板橋簡易庭110年度板小字第1355號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決

110年度板小字第1355號

原告 陳裕龍

被告 陳信延

訴訟代理人 張慧貞

林彥志

上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國110年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣捌萬零陸佰零參元，及自民國一一０年三月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰貳拾柒元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬零陸佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

　㈠原告於民國106年1月5日向被告承租新北市○○區○○街00號8樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為民國106年1月5日起至108年1月5日止，每月租金新臺幣（下同）39,000元（下稱系爭租約），原告另有繳付押租金97,500元，並於租賃期限屆滿後以系爭租約內容繼續承租，嗣後被告表示欲解除系爭租約，要求原告於110年2月7日前搬離，兩造遂於110年2月7日當天進行房屋點交，點交完成後被告表示於扣除水電瓦斯費用7,147元後，退回剩餘押租金90,353元，110年2月8日被告竟表示原告應將系爭房屋恢復原狀，並拒絕返還押租金。為此，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，請求被告返還押租金等語。並聲明：被告應給付原告97,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡對被告抗辯之陳述：

　　⒈實際屋況跟我交屋當時不符，床墊的部分，是被告小孩尿床的汙漬，不是原告所造成，搬進去的時候，就已經有了。

⒉當時是被告答應延長返還房屋的期限，故沒有支付租金的義務。依照當時跟被告的對話，他說只能到七日，如果被告不同意租金減免，當時他應該要說，但他沒有說。

二、被告則以：

㈠實際上都還沒有完成點交，原告二月份的租金並沒有支付，點交當時發現屋況不好，所以隔天一早有會同仲介到場確認，並將當時的屋況照片轉交給原告，拍攝日期就是110年2月7日跟隔天即8日，拍攝者除了伊以外還有陪同的仲介，而出租前之照片時間點是張貼在591租屋網站的時間，大約是原告入住前的一、二個月。

㈡系爭房屋有如附表之損壞，洗手台下方整個櫃體，長年漏水而沒有處理，也沒有通知伊，導致櫃板發霉變形，客廳到陽台的門檻，水泥整塊不規則的掉落，連同窗簾的下擺都拉鬚，不是正常使用情況會造成，原告在該屋從事齒膜的工作室，常常有大型工具搬進搬出，可能是因此造成，廁所旁邊的大理石，有一條一條的刮痕，不是一般自然耗損的痕跡，免治馬桶座墊裂開，推測是有其他重型器具壓在上面，床墊汙漬部分，伊的小孩從出生到原告搬進來前，都沒有睡在這個床墊上，原告有養二隻狗，推測是狗狗造成。衣櫃櫃面、桌面都有整片不規則的髒汙，推測是有溶劑噴灑而沒有即時擦拭造成。點交當天除了四個人，還有包含伊的親戚，關於證人主張細微部分沒有點交到的部分，否認，點交當時有確認到，且實際上也沒有到非常細微，附表之損壞都是屬於重大損壞。

㈢綜上，原告尚積欠伊110年2月1日至2月7日之租金9,750元、水電瓦斯費用7,147元、修繕費用124,950元，合計為141,847元，經扣抵押租金97,500元後，被告不僅不需返還押租金，原告尚需支付被告44,347元（計算式：000000-00000＝44347）等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：原告主張其於106年1月5日向被告承租系爭房屋，租賃期間為106年1月5日至110年2月7日止，每月租金39,000元，原告另有繳付押租金97,500元，被告迄今仍未返還押租金97,500元一情，業據提出系爭租約為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張被告應返還押租金97,500元，則為被告所否認，並以前詞置辯，又兩造對水電瓦斯費用7,147元部分並不爭執，是本件應審究者為：㈠被告主張原告應支付110年2月1日至7日之租金9,750元乙節，是否有理由？㈡被告主張原告應支付如附表所示之修繕費用124,950元乙節，是否有理由？經查：

㈠被告主張原告應給付110年2月1日至2月7日之租金，有無理由？

　經查，兩造就系爭租約於110年2月7日業已終止一情並不爭執，僅爭執110年2月1日至2月7日之租金是否經被告同意而無須繳納。原告固主張被告有同意給予原告找房子時間，所以2月之租金被告已同意減免租金，惟同意延長租賃期間與免除租金係屬二事，原告雖主張兩造有同意免除2月租金之約定，然未能提出證據以實其說，自難為有利於原告之認定，是以，被告主張原告應支付110年2月1日至2月7日之租金9,750元乙節，應屬有據。

㈡被告抗辯原告應賠償系爭房屋如附表所示損壞項目之修繕費用，有無理由？

⒈依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。然除此之外，承租人因過失致租賃物有毀損情況，仍負有回復原狀之義務，如不回復，出租人即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並從押金中扣抵所支出之費用。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

⒉被告固主張系爭房屋有如附表之損壞情形，且該損壞情形皆非自然耗損，並提出系爭房屋損壞情形明細及系爭房屋出租前、後之照片為據。惟被告所提出系爭房屋出租前之照片，僅係屋內陳設之大致狀態，並非就附表所示之各項目拍攝之照片，無法作為逐一比對之對象，且被告就實際屋況是否如被告所提出之出租後照片亦有爭執（見本院卷第61頁），則被告就其所提出之出租後照片即為原告交屋當時之狀況一節即應進行舉證之責，然被告就此並未舉證，又系爭房屋業經出售，故目前屋況已不復存在，此據被告訴訟代理人表明在卷（見本院卷第61頁），則被告就原告所交付之屋況即為出租後照片所示之損害情形，即未盡其舉證之責。況原告自106年1月5日至110年2月7日承租系爭房屋，其租賃期間4年有餘，房屋內之陳設本有隨著時間之經過而產生折舊及自然耗損現象之情形，尚不能僅因房屋內各設施未如出租前之狀態，即認為承租人有未盡善良管理人之注意義務，並令其負損害賠償之責。準此，被告主張系爭房屋內有附表所示之損害情形，認原告應負損害賠償責任，並給付被告124,950元云云，即無理由。

㈢復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。從而，兩造系爭租約既經合意終止，則被告應負返還押租金之責，經扣除原告應負擔之110年2月1日至7日租金9,750元及水電瓦斯費用7,147元後，被告僅需返還押金80,603元（計算式：000000000000000＝80603）。

㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之押金返還，係以支付金錢為標的，且兩造並未約定期限及利率，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。

四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付80,603元及自起訴狀送達翌日起即110年3月30日至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額為原告已繳納之第一審裁判費1,000元，並依兩造勝敗訴比例，由被告負擔827元，餘由原告負擔。

中華民國111年1月13日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

法官陳怡親

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。

中華民國111年1月13日

書記官劉芷寧

附表: