察，認為不必皆發生此結果者，即無因果關係可言，最高法院八十九年度台上字第二九二五號判決要旨可資參照。本件房屋因檢測結果氯離子含量超過興建當時之國家標準值，確有俗稱「海砂屋」之虞，其證據業如前述，縱認被告有故意隱瞞系爭房地為「海砂屋」，且將之出賣並交付原告丁○○屬實，惟被告此出賣人瑕疵擔保義務之違反，係針對原告丁○○而言，且原告丙○○受傷時，系爭房地係原告丁○○所有並使用中，被告此出賣人瑕疵擔保義務之違反，不一定會造成原告丙○○受傷，其與原告丙○○之受傷間尚難認有因果關係存在。是原告丙○○之主張，尚屬無據。
七、綜上所陳，系爭房地因有混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高、混凝土中性化程度偏高等瑕疵，而不宜居住使用，經原告丁○○於於九十二年三月十一日以新莊丹鳳郵局三重四二支局第一二四號存證信函表示解除（買賣）契約之事實，其證據業如前述，且核無不合。從而，原告丁○○依契約解除之法律關係，請求如先位聲明所示，核屬有據，應予准許。又預備合併之訴，係以先位聲明有理由，為備位聲明之解除條件。本件原告丁○○先位之請求既有理由，則依上開說明，其備位聲明之解除條件成就，自毋庸再予審究。另原告丙○○依侵權行為之法律關係，請求如訴之聲明所示，即屬無據，應予駁回。
八、原告丁○○ 陳明 願提供現金或等值之華南商業銀行股份有限公司可轉讓定存單為擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認其對於判決結果均無影響，爰不一一論述，附予敍明。
據上論結，本件原告丁○○之訴為有理由；原告丙○○之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月十二日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官楊千儀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年三月十二日~B法院書記官陳淑芳